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又是一個尾盤，融創(chuàng)蘭園目前僅剩十幾套63平房源在售，三梯十二戶、大標間。毛坯交付、標準筒子樓設計，均價18500-19000.
賣的主要是區(qū)位位置+學校+產(chǎn)品：
1、這個位置、這個價格當然離不開區(qū)位價值的加持，尤其是地處寸土寸金的金水老城區(qū)，中優(yōu)時代之下金水老城的價值在鄭州區(qū)域除了鄭東新區(qū)和北龍湖，基本直接秒殺其他區(qū)域，稱得上首屈一指。
臨經(jīng)三路、黃河路、紅專路，周邊地鐵5號線省人民醫(yī)院站，商業(yè)有瀚海璞麗中心，各種配套都可以用應有盡有來形容。
2、簽約緯五路二小總校，重點在學區(qū)非學位，教育資源向來是購房首選，所以不論是手槍戶型還是筒子樓戶型都統(tǒng)統(tǒng)被拿下。
3、雖梯戶比較高，但這是正兒八經(jīng)的70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅產(chǎn)品，再爛也算是稀缺資源。
劣勢：
1、整棟小戶型與前期樓棟分開管理，基本可以理解為自成體系，一棟樓一個院，所以綠化和品質(zhì)什么就別指望了。
2、這個梯戶比明顯是為了湊容積率而來，舒適度遠遠比不上公寓產(chǎn)品；
戶型實在是太爛，得房率低，這種產(chǎn)品在市場早已銷聲匿跡了。
面積小，總價低，在不計較戶型等不利因素之下，這應該是目前進駐金水老城新盤當中成本最低的項目，63平僅做了大標間有點浪費，而且還占名額，緯五路二小的光環(huán)還不足夠強大，加之金水教育資源陸續(xù)向金水北不斷轉(zhuǎn)移，未來高價二手轉(zhuǎn)讓應該是個問題，但長期持有小戶型出租應該也是個不錯的選擇，所以各有利弊，不是不能買，一定要根據(jù)自身情況深思熟慮再做決定。(展開全部)

融創(chuàng)蘭園，最后一波房子月底前就要開售。

4號樓北側(cè)部分，3梯12戶，基本上90%都是63㎡大標間，部分是70㎡的，戶型基本一致，共283套，毛坯交付。

產(chǎn)品很剛，設計老套，市場被淘汰的產(chǎn)品。

但是沒關(guān)系，核心地段、5號線地鐵、緯五路二小、融創(chuàng)營銷等因素疊加起來，銷售不是問題。

融創(chuàng)的操盤在鄭州獨樹一幟，單從營銷方面來講，在鄭州做的最牛的就是萬科與融創(chuàng)，對于鄭州市場的客戶來說，可謂是降維打擊，總能發(fā)現(xiàn)客戶的需求點并尋以攻克，服氣。

15年4號樓瀚海內(nèi)購過，價位不算低，目前剩余的283套房子本來釋放價位到23000元/㎡，讓人覺得膨脹的不行，縱然你地理位置好、有學校有地鐵，但這么老套的“大標間”無論如何也支撐不起2.3萬的房價，但話鋒一轉(zhuǎn)到了真正的銷售價段，2.3萬鋪墊的心理預期突然給你說1.85，是不是就覺得略微劃算啦？是不是熟悉的配方熟悉的味道。

至于小戶型“大標間”能不能買，這個事不能一棍子打死，購房人的情況不一樣，也就不能一概而論。

比如說：現(xiàn)在房票珍貴，小戶型浪費首套及首貸名額，這是對于手里有錢也有2-3套房的人來說有點浪費，但對于收入不算高且手里緊張的年輕人而言，硬上車遠距離的小三房真的是最佳選擇嗎？ 我看未必。

地鐵、小學、地段、成熟生活配套等切實實際的東西才是首套房最重要的依托，這些每天相伴的成熟遠比偏遠“小三房”帶來的幸福感更強。

至于投資“大標間”，是看中學區(qū)還是看中房價漲幅、租金回報，想必愿意投資的都有自己的想法，畢竟年前與年后在鄭州學區(qū)房的漲幅遙遙領(lǐng)先，看個人選擇。

4號樓還有個缺點，它是一棟樓單獨區(qū)分開的，可以理解為獨立的，這是弊端，需要注意。(展開全部)

市中心的小戶型又來了，融創(chuàng)蘭園推出4號樓上的63平一室一廳，均價18500，一共280套，號稱能蹭緯五路二小總校和緯五路二小附屬幼兒園。

這種小戶型因為面積小總價低，還是70年產(chǎn)權(quán)有學區(qū)而廣受年輕人，尤其是年輕獨立女性歡迎。

但個人認為這種產(chǎn)品對房地產(chǎn)市場來說，是一個剛需大殺器，它太費剛需了。
一個小戶型就浪費一個寶貴的購房名額，稀缺的貸款額度也無法最大化，現(xiàn)在是買方市場，這么小的成本就耗掉一個購房者，感覺太虧。

很多人不理解購房者資格和首貸資格的珍貴性，有個朋友在成都工作，說那邊限購搶房，房票寶貴，很多人都不考慮90平以下小戶型，不少人都考慮140以上的大戶型一步到位，因為預感自己要很久才會換房。

而身邊有個年輕小伙買了宏江50平小戶型才1年都后悔買小了，年輕人工資漲的快，所以盡量給自己壓力買大的買好的。
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回到蘭園這個4號樓的小戶型，18500的價格，直觀感覺是不便宜，但我們對比來看。

一是和融創(chuàng)自己的項目對比，拿北邊的融創(chuàng)中永中原大觀，70年產(chǎn)權(quán)的筒子樓是14000左右，普通高層房源均價18500左右，價格比例約為0.75:1，用這個比例反推蘭園筒子樓價格應該在16000左右。

二是和周邊的競品比，拿附近的鑫苑金水觀城，正常高層房源也就18000-20000左右，年前推的8號樓，100平復式住宅，70年產(chǎn)權(quán)，原價16000多，搞促銷一口價14000。
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因此，個人認為價格16000比較合適，現(xiàn)在開到18500，一是融創(chuàng)可能覺得最近市場變好了，二是有學區(qū)優(yōu)勢，三是房源是朝南的。

對于這個小戶型，不用慌著買，首付40萬，月供3000，仔細挑挑，四環(huán)內(nèi)還是可以買到舒服點的兩房。(展開全部)

2020年注定是主城區(qū)項目的井噴之年。
融創(chuàng)蘭園是融創(chuàng)布局中原的首個蘭園作品，也是繼天津蘭園、西安蘭園之后第三座蘭園產(chǎn)品，也是為數(shù)不多的主城區(qū)項目，為東韓砦改造項目，但看完西安融創(chuàng)蘭園的照片再對比鄭州融創(chuàng)蘭園，我也只能呵呵了。
位于經(jīng)二路與紅專路交叉口，占地64畝，容積率4.99，綠化率25%，規(guī)劃4棟洋房、4棟高層和1棟幼兒園，總戶數(shù)2001戶，高層面積為85-144平，洋房面積為147-171平，毛坯交付。
位置真的沒法說，毗鄰經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、黃河路，周邊地鐵5號線，商業(yè)有瀚海璞麗廣場，內(nèi)部規(guī)劃有幼兒園，已成功簽約緯五路二小，標準二環(huán)內(nèi)，各種看的見摸的著的配套，尤其是在中優(yōu)時代的來臨，這個位置真的是稀缺。
稀缺的金水主城區(qū)橫空出世這樣一個優(yōu)質(zhì)樓盤，但銷售業(yè)績確并沒有那么盡人意，原因劣勢同位置一樣尤為矚目：
1、 容積率高達4.99，整體感覺很擁擠，以經(jīng)二路為界，西側(cè)為安置房，東側(cè)為商品房，而東側(cè)商品房地塊又是安置房和商品房混合開發(fā)的地塊，安置房主要安排在4#樓，各種配套設施也都安排在這，而且為了把影響降到最低，4#與其他樓棟以一條路隔開，出發(fā)點是好的，但后期難免會帶來嘈雜。
2、 不是每一個規(guī)劃洋房的產(chǎn)品都是改善盤，4棟洋房，戶型85平起步，梯戶比較大，定位有種上不去下不來的感覺，剛需盤中夾雜著少許剛改的感覺。
3、 奇葩的戶型阻礙著多少人選擇該盤的勇氣
4、 紅旗路與經(jīng)一路交叉口有一個環(huán)衛(wèi)中轉(zhuǎn)站，短時間內(nèi)應該不會有搬遷的可能，介意的請繞行。
周邊以各種機關(guān)單位家屬院為主，除了位置亮點很少，考慮置業(yè)主城區(qū)的可以以其作為對比考慮。(展開全部)

在2019的跨年夜，看到一些精辟評論，忍不住想笑，比如：你能看見的漏，都是開發(fā)商給你的套路；融創(chuàng)蘭園的平面圖，安置房都不敢這么設計；

經(jīng)二路基本上是三少騎電電上班時候的必經(jīng)之路，近期本各種中介和售樓部外派的銷售圍堵講解，更奇葩的是問要個宣傳單頁啥的只讓看看了還不給。。。。。
蘭園也終于趕在了19年結(jié)束之前開盤，本次拿出來的9#樓，價格便宜的又1.5，貴的有2.3，這TM的差價都夠在洞林湖買套精裝修了，雖然去化不到一半，但是仍舊有一小半的土豪，土豪們的世界果真不是我等可以琢磨透的。

蘭園 高層的“臭魚爛蝦”戶型已經(jīng)經(jīng)歷過無數(shù)次無數(shù)人的吐槽，而且我也相信融創(chuàng)早已洞悉，絲毫無景觀操作空間的布局，奇葩的手槍戶型，難道真的就是為了一個區(qū)域位置而買單？
真正的圈錢之處肯定是在一梯一戶雙入戶的洋房身上，而且這個區(qū)域的洋房確實可惜吸引到不少改善客戶，畢竟鄭州人口基數(shù)大，不是所有的土豪都喜歡北龍湖和東區(qū)，有的就喜歡主城區(qū)的熱鬧和繁華，可逮住機會了還能溜了？畢竟錢對于這類業(yè)主只是個數(shù)字。

蘭園更像一個雞肋，食之無味棄之可惜，對于大多數(shù)的準購房者來說，奉勸各位另處尋覓。

跨年夜忽然想起一首歌的歌詞：擦干你的眼淚，讓你不再傷悲。。。。愿2020年鄭州的房地產(chǎn)市場監(jiān)管更有力，愿房價更穩(wěn)定，愿開發(fā)商更有良心，愿大家都能買到稱心如意的好房子(展開全部)

融創(chuàng)籣園開盤快訊

12月27日，融創(chuàng)籣園案場開盤，推出9號樓270套房源，去化120套，開盤去化率44%，均價19000-20000元/㎡。
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推出房源情況：
85㎡ 兩房34套
125-129㎡三房四房170套
138-141㎡三房四房68套
?本次推出的9號樓還算正常點的房源，比2,3號樓強多了。

成交均價：
純北向131㎡戶型1.5萬/平米
西邊戶141㎡1.9萬/平米
東邊戶125㎡1.9萬/平米
中間戶85㎡2.3萬/平米
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優(yōu)惠政策：
驗資總房款優(yōu)惠1%，當天交首付總房款優(yōu)惠3%。
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客戶情況：
從10月初開始蓄客，前期驗資400余組客戶，到訪約200多組客戶，主要為周邊改善型客戶。
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開盤點評：
融創(chuàng)籣園本次僅推出一棟試水，但去化較差，主要還是定價較高，同區(qū)域同檔次的的融創(chuàng)中原大觀、融創(chuàng)金水府高層售價17500左右，同時產(chǎn)品舒適度較差，購房者對項目認可度較低。

對此項目建議觀望，說不定融創(chuàng)又習慣性開啟降價模式，又是一次撿漏好機會。(展開全部)

大公司對于高容積率城改的項目，不會像本地一樣，都想照顧到，把產(chǎn)品做的都中庸，而是會兩極分化，犧牲部分土地做高容的劣質(zhì)房源，另一部分土地做低密舒適的優(yōu)質(zhì)房源。這樣的好處在于，容積率做滿了，劣質(zhì)房源可以作為低價現(xiàn)金流，優(yōu)質(zhì)房源可以溢價高利潤，營銷上超低價XXX起也容易出轟動效果。
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比如前段開盤的萬科世玠，就犧牲一棟樓做成筒子樓，而融創(chuàng)瀾園也是這個思路。

做高容積率的劣質(zhì)房源在2、3、4號樓。

2/3號樓是34層，四梯八戶，戶型是103/115/120/124。
這種樓，舒適度就別想了，雖然都是大面積，但地緣性改善客戶估計不會買，個人認為，投資客大概會買了出租，部分剛改客戶也會選擇差不多的南戶和東戶，融創(chuàng)對這兩棟樓的定價肯定會大幅度低于周邊高層售價，還是有一定市場空間的。
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低密舒適的優(yōu)質(zhì)房源在5/6/7/8號樓。
5號樓6層，1個單元，1梯2戶，全是143平
6號樓6層，2個單元，1梯2戶，全是143平
7號樓6層，1個單元，1梯1戶，全是171平
8號樓6層，1個單元，1梯2戶，全是143平
這些洋房在金水區(qū)格外稀缺，據(jù)說售價高達3萬元，尤其是7號樓，堪稱獨棟級別的享受。
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以上兩種要么品質(zhì)過低，要么單價過高，不適合正常的地緣客戶。唯一的機會在于9號樓和10號樓，是正常的高層房源。

10號已經(jīng)被內(nèi)購過了，只剩下9號樓。

9號樓34層，3個單元，分別是2梯2戶和2梯3戶，主要是125-143的戶型。
雖然看著也比較擁擠，但沒2/3號樓那么變態(tài)了。
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最終開盤價的話，如果9號樓是1的話，2/3號樓的價格估計是0.8，5-8號樓是1.4(展開全部)

融創(chuàng)蘭園，鄭州經(jīng)一路與紅專路交匯處。

原來這個項目屬于瀚海，叫東韓里，屬于東韓砦的城改項目，在2016年做過內(nèi)購，37-78平方米，一次性8500元/㎡，按揭30%的價格為 9500元/㎡，預計是2018年交房，然而2019年也才拿到地。

世界上最準確的就是你買的瀚海的房價，最不準確的就是瀚海說的交房時間。

兜兜圈圈到了2019年8月份，融創(chuàng)攜手瀚海拿下第一宗土地，成交單價1482萬/畝，成交樓面價4447元/平方米。

這個項目總占地64畝，容積率4.99，總建筑面積28.6萬平方米，規(guī)劃4棟洋房和4棟高層，高層的主力戶型為103-115平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，洋房主力戶型是147平方米三室兩廳兩衛(wèi)。

說說項目的優(yōu)勢：位置特別好，屬于市區(qū)的核心位置，周邊的配套特別齊全，兩條地鐵線，2號線和5號線，周邊還有不少學校，如豐產(chǎn)路小學、61中、緯五路二小等，總之就是配套齊全。

劣勢就是：城改項目容積率高，4.99，高層部分是4T8戶的，加上融創(chuàng)的口碑，感覺買融創(chuàng)的房子越買越便宜。(展開全部)

融創(chuàng)蘭園為東韓里改造項目，以經(jīng)二路為界，一分為二，西側(cè)為安置房，東側(cè)為商品房，計劃本月底首期開盤，目前融創(chuàng)已經(jīng)開始狂轟亂炸招攬客戶了。
規(guī)劃4棟6層住宅、3棟34層高層住宅及1棟21-31層住宅及一所幼兒園，總規(guī)劃住宅建筑面積為205168.37㎡，安置房面積為5794.65㎡，規(guī)劃戶數(shù)2001戶，地下停車位為2053輛，看完規(guī)劃才知道，高層的容積率真的不是一般的大，4.99的容積率看來是都分攤在了高層的頭上。因該地塊為安置房和商品房混合開發(fā)地塊，為避免后期商品房與安置房同在一個屋檐下的各種弊端，安置房被安置在地塊的最南側(cè)，與商品房以一條路隔開，眾多的配套設施物業(yè)用房、居家養(yǎng)老服務設施、社區(qū)綜合服務用房、便民店、治安聯(lián)防站等規(guī)劃在了安置房區(qū)域。
西側(cè)安置房、南側(cè)安置房，被紅旗路、經(jīng)一路、經(jīng)二路、紅專路所包圍，加上周邊眾多已經(jīng)加入老破小行列的家屬院，經(jīng)三路以西這一帶，這算是唯一的新盤了，所以不論密度有多大，戶型有多奇葩，只要價格不是太離譜，絕對不愁賣的，這就是主城區(qū)樓盤的優(yōu)勢。
紅旗路與經(jīng)一路交叉口的經(jīng)一路環(huán)衛(wèi)中轉(zhuǎn)站，不知道大家介意不，應該短時間內(nèi)不會有遷移的計劃，介意的請繞行。(展開全部)

主城區(qū)土地越來越稀缺，作為主城區(qū)為數(shù)不多的住宅項目，加上融創(chuàng)本身話題就多，所以該項目從拍地開始就備受關(guān)注。
融創(chuàng)蘭園位于經(jīng)二路與紅專路交叉口，規(guī)劃4棟高層、4棟洋房，高層面積為85-144平，洋房147-171平，目前售樓部已對外開放，預計年底前開盤。最大的優(yōu)勢還是得天獨厚的地理位置，教育、交通、商業(yè)等配套一應俱全，充分享受主城區(qū)所帶來的便利。
劣勢：1、容積率高，而且地塊為安置房混合開發(fā)地塊。
2、戶型是硬傷
規(guī)劃4棟洋房全為6層的標準電梯洋房，一梯一戶設計，大面寬，戶型方正，標準的改善戶型，據(jù)說售價高達3萬元，相比較而言，高層的戶型為85-144平，部分戶型就有點辣眼睛了，“刀把戶型”“狹長戶型”都出現(xiàn)在該項目，這里基本上就跟改善無緣了，據(jù)說這樣的戶型也要賣到2萬以上，不過見識過融創(chuàng)的營銷手段，沒有賣不出去的房子，一切皆有可能。
3、在此居住未來請做好擁堵的準備。
地塊不大，希望能在景觀上多做些文章，要不就算有洋房，該盤也真的跟改善無緣了。首推7#和9#，價位不低，比較適合手上有一部分資金想在主城區(qū)生活的剛需、剛改客戶，周邊聚集大量的單位家屬院，地緣性客戶應該也比較多。(展開全部)