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江山譽在這個十一假期也小支楞一把，賣了大概三十套。
從市場表現(xiàn)來看，這個盤過去賣的著實很一般，客戶也不認可。

位置是不錯的，尤其是考慮老城區(qū)的購房人群，周邊還有地鐵，雖然是不太方便那種。劣勢就是地塊容積率偏高，導致樓間距和戶型設(shè)計受限。至于河南省腫瘤醫(yī)院、河南省人民醫(yī)院這些醫(yī)療資源不好去評判優(yōu)劣勢，看需求?，F(xiàn)在依然記得前些年的軟文，某個公眾號大肆宣傳“醫(yī)區(qū)房”概念，收完錢那是真能包裝，我都怕他們錢收多了整出來個“墓景房”。

目前主推的是2號樓東單元，85㎡、121㎡、144㎡都有在售，價格在18000元/㎡左右，現(xiàn)在看三年前23000元/㎡的定價也是毫無頭緒，明明就不是市場能接受的價位，還硬著頭皮賣，把購房者當成傻子？結(jié)果大家一個比一個精，錢袋子捂得緊緊的。

賣了三年時間，剛把5號樓賣完，推出許久的4號樓也只賣了30套左右，2號樓西單元也是30套左右，總共賣了200套出頭，總共838套房不只要到何年何月。

說白了，還是價格貴，前兩年如果18000左右還有點性價比，，現(xiàn)在需要放到15000左右，東區(qū)高鐵站附近二手房現(xiàn)在大多已經(jīng)跌到2萬以下，除了建業(yè)天筑、華潤幸福里，海馬公園、中豪匯景灣這種品質(zhì)次新房再有一哆嗦可能也會來到18000，盧浮宮館這種15000都沒有守住，甚至綠地老街一期都直奔18000而去。所以，目前18000上車江山譽還是要謹慎一些。(展開全部)

敏捷江山譽，緯四路南、未來路西。

現(xiàn)在宣傳口號搖身一變成了——金水主城唯一精裝準現(xiàn)房，背后的原因他沒有說真的是銷售的太差了，目前傭金已經(jīng)漲到了4%，也就是一套8-11萬，重賞之下必有勇夫，這么高的傭金，肯定很多銷售向這里推薦房子。

2021年5月份首開就是5號樓，當時是170套房源，均價23000元/平方米，之后降到2萬/平方米，在之后降到1.98萬/平方米，5號樓和4號樓一直在賣賣賣，5號樓和4號樓基本是和安置區(qū)貼著呢，這要是能賣好才怪，關(guān)鍵是價格也不便宜，經(jīng)過市場的一頓毒打，現(xiàn)在變老實了2號樓相對來說位置就好一些，面積是121平方米和144平方米。

一個組織有三個敵人可以用ABC概括，傲慢Arrogance，官僚Bureaucracy，自滿Complacency，巴菲特說：傲慢、官僚作風和自滿可能是大型組織天然的惰性，而我的工作就是防止這些情況發(fā)生。

敏捷來到鄭州絕對是輕敵了，開盤價格定位的太高，首開的樓盤沒有足夠的性價比，所以很多人不愿意買賬，銷售也是一直困難。

市區(qū)的幾個城改都有類似的情況，未來天奕、申泰中原印象、萬科古翠隱秀賣的比較難，成本高、容積率高，定價高，有的還是豪宅，那價格更高，價格一旦高了，可選性就比較多，除非說你這個項目有特別大的兩點，要不然高價格依舊銷售是非常難，你就像是萬科這么強，也是吭哧吭哧賣了這么久。(展開全部)

都說遠郊樓市難，沒想到主城區(qū)也這么難，看看敏捷江山譽就是一個典型的例子，市場呼聲越來越小，幾棟樓的住宅項目硬是賣了好幾年，目前加推了2號樓，均價19000起步，價格有點藏著掖著，總有種低價賣就跌面的那種感覺，險些被一個項目拖垮，敏捷應該悔不當初。

確實是老金水的二環(huán)位置，出門未來路，周邊金水路、緯四路、黃河路，也是真正的與CBD對望，過了緯四路下穿就是CBD區(qū)域了，屬于曼哈頓商圈，這個位置也是典型的黃金位置，同時城市界面還不拉跨，關(guān)鍵周邊還只有敏捷江山譽這一個獨苗，各企事業(yè)單位也不少，地緣有實力的客戶應該挺多的，但這些依舊無法阻擋江山譽的不溫不火。

1. 恰逢趕上現(xiàn)在這個大環(huán)境，無奈，不是敏捷的錯。

2. 敏捷非國企和央企，知名度也不及萬科、龍湖等民企，買房先看開發(fā)商的實力已經(jīng)成了置業(yè)的首要選擇，敏捷這點不占優(yōu)勢。

3. 敏捷江山譽的進度實在是太慢，市場上在售的到處都是準現(xiàn)房和現(xiàn)房，施工進度不給力的誰敢冒這個風險，大家真的都被爛尾樓嚇怕了。

4. 位置確實不錯，但實地就有點雞肋了，項目南側(cè)就是容積率高的安置房項目，總有種很壓抑的感覺。

5. 戶型面積120-155，改善的戶型，剛需的規(guī)劃和設(shè)計，主城區(qū)做改善要么就是純正的改善，要么就走低價走量的剛需路線，而江山譽正好介于二者中間。

江山譽的現(xiàn)狀跟金水北金水印形成了鮮明的對比，這個盤格局可以打開，在價格上多做文章。(展開全部)

隨著政策發(fā)力，敏捷江山譽這個老大難也開始努力賣房，實景展示區(qū)月末開放，自從開盤以來就在使勁賣5號樓和4號樓，現(xiàn)在也終于加推了2號樓，老盤算是迎來新生了。

當初敏捷江山譽賣的很不好，還是怪自己太自信，周邊容積率高企，4號樓和5號樓與南側(cè)的聶莊安置區(qū)快貼一起了，購房者又不傻，一看這樓間距，還買毛線。江山譽的價格又不算便宜，直到現(xiàn)在還嘴硬精裝單價22000-24000左右，現(xiàn)在偷偷搞優(yōu)惠，實際18000也能買到部分房源。新加推的2號樓就好多了，南側(cè)無遮擋，樓間距較大。

敏捷地產(chǎn)的發(fā)展重點一直在大灣區(qū)，主打剛需，沒啥亮眼的項目，算是灣區(qū)版正商吧，由于發(fā)展不算快，攤子鋪的小，所以倒是也挺穩(wěn)健。
江山譽的地段還算不錯，容積率高是硬傷沒法改，但同樣高容積率的萬科古翠隱秀就做的不錯。江山譽本來是想打造集商業(yè)辦公、情景購物、高級公寓于一體的TOD綜合體，還是很有看點的。住宅立面也是挺好看的，以藍、白、灰為主，材質(zhì)選用玻璃幕墻，輔以高端石材、金屬鋁板搭配。如果敏捷能加快點工程進度，多做點實景示范區(qū)，商業(yè)街示范區(qū)，把TOD的價值，住宅的顏值都展示出來，估計會好賣很多。
隨著低首付低利率政策的推出，市場慢慢回轉(zhuǎn)，如果江山譽價格再低點，實景再多點，估計會一轉(zhuǎn)銷售頹勢。(展開全部)

三環(huán)內(nèi)老金水是不錯，要配套，有配套，要教育，有名校。但在售項目也都是老大難，強如萬科，拿出誠意做出的古翠隱秀這種不錯的產(chǎn)品，也不敢說賣得好。其他的像未來天奕、申泰中原印象、敏捷江山譽更是無力吐槽，

未來天奕從21年開售到現(xiàn)在還是15/16兩棟樓，賣了有100多套；

申泰中原印象從21年開售到現(xiàn)在還是3/7兩棟樓，賣了有100多套；

敏捷江山譽從從21年開售到現(xiàn)在還是5號樓，剛剛開了4號樓。

去工地轉(zhuǎn)一圈也會發(fā)現(xiàn)，僅有在售樓棟工程進度還可以，其他都緩慢。其實也可以理解，反正賣不動，花那么早的錢弄啥。有幾個開發(fā)商能像央企那樣，呼呼蓋成現(xiàn)房，眼下能想到的也就東區(qū)銀河灣，楊金廣匯灣。

銷售狀況這么差的樓盤，明眼人都知道是不能買的，售樓部每月數(shù)十萬上百萬營銷費用燒著，都賣不動，說明是沒人認可的。假如說你頭鐵買了，將來憑一己之力去賣二手房，那是大打折扣的。群眾的眼睛不一定是雪亮的，但大多數(shù)人的選擇一般都差不到哪去，大多數(shù)人都不選擇的一般都好不到哪去。

對于房子來講，只要適合自己，大部分都是可以考慮的，然后就牽扯到能不能買的問題，最主要的因素是價格。敏捷江山譽相比早期雖然也降價了，精裝修20000的價格，還不如在周邊找一個次新二手房。打個比方，如果降到15000，那就是推薦級別了。什么城改高容積率、腫瘤醫(yī)院、安置房都不是問題，有的就是真香。

這個盤的營銷也在進步，也跟美盛學的月供補貼，但還是沒學到精髓。金水印在當前如此差的行情下，上個月還能賣五六十套，真是牛逼。(展開全部)

敏捷江山譽，緯四路南、未來路西。

徐福貴是《活著》里面的主人公，本來是地主的家的少爺，年輕的時候不懂事，喜歡賭博，然后被人設(shè)計輸?shù)袅巳f貫家財，之后跟著他的都是一路霉運；貧困潦倒時為了給母親看病，被國民黨抓了壯??；后來又成了解放軍的俘虜，放回家之后發(fā)現(xiàn)母親已經(jīng)去世；妻子家珍一個人含辛茹苦的把孩子養(yǎng)大，但是女兒已經(jīng)變成了啞巴；團員之后家珍患了軟骨??；兒子因與縣長夫人血型相同，為救縣長夫人抽血過多而亡；女兒鳳霞難產(chǎn)大出血死在手術(shù)臺上；家珍接受不了女兒去世的現(xiàn)實，也隨女兒而去。

福貴的生命里充斥著艱難和死亡，當難得的溫情出現(xiàn)時，又被殘酷的命運一次次擊得粉碎。

我看了很多小說，沒有比富貴更倒霉的人了，在鄭州的所有項目里面沒有比敏捷更慘的開發(fā)商了。

2021年5月份首開就是5號樓，當時是170套房源，均價23000元/平方米，然后是一路小跑降到2萬/平方米，再然后打出來的口號是1.98萬/平方米，5號樓一直在賣賣賣，賣到現(xiàn)在居然還有樓，你很難想象一棟樓賣了兩年居然還有房子，時不時拿出來一套當特價房，現(xiàn)在正在銷售的是4號樓，估計也沒有賣多少套，目前首付5萬塊就能簽約。

如果一棟樓賣2年，5棟樓大概需要賣10年，后面還有商業(yè)項目，全部賣完需要15年？

綜合建議就是不建議購買，不建議購買，不建議購買。(展開全部)

主城區(qū)還有比敏捷江山譽更慘的樓盤嗎？

原來跟保億是難兄難弟，但保億人家現(xiàn)在走的是準現(xiàn)房路線，封盤不停工，敏捷是直接躺平賣多少建多少，一年半時間4#和5#還沒有封頂，你不買我沒錢建，你工期太慢我不敢買，繼續(xù)惡性循環(huán)下去，所以什么南側(cè)樓棟遮擋等一系列的客觀原因都是小菜一碟不值得一提，影響最大的就是工期問題，準現(xiàn)房都賣不動，更不要說遙遙無期的期房了，200萬起步的社區(qū)，誰也不敢冒這個風險。

目前加推4號樓，精裝20000左右，2025年6月份交房，沒學校，單靠一個三環(huán)內(nèi)的位置，這個價格敏捷還是非常倔強，選擇繼續(xù)迷之自信。

4號樓號稱是樓王位置，一個單元，兩梯四戶，全是大戶型，中間戶為128平三房，西邊戶為152平大四房，東邊戶為141平四房，戶型還可以全南北通透大面寬戶型，改善基因多一點，尤其是152平還是非常適合周邊的地緣改善的。

位置是真的非常好，緊鄰未來路和緯四路，周邊金水路和地鐵1號線，出行非常便利，城市界面和生活配套也都非常不錯，周邊購買力很強，但敏捷的這個速度實在是不爭氣，就看周邊的地緣買不買賬了，當然也不用懷疑這個盤肯定能賣到現(xiàn)房，以后是盤盤都得到現(xiàn)房。

金水主城根本不缺項目，八仙過海各顯神通，主旋律就是賣不動，但降價是一副良藥，真的管用，建議敏捷可以放下矜持。(展開全部)

敏捷江山譽一期就這5棟樓但蓋得很慢，就5號樓起了20多層，4號樓起了7-8層，剩余的3棟基本沒有超過圍擋高度的，工地上也沒啥大的施工噪音，偶爾叮當幾聲，但敏捷還在嘴硬，圍擋上聲稱超253人火熱施工，累計交付100余項目，無一延期，有點此地無銀三百兩的意思。

目前主推的4、5號樓，最大的問題是采光問題，南面是密集的聶莊安置區(qū)，四棟筒子樓密不透風的擋在敏捷前面，實地看一下會發(fā)現(xiàn)和4、5號樓離得真近，都快貼一起了，這采光這視野絕對成問題。歸根結(jié)底還是一期這塊地太扁了，只有2號樓可能稍好點。還有一點是沿未來路的樓棟勢必會有噪音影響，未來路的車流量太大了。

敏捷的戶型是沒問題，128平三房，141平四房，152平四房，都是大開間大陽臺，南北通透，比周邊的融創(chuàng)金水府、鑫苑金水觀城要很好多，可惜細節(jié)上的完美無法抵擋大的缺陷，這么大的陽臺，卻面對這么窄的樓間距。

北地塊的規(guī)劃要寬松很多，可惜北地塊的家屬院、駕校還好好的，一點拆的動靜都沒有，要入市還得好幾年吧。

項目距離南側(cè)的1號線燕莊站和北側(cè)的5號線姚寨站都有七八百米，不算近，未來路上正在修地鐵6號線，但6號線沒有單獨的站點，等于說坐6號線還是要去1號線燕莊站和5號線姚寨站，6號線預計年中完工。

在這樣好的位置，江山譽賣2萬的精裝房價格，怎么看都不能算貴，因為周邊的二手房都差不多這價了，但偏偏一直賣的一般，不知道是宣傳力度小的原因還是其他的什么原因，也可能是敏捷故意慢慢賣，想捂地吧。(展開全部)

敏捷江山譽，緯四路南、未來路西。

用一句詩形容敏捷再恰當不過了，“出師未捷身先死。長使英雄淚滿襟”，敏捷的老板估計已經(jīng)哭暈在廁所，有幾個倒霉的開發(fā)商，一來到鄭州就非常不順利，或者說就是不接地氣，泰禾花了不少錢請景甜過來，然后至今在鄭州沒弄成一個項目，申泰中原印象請了馮鞏過來，然后現(xiàn)在是半死不活，保億沒有請啥明星，但是依舊是賣不動，敏捷也是這個情況賣不動。

5號樓愣是賣了一年多，又是TG，又是精裝變毛坯，結(jié)果還是賣不動，太難了。

宋家泰有一個很著名的理論4321理論，也就是說：拿地研判占了40%，設(shè)計規(guī)劃占了30%，銷售企劃占了20%，市場機會占了10%，也就是說，地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，那就算設(shè)計、銷售、企劃推廣做得再好，市場機會每次都能捕捉到，整盤做完，也就勉強及格，賺錢是不用想了，不賠就算不錯了；如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕設(shè)計中規(guī)中矩，哪怕后期銷售、企劃推廣很普通，點又很背，各種小反彈，各種小陽春都沒有捕捉到，這個盤還是可以拿到70多分，賺點錢沒有問題。

這個地塊就很麻煩，整體占地是106畝，規(guī)劃的有寫字樓、購物街、公寓、住宅是一個TOD綜合體，這種項目只有住宅能賺到錢，公寓和寫字樓去化的非常慢，咱們可以對標一下萬科，他現(xiàn)在的項目基本都是純住宅項目，沒有這種綜合體，因為綜合體的公寓、寫字樓都是拖油瓶，敏捷現(xiàn)在就是深陷其中。

這個項目位置不錯，但是敏捷錯誤的估計了自己的實力，品牌力不足，操盤也很費勁。(展開全部)

即使生不逢時一片慘淡，敏捷江山譽依舊沒有放棄吆喝，還在努力賣樓，疫情期間線上訂房首付5萬的活動搞起來，賣的還是那持續(xù)賣了一年還在持續(xù)的5號樓，敏捷真的太難了，此次鄭州之行，作為敏捷入鄭的首個項目，應該也是最后一個，如此受挫，怕是要遠離鄭州市場了。

對于這個項目只有以下幾點：

1、民退國進，民企危機事件頻發(fā)，在市場上的分量在慢慢減弱，不管曾經(jīng)有多么的輝煌，恒大以及眾多倒下的閩系就是典型的案例，老百姓真的是怕了，現(xiàn)在民企和央企的銷量也是典型的冰火兩重天，這個地塊換做保利、萬科或者華潤可能就會是另一種局面。

2、 2025年上半年交房，現(xiàn)在工地進展一般，中間間隔時間太長，存在一定變數(shù)，而且精裝也很一般，明顯溢價太高，不是每一個樓盤都可以靠主城寸土寸金的位置和區(qū)位價值來賣高溢價的，所以敏捷想去化，建議精裝改毛坯，打骨折特價房搞起來，回款保證現(xiàn)金流才是活路。

3、產(chǎn)品定位不精準，面積段109-139平，2萬一平的均價，剛需嫌貴面積段大，對于改善來說面積段又太小，均價對于剛改來說也并不友好，而且近幾年人們買房的格局已發(fā)生非常大的變化，所以該盤就是一個大寫的尷尬，主城區(qū)樓盤賣的好的都是純改善大平層，客戶還是真正的不差錢的地緣改善。

4、無優(yōu)質(zhì)教育資源，無過硬配套，品質(zhì)未知，敏捷江山譽應該會步中原印象的后塵。

這個項目的進度太慢，同命相連的高新雙湖保億也是根本賣不動索性封盤，但是人家工期一直不停，直接準備賣現(xiàn)房，這樣的例子也有很多，比如新鄭的越秀，所以江山譽讓人看不到未來，建議謹慎。(展開全部)