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有了金水印一期的成功，美盛做起改善來(lái)越來(lái)越順手，一次性布局了兩個(gè)改善盤(pán)，雖然時(shí)間點(diǎn)一前一后，但仍然眼花繚亂，果然在金水北，能超越美盛的只有美盛。

一期即將交房，目前僅有少量房源，國(guó)基路-北三環(huán)這一段的渠東路原來(lái)一直是陳寨蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的地盤(pán)，常年嘈雜、亂，現(xiàn)在有了瀚海思念城、又有了金水印，城市界面確實(shí)有了很大的改變，而且這個(gè)區(qū)域全是純粹的商品房，陳寨的安置房全都在文化路西側(cè)。

也可能是金水印規(guī)格太高，被寄予厚望，競(jìng)品一直都來(lái)自于數(shù)公里外的蘭溪府甚至是東站的潤(rùn)府，更有甚是西區(qū)的時(shí)光之境，都是區(qū)域的標(biāo)桿之作，這個(gè)位置也一直是介于金水北和金水主城之間，原來(lái)這個(gè)梯隊(duì)的產(chǎn)品也只有這一個(gè)，天時(shí)地利人和造就了金水印的成功，但現(xiàn)在不一樣了，市場(chǎng)下行是一方面，而且北有豫發(fā)豫園小高層產(chǎn)品西有自家的臻灣一品，都會(huì)分流部分客戶(hù)，金水印二期面臨的市場(chǎng)壓力比一期要大得多，規(guī)格確實(shí)提高了不止一個(gè)檔次，但價(jià)格確有下行的趨勢(shì)。

學(xué)校是隔壁的緯五路一小杏花校區(qū)和金水外國(guó)語(yǔ)東校區(qū)，這個(gè)梯隊(duì)的買(mǎi)金水印應(yīng)該很少是沖著學(xué)校去的。

金水印二期現(xiàn)在拼的主要是細(xì)節(jié)，高容積率已經(jīng)被細(xì)節(jié)掩蓋，產(chǎn)品是肯定沒(méi)有什么問(wèn)題的。

至于爭(zhēng)議一直很大主要還是因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得金水北無(wú)法支撐這個(gè)價(jià)格，有這個(gè)梯隊(duì)產(chǎn)品需求的金水印依然是必看的項(xiàng)目，但終極置業(yè)建議遠(yuǎn)離。(展開(kāi)全部)

美盛金水印一期，金水區(qū)北三環(huán)路北、渠東路東。

這個(gè)項(xiàng)目居然還有兩棟樓在銷(xiāo)售7號(hào)樓和10號(hào)樓，一期占地面積是54畝，規(guī)劃10棟樓，預(yù)計(jì)的是今年底交房，容積率是5.99，正在銷(xiāo)售的是精裝108平方米、116平方米、120平方米，正在銷(xiāo)售的價(jià)格是在售價(jià)格：22000-27500元/平方米，7號(hào)樓是2T4戶(hù)，中間戶(hù)120三房（均價(jià)25000元/平方米），東邊戶(hù)116三房（均價(jià)25500元/平方米）；10號(hào)樓是3T6戶(hù)，中間戶(hù)117/120三房（均價(jià)21000元/平方米）；西邊戶(hù)108三房（均價(jià)21600元/平方米）；2/9號(hào)樓只剩頂?shù)?15三房（21000元/平方米）。

老規(guī)矩先說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目劣勢(shì)：

1、公主病、丫鬟命

美盛金水印一期位于北三環(huán)路北、渠東路東，是一個(gè)梯形的地塊，南側(cè)是北三環(huán)，鄭州最繁忙的一條路，金水印一期南北300米，噪音是必不可少的，10號(hào)樓在頂在最前面，可以說(shuō)是緊鄰北三環(huán)，其次是西側(cè)渠東路，車(chē)流量也是非常非常非常的大，再加上5.99的容積率，跟高端改善基本無(wú)緣了，但是這個(gè)價(jià)格最貴的時(shí)候能賣(mài)到27000-28000元/平方米，同樣的價(jià)位妥妥買(mǎi)到東區(qū)，為啥要賣(mài)到這呢？

2、開(kāi)發(fā)商

美盛算是比較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，但是感覺(jué)開(kāi)發(fā)這個(gè)城改項(xiàng)目依舊是比較吃力，尤其是這么大體量，銷(xiāo)售有一點(diǎn)點(diǎn)遲緩，就會(huì)出現(xiàn)很大的問(wèn)題。

再說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：

1、特價(jià)房

特價(jià)房年年有，天天有，一賣(mài)不動(dòng)就會(huì)有特價(jià)房，10號(hào)樓指定房源20XXXX元/平方米，其他樓棟指定房源21XXXX元/平方米，而且送12萬(wàn)歐派卡薩帝，同時(shí)呢5萬(wàn)網(wǎng)簽，剩余交房前補(bǔ)齊，瘸子里挑將軍，這也算是一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。

2、學(xué)校

花這么貴買(mǎi)到這，十之八九是考慮學(xué)校，緯五路一小杏花路校區(qū)和金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)。

總之建議優(yōu)先考慮二手房或者帶有國(guó)企、央企背景的項(xiàng)目，畢竟安全是最可靠的。(展開(kāi)全部)

2023年8月2日鄭州美盛灣置業(yè)有限公司以起始價(jià)48749萬(wàn)元摘得（樓面價(jià)約3849元/㎡）鄭政出[2023]15號(hào)（網(wǎng)）地塊，該地塊位于金水區(qū)水科路南、鶴壁路西，使用面積23029.14㎡，70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率＞1.1，＜5.5。

該地塊也被美盛開(kāi)發(fā)為金水印項(xiàng)目二期，金水印作為美盛開(kāi)發(fā)陳寨廟里千畝城改的純改善品牌，有一套自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和售樓部，和教育港灣的剛需對(duì)比主打差異化，大面積戶(hù)型，高標(biāo)準(zhǔn)精裝及高標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)建設(shè)是主打策略，但是因?yàn)槠涓呤蹆r(jià)、高容積率以及一期地塊的不規(guī)則地形和位置是否有純改善的水平褒貶不一。

克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)布鄭州本土房企上半年排行榜美盛地產(chǎn)以銷(xiāo)售額16.46億高居榜首，鄭州市場(chǎng)銷(xiāo)售額上美盛也排第五，前面四位是萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、中海；從美盛拿下陳寨廟里城改的時(shí)候就知道金鱗不是池中物，但是沒(méi)人想到幾年光景后美盛竟然成為鄭州本土房企的扛把子，曾經(jīng)的建業(yè)和永威康橋之流尾燈都快看不到了，真可謂物是人非。

金水印二期規(guī)劃5棟高層建筑+1棟配套幼兒園，外觀采用大面積玻璃幕+鋁板的公建化外立面，號(hào)稱(chēng)要重塑金水主城顏值天花板，看效果圖還行，但是總感覺(jué)還是未來(lái)天奕更上一籌；為了打造豪宅屬性，美盛確實(shí)下了點(diǎn)功夫，有了一期的成績(jī)，在基礎(chǔ)上繼續(xù)堆料，6米落差的巨瀑景觀、度假式下沉花園會(huì)所、80余米IMAX巨幕景觀門(mén)廳，約158米風(fēng)雨連廊等無(wú)不彰顯改善的作品。

二期與一期對(duì)比容積率低了一點(diǎn)點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升較大，首先就是高贈(zèng)送，目前的市場(chǎng)，沒(méi)有高贈(zèng)送幾乎說(shuō)不過(guò)去，美盛的每一個(gè)戶(hù)型結(jié)合贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)和電梯廳換算下來(lái)得房率也高達(dá)90%，而且戶(hù)型產(chǎn)品上145㎡以上占比超越92%，大戶(hù)型多戶(hù)數(shù)就少，也能彌補(bǔ)一部分高容積率帶來(lái)的不足。戶(hù)型產(chǎn)品各不相同，但是還是建議優(yōu)先選擇純一梯一戶(hù)的橫廳戶(hù)型，舒適度想對(duì)較高，而188㎡的樓王戶(hù)型更是兩梯一戶(hù)+270°觀景，整個(gè)戶(hù)型方正通透，確實(shí)豪宅屬性十足。

美盛在陳寨和廟里的改造主打的學(xué)區(qū)是引進(jìn)的鄭州金水外國(guó)語(yǔ)學(xué)校和緯五路第一小學(xué)，只要是范圍內(nèi)建設(shè)的中小學(xué)全部冠名這兩個(gè)學(xué)校，而金水印最近的是項(xiàng)目西北側(cè)的鄭州外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東校區(qū)與一路之隔的緯五路第一小學(xué)杏花校區(qū)；其實(shí)個(gè)人覺(jué)得，能買(mǎi)金水印的沒(méi)幾個(gè)沖著學(xué)區(qū)來(lái)的，金水印的客戶(hù)群體非富即貴，上個(gè)學(xué)還不是手到擒來(lái)，有錢(qián)的出資往名校賽，有權(quán)的出權(quán)，至于美盛搞的這幾個(gè)新的分校，還真看不上。。。。

金水印目前的售價(jià)在2.1-2.6之間，戶(hù)型越大越貴，雖然推出各種低首付和贈(zèng)送車(chē)位等活動(dòng)，但是畢竟這個(gè)不是教育港灣的剛需屬性，所以市場(chǎng)銷(xiāo)售還是較為一般的，很多拿金水印和北龍湖的次級(jí)產(chǎn)品對(duì)比，比如蘭溪府，三少只能說(shuō)各有千秋，主要是購(gòu)房者的需求是什么，正所謂蘿卜青菜各有所愛(ài)，你所追求的可能是別人已經(jīng)厭倦的，所以沒(méi)有什么絕對(duì)，只要有市場(chǎng)反映和客戶(hù)就說(shuō)明有市場(chǎng)，只不過(guò)如今的大環(huán)境下，步履蹣跚是正常狀態(tài)，前提是美盛要踏踏實(shí)實(shí)把產(chǎn)品真的做好，對(duì)得起4500元/㎡的精裝修，畢竟這個(gè)地價(jià)低的發(fā)指，售價(jià)高的嚇人，不能光掙錢(qián)不努力干活，不過(guò)從教育港灣的交付和美盛的執(zhí)行力來(lái)看，目前還是有想做好的恒心的。(展開(kāi)全部)

這是一個(gè)逐漸不接受畫(huà)餅的市場(chǎng)，一個(gè)無(wú)比務(wù)實(shí)的市場(chǎng)，在普通地塊硬拉升的所謂豪宅，不會(huì)獲得認(rèn)可。
2024年5月3日，慘痛的成交數(shù)據(jù)像一盆冷水，把金水印二期的美顏妝彩給潑了個(gè)干凈，成了銅水印。
金水印于今年1月就開(kāi)始認(rèn)籌，五一期間針對(duì)高層2號(hào)樓3號(hào)樓內(nèi)購(gòu)落位，推出共計(jì)327套房源，據(jù)說(shuō)總共賣(mài)了五六十套，折合下來(lái)每月10套的成交量，馬馬虎虎吧。

說(shuō)起價(jià)格，真不算便宜，2號(hào)樓164平的24000-25000元一平，140平的23500-24500元一平，3號(hào)樓164平的23000-24000元一平，140平的22000-23000元一平，美盛說(shuō)精裝4500元一平，但誰(shuí)信啊。反觀東區(qū)的蘭溪府毛坯24300-28800，一個(gè)是5點(diǎn)多的容積率，一個(gè)是2點(diǎn)多，又貴不了多少，你覺(jué)得哪個(gè)更有性?xún)r(jià)比？當(dāng)然，美盛也知道自己的處境，搞的有首付分期，首付5%，剩余交房前付清，還送車(chē)位券，但還是改變不了頹勢(shì)。

金水印二期的核心賣(mài)點(diǎn)是金水北核心地段，緯五路一小杏花校區(qū)，金水外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東校區(qū)的雙學(xué)區(qū)，以及宣傳最夸張的是金水北改善天花板。但實(shí)際較一期提升的無(wú)非是有下沉?xí)ピ?，風(fēng)雨連廊，北向80多米IMAX巨幕景觀門(mén)廳。
個(gè)人認(rèn)為，金水印所謂的改善天花板可能并不是客戶(hù)買(mǎi)單的點(diǎn)，買(mǎi)金水印圖的還是金水北，在這里享受的就是人間煙火，北龍湖確實(shí)太高大上，而在金水北15分鐘生活圈吃喝住行全滿(mǎn)足。(展開(kāi)全部)

真是人紅是非多，遠(yuǎn)在金水區(qū)的金水印莫名成了北龍湖蘭溪府的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，現(xiàn)在居然又被拿來(lái)跟華潤(rùn)潤(rùn)府做了對(duì)比，美盛金水印的流量真是讓人心服口服。

目前施工進(jìn)度很快，景觀示范區(qū)和樣板間已對(duì)外開(kāi)放，造價(jià)不菲的大門(mén)非常的豪氣回家儀式感滿(mǎn)滿(mǎn)，雖然對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目吐槽聲還是一片，但實(shí)地探盤(pán)美盛做改善還是有兩把刷子的，豪氣中又帶著精致，偷摸著開(kāi)了盤(pán)，價(jià)格23000-26000，面積越大越貴。

精裝定制交付，客戶(hù)可根據(jù)自己需求選擇不同的裝修風(fēng)格，裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)萬(wàn)科古翠隱秀，

學(xué)校就是隔壁的緯五路一小杏花路校區(qū)和金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，金水外國(guó)語(yǔ)不管是總校還是在建的東校區(qū)反正都完全沒(méi)有了距離上的優(yōu)勢(shì)。

典型的高端地緣改善盤(pán)，放眼整個(gè)金水基本沒(méi)有同梯隊(duì)的競(jìng)品，目前的競(jìng)品全在3公里開(kāi)外，就拿潤(rùn)府來(lái)講，買(mǎi)高鐵東廣場(chǎng)板塊的未必看得上金水印周邊的環(huán)境，買(mǎi)金水印的客戶(hù)也未必看得上潤(rùn)府周邊現(xiàn)在的荒涼，客戶(hù)群體基本不重疊，買(mǎi)金水印的客戶(hù)還是周邊地緣為主，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是一直墨跡中的豫園，金水印也盡力在豫園渠東路地塊面市前來(lái)個(gè)收尾。

出行沒(méi)有一期方便，但遠(yuǎn)離了北三環(huán)高架的干擾，地塊也相對(duì)更方正一些，至于東風(fēng)渠也是走兩路就到了， 北側(cè)瀚海思念城， 南側(cè)金水印一期， 除了現(xiàn)有環(huán)境有點(diǎn)嘈雜也是金水區(qū)居住比較純粹的一個(gè)區(qū)域了。

平心而論二期的產(chǎn)品確實(shí)還不錯(cuò) ，絲毫感覺(jué)不到這是一個(gè)高容積率的項(xiàng)目， 壓抑感應(yīng)該只有置身社區(qū)才能感受的到 。

美盛系列二手房的價(jià)格現(xiàn)在可以用一言難盡來(lái)形容，金水印是高開(kāi)低走還是低開(kāi)高走還需時(shí)間驗(yàn)證，賣(mài)到現(xiàn)房應(yīng)該不是大問(wèn)題的 ，總之除了價(jià)格其他都還可以，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

金水印二期為了超越一期，明顯用力過(guò)猛，雖然都說(shuō)改善置業(yè)和剛需置業(yè)加劇分化，但那是一線大城市，從鄭州的表現(xiàn)來(lái)看，管你是主城大平層、北龍湖洋房，還是南龍湖綠博滎陽(yáng)的剛需屌絲盤(pán)，都在齊刷刷的掉價(jià)，公平的很。

金水印二期想逆襲一把，難度較大，平平無(wú)奇的區(qū)區(qū)35畝地，就5棟高層，自然要使出吃奶的力氣來(lái)討好越來(lái)越稀少的改善客戶(hù)，所以必須用力過(guò)猛。

首先體現(xiàn)在操盤(pán)團(tuán)隊(duì)用力過(guò)猛，六位大師、3家超一線公司，包括深圳灣一號(hào)的主創(chuàng)班底，平均一棟樓一個(gè)大師，設(shè)計(jì)費(fèi)得花不少錢(qián)。
其次是會(huì)所用力過(guò)猛，因?yàn)榈貕K小，想做好公共部位，只能往地下挖，下沉式的花園會(huì)所，首創(chuàng)6米落差的巨瀑景觀，自上至下整體設(shè)計(jì)10米落差，有下沉會(huì)客庭院、私宴廳、瑜伽室、健身房、茶室、下午茶等6大休閑系統(tǒng)。但個(gè)人認(rèn)為鄭州的環(huán)境，這個(gè)下沉?xí)赡芾寐士皯n(yōu)。
再次是戶(hù)型用力過(guò)猛，145平強(qiáng)行拉出一個(gè)客餐一體的大 長(zhǎng)廳，165平的硬擠出4個(gè)臥室，188平的硬是弄出兩梯一戶(hù)的類(lèi)瀚海晴宇產(chǎn)品，有點(diǎn)整層寫(xiě)字樓的感覺(jué)。

其實(shí)金水北這塊吧，做點(diǎn)普通的改善就挺好了，非要照著頂豪去做，真心有點(diǎn)過(guò)頭了，從目前的老城大平層來(lái)看，仍然是北龍湖洋房的備選產(chǎn)品，不是頂豪的改善第一選擇，誰(shuí)也不會(huì)逆時(shí)代潮流，為懷舊而買(mǎi)房畢竟是少數(shù)人。(展開(kāi)全部)

美盛仍是民企中的一股清流，金水印二期的進(jìn)度還是可以的，現(xiàn)場(chǎng)施工熱火朝天。

目前一期尾盤(pán)在售，二期還是在宣傳階段，遲遲沒(méi)有迎來(lái)首開(kāi)，地處金水的金水印怎么也想不到開(kāi)盤(pán)壓力居然是不在同一片區(qū)的蘭溪府給的，身居北龍湖，純小高層改善社區(qū)，24000起步，帶清華附中學(xué)區(qū)，直接將高調(diào)沖刺25000的金水印二期給整尷尬了。

金水印地處特殊的金水北，這個(gè)位置是介于主城區(qū)和金水北的特殊區(qū)域，挨著北三環(huán)，周邊因?yàn)橛兴寄?、陳寨市?chǎng)。華北水利水電大學(xué)以及汽配大世界等市場(chǎng)存在，人流量很大，但環(huán)境一般，一旦周邊環(huán)境能得到改善，這個(gè)區(qū)域的價(jià)值絲毫不差主城區(qū)，金水印一直以來(lái)都是金水北改善盤(pán)的特殊存在，銷(xiāo)量和價(jià)格也一直都非常堅(jiān)挺，二期的關(guān)注度非常高也是必然，主打的也一直都是金水的改善豪宅，鋁板+石材+玻璃幕墻的立面、串聯(lián)整個(gè)社區(qū)的風(fēng)雨連廊、4500元/㎡的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、80米巨幕大門(mén)、高差6米的下沉式庭院，規(guī)格和價(jià)格更是直逼北龍湖的某些項(xiàng)目，所以幾公里外的蘭溪府成了其最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一點(diǎn)也不意外啊。

北龍湖主要是自帶富貴氣質(zhì)，生態(tài)資源非常優(yōu)質(zhì)，且低密度，買(mǎi)的就是鄭州的未來(lái)，金水印這個(gè)位置就是看得見(jiàn)摸的著的配套，周邊環(huán)境主要在于提升，二者一個(gè)是未來(lái)，一個(gè)是現(xiàn)在。

還有一點(diǎn)就是學(xué)區(qū)了，蘭溪府是清華附中，金水印是緯五路一小+金水外國(guó)語(yǔ)，特點(diǎn)是名氣都很大，但都是新學(xué)校，有一點(diǎn)以上幾所學(xué)校按照目前的實(shí)力都不足以之稱(chēng)高溢價(jià)。

都知道低容積率小高層住著舒服，所以金水印的高容積率也會(huì)嚇退一部分客戶(hù)。

這兩個(gè)盤(pán)如何選擇真的是全憑個(gè)人需求了。(展開(kāi)全部)

美盛真的是一點(diǎn)也不拖拉，摘地、規(guī)劃、開(kāi)盤(pán)一氣呵成，二期馬上入市，目前認(rèn)籌階段，售樓部還在一期，首開(kāi)2#，對(duì)外釋放價(jià)格23000+，戶(hù)型越大越貴，金水印是又要刷新金水北的價(jià)格天花板了。

看完二期的規(guī)劃第一感覺(jué)就是二期比一期更具改善基因，146平起步，最大188平，350萬(wàn)起步的社區(qū)，2#樓兩個(gè)單元兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，面積分別為164平和146平，164平的橫廳設(shè)計(jì)不錯(cuò)，146平的戶(hù)型略顯尷尬，后期東單元和西單元的廚房和衛(wèi)生間窗戶(hù)正好對(duì)著，且間距并不太大。

自從越秀天悅江灣100%得房率戶(hù)型入市以來(lái)，其他盤(pán)的戶(hù)型也是越來(lái)越卷，曾經(jīng)的75%得房率真的要成為歷史了，美盛二期主打的也是高贈(zèng)送、高得房率。

除了戶(hù)型設(shè)計(jì)，其他方面也在向豪宅靠攏，外立面鋁板+石材+玻璃幕墻，158米風(fēng)雨連廊串聯(lián)整個(gè)社區(qū)，千篇一律的裝修真的不太適合改善盤(pán)，所以二期選擇的是定制化精裝修 ，真的別看它地塊小，絲毫不影響美盛花重金打造高端改善盤(pán)，確實(shí)是在原金水印的基礎(chǔ)上做了全面升級(jí)。

據(jù)悉美盛教育港灣的剩余地塊大部分都要拿來(lái)做大面積改善，2024年中環(huán)壹號(hào)隔壁的地塊也將驚艷亮眼也是大平層改善。

學(xué)校就是隔壁的緯五路一小和金水外國(guó)語(yǔ)了 金水外國(guó)語(yǔ) ，第一屆的成績(jī)還沒(méi)有出來(lái)，就看能否驚艷四座了 。

這個(gè)項(xiàng)目里里外外都充滿(mǎn)了改善基因除了容積率高小區(qū)域內(nèi)的環(huán)境有點(diǎn)與改善不搭外。

在金水北暫時(shí)還沒(méi)有競(jìng)品，有也是上半年即將入市師出同門(mén)的中環(huán)壹號(hào)二期了(這個(gè)據(jù)說(shuō)是毛坯交付 )，高容積率的一期賣(mài)的這么好充分說(shuō)明美盛的營(yíng)銷(xiāo)還是挺厲害的 ，也是置業(yè)金水怎么都繞不過(guò)的一個(gè)樓盤(pán)了。(展開(kāi)全部)