大公司對于高容積率城改的項(xiàng)目，不會像本地一樣，都想照顧到，把產(chǎn)品做的都中庸，而是會兩極分化，犧牲部分土地做高容的劣質(zhì)房源，另一部分土地做低密舒適的優(yōu)質(zhì)房源。這樣的好處在于，容積率做滿了，劣質(zhì)房源可以作為低價現(xiàn)金流，優(yōu)質(zhì)房源可以溢價高利潤，營銷上超低價XXX起也容易出轟動效果。
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比如前段開盤的萬科世玠，就犧牲一棟樓做成筒子樓，而融創(chuàng)瀾園也是這個思路。
做高容積率的劣質(zhì)房源在2、3、4號樓。
2/3號樓是34層，四梯八戶，戶型是103/115/120/124。
這種樓，舒適度就別想了，雖然都是大面積，但地緣性改善客戶估計(jì)不會買，個人認(rèn)為，投資客大概會買了出租，部分剛改客戶也會選擇差不多的南戶和東戶，融創(chuàng)對這兩棟樓的定價肯定會大幅度低于周邊高層售價，還是有一定市場空間的。
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低密舒適的優(yōu)質(zhì)房源在5/6/7/8號樓。
5號樓6層，1個單元，1梯2戶，全是143平
6號樓6層，2個單元，1梯2戶，全是143平
7號樓6層，1個單元，1梯1戶，全是171平
8號樓6層，1個單元，1梯2戶，全是143平
這些洋房在金水區(qū)格外稀缺，據(jù)說售價高達(dá)3萬元，尤其是7號樓，堪稱獨(dú)棟級別的享受。
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以上兩種要么品質(zhì)過低，要么單價過高，不適合正常的地緣客戶。唯一的機(jī)會在于9號樓和10號樓，是正常的高層房源。
10號已經(jīng)被內(nèi)購過了，只剩下9號樓。
9號樓34層，3個單元，分別是2梯2戶和2梯3戶，主要是125-143的戶型。
雖然看著也比較擁擠，但沒2/3號樓那么變態(tài)了。
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最終開盤價的話，如果9號樓是1的話，2/3號樓的價格估計(jì)是0.8，5-8號樓是1.4
謹(jǐn)慎 
