其實(shí)熟悉了這塊地周邊的情況個人覺得產(chǎn)品還是能猜測的
先說點(diǎn)有意思的，同時期，五月花城前排臨高架有成交的有2W出頭的，后排同戶型成交的有2.65W左右的。想不到吧，同一個小區(qū)，同一個戶型，一個剛需小三房的成交價能差出來6000元/平。所以說，五月花城和書香華府的房價不是像有些人網(wǎng)上一查，資料一翻，均價兩萬三四，兩萬四五張口就來的。當(dāng)然，你說均價也沒錯，但是小區(qū)的特殊性得交代清楚。
簡單說一下五月花城的產(chǎn)品，90平左右小三房四種戶型，128-145-49大三房三種戶型，177-185兩種戶型。純高層總高26層。所以書香華府做產(chǎn)品的時候就打了個互補(bǔ)，89平大兩房，138大三房，175左右高層四房，180~253洋房，洋房包含一樓帶院和頂樓復(fù)式。而且書香華府14棟樓就做了8棟洋房，簡單說就是為了利潤和差異化競爭。兩個小區(qū)容積率都是2.99。
那么這塊地做產(chǎn)品的話不出意外應(yīng)該也是頂著3的容積率做純高層。當(dāng)然也有朋友問我會不會做高低配，我的回答是只要不是嫌命長，應(yīng)該會做純高層，畢竟地塊太小，離高架太近，怎么做都不太恰當(dāng)。但回過頭來看書香華府和五月花城，他們已經(jīng)把面積全覆蓋了，小兩房小三房大三房大四房洋房帶院的頂復(fù)的……所以，只能打個差異化，要不然直面拼刺刀在這個時期新房是占不到優(yōu)勢的。你做小三房受時代局限性只能做成那個樣子，OK，我可以做個戶型方正南北通透1.5衛(wèi)的小三房出來。你的大三房面積直接上到128去了，OK，我可以為了剛改在前排做些107的邊戶。東側(cè)我可以做個113左右的。剛改嘛，面積小點(diǎn)不丟人；戶型好不好不重要，重要的是戶型方正啊，很多人對戶型方正還是很買單的。接下來就是大三房了，太大了不好，太小了也不好，挨著行健街也就是書香華府那一排做成126的，戶型更好，就是和二手房硬剛的一種戶型。沒辦法，這個面積肯定要做的，制作107-113太小了，130多總價又上去了，只能硬剛，同樣的面積拼戶型，拼總價。五月花城不是得三百三四嗎？書香華府差不多樓層樓棟不也得300往上嗎？那我就300以內(nèi)，精裝修，房齡新了10年，香不香？接下來就是要不要做4房了?？隙ㄒ霭?，要不然怎么接那些剛需四房的單子？畢竟不是人人都能直接上永威正商一百七八十平的面積的。來來來，這些客戶快到我碗里來。不能太大，又不能太小，還得跟126拉出來點(diǎn)差距，151左右吧，畢竟做144的四房面積著實(shí)還是有點(diǎn)小。
接下來就是銷售思路了。無非就是像我第一條留言里面說的那樣，TG啊TG啊TG啊……總共貨量也就1100套左右，TG個五六百套沒啥問題。我朋友買在五月花城后我給他講過一句話，近些年你就逃不脫這一塊了。在這一塊生活確實(shí)是這樣，因?yàn)橹苓吿y有替代盤了。所以，正商和永威這些兩房三房業(yè)主都可以是新樓盤的客戶，而且，體量也不會小。很多人會忽略了這個片區(qū)，覺得這是四環(huán)旁邊的一個樓盤，他們不知道的是這也是兩個鄭州為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)房價翻倍有余的樓盤，個中緣由不言自明。如果你是里面的業(yè)主經(jīng)歷過這樣的漲幅，自己又有換房需求，這個樓盤絕對是個考慮的方向。
操盤思路無非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學(xué)城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右，再加上鐵投的TG……這些人都買了剩下的就好賣了，當(dāng)然剩下的也不多了。有些人會說，他們會有錢買嗎？我只說兩點(diǎn)，第一、新房是不是可以組合貸？第二、你認(rèn)為是什么支撐了永威和正商的房價？其實(shí)想明白了這兩點(diǎn)就知道這個樓盤有多好賣了。
預(yù)測一下價格吧。前排小戶型19000~20000，越往后越貴；東邊臨東四環(huán)的會便宜些，越往西越貴；合理價格西邊戶和后排或許會打到24000左右。當(dāng)然也有可能會更貴些，但更貴的話我覺得著實(shí)有點(diǎn)飄了。
最后，本篇拒杠，純屬個人猜測，不代表真實(shí)情況。一切杠精自動反彈。
謹(jǐn)慎 
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