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對(duì)面申泰中原印象的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，拋開(kāi)產(chǎn)品來(lái)看，兩者的位置大差不差，享受的配套也都一樣，有商業(yè)，有醫(yī)院，有地鐵，金水核心地段的價(jià)值不可代替，但對(duì)蘭園來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)的品牌就是保障，申泰不過(guò)來(lái)自地市的小開(kāi)發(fā)商，爛不爛尾還不確定，還是少碰為好。
除了開(kāi)發(fā)商，融創(chuàng)蘭園并沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)力，申泰簽約了緯五路二小總校和鄭州八中，解決了學(xué)校問(wèn)題，融創(chuàng)只簽約了緯五路二小并保證幼兒園為在建的緯五路二小附屬幼兒園，中學(xué)不做任何保證。
不過(guò)就現(xiàn)在而言，融創(chuàng)現(xiàn)在對(duì)申泰中原印象并不構(gòu)成什么威脅，因?yàn)槿趧?chuàng)蘭園已經(jīng)沒(méi)有什么房源了，僅剩的就是4號(hào)樓上的63㎡一室一廳，房源不多但都是七十年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)上跟目前市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品戶型一樣，都是大標(biāo)間，但63㎡的標(biāo)間就有點(diǎn)大了，做兩房的話又太小了，63㎡的面積多少有點(diǎn)尷尬，申泰的主力戶型80㎡兩房這時(shí)候就顯得剛剛好。
融創(chuàng)蘭園沒(méi)有做公寓產(chǎn)品，所以住宅產(chǎn)品做的也一般，三梯十二戶，典型的筒子樓。同樣的小戶型，相比40年產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品，融創(chuàng)蘭園的小戶型住宅還是挺香的，如果是為了緯五路二小的學(xué)區(qū)或者投資，黃金地段后期無(wú)論自住還是出租都不是問(wèn)題。(展開(kāi)全部)
在鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)中，學(xué)校一直是重要的因素，而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房不僅稀缺，價(jià)格也是居高不下，現(xiàn)在三胎政策出來(lái)了，學(xué)區(qū)房在未來(lái)應(yīng)該會(huì)更貴吧。
金水區(qū)的教育資源在鄭州是很受認(rèn)可的，位于此處的融創(chuàng)蘭園就將學(xué)區(qū)作為項(xiàng)目本身的最大賣點(diǎn)，項(xiàng)目現(xiàn)在剩的房源都是小戶型的，而且想快速賣出去找了很多人在外面發(fā)單頁(yè)宣傳用來(lái)吸引顧客。目前在售的是4#樓，產(chǎn)品面積是63㎡一室一廳一衛(wèi)小戶型，房子雖小，卻并不是公寓，而是有著70年產(chǎn)權(quán)的學(xué)區(qū)房，比較適合父母想讓孩子上學(xué)買房或者女生自己買了自住或出租，壓力稍微小點(diǎn)。
融創(chuàng)蘭園的容積率4.99，小區(qū)內(nèi)戶數(shù)較多，而其中4#樓更是人多地小，規(guī)劃的3梯12戶小戶型產(chǎn)品，目前價(jià)格區(qū)間在18000~19000元/平米。在鄭州想買交通便利、資源豐富的產(chǎn)品只能往中心城區(qū)找，然而金水老城這個(gè)高價(jià)值區(qū)域單價(jià)兩萬(wàn)以下的房子很難找，所以即便是融創(chuàng)這個(gè)小戶型產(chǎn)品也還是可以作為考慮的對(duì)象。
優(yōu)勢(shì)比較明顯：1、位置優(yōu)越，距離東區(qū)cbd并不遠(yuǎn)；2、配套齊全，項(xiàng)目周邊有地鐵、有醫(yī)院、有商業(yè)，日常所需并不成問(wèn)題；3、學(xué)區(qū)房，業(yè)主可以上緯五路二小、緯五路二小附屬幼兒園（在建中），不用擔(dān)心會(huì)劃到差點(diǎn)的學(xué)校；4、購(gòu)房門檻低，雖然這個(gè)小戶型產(chǎn)品單價(jià)高，但是融創(chuàng)也在做優(yōu)惠政策，可以低首付分期，最低首付10%，分兩年還清。(展開(kāi)全部)
又是一個(gè)尾盤，融創(chuàng)蘭園目前僅剩十幾套63平房源在售，三梯十二戶、大標(biāo)間。毛坯交付、標(biāo)準(zhǔn)筒子樓設(shè)計(jì)，均價(jià)18500-19000.
賣的主要是區(qū)位位置+學(xué)校+產(chǎn)品：
1、這個(gè)位置、這個(gè)價(jià)格當(dāng)然離不開(kāi)區(qū)位價(jià)值的加持，尤其是地處寸土寸金的金水老城區(qū)，中優(yōu)時(shí)代之下金水老城的價(jià)值在鄭州區(qū)域除了鄭東新區(qū)和北龍湖，基本直接秒殺其他區(qū)域，稱得上首屈一指。
臨經(jīng)三路、黃河路、紅專路，周邊地鐵5號(hào)線省人民醫(yī)院站，商業(yè)有瀚海璞麗中心，各種配套都可以用應(yīng)有盡有來(lái)形容。
2、簽約緯五路二小總校，重點(diǎn)在學(xué)區(qū)非學(xué)位，教育資源向來(lái)是購(gòu)房首選，所以不論是手槍戶型還是筒子樓戶型都統(tǒng)統(tǒng)被拿下。
3、雖梯戶比較高，但這是正兒八經(jīng)的70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅產(chǎn)品，再爛也算是稀缺資源。
劣勢(shì)：
1、整棟小戶型與前期樓棟分開(kāi)管理，基本可以理解為自成體系，一棟樓一個(gè)院，所以綠化和品質(zhì)什么就別指望了。
2、這個(gè)梯戶比明顯是為了湊容積率而來(lái)，舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上公寓產(chǎn)品；
戶型實(shí)在是太爛，得房率低，這種產(chǎn)品在市場(chǎng)早已銷聲匿跡了。
面積小，總價(jià)低，在不計(jì)較戶型等不利因素之下，這應(yīng)該是目前進(jìn)駐金水老城新盤當(dāng)中成本最低的項(xiàng)目，63平僅做了大標(biāo)間有點(diǎn)浪費(fèi)，而且還占名額，緯五路二小的光環(huán)還不足夠強(qiáng)大，加之金水教育資源陸續(xù)向金水北不斷轉(zhuǎn)移，未來(lái)高價(jià)二手轉(zhuǎn)讓應(yīng)該是個(gè)問(wèn)題，但長(zhǎng)期持有小戶型出租應(yīng)該也是個(gè)不錯(cuò)的選擇，所以各有利弊，不是不能買，一定要根據(jù)自身情況深思熟慮再做決定。(展開(kāi)全部)
最近市場(chǎng)上不斷有項(xiàng)目出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，還挺受到追捧，主要因?yàn)猷嵵莪h(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)剛需人群來(lái)說(shuō)價(jià)格太高，首付、月供壓力都不小，而小戶型畢竟面積小、總價(jià)低、月供壓力小，這是買小戶型的優(yōu)勢(shì)。
像金沙高爾夫觀邸推出的3#樓，三梯八戶，77m2小戶型，僅100套房源，開(kāi)盤賣了近80套，僅剩的20套房源，開(kāi)發(fā)商還再次調(diào)整價(jià)格。
本次融創(chuàng)蘭園推出小區(qū)僅剩的一棟樓4#樓，建面約63m2，一室一廳，本身融創(chuàng)蘭園容積率都4.99，最后一棟樓梯戶也高的優(yōu)點(diǎn)嚇人，3T12H，筒子樓，價(jià)格在18500元/m2左右。
項(xiàng)目前期價(jià)格都飆在25000+的，但也賣完了，誰(shuí)讓人家地處三環(huán)內(nèi)，周邊地鐵5號(hào)線、丹尼斯、國(guó)貿(mào)360、河南省人民醫(yī)院、緯五路一小，八中，都在項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，所以，成熟區(qū)域，是賣一套少一套。
對(duì)比最近在賣的小戶型產(chǎn)品——金沙高爾夫觀邸，從梯戶比上融創(chuàng)蘭園沒(méi)有金沙高爾夫觀邸3#樓的梯戶比舒適，金沙湖高夫觀邸容積率2.99，3T8H，但從行政管轄區(qū)域、位置、品牌上對(duì)比不如融創(chuàng)蘭園，當(dāng)然價(jià)格上也就沒(méi)融創(chuàng)蘭園高，一分價(jià)錢一分貨嘛。而且融創(chuàng)蘭園本次還簽約的有緯五路二小，金水區(qū)名校，為了小孩上個(gè)名校應(yīng)該也是很多人選擇這的一個(gè)理由。
融創(chuàng)蘭園18500元/m2的價(jià)格雖說(shuō)不上特別優(yōu)惠， 但旁邊未來(lái)幾個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格則更高，常綠東風(fēng)辰苑現(xiàn)在在21000元/m2左右，即將加推的2#樓價(jià)格比現(xiàn)在還要高一些，而未來(lái)開(kāi)盤的申泰中原印象，精裝交付，傳說(shuō)價(jià)格要在25000+，地塊稀缺，配套成熟，地鐵，醫(yī)院，商業(yè)，學(xué)校一應(yīng)俱全，外加市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，老板敢賣，就有客戶敢買。(展開(kāi)全部)
融創(chuàng)蘭園，最后一波房子月底前就要開(kāi)售。
4號(hào)樓北側(cè)部分，3梯12戶，基本上90%都是63㎡大標(biāo)間，部分是70㎡的，戶型基本一致，共283套，毛坯交付。
產(chǎn)品很剛，設(shè)計(jì)老套，市場(chǎng)被淘汰的產(chǎn)品。
但是沒(méi)關(guān)系，核心地段、5號(hào)線地鐵、緯五路二小、融創(chuàng)營(yíng)銷等因素疊加起來(lái)，銷售不是問(wèn)題。
融創(chuàng)的操盤在鄭州獨(dú)樹(shù)一幟，單從營(yíng)銷方面來(lái)講，在鄭州做的最牛的就是萬(wàn)科與融創(chuàng)，對(duì)于鄭州市場(chǎng)的客戶來(lái)說(shuō)，可謂是降維打擊，總能發(fā)現(xiàn)客戶的需求點(diǎn)并尋以攻克，服氣。
15年4號(hào)樓瀚海內(nèi)購(gòu)過(guò)，價(jià)位不算低，目前剩余的283套房子本來(lái)釋放價(jià)位到23000元/㎡，讓人覺(jué)得膨脹的不行，縱然你地理位置好、有學(xué)校有地鐵，但這么老套的“大標(biāo)間”無(wú)論如何也支撐不起2.3萬(wàn)的房?jī)r(jià)，但話鋒一轉(zhuǎn)到了真正的銷售價(jià)段，2.3萬(wàn)鋪墊的心理預(yù)期突然給你說(shuō)1.85，是不是就覺(jué)得略微劃算啦？是不是熟悉的配方熟悉的味道。
至于小戶型“大標(biāo)間”能不能買，這個(gè)事不能一棍子打死，購(gòu)房人的情況不一樣，也就不能一概而論。
比如說(shuō)：現(xiàn)在房票珍貴，小戶型浪費(fèi)首套及首貸名額，這是對(duì)于手里有錢也有2-3套房的人來(lái)說(shuō)有點(diǎn)浪費(fèi)，但對(duì)于收入不算高且手里緊張的年輕人而言，硬上車遠(yuǎn)距離的小三房真的是最佳選擇嗎？ 我看未必。
地鐵、小學(xué)、地段、成熟生活配套等切實(shí)實(shí)際的東西才是首套房最重要的依托，這些每天相伴的成熟遠(yuǎn)比偏遠(yuǎn)“小三房”帶來(lái)的幸福感更強(qiáng)。
至于投資“大標(biāo)間”，是看中學(xué)區(qū)還是看中房?jī)r(jià)漲幅、租金回報(bào)，想必愿意投資的都有自己的想法，畢竟年前與年后在鄭州學(xué)區(qū)房的漲幅遙遙領(lǐng)先，看個(gè)人選擇。
4號(hào)樓還有個(gè)缺點(diǎn)，它是一棟樓單獨(dú)區(qū)分開(kāi)的，可以理解為獨(dú)立的，這是弊端，需要注意。(展開(kāi)全部)
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閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)樓盤的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤此次推盤量條件下...
2020年11月12日，鄭州城區(qū)共計(jì)2個(gè)項(xiàng)目、1566套房源進(jìn)行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積113311.27㎡。
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