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裕華會(huì)園這個(gè)項(xiàng)目周邊暫時(shí)沒(méi)有什么成型的配套，都是在規(guī)劃中的，就只是單純買一套住的房子可以去看看，現(xiàn)在已經(jīng)賣到快現(xiàn)房了，預(yù)計(jì)明年六月份毛坯交付。項(xiàng)目距地鐵2號(hào)線賈河站還挺遠(yuǎn)的，3號(hào)線延長(zhǎng)線濱河路站還未落地；項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃的有一塊九年義務(wù)教育用地，東側(cè)規(guī)劃了43萬(wàn)方的商業(yè)。整個(gè)小區(qū)占地75畝，有7棟高層、2棟洋房、一所幼兒園和1棟綜合樓，其中綜合樓和幼兒園規(guī)劃在小區(qū)外面，社區(qū)內(nèi)部算是能安靜點(diǎn)。

目前在售的樓棟有3#（89平和122平三房），2#、8#（130平產(chǎn)品），兩梯四戶，總層高34層，其中3號(hào)樓是整個(gè)項(xiàng)目推的最后一棟樓，但是只開(kāi)了01、02、04戶，中間89平03戶還沒(méi)開(kāi)，據(jù)說(shuō)是要等到六月份土拍之后照勢(shì)漲價(jià)的，現(xiàn)在89平戶型均價(jià)13800元/平米，122平的均價(jià)12700元/平米，跟以前相比價(jià)格確實(shí)上漲了，但比周邊的還是稍微便宜，而除了便宜這個(gè)項(xiàng)目也沒(méi)有別的突出優(yōu)勢(shì)了。

戶型設(shè)計(jì)也比較一般，3號(hào)樓中間89平的產(chǎn)品是純南戶，南北不通透，北側(cè)是電梯和墻，完全擋住了02、03戶的通風(fēng)和采光，南側(cè)是主臥和客廳朝南，北側(cè)臥室開(kāi)了個(gè)小窗戶，但也被122平戶型遮擋了光纖；122平的三個(gè)臥室只有主臥朝南，陽(yáng)臺(tái)也不大，采光一般。(展開(kāi)全部)

惠濟(jì)北的剛需項(xiàng)目—裕華會(huì)園位于江山路與紀(jì)元路交匯處，目前在售房源88平13500元/平，131平12500元/平，洋房140平17500元/平，毛坯交付，2022年6月份交房。
與綠都青云敘同屬于惠濟(jì)區(qū)天河路西板塊，但從氣勢(shì)上各方面已完美被其秒殺，目前能稱得上優(yōu)勢(shì)的只有：
1、價(jià)格，這應(yīng)該是惠濟(jì)北區(qū)北四環(huán)南目前上車成本最低的樓盤之一。
2、在戶型一般、開(kāi)發(fā)商一般眾多一般的情況下，目前的交通也勉強(qiáng)算得上是優(yōu)勢(shì)，西臨江山路，北鄰英才街（可直達(dá)花園路），周邊還有開(kāi)元路和天河路，自駕不成問(wèn)題。
地鐵2號(hào)線最近站點(diǎn)為賈河站，距離項(xiàng)目2.8公里的距離，開(kāi)車也需要幾分鐘的時(shí)間，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地鐵盤的輻射范圍；未來(lái)天河路上規(guī)劃3號(hào)線二期北延長(zhǎng)線應(yīng)該會(huì)在天河路紀(jì)元路附近設(shè)站，這才算是項(xiàng)目最大的地鐵福利，不過(guò)該地鐵線路最快會(huì)出現(xiàn)在第四批建設(shè)行列，通車最快也是2025年以后的事了。
劣勢(shì)：惠濟(jì)區(qū)的發(fā)展史從英才街一帶轉(zhuǎn)移至文化路開(kāi)元路周邊再次轉(zhuǎn)移至天河路沿線，目前天河路以東為發(fā)展主力處于快速發(fā)展階段，但各種配套依然是比較欠缺，所以天河路以西就只有一言難盡了，無(wú)配套無(wú)規(guī)劃，周邊以經(jīng)濟(jì)適用房、安置房及不知名社區(qū)為主，鄉(xiāng)村氣息比較濃郁的，無(wú)城市界面而言，環(huán)境有待改善，學(xué)校目前以薛崗小學(xué)、杜莊小學(xué)為主，后期北側(cè)有青云敘規(guī)劃的學(xué)校但未必能上，商業(yè)短時(shí)間內(nèi)更是不用想。
靠?jī)r(jià)格來(lái)刷存在感，不是競(jìng)品太多，也不是競(jìng)品太強(qiáng)，實(shí)在是目前這個(gè)位置和配套太過(guò)于雞肋，最西側(cè)的兩棟洋房更像是為了湊改善而來(lái)的點(diǎn)綴，洋房非地緣客戶勿擾，高層屬于能上車的價(jià)格，對(duì)品質(zhì)無(wú)過(guò)多要求的剛需可以考慮上車。(展開(kāi)全部)

開(kāi)發(fā)商裕華在鄭州的項(xiàng)目不算多，口碑也一般，在鄭州的項(xiàng)目多定位為剛需，常西湖新區(qū)最北側(cè)的裕華城，周邊配套一般，簽約伊河路小學(xué)，主打的賣點(diǎn)是教育；唯一勉強(qiáng)算得上改善的就是同樣位于惠濟(jì)的裕華晴園，容積率1.5，但地塊非常小，只有15畝，規(guī)劃有兩棟洋房，一棟小高層，改善屬性不強(qiáng)。

說(shuō)回裕華會(huì)園，售樓部門口還屬于拓荒狀態(tài)，項(xiàng)目的存在感并不強(qiáng)，可以說(shuō)很低了，不僅開(kāi)發(fā)商沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目位于江山路與濱河路交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)也不大，偏離惠濟(jì)核心區(qū)，享受不到惠濟(jì)核心區(qū)的配套，周邊各種配套也是相對(duì)欠缺，商業(yè)據(jù)說(shuō)共享東側(cè)錦藝四季城配套的商業(yè)綜合體，距離規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線濱河站不遠(yuǎn)，不過(guò)地鐵尚在規(guī)劃，不確定因素太多，目前來(lái)看還是自駕出行比較便利。

項(xiàng)目占地75畝，規(guī)劃7棟高層、2棟洋房，洋房產(chǎn)品在整個(gè)項(xiàng)目的西北側(cè)，東側(cè)為高層產(chǎn)品，洋房的采光被高層嚴(yán)重遮擋，高低配規(guī)劃成這個(gè)樣子也算是項(xiàng)目最致命的缺陷，作為僅有的兩棟洋房，居住舒適度肯定也會(huì)降低。

作為一個(gè)十足的剛需盤，裕華會(huì)園唯一的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，但剛剛加推的2號(hào)樓兩梯四戶設(shè)計(jì)，88㎡小三房?jī)?yōu)惠后單價(jià)也在13629元/㎡，130㎡大戶型相對(duì)便宜，整體均價(jià)大概在13200元/㎡，也有明顯的上漲，目前僅剩洋房6#樓跟高層3號(hào)樓尚未加推。(展開(kāi)全部)

2018年7月21日鄭政出〔2018〕89號(hào)（網(wǎng)）土地成交，地塊位于濱河路北、江山路東，使用權(quán)面積 50091.16平方米，競(jìng)得人為鄭州德府瑞居置業(yè)有限公司，成交價(jià) 41766萬(wàn)元，折合每畝556萬(wàn)，樓面價(jià)約2336元。鄭州德府瑞居置業(yè)有限公司注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，其實(shí)際控制人為河南裕華置業(yè)有限公司。

裕華置業(yè)定位“園系產(chǎn)品”會(huì)園為其第四座。
開(kāi)發(fā)商裕華集團(tuán)已成立20周年。先后榮獲鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)單位、中原貢獻(xiàn)力18強(qiáng)企業(yè)、鄭州最佳創(chuàng)新品牌房企、河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力五十強(qiáng)第23名等榮譽(yù)。先后開(kāi)發(fā)了裕華文匯、文清、文苑、第九城市、迎賓路3號(hào)、裕華廣場(chǎng)、千鹿山、裕華光合世界、裕華滿園、裕華行園、等眾多樓盤。
屬于典型的本土中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，創(chuàng)新不足，守成有余，企業(yè)的開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)也是十分豐富，樓盤交付也比較有保障，裕華滿園、迎賓路3號(hào)、光合世界等基本都是區(qū)域的知名樓盤。

項(xiàng)目總占地約75畝，總建面約25萬(wàn)方。小區(qū)由7棟高層住宅（建面約88-131㎡）、2棟洋房（建面約125-140㎡）、1棟綜合樓、1所幼兒園和其他配套設(shè)施組成。其中5-6#樓為多層，每棟8層；1-4#、8-9#樓為高層，2#樓東單元24層，其余34層。
為了吃滿容積率小區(qū)整體規(guī)劃較為雜亂，樓間距一般，戶型設(shè)計(jì)的話可選戶型較少，剛需88三房、剛改122三房為主，裕華設(shè)計(jì)上拋棄了主流的連廊設(shè)計(jì)，采取了復(fù)古的集中式核心筒設(shè)計(jì)。雖然連廊目前是市場(chǎng)主流，但是近期各種社交APP暴露出來(lái)的連廊戶型的缺點(diǎn)也是越來(lái)越多，高空拋物、墜落安全性、雨雪導(dǎo)致的積水等，所以連廊戶型較集中核心筒戶型各有優(yōu)缺點(diǎn)，從空間和通風(fēng)角度來(lái)講南向戶型有點(diǎn)差，但是從安全隱私保暖等角度來(lái)講，這種設(shè)計(jì)又是優(yōu)秀的，各有千秋吧。但是整體戶型設(shè)計(jì)上，會(huì)園做的很一般。

老鴉陳江山路沿線一直屬于惠濟(jì)北的以往區(qū)域，首先鐵路影響發(fā)展前途，其次規(guī)劃不在核心范圍內(nèi)，所以小片區(qū)的發(fā)展始終步履蹣跚。
會(huì)園位置一般，距離地鐵口均有1公里以上的距離，公共交通有但是欠缺，醫(yī)療教育配套也有但是均一般，所以這是個(gè)一般的樓盤一般的位置一般的配套

1高層1.2-1.25的價(jià)格也驗(yàn)證了樓盤的實(shí)際價(jià)值，因?yàn)槌偷臉敲鎯r(jià)，所以開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎么都是血賺的，區(qū)域輻射范圍5公里左右的剛需族可以考慮，畢竟價(jià)格不錯(cuò)，政策也可以，房子也有保障。(展開(kāi)全部)

惠濟(jì)區(qū)的在售樓盤本就不多，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，但是裕華會(huì)園仍在中海和綠都的夾縫中默默無(wú)聞，但是走進(jìn)售樓部，售樓部車水馬龍的景象著實(shí)讓我感到意外，甚至連置業(yè)顧問(wèn)都無(wú)暇接待我們。

之后才了解到，裕華會(huì)園和貝殼合作的一號(hào)樓130平四房毛坯只有11000左右?？們r(jià)不過(guò)143萬(wàn)。這個(gè)價(jià)格在綠都僅僅只能買到95平的三房。即使去除青云敘精裝所謂的1000元差價(jià)，價(jià)差也有2000左右。

正所謂一份價(jià)格一分貨。裕華會(huì)園除了南側(cè)待開(kāi)發(fā)的住宅用地外，周邊配套成熟度不高。旁邊的江山路偶有大車穿行而過(guò)，沒(méi)有活躍的人流，說(shuō)他荒涼也并不為過(guò)。樓棟分布參差不齊，有些樓棟并不是正南朝向。項(xiàng)目?jī)?nèi)部只規(guī)劃了一所幼兒園，這對(duì)教育資源本就不富?；轁?jì)而言無(wú)疑是雪上加霜。唯一的安慰可能就是三號(hào)線二期濱河路站距離較近，算是目前在售惠濟(jì)區(qū)在售樓盤中距離地鐵最近的了。

整體來(lái)看，裕華會(huì)園剛需屬性明顯，看重價(jià)格和地鐵的朋友可以重點(diǎn)關(guān)注！(展開(kāi)全部)

雙十二的裕華會(huì)園比綠都青云敘還要熱鬧。和貝殼合作的1#樓，130㎡戶型成交均價(jià)11000左右，88㎡戶型成交均價(jià)12000-12500，毛坯交付，預(yù)計(jì)交房時(shí)間2022年6月?？傉f(shuō)對(duì)比產(chǎn)生美，青云敘二期今天加推的9#樓，成交均價(jià)13700起，帶裝修交付，裕華會(huì)園是真便宜啊。
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價(jià)格低的原因更多還是集中在外部配套和社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃上，工程質(zhì)量是不錯(cuò)的，1#樓工地實(shí)體樣板間對(duì)購(gòu)房者開(kāi)放，有這樣的自信是對(duì)裕華多了幾分好感的。
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回到外部配套上，雖然內(nèi)部配套一所幼兒園，外部沒(méi)有學(xué)校是硬傷，地塊西北側(cè)規(guī)劃一處教育用地，南邊空地待開(kāi)發(fā)，周邊略顯荒涼；距離現(xiàn)有的地鐵2號(hào)線賈河站3公里，指望不上，可以拿出來(lái)說(shuō)道的是地鐵3號(hào)線二期，規(guī)劃的濱河路站點(diǎn)還算近。商業(yè)配套上，裕華和綠都都是依賴錦藝后期規(guī)劃的40萬(wàn)方集中商業(yè)。
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社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃上，地塊內(nèi)部規(guī)劃有1棟綜合樓，緊鄰著1#樓，后期居住氛圍上會(huì)有一定影響；樓棟的排布也不算好，除了1#樓是正南，后面的樓棟斜且密集，樓間距過(guò)低，社區(qū)內(nèi)部景觀的規(guī)劃也受限。
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這樣的規(guī)劃注定了小區(qū)是一個(gè)妥妥的剛需盤，規(guī)劃的130㎡戶型和小戶型的價(jià)差也是為了更好地去化，樓盤除了看價(jià)格，背后的價(jià)值也要對(duì)比清楚。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目樓盤目前施工進(jìn)行中！

裕華這個(gè)河南本土開(kāi)發(fā)商一直比較低調(diào)，在鄭州的項(xiàng)目有高新區(qū)裕華滿園，中原區(qū)的裕華光合世界，滎陽(yáng)的裕華行園，惠濟(jì)的裕華廣場(chǎng)，還有就是江山路沿線的裕華會(huì)園。
裕華會(huì)園位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)江山路與濱河路交會(huì)處東北角，項(xiàng)目給人的一種“獨(dú)立”的感覺(jué)，周邊沒(méi)有商業(yè)沒(méi)有公園，只有一條門前的江山路，西側(cè)江山路一路之隔就是工業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園，混凝土廠，再加上可能是江山路上大車穿行的緣故，總感覺(jué)少了一絲煙火氣，周邊的成熟度不高。即使往南邊的珠江華景和正商啟盛華庭作為已交房的小區(qū)有一些商業(yè)和底商，但是也彌補(bǔ)不了裕華會(huì)園處于被孤立的位置。沒(méi)有形成社群，沒(méi)有周邊可以依托的商業(yè)，也沒(méi)有活躍的人流，這可能就是項(xiàng)目給人“獨(dú)立”的原因。
項(xiàng)目總占地75畝左右，總建面約25萬(wàn)方，小區(qū)由7棟高層住宅，2棟洋房、1棟綜合樓、1所幼兒園和其他配套設(shè)施組成。高層房源主力戶型為88-89㎡三室兩廳一衛(wèi)，122㎡三室兩廳兩衛(wèi)，130㎡四室兩廳兩衛(wèi)。
由于周邊的成熟度不高，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)體系也很能反映出問(wèn)題，價(jià)格和配套都是相輔相成的，裕華會(huì)園賣的便宜，其實(shí)并不是漏，而是本身就應(yīng)該便宜，沒(méi)有規(guī)劃可以兌現(xiàn)，目前整個(gè)惠濟(jì)核心區(qū)的發(fā)展都有些緩慢，那再看這里很明顯看不到價(jià)值兌現(xiàn)的那天，所以價(jià)格自然不貴。
總體來(lái)看，裕華會(huì)園這個(gè)項(xiàng)目不是那種只能單純看價(jià)格購(gòu)買的項(xiàng)目，要結(jié)合小區(qū)域來(lái)看，后期是否可以兌現(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

俗話說(shuō)得好，大樹(shù)底下好乘涼。
蹭著錦藝四季城的商業(yè)和教育配套，再憑著靈活的定價(jià)策略，打出北三環(huán)到北四環(huán)最便宜樓盤的旗號(hào)，裕華會(huì)園的去化還是杠杠的。

89㎡小三房最受歡迎，從首開(kāi)的均價(jià)12500到4月加推的均價(jià)13200，再到接下來(lái)加推預(yù)計(jì)售價(jià)13300-13500，價(jià)格也跟著需求一路水漲船高。即便如此，首付35萬(wàn)左右，不到5000的月供，到手一套和錦藝四季城共享配套的小三房，性價(jià)比還是很高的。
122㎡大三房定價(jià)稍低，優(yōu)惠后的成交單價(jià)在11800-12000，首付也只需要45萬(wàn)左右。

項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃中小學(xué)教育用地，內(nèi)部配套一所幼兒園和一棟商業(yè)，東側(cè)為安置房區(qū)域，生活氛圍還是有的，規(guī)劃的配套也可以自給自足。毛坯交付，配備地暖、可視對(duì)講系統(tǒng)，預(yù)留新風(fēng)安裝口，小區(qū)景觀上，就目前項(xiàng)目景觀售樓部展示示范區(qū)的水準(zhǔn)來(lái)看，沒(méi)太大的問(wèn)題。

不過(guò)裕華在鄭州的項(xiàng)目大多沒(méi)什么存在感，工程質(zhì)量，后期物業(yè)服務(wù)等，相比大開(kāi)發(fā)商實(shí)力相差懸殊，戶型設(shè)計(jì)上也沒(méi)有太大亮點(diǎn)，甚至可以說(shuō)89㎡的設(shè)計(jì)稍顯落伍。項(xiàng)目所處位置也偏離了惠濟(jì)核心區(qū)，不過(guò)臨著江山路自駕便利，但3號(hào)線尚未開(kāi)建，公共通勤這塊不算特別給力。(展開(kāi)全部)