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接到融創(chuàng)的營銷電話，推銷融創(chuàng)蘭園的項目。最吸引我的地方是透漏，價格有驚喜，最低1.8萬元。
經三路黃河路這種市區(qū)黃金地段，能到這個價格，那必須去瞅瞅啊。
實地一了解，看來還是想多了。
你能看見的漏，都是開發(fā)商給你的套路。
低價房源有沒有？必須有，可那戶型，真是辣眼睛。
什么兩梯三戶，純朝北，兩梯兩戶，西北向，手槍戶型別具一格。
都2019年了，還能設計出這樣的改善戶型，也是佩服融創(chuàng)的設計師。
稍微能看的過去的89戶型，價格直接飆到2.3萬。
更氣人的是，這點面積居然還搞高低配，小區(qū)還做了幾個洋房。
就不能好好的造個房子嘛。
告辭！

大公司對于高容積率城改的項目，不會像本地一樣，都想照顧到，把產品做的都中庸，而是會兩極分化，犧牲部分土地做高容的劣質房源，另一部分土地做低密舒適的優(yōu)質房源。這樣的好處在于，容積率做滿了，劣質房源可以作為低價現(xiàn)金流，優(yōu)質房源可以溢價高利潤，營銷上超低價XXX起也容易出轟動效果。
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比如前段開盤的萬科世玠，就犧牲一棟樓做成筒子樓，而融創(chuàng)瀾園也是這個思路。

做高容積率的劣質房源在2、3、4號樓。

2/3號樓是34層，四梯八戶，戶型是103/115/120/124。
這種樓，舒適度就別想了，雖然都是大面積，但地緣性改善客戶估計不會買，個人認為，投資客大概會買了出租，部分剛改客戶也會選擇差不多的南戶和東戶，融創(chuàng)對這兩棟樓的定價肯定會大幅度低于周邊高層售價，還是有一定市場空間的。
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低密舒適的優(yōu)質房源在5/6/7/8號樓。
5號樓6層，1個單元，1梯2戶，全是143平
6號樓6層，2個單元，1梯2戶，全是143平
7號樓6層，1個單元，1梯1戶，全是171平
8號樓6層，1個單元，1梯2戶，全是143平
這些洋房在金水區(qū)格外稀缺，據(jù)說售價高達3萬元，尤其是7號樓，堪稱獨棟級別的享受。
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以上兩種要么品質過低，要么單價過高，不適合正常的地緣客戶。唯一的機會在于9號樓和10號樓，是正常的高層房源。

10號已經被內購過了，只剩下9號樓。

9號樓34層，3個單元，分別是2梯2戶和2梯3戶，主要是125-143的戶型。
雖然看著也比較擁擠，但沒2/3號樓那么變態(tài)了。
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最終開盤價的話，如果9號樓是1的話，2/3號樓的價格估計是0.8，5-8號樓是1.4(展開全部)

大佬們給個建議 這個樓盤到底值得這時候入手么

這個樓盤是東韓砦城改項目，原來是瀚海開發(fā)，但是推進速度一直很慢，現(xiàn)在跟融創(chuàng)合作開發(fā)，即將面世。

位置：老城核心區(qū)，距離東區(qū)CBD、北龍湖較近；
交通：自駕交通較為擁堵，地鐵較為便利，5/2/6號線都可以乘坐；
配套：成熟配套，教育商超醫(yī)療配套齊全；
規(guī)劃產品：中間4棟洋房，周邊4棟高層，容積率4.99，高層多為4梯8戶的筒子樓，高層面積是85-141㎡，115-120㎡朝東或者朝西或者東北西北朝向，采光不好；洋房多為1梯2戶，147-171㎡，產品舒適度較差。
預計售價：毛坯2-2.3萬。

綜合而言，個人認為這個價格買這個產品，舒適度不太高，不太適合中高端改善需求，若是為了上學的改善另做考慮。投資應該還可以考慮。(展開全部)

融創(chuàng)蘭園，鄭州經一路與紅專路交匯處。

原來這個項目屬于瀚海，叫東韓里，屬于東韓砦的城改項目，在2016年做過內購，37-78平方米，一次性8500元/㎡，按揭30%的價格為 9500元/㎡，預計是2018年交房，然而2019年也才拿到地。

世界上最準確的就是你買的瀚海的房價，最不準確的就是瀚海說的交房時間。

兜兜圈圈到了2019年8月份，融創(chuàng)攜手瀚海拿下第一宗土地，成交單價1482萬/畝，成交樓面價4447元/平方米。

這個項目總占地64畝，容積率4.99，總建筑面積28.6萬平方米，規(guī)劃4棟洋房和4棟高層，高層的主力戶型為103-115平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，洋房主力戶型是147平方米三室兩廳兩衛(wèi)。

說說項目的優(yōu)勢：位置特別好，屬于市區(qū)的核心位置，周邊的配套特別齊全，兩條地鐵線，2號線和5號線，周邊還有不少學校，如豐產路小學、61中、緯五路二小等，總之就是配套齊全。

劣勢就是：城改項目容積率高，4.99，高層部分是4T8戶的，加上融創(chuàng)的口碑，感覺買融創(chuàng)的房子越買越便宜。(展開全部)

看融創(chuàng)蘭園我特意請了一位土生土長的老鄭州前來助陣，畢竟作為新鄭州人對老金水的理解度和認可度肯定沒有老鄭州強，先說項目，我把老鄭州的結論放后面。
首先在整個金水老城區(qū)新盤數(shù)量有限的前提下，融創(chuàng)蘭園項目一共分為兩塊地，地塊都不是很大，西側就是回遷房，中間隔了條經二路，東地塊是商品房地塊，北側和東側都挨著6層老破小，估計后期樓間距也不會很大，高層后面的老破小估計采光是指定沒戲了。周邊有成熟配套，有地鐵，不管是醫(yī)院還是學校商場都可以享受現(xiàn)成的，價格高層預計20000-23000左右，看起來也還行，但是再看一下預計年底將要開盤的9號樓，就覺得事情沒那么簡單。戶型從85-141平，5個電梯三個單元，戶型朝向分別是：純南向，南北通透，西北向，東南向，東北向都有。其中85的是就是正常純南的中間戶戶型，因為純朝南，面積小總價低所以單價最貴預計開盤價大概24000左右。戶型比較多戶型，稍好一點的就是85的和125的兩個，125的兩個屬于是端戶，南北通透的戶型設計，相比較130多的西南或者東南或者西北戶，勉強算不錯了。
這個盤的優(yōu)勢就是位置和配套，位置決定價值，位置是沒的說。戶型設計和容積率是最大的硬傷，這種戶型注定不是改善的戶型，舒適度比較低。而且4棟洋房略有有些尷尬，不提也罷。
最后說下老鄭州看完的結論：買啊，如果價格20000左右就買，這可是鄭州的金水區(qū)??！
（結論是一個老鄭州對金水區(qū)的地緣情節(jié)，不作數(shù)不作數(shù)。）(展開全部)

融創(chuàng)蘭園為東韓里改造項目，以經二路為界，一分為二，西側為安置房，東側為商品房，計劃本月底首期開盤，目前融創(chuàng)已經開始狂轟亂炸招攬客戶了。
規(guī)劃4棟6層住宅、3棟34層高層住宅及1棟21-31層住宅及一所幼兒園，總規(guī)劃住宅建筑面積為205168.37㎡，安置房面積為5794.65㎡，規(guī)劃戶數(shù)2001戶，地下停車位為2053輛，看完規(guī)劃才知道，高層的容積率真的不是一般的大，4.99的容積率看來是都分攤在了高層的頭上。因該地塊為安置房和商品房混合開發(fā)地塊，為避免后期商品房與安置房同在一個屋檐下的各種弊端，安置房被安置在地塊的最南側，與商品房以一條路隔開，眾多的配套設施物業(yè)用房、居家養(yǎng)老服務設施、社區(qū)綜合服務用房、便民店、治安聯(lián)防站等規(guī)劃在了安置房區(qū)域。
西側安置房、南側安置房，被紅旗路、經一路、經二路、紅專路所包圍，加上周邊眾多已經加入老破小行列的家屬院，經三路以西這一帶，這算是唯一的新盤了，所以不論密度有多大，戶型有多奇葩，只要價格不是太離譜，絕對不愁賣的，這就是主城區(qū)樓盤的優(yōu)勢。
紅旗路與經一路交叉口的經一路環(huán)衛(wèi)中轉站，不知道大家介意不，應該短時間內不會有遷移的計劃，介意的請繞行。(展開全部)

主城區(qū)土地越來越稀缺，作為主城區(qū)為數(shù)不多的住宅項目，加上融創(chuàng)本身話題就多，所以該項目從拍地開始就備受關注。
融創(chuàng)蘭園位于經二路與紅專路交叉口，規(guī)劃4棟高層、4棟洋房，高層面積為85-144平，洋房147-171平，目前售樓部已對外開放，預計年底前開盤。最大的優(yōu)勢還是得天獨厚的地理位置，教育、交通、商業(yè)等配套一應俱全，充分享受主城區(qū)所帶來的便利。
劣勢：1、容積率高，而且地塊為安置房混合開發(fā)地塊。
2、戶型是硬傷
規(guī)劃4棟洋房全為6層的標準電梯洋房，一梯一戶設計，大面寬，戶型方正，標準的改善戶型，據(jù)說售價高達3萬元，相比較而言，高層的戶型為85-144平，部分戶型就有點辣眼睛了，“刀把戶型”“狹長戶型”都出現(xiàn)在該項目，這里基本上就跟改善無緣了，據(jù)說這樣的戶型也要賣到2萬以上，不過見識過融創(chuàng)的營銷手段，沒有賣不出去的房子，一切皆有可能。
3、在此居住未來請做好擁堵的準備。
地塊不大，希望能在景觀上多做些文章，要不就算有洋房，該盤也真的跟改善無緣了。首推7#和9#，價位不低，比較適合手上有一部分資金想在主城區(qū)生活的剛需、剛改客戶，周邊聚集大量的單位家屬院，地緣性客戶應該也比較多。(展開全部)

誰有戶型圖，這個盤交房日期要到2023年，四年的建設周期有點坑了吧

2000年后，省財政廳、省國稅局、省地稅局等金融機關搬遷到經三路，眾多金融證券機構隨之在此入駐，區(qū)域迭變至此而興。

城改項目的墨跡是眾所周知的，因為開發(fā)企業(yè)不僅前期要墊付村民的拆遷搬遷費用、zf保障金、區(qū)、市等各種手續(xù)的報批，正常的一個改造項目從下達拆遷征收令到掛地需要3年左右，從掛地到交付又需要3-4年時間，所以聰明的拆遷戶都選擇貨幣補償拿了錢趕緊走，畢竟等房是個漫長的過程，東韓里瀚海搞了快5年，資金壓力受不了拉來了融創(chuàng)，終于終于花開結果，蘭園項目橫空出世。

融創(chuàng)蘭園首推地塊位于經二路西，紅旗路北，紅專路南，土地使用權面積42954.39平方米（折合約64.432畝），容積率4.9，規(guī)劃有洋房、高層、公寓等多種業(yè)態(tài)，1、4號樓為高層，面積為103-116平米左右三房，2、7、8號樓為洋房，面積為135-156平米。
東韓里受人矚目是應該的，畢竟金水經三路主城區(qū)附近的新房近幾年幾無， 省醫(yī)、地鐵2號線+5號線、西有國貿、丹尼斯，東有熙地港，無論是距離東區(qū)的距離還是距離紫荊山的距離都是極佳，周邊醫(yī)療、教育、商超、所有你能想到的生活所需，一應俱全，還有什么比這個更完美的配套嗎？

主城區(qū)的城改地少、小，所以衍生出了安開混合這種產物，一個地塊有安置房也有開發(fā)商品房，而且還無法進行隔離，實際上鄭州市安置居民的素質也在不斷提高，并不見得外來比安置強，只不過容積率是個硬傷，而融創(chuàng)給出的規(guī)劃更是令人難以下咽。5.0的容積率做高低配，也是個牛人，這個建筑密度下到底還有沒有公共綠地和空間？巧婦難為無米之炊，任你吹得天花亂墜我也不相信景觀能做多好。
其次是戶型產品，也是刷新下限，103的手槍戶型.115的奇葩布局西戶，因為容積率的限制，戶型做的是從新回歸10年前，返璞歸真啊這是。只有135以上的洋房戶型才是中規(guī)中矩的正常戶型，不過雙入戶的洋房也算是個亮點（步梯+電梯）。

是騾子是馬出來溜溜，位置是馬，規(guī)劃是騾子，看各位看官如何選擇了，不過售樓部的人頭攢動給了置業(yè)們不少信心，號稱刷爆區(qū)域價格？三少說一句，畢竟房子是住的，周邊配套雖誘人但是合適的戶型才是第一選擇，金水核心在這兩年會有至少3個項目面世，都是經三沿線，可以持續(xù)關注。(展開全部)