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綠都紫荊華庭脈動，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

綠都也開始上新了，這次還是一個公寓項目，他的另一個公寓項目是綠都云立方，賣的也是不溫不火。

這個項目綠都還是花了一點心思：高顏值外立面玻璃幕墻+太空鋁板，空中露臺、層層退臺、郵輪游鳳公寓。

高顏值外立面幕墻加上太空鋁板，啥時候公寓項目都開始太空鋁板，另外就是空中露臺、層層退臺，這個設計也是有點調(diào)調(diào)的，還是郵輪游鳳公寓，我還特意查了一下，百度沒有相關(guān)介紹，這是綠都自己創(chuàng)造了一個詞。

位置是真的不錯：南三環(huán)地鐵A口零距離，是真正的地鐵盤。

一般賣公寓會說：住宜租宜投資宜商業(yè)，月供抵租金。

實際上買公寓基本不賺錢，甚至可以說是虧錢的，以萬科譽為例，當時的平層公寓賣到1.75萬/平方米，平層公寓是20-30平方米；LOFT賣到2.05萬/平方米，戶型米面積是32平方米、62平方米。

現(xiàn)在33平方米LOFT，大概可以租到2000-2200一個月，咱們算一算回報率，33平方米，單價按照2萬計算，一套房子就是66萬，租金按照2000一個月，一年算下來是2.4萬，投資回報率是2.4/66≈3.6%，略微比余額寶好一點，如果你是貸款的，這里面還有利息，實際上應該是低于3.6%，但是公寓供應太多，最后大家拼的都是價格，誰便宜才能租出去，最讓人扎心的二手公寓大概是1.4萬左右，可以算算一平方米虧了多少錢。

再看綠都紫荊華庭脈動宣傳的價格是6800左右，32-49平方米，而一期則是30平方米、33平方米、43平方米、62平方米，明顯是門檻降低了。

咱們也算算投資回報率，單價6800，面積是32平方米，6800*32=21.76萬，按照一期租金1000-1200之間，按照1100計算，一年租金1.32萬，投資回報率為1.32/21.76≈6%，算下來都6%，這回報率真的是嚇人，穩(wěn)妥不穩(wěn)妥？

也看看周邊住宅的租金一個是綠都紫荊華庭和園，另一個是南劉莊二號院，和園的整租小二室便宜1600左右，南劉莊一室在1200左右，短租一間房大概是500-600左右，所以可選的很多。(展開全部)

綠都紫荊華庭脈動，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

一期已經(jīng)售罄了，現(xiàn)在都已經(jīng)入住了，咱們先看看投資回報率如何。公寓從2019年的11000元漲到了2020年的12500元，綠都脈動公寓現(xiàn)在35平方米租到1200一個月。

如果按照單價12000計算，35平方米的總價是，12000*35=42萬，租金按照1000-1100元/月，一年的租金是1100*12=1.32萬/年，那么投資回報率是多少？1.32/42=0.034=3.1%。

掛的二手房呢？八九千塊錢，但是無人問津，這就比較尷尬，完全喪失了流動性，流失流動性是可怕的，沒人愿意接盤。

所以，公寓真心的不建議買。現(xiàn)在綠都紫荊華庭脈動的二期公寓開始弄了，號稱中原首個游輪式公寓，一共是18層，1-3層位底商，4-11層為標準層，12—18層為退臺造型，戶型面積為34-40平方米，40—50平方米，綠都在造型上還是花費了一些心思。

但是依舊是不推薦，有幾點原因如下：

1、鄭州的公寓是過量的，到底有多少呢？之前看過一組數(shù)據(jù)，按照現(xiàn)在的去化速度，大概十年左右的時間，現(xiàn)在可能會少一下，但是依舊是供應過度。

2、租金。租金一般是租不上去價格，那你的回報率肯定是非常，一般都是2%-3%，甚至更低，這個回報率，不如買點銀行的大額定存。

3、二手房基本沒有流動性，這個是最致命的，也就是說你的房子沒有人接盤，這咋能行，就像一鍋肉爛在鍋里了。

所以公寓不推薦，不推薦，不推薦，重要的事情說三遍。(展開全部)

借著政策發(fā)力，市場回暖，久違的公寓產(chǎn)品也開始醞釀入市，綠都脈棟二期開始啟動了，公寓售樓部將于六一正式開放。
當時一期的兩棟公寓賣的還不錯，已經(jīng)交付使用，但這兩棟就是兩大方疙瘩，回字形筒子樓，密密麻麻，沒有一點美感。
二期就強多了，號稱中原首家游輪式公寓，二期一共18層，
一二三層為底商，四層以上為公寓產(chǎn)品，4—11層為標準樓層，西側(cè)12—18層為退臺造型，公寓總共729戶，兩種產(chǎn)品， 34—40平米的棲寓，40—50平米的安寓。
最大的亮點還是流線型設計風格，層層退臺，空中梯田，讓公寓不再壓抑。個人感覺完全建好了才能顯示出來，綠都不妨賣個現(xiàn)房，目前樓棟已施工10多層，不久就會封頂，預計2025年底實現(xiàn)交付。
我記得杭州有個網(wǎng)紅聚集地公寓，脈棟二期也完全有這個潛質(zhì)，二期距離地鐵二號線南三環(huán)站A出口100米，標準的地鐵口公寓，南邊是黃河科技學院，充滿青春朝氣，未來的大主播說不定從中誕生。
脈棟二期的入市是個風向標，當初一期11000-12000的價格，但這兩年三環(huán)的公寓不乏五六千，就這樣都不賣不動，二期的入市價格挺難定的。雖然市場確有回暖，但僅局限于改善項目，剛需項目，瑕疵的項目可還是一點賣不動，所以像公寓產(chǎn)品，如果不是白菜價，估計也打不開局面。
綜合來看，脈棟二期雖有誠意，但還是前景渺茫，綠都可以再等等。(展開全部)

路過綠都紫荊華庭商業(yè)，發(fā)現(xiàn)脈動交完之后，這商業(yè)就停那了。

2021年11月綠都紫荊華庭脈棟的兩棟公寓交付，這兩棟公寓是綠都在南三環(huán)的標桿封面作品，采用刷卡分層管理，精裝入戶挑高大堂，所有樓層大堂精裝交付，鋪設地暖，其精裝也有不少人性化設計，如安裝窗紗，管道提前包進柜子，廚房臺面感應等待，應該說綠都的公寓還是挺用心了，當然也有面積小，密度高的劣勢，但整體評價還不錯。

但是，直到現(xiàn)在，脈棟下面的商業(yè)和南側(cè)的一棟“無界”公寓一直出于半拉子狀態(tài)，倒現(xiàn)在還是個水泥框架，三分之一主體都沒完成。

要知道，脈棟商業(yè)北側(cè)的兩棟公寓是非常平淡的方塊設計，亮點全在商業(yè)和南側(cè)的公寓。

南側(cè)這一棟18層的小高公寓，本來是層層疊退，具有空中森林露臺的網(wǎng)紅級別公寓，建筑面積約32-49㎡百變公寓戶型，約3.05米挑高設計。

而下面的7萬方商業(yè)，是街區(qū)加MALL的無敵商業(yè)旗艦，本來是要引入大型商超、星級影院的，疊加南三環(huán)地鐵口，只要能蓋起來，就肯定是管南商業(yè)的頭把交椅。

但現(xiàn)在就是這么爛尾著，旁邊的綠都紫荊華庭和園、南面的南劉莊新區(qū)，華庭雅園，業(yè)主數(shù)量是相當可觀的，結(jié)果現(xiàn)在大家購物全靠底商，好處是生活環(huán)境比較安靜，壞處是沒商業(yè)可逛，只能去西邊的贊巴拉農(nóng)貿(mào)市場和橄欖都市廣場，你說郁悶不郁悶。

個人認為綠都應該不差錢，為什么不能趕緊把商業(yè)建完成，讓區(qū)域脈動起來呢？(展開全部)

綠都紫荊華庭推出了商業(yè)中心的二期——無界。

之前推出的一期是北邊那2棟方方正正的脈棟公寓，二期原來也是個方疙瘩，但后來改了規(guī)劃，增加了建筑的開放性，有利于公共衛(wèi)生防控要求，由“商業(yè)MALL”調(diào)整為“商業(yè)街+MALL”，簡單的說，就是封閉的大盒子打開了。
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嚴格來說，一期二期其實從外面看是一個整體，但規(guī)劃上是分為兩塊。
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一期占地14畝，商業(yè)建筑面積為1.6萬方，旅館建筑面積為8.4萬方。
二期塔樓占地10畝，總建筑面積為4.7萬m，其中商業(yè)建筑面積為3.7萬方。
二期商業(yè)占地24畝，其中商業(yè)建筑面積為3.75萬方。
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最近要推出的就是二期公寓產(chǎn)品，還是挺創(chuàng)新的，優(yōu)勢突出。
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第一，? 建筑形式創(chuàng)新?？偢?8層的公寓，打造層層疊退的建筑形式，從西邊11層逐步過渡到東邊18層，一改以往封閉，陰暗的公寓結(jié)構(gòu)，內(nèi)庭中空，陽光、空氣可以引入室內(nèi)，露臺也能提供更多社交活動空間和觀景視野。

第二，? 戶型比較緊湊實用。主力戶型約32-49㎡，約3.05米挑高設計，而一期的脈棟公寓戶型是30-33-43-62平，可以看出二期門檻更低了。

第三，? 地段一流。臨紫荊山和南三環(huán)交匯處，緊鄰南三環(huán)站地鐵口，背靠紫荊華庭小區(qū)得龐大人流，自然是不用愁客流的。
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當然，如果想投資二期公寓的話，還是要謹慎些。
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首先是這里公寓供應壓力很大，前兩棟脈棟公寓合起來3000戶左右，北邊鑫苑還有一堆公寓，南面還有瀾灣的知了公寓，以及海量的安置房，這到時租金肯定打架。
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其次公寓一直較高的稅費、水電費、物業(yè)費，也會增加出租難度和轉(zhuǎn)手難度。
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不管怎樣，綠都紫荊華庭商業(yè)二期規(guī)劃能夠調(diào)整還是很好的，一改原來刻板的印象，也算為城市貢獻了漂亮的天際線。(展開全部)

綠都紫荊華庭目前處于前期咨詢中，三期2、3、5、6、7、8、10、11號樓已經(jīng)售罄，預計2018年年底交房?？煲瞥龅娜诙吭唇凶隼蕡@，位于馮莊路以西，南三環(huán)以南，賀莊路北，也就是晴園的西側(cè)錐子型地塊，規(guī)劃了4棟住宅。

先看下朗園的指標：
占地面積：24畝
總建面：11萬方
建筑高度：99.90米
建筑密度：22.76%
容積率：5.297
總戶數(shù)：1106戶
地塊本身就很狹小，容積率又這么高，舒適度可想而知，樓間距沒有超過40米的，注定這個組團是剛需中的剛需。

為了填滿這5.3的容積率，綠都也煞費苦心。最南側(cè)的1號樓（23F）做成了塔樓，多為30-50㎡的筒子樓標間，2/3號樓（34F）做成1個單元2T6，主要是70多的純北戶兩房，89的三開間南向小三房，此外5號樓（34F）2個單元還包含8千多方的保障房。

由于朗園產(chǎn)品素質(zhì)相當一般，并且不離地鐵口，預計開盤價會比之前稍微優(yōu)惠一點，關(guān)注紫荊華亭的自住客戶，只需看2/3號樓即可。
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華庭的價格還是隨行就市的，16年市場最火的時候開到過15000，最近的成交價最高不過14000，個人認為買這里就是買個交通，目前已交房的一期二期有業(yè)主往外出租，89㎡小三房租到2700左右，一個房間900元，基本是市場價水平，租戶也就是圖個交通便利。華庭展示出的實景現(xiàn)房似乎并不能給綠都后期的銷售帶來加分，有次帶朋友去看了看，非純剛需，對品質(zhì)有點要求，在小區(qū)看不是很滿意，最終買了永威城的書香庭。個人認為現(xiàn)在買綠都的人和之前買綠都的人心態(tài)不一樣了，都比較現(xiàn)實了，不會在幻想宇通品牌品質(zhì)什么的，就是圖個地段方便。(展開全部)

元宵節(jié)雜談

“2月11日9點30分，綠都紫荊華庭在售樓部選房推出高層5#樓西單元4-30層，6#西單元4-30層118㎡邊戶（2D34F2T4），共計135套；截至11點，活動結(jié)束大定66套，總體去化率48.8％，優(yōu)惠之后均價13000元／㎡?！币陨蠑?shù)據(jù)引用鄭州樓市！根據(jù)我得到的信息顯示，綠都紫荊華庭當天開盤的去化率不到50%，基本與鄭州樓市保持一致，截止當天結(jié)束去化將近100套。

1、綠都紫荊華庭的房價真的下降了嗎？
答案當然是顯而易見的，降了！為什么會出現(xiàn)這樣的情況，因為綠都紫荊華庭的備案價格為12500元／㎡，實際的成交價格不能比12500元／㎡高太多，所以成交價格維持在12500元／㎡-13000元／㎡之間，綠都紫荊華庭只是個例情況，因為2016年漲的太猛，現(xiàn)在直接被打回原形。但是根據(jù)我監(jiān)控的其他項目，房價基本都很堅挺，與年前基本保持一致，因為某部門說同一個項目同一種業(yè)態(tài)二批次的價格不能比一批次的價格高，要不然沒有什么證，所以各個項目的價格比較堅挺。

2、開盤效果很差嗎？
跟去年相比差很多，但是我感覺綠都紫荊華庭效果不錯，以后這種去化率應該算是一種常態(tài)吧。綠都紫荊華庭的年后蓄客戶時間短加上限購，小規(guī)模的開盤取得一天將近100套實屬不易。給大家說說其他項目大家可能心里就有數(shù)了，綠地城元宵節(jié)當天賣了9套，兩天加起來估計在20套左右，招商天地華府兩天差不多賣了26套，萬科魅力之城元宵節(jié)兩天排號差不多100組，相比之下綠都紫荊華庭是非常不錯的。

3、市場到底如何？
回暖。比想象中的要好一些，但沒有想象中的不堪。受到利率調(diào)整和元宵節(jié)做活動的影響，監(jiān)控的八九個樓盤當中，來電來訪量提升了20%-50%，與2016年10月份限購之后形成鮮明的對比，一天一個置業(yè)顧問可以接到三四組的客戶，一天成交10套左右，也算一個非常不錯的開始，這是二級市場的情況。

一級市場更加火爆，就以今天旭輝拿的地塊來說，最后是八九十家開發(fā)商同時報價，一級市場的動態(tài)表明開發(fā)商拿地的決心，以及看多樓市的決心。

綜合來看，樓市的抗藥性在增強，回暖的周期也慢慢在縮短。(展開全部)

綠都紫荊華庭預計2月11日開盤三期5號樓西單元，也就是明天，預計價格13500左右。

我們先來看一下他年前最后一次開盤的情況吧。

2017年1月23日，綠都紫荊華庭三期5#房源東單元，推出108套，銷售81套，去化率75%，可謂良好。
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推售房源：
89㎡小3房2廳2衛(wèi)，54套
109㎡3房2廳2衛(wèi)，27套
118㎡4房2廳2衛(wèi)，27套
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成交均價：
13100-13200元/㎡
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優(yōu)惠政策：
電商入會5千抵2萬
認籌2萬抵10萬
簽約優(yōu)惠3萬
前期銀行存款定期有4999元優(yōu)惠券
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客戶情況：
1月初認籌，截止開盤認籌100組，到訪約90組
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在限購限貸下
在維權(quán)風波后
在年尾淡季下
在價格堅挺下
取得這樣的銷售業(yè)績，不得不贊。

也從側(cè)面反映，購房者還是比較理性的，沒有因為大白墻就全盤否定，對地鐵、三環(huán)地段的認可度完全可以覆蓋對較低品質(zhì)的不滿，現(xiàn)在三環(huán)基本都13000左右了，這個價格確實還可以考慮。
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