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三環(huán)內(nèi)老金水是不錯，要配套，有配套，要教育，有名校。但在售項(xiàng)目也都是老大難，強(qiáng)如萬科，拿出誠意做出的古翠隱秀這種不錯的產(chǎn)品，也不敢說賣得好。其他的像未來天奕、申泰中原印象、敏捷江山譽(yù)更是無力吐槽，

未來天奕從21年開售到現(xiàn)在還是15/16兩棟樓，賣了有100多套；

申泰中原印象從21年開售到現(xiàn)在還是3/7兩棟樓，賣了有100多套；

敏捷江山譽(yù)從從21年開售到現(xiàn)在還是5號樓，剛剛開了4號樓。

去工地轉(zhuǎn)一圈也會發(fā)現(xiàn)，僅有在售樓棟工程進(jìn)度還可以，其他都緩慢。其實(shí)也可以理解，反正賣不動，花那么早的錢弄啥。有幾個開發(fā)商能像央企那樣，呼呼蓋成現(xiàn)房，眼下能想到的也就東區(qū)銀河灣，楊金廣匯灣。

銷售狀況這么差的樓盤，明眼人都知道是不能買的，售樓部每月數(shù)十萬上百萬營銷費(fèi)用燒著，都賣不動，說明是沒人認(rèn)可的。假如說你頭鐵買了，將來憑一己之力去賣二手房，那是大打折扣的。群眾的眼睛不一定是雪亮的，但大多數(shù)人的選擇一般都差不到哪去，大多數(shù)人都不選擇的一般都好不到哪去。

對于房子來講，只要適合自己，大部分都是可以考慮的，然后就牽扯到能不能買的問題，最主要的因素是價格。敏捷江山譽(yù)相比早期雖然也降價了，精裝修20000的價格，還不如在周邊找一個次新二手房。打個比方，如果降到15000，那就是推薦級別了。什么城改高容積率、腫瘤醫(yī)院、安置房都不是問題，有的就是真香。

這個盤的營銷也在進(jìn)步，也跟美盛學(xué)的月供補(bǔ)貼，但還是沒學(xué)到精髓。金水印在當(dāng)前如此差的行情下，上個月還能賣五六十套，真是牛逼。(展開全部)

敏捷江山譽(yù)，緯四路南、未來路西。

徐福貴是《活著》里面的主人公，本來是地主的家的少爺，年輕的時候不懂事，喜歡賭博，然后被人設(shè)計(jì)輸?shù)袅巳f貫家財(cái)，之后跟著他的都是一路霉運(yùn)；貧困潦倒時為了給母親看病，被國民黨抓了壯??；后來又成了解放軍的俘虜，放回家之后發(fā)現(xiàn)母親已經(jīng)去世；妻子家珍一個人含辛茹苦的把孩子養(yǎng)大，但是女兒已經(jīng)變成了啞巴；團(tuán)員之后家珍患了軟骨??；兒子因與縣長夫人血型相同，為救縣長夫人抽血過多而亡；女兒鳳霞難產(chǎn)大出血死在手術(shù)臺上；家珍接受不了女兒去世的現(xiàn)實(shí)，也隨女兒而去。

福貴的生命里充斥著艱難和死亡，當(dāng)難得的溫情出現(xiàn)時，又被殘酷的命運(yùn)一次次擊得粉碎。

我看了很多小說，沒有比富貴更倒霉的人了，在鄭州的所有項(xiàng)目里面沒有比敏捷更慘的開發(fā)商了。

2021年5月份首開就是5號樓，當(dāng)時是170套房源，均價23000元/平方米，然后是一路小跑降到2萬/平方米，再然后打出來的口號是1.98萬/平方米，5號樓一直在賣賣賣，賣到現(xiàn)在居然還有樓，你很難想象一棟樓賣了兩年居然還有房子，時不時拿出來一套當(dāng)特價房，現(xiàn)在正在銷售的是4號樓，估計(jì)也沒有賣多少套，目前首付5萬塊就能簽約。

如果一棟樓賣2年，5棟樓大概需要賣10年，后面還有商業(yè)項(xiàng)目，全部賣完需要15年？

綜合建議就是不建議購買，不建議購買，不建議購買。(展開全部)

主城區(qū)還有比敏捷江山譽(yù)更慘的樓盤嗎？

原來跟保億是難兄難弟，但保億人家現(xiàn)在走的是準(zhǔn)現(xiàn)房路線，封盤不停工，敏捷是直接躺平賣多少建多少，一年半時間4#和5#還沒有封頂，你不買我沒錢建，你工期太慢我不敢買，繼續(xù)惡性循環(huán)下去，所以什么南側(cè)樓棟遮擋等一系列的客觀原因都是小菜一碟不值得一提，影響最大的就是工期問題，準(zhǔn)現(xiàn)房都賣不動，更不要說遙遙無期的期房了，200萬起步的社區(qū)，誰也不敢冒這個風(fēng)險。

目前加推4號樓，精裝20000左右，2025年6月份交房，沒學(xué)校，單靠一個三環(huán)內(nèi)的位置，這個價格敏捷還是非常倔強(qiáng)，選擇繼續(xù)迷之自信。

4號樓號稱是樓王位置，一個單元，兩梯四戶，全是大戶型，中間戶為128平三房，西邊戶為152平大四房，東邊戶為141平四房，戶型還可以全南北通透大面寬戶型，改善基因多一點(diǎn)，尤其是152平還是非常適合周邊的地緣改善的。

位置是真的非常好，緊鄰未來路和緯四路，周邊金水路和地鐵1號線，出行非常便利，城市界面和生活配套也都非常不錯，周邊購買力很強(qiáng)，但敏捷的這個速度實(shí)在是不爭氣，就看周邊的地緣買不買賬了，當(dāng)然也不用懷疑這個盤肯定能賣到現(xiàn)房，以后是盤盤都得到現(xiàn)房。

金水主城根本不缺項(xiàng)目，八仙過海各顯神通，主旋律就是賣不動，但降價是一副良藥，真的管用，建議敏捷可以放下矜持。(展開全部)

敏捷江山譽(yù)一期就這5棟樓但蓋得很慢，就5號樓起了20多層，4號樓起了7-8層，剩余的3棟基本沒有超過圍擋高度的，工地上也沒啥大的施工噪音，偶爾叮當(dāng)幾聲，但敏捷還在嘴硬，圍擋上聲稱超253人火熱施工，累計(jì)交付100余項(xiàng)目，無一延期，有點(diǎn)此地?zé)o銀三百兩的意思。

目前主推的4、5號樓，最大的問題是采光問題，南面是密集的聶莊安置區(qū)，四棟筒子樓密不透風(fēng)的擋在敏捷前面，實(shí)地看一下會發(fā)現(xiàn)和4、5號樓離得真近，都快貼一起了，這采光這視野絕對成問題。歸根結(jié)底還是一期這塊地太扁了，只有2號樓可能稍好點(diǎn)。還有一點(diǎn)是沿未來路的樓棟勢必會有噪音影響，未來路的車流量太大了。

敏捷的戶型是沒問題，128平三房，141平四房，152平四房，都是大開間大陽臺，南北通透，比周邊的融創(chuàng)金水府、鑫苑金水觀城要很好多，可惜細(xì)節(jié)上的完美無法抵擋大的缺陷，這么大的陽臺，卻面對這么窄的樓間距。

北地塊的規(guī)劃要寬松很多，可惜北地塊的家屬院、駕校還好好的，一點(diǎn)拆的動靜都沒有，要入市還得好幾年吧。

項(xiàng)目距離南側(cè)的1號線燕莊站和北側(cè)的5號線姚寨站都有七八百米，不算近，未來路上正在修地鐵6號線，但6號線沒有單獨(dú)的站點(diǎn)，等于說坐6號線還是要去1號線燕莊站和5號線姚寨站，6號線預(yù)計(jì)年中完工。

在這樣好的位置，江山譽(yù)賣2萬的精裝房價格，怎么看都不能算貴，因?yàn)橹苓叺亩址慷疾畈欢噙@價了，但偏偏一直賣的一般，不知道是宣傳力度小的原因還是其他的什么原因，也可能是敏捷故意慢慢賣，想捂地吧。(展開全部)

樓王......
爆款四房.....
精裝21000元/㎡......

敏捷江山譽(yù)，緯四路南、未來路西。

用一句詩形容敏捷再恰當(dāng)不過了，“出師未捷身先死。長使英雄淚滿襟”，敏捷的老板估計(jì)已經(jīng)哭暈在廁所，有幾個倒霉的開發(fā)商，一來到鄭州就非常不順利，或者說就是不接地氣，泰禾花了不少錢請景甜過來，然后至今在鄭州沒弄成一個項(xiàng)目，申泰中原印象請了馮鞏過來，然后現(xiàn)在是半死不活，保億沒有請啥明星，但是依舊是賣不動，敏捷也是這個情況賣不動。

5號樓愣是賣了一年多，又是TG，又是精裝變毛坯，結(jié)果還是賣不動，太難了。

宋家泰有一個很著名的理論4321理論，也就是說：拿地研判占了40%，設(shè)計(jì)規(guī)劃占了30%，銷售企劃占了20%，市場機(jī)會占了10%，也就是說，地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，那就算設(shè)計(jì)、銷售、企劃推廣做得再好，市場機(jī)會每次都能捕捉到，整盤做完，也就勉強(qiáng)及格，賺錢是不用想了，不賠就算不錯了；如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，哪怕后期銷售、企劃推廣很普通，點(diǎn)又很背，各種小反彈，各種小陽春都沒有捕捉到，這個盤還是可以拿到70多分，賺點(diǎn)錢沒有問題。

這個地塊就很麻煩，整體占地是106畝，規(guī)劃的有寫字樓、購物街、公寓、住宅是一個TOD綜合體，這種項(xiàng)目只有住宅能賺到錢，公寓和寫字樓去化的非常慢，咱們可以對標(biāo)一下萬科，他現(xiàn)在的項(xiàng)目基本都是純住宅項(xiàng)目，沒有這種綜合體，因?yàn)榫C合體的公寓、寫字樓都是拖油瓶，敏捷現(xiàn)在就是深陷其中。

這個項(xiàng)目位置不錯，但是敏捷錯誤的估計(jì)了自己的實(shí)力，品牌力不足，操盤也很費(fèi)勁。(展開全部)

時間過得真快啊，敏捷江山譽(yù)入市也有一年多了，但是要問江山譽(yù)賣的咋樣，敏捷恐怕是要一把鼻涕一把淚的哭訴，房子真的太難賣了。

敏捷江山譽(yù)現(xiàn)在還在賣首開的5號樓，哪怕是TG、精裝改毛坯、降價，一年多了愣是沒有賣完1棟樓，這是要賣到2025年6月份交房，現(xiàn)房銷售的節(jié)奏，外來房企總是對自己的產(chǎn)品和品牌過度自信。

說一下來開發(fā)商敏捷，敏捷集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，1998年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，屬于廣州那邊的老牌房企，但是在廣州那邊做的非常一般甚至有點(diǎn)垃圾，口碑不算好，大多也是以剛需盤為主，進(jìn)入鄭州的第一個項(xiàng)目，就想在金水老城做改善，沒有萬科的品牌認(rèn)可度，恐怕要跟申泰同一命運(yùn)了。

另外，聶莊的這塊地，敏捷跟進(jìn)了3年，最終是聯(lián)合銀基一塊拿下，現(xiàn)在據(jù)說銀基地產(chǎn)已全面退出聶莊項(xiàng)目，開發(fā)公司“河南新銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”現(xiàn)在由敏捷地產(chǎn)100%控股。

最近5號樓市在清盤，精裝均價在20000元/平米左右，近期要加推4號樓，152㎡四房，但是面積越大，可能越不好賣，不同于華潤、美盛、越秀等項(xiàng)目售樓部的人潮涌動，敏捷江山譽(yù)的售樓部真是冷清。(展開全部)

125的多少錢？

即使生不逢時一片慘淡，敏捷江山譽(yù)依舊沒有放棄吆喝，還在努力賣樓，疫情期間線上訂房首付5萬的活動搞起來，賣的還是那持續(xù)賣了一年還在持續(xù)的5號樓，敏捷真的太難了，此次鄭州之行，作為敏捷入鄭的首個項(xiàng)目，應(yīng)該也是最后一個，如此受挫，怕是要遠(yuǎn)離鄭州市場了。

對于這個項(xiàng)目只有以下幾點(diǎn)：

1、民退國進(jìn)，民企危機(jī)事件頻發(fā)，在市場上的分量在慢慢減弱，不管曾經(jīng)有多么的輝煌，恒大以及眾多倒下的閩系就是典型的案例，老百姓真的是怕了，現(xiàn)在民企和央企的銷量也是典型的冰火兩重天，這個地塊換做保利、萬科或者華潤可能就會是另一種局面。

2、 2025年上半年交房，現(xiàn)在工地進(jìn)展一般，中間間隔時間太長，存在一定變數(shù)，而且精裝也很一般，明顯溢價太高，不是每一個樓盤都可以靠主城寸土寸金的位置和區(qū)位價值來賣高溢價的，所以敏捷想去化，建議精裝改毛坯，打骨折特價房搞起來，回款保證現(xiàn)金流才是活路。

3、產(chǎn)品定位不精準(zhǔn)，面積段109-139平，2萬一平的均價，剛需嫌貴面積段大，對于改善來說面積段又太小，均價對于剛改來說也并不友好，而且近幾年人們買房的格局已發(fā)生非常大的變化，所以該盤就是一個大寫的尷尬，主城區(qū)樓盤賣的好的都是純改善大平層，客戶還是真正的不差錢的地緣改善。

4、無優(yōu)質(zhì)教育資源，無過硬配套，品質(zhì)未知，敏捷江山譽(yù)應(yīng)該會步中原印象的后塵。

這個項(xiàng)目的進(jìn)度太慢，同命相連的高新雙湖保億也是根本賣不動索性封盤，但是人家工期一直不停，直接準(zhǔn)備賣現(xiàn)房，這樣的例子也有很多，比如新鄭的越秀，所以江山譽(yù)讓人看不到未來，建議謹(jǐn)慎。(展開全部)

每次看到敏捷江山譽(yù)都讓我想到鑫苑金水觀城，項(xiàng)目真是命好，那么高的容積率賣的還如此不錯，價格也不低，確也苦了這一批業(yè)主，尤其是二期。

江山譽(yù)位于未來路與緯四路交會處西南，位置方面可以說與金水觀城不相上下，金水次核心區(qū)，周邊1/5/6三條地鐵，距離已開通地鐵5號線姚寨站約500米，距離已開通地鐵1號線燕莊站約1公里，但市場已今時不同往日，早已物是人非。

之前還想著，這邊醫(yī)院多，比如省腫瘤醫(yī)院、省人民醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、省胸科醫(yī)院等，很多科室主任，尤其動刀子那些，都是高收入人群，購買力還是剛剛的，結(jié)果是并不咋地，或許看不上吧，畢竟這里距離北龍湖也不算遠(yuǎn)。

當(dāng)然，因?yàn)榫嚯x醫(yī)院近，尤其挨著腫瘤醫(yī)院，也令人多人望而卻步。周邊安置房和公寓樓也很多，將來人口密度不會小。

學(xué)校方面也不突出，周邊有建業(yè)小哈佛雙語學(xué)校（民辦），緯四路小學(xué)、市二十三中學(xué)等。距離省實(shí)驗(yàn)小學(xué)也比較近，大概率上不了，這方面也不是亮點(diǎn)。

價格方面，也從最早的23000元/㎡慢慢下滑至20000元/㎡。安全度方面，雖然敏捷一直宣稱自己廣州老牌房企，綠檔，但工地進(jìn)度是很現(xiàn)實(shí)的，雖然你2025年才交付，但確實(shí)有些慢。

對于這個項(xiàng)目，建議非必要不碰，性價比也不高，交付品質(zhì)、按時交付等方面也有一定風(fēng)險。

周邊還有一個申泰中原印象在苦苦掙扎，古翠隱秀依仗萬科的金字招牌還算不錯，整體不差，但也稱不上好。(展開全部)