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融創(chuàng)運河源，6.3取得土地，8月底就開盤了，兩個月多的時間，這樣的進度也是夠快的。
1*快速回款。市場不好的時候，就降低價格，快速回款。融創(chuàng)運河源、融創(chuàng)御湖宸院、融創(chuàng)城，融創(chuàng)的項目有所優(yōu)惠，加速回款，融創(chuàng)也變得更加務(wù)實，融創(chuàng)和碧桂園也都發(fā)展很快，但沒有如今恒大的困局，也是相當不錯的了呢。行業(yè)已經(jīng)過了以速度論天下的短跑時代，切入長跑賽道。經(jīng)過二十余年的高速增長，房企集體放緩速度，如何在新周期下贏得長遠發(fā)展，成為所有房企必須直面的課題?？梢悦黠@看到，綜合實力強的頭部企業(yè)更能彰顯出堅固的基本盤和穩(wěn)健的增長性。
2.違規(guī)操作。有暴雨、有疫情，好多房企的開工建設(shè)都受到了影響。融創(chuàng)運河源還能這么快的開盤也是走了不一般的路。比如擅自施工，融創(chuàng)運河源的開發(fā)商河南友耀置業(yè)有限公司開發(fā)的譽城七號院一期，施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查擅自施工；未按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自施工；未辦理施工許可證擅自施工,其行為違反了《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，鄭州市城市綜合執(zhí)法局作出了對其罰款約513萬元的行政處罰！不過這樣的處罰對房企來說也不大。
這個項目本身還是很不錯的，低密度社區(qū)，黃河大戰(zhàn)略的一些利好，低于預(yù)期的價格，這些都是優(yōu)勢，不過周邊配套相對比較一般。不過目前惠濟區(qū)配套成熟的地方也多是高層住宅。
七八月份很多房地產(chǎn)項目的銷售都受到很大影響。以前的金九銀十這樣的銷售旺季今年也變得艱難，融創(chuàng)能搶先開盤也算是有所收獲。(展開全部)

買房的時候，簽購房合同，也會簽一個前期物業(yè)管理合同。這是很重要的合同，物業(yè)收費也有了依據(jù)。不交物業(yè)費，物業(yè)公司也會郵寄催繳物業(yè)費的律師函，直至起訴。裁判文書網(wǎng)就有很多涉及物業(yè)服務(wù)的糾紛，萬科物業(yè)、永威物業(yè)、金科智慧服務(wù)等等這些大物業(yè)管理公司還是有很多流程的，起訴這也是常規(guī)操作。比那些不交物業(yè)費就給業(yè)主家停水停電的物業(yè)要好些。下面就是萬科城的一個例子。
1*物業(yè)費收取的時間起點：開發(fā)商通知收房的日期截止。
2*被告辯稱：第一，被告購買的涉案房屋有嚴重的質(zhì)量問題，二樓樓板厚度為10公分沒有達到建筑標準導致樓板裂縫超過1米5；第二，被告沒有交物業(yè)費的原因是因為原告沒有按合同履行相應(yīng)的義務(wù)。另外，被告購買的商鋪不具備營運條件，門口有垃圾場。
房屋質(zhì)量問題都不是不交物業(yè)費的理由，可以與開發(fā)商解決，與物業(yè)公司無關(guān)。
3*違約金。對于違約金，因合同約定標準過高，法院認定應(yīng)自原告起訴之日起按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算違約金。
比如一個包括商品房、安置房或者公租房的小區(qū)內(nèi)，商品房和公租房要不要隔離，業(yè)主和物業(yè)的矛盾也很激化，一些業(yè)主也會表示要成立業(yè)委會，更換物業(yè)。
1*大的物業(yè)公司還是好的。比如在疫情和水災(zāi)這樣的情況下，很多人也意識到物業(yè)公司的重要性。好的物業(yè)公司會更加規(guī)范，在應(yīng)對突發(fā)事件中也能積極應(yīng)對，避免業(yè)主的財產(chǎn)損失。
2*凡事以合同為準。比如有的物業(yè)管理合同中明確規(guī)定了“因業(yè)主原因房屋空置或者房屋質(zhì)量維修期間，物業(yè)費應(yīng)全額繳納”這樣的條款。(展開全部)

中指研究院的數(shù)據(jù)，上半年鄭州的項目銷售榜。排在前三的，中海云鼎湖居銷售額40.2億，美盛教育港灣銷售額27.7億，萬科城26.5億。
管南和二七新區(qū)距離也不遠，差別卻很大。
1*管南片區(qū)依舊是熱門。碧桂園時代城、康橋未來公元、融創(chuàng)城，銷售額也都很靠前。不得不說管南是剛需的地方，銷量依舊很好，對房企的貢獻也很大。以前的綠都紫荊華庭、綠都瀾灣、永威城、正商中州城都是銷量很大的樓盤，綠都也因此經(jīng)常出現(xiàn)在地產(chǎn)銷量榜單中，現(xiàn)在綠都在鄭州市場排行榜上也排名靠后了。
2*二七區(qū)熱門樓盤少。至少上半年的榜單中還沒有熱門樓盤，下半年就更一般了，二七區(qū)在暴雨和疫情中受影響很大，下半年的銷量也難有起色。二七新區(qū)華僑城、萬科大都會、鑫苑遠洋臻園這些還算可以，綠地、鑫苑、盛潤、名門這些開發(fā)商總是有資金緊張的傳聞，這些開發(fā)商在二七區(qū)的樓盤也受影響很大。
而萬科在二七區(qū)布局卻很多，萬科大都會、萬科航海未來城、萬科理想時光園。
萬科理想拾光園位于二七新區(qū)，周邊新建住宅小區(qū)較多，有建業(yè)泰宏國際城、綠地濱河國際城等小區(qū)，屬于比較成熟的板塊，周邊道路交通狀況良好。西臨板塊內(nèi)主干道大學南路，地鐵方面大學路正在修建7號線，整體來講位置是比萬科大都會要好，畢竟是在四環(huán)內(nèi)。
萬科在二七區(qū)布局也能促進二七區(qū)的樓市發(fā)展，畢竟萬科還算靠譜，而且接了盛潤的地塊，這也讓二七區(qū)的項目靠譜一些，不然想在二七區(qū)買房的人真的不好選擇，綠地、鑫苑、盛潤、名門買了就難免有風險。(展開全部)

龍湖這塊地的一些事，新合鑫向永威借款，并且準備在拿地后與永威合作開發(fā)。現(xiàn)在地也沒拿到，借款糾紛就此產(chǎn)生，并且走了訴訟程序。從公開的判決文件中也能看出這塊地的一些事。
新合鑫與鄭州華晶金剛石股份有限公司簽訂了《定向拿地協(xié)議》，約定鄭州華晶金剛石股份有限公司現(xiàn)有約105畝工業(yè)工地已被收儲，收儲后該工業(yè)用地變?yōu)槎惥幼∮玫?cite style="display:none">，容積率小于3.0，建筑密度小于25%，建筑高度低于100米，綠地率大于30%，另外規(guī)劃指標要求，地塊內(nèi)需建設(shè)9個班幼兒園一處，建筑面積不少于4860平方米。
這與現(xiàn)在龍湖拍地時規(guī)劃也有不同，龍湖景粼玖序還規(guī)劃有租賃住房，這也算是與當時新合鑫參與的時候不一樣的地方。
1*定向那地。高新老城這大多是定向拿地，城中村改造的還有工廠搬遷騰退的土地，大多是定向出讓的，龍湖這塊公開拍地的確實少見，可能新合鑫當時運作的沒成功。永威雖然沒能拿到這塊地，但參與了鄭州鍋爐的地塊，也就是現(xiàn)在的永威金橋西棠。永威西棠這塊地也是經(jīng)歷了個插曲，在快要出讓的時候，有人在領(lǐng)導留言板建議這塊地劃到鄭州大學使用。
2*和產(chǎn)業(yè)企業(yè)開發(fā)也是趨勢。城中村改造的地越來越少了，工廠騰退的地還是有的，經(jīng)開老城、管城區(qū)、高新區(qū)等等，都有這樣的土地。永威也在不斷介入這些地塊，這些工廠騰退的土地往往地理位置比較好，周邊也比較成熟，永威啟迪北龍湖項目，龍湖雅寶天矩，新城時光印象等等。工廠搬遷，批發(fā)市場搬遷，這些騰退的土地，有的也可以提前介入。定向拿地的價格要低很多。
龍湖能拿到這塊地也很不錯了，龍湖景粼玖序的洋房也賣的不錯，畢竟周邊的洋房還是很少的。(展開全部)

疫情影響還在持續(xù)，售樓部有的也沒有開放，即使開放了也加強了檢測。疫情對房地產(chǎn)影響還是很大的。
1*違約。受疫情管控影響，房地產(chǎn)開發(fā)的進度變得很慢，當然這是不可抗力，交房進度、辦理不動產(chǎn)證書的進度也會受到影響。從一份判決文件中看出，萬華城一期的一名業(yè)主就因為辦理不動產(chǎn)登記延期而起訴了開發(fā)商河南晟和祥實業(yè)，法院也判決了開發(fā)商賠付違約金，因為受疫情管控影響，認定了3個月的不可抗力因素，減少了三個月的違約時間。當然這還是比較好的情形。畢竟交房了，也辦理不動產(chǎn)證書。也會有開發(fā)商的交房面臨更多問題，比如交房延期，大正水晶森林經(jīng)歷了2020年的疫情，最近又因為暴雨也進行了延期，然后又來了疫情，交房也變得比較晚。本來很好的項目因為各種因素延遲交房。
2*房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)銷售和回款也會受到打擊。房地產(chǎn)銷售方面也要求進一步強化辦公場所及售樓案場的管理，對出入現(xiàn)場的所有人員要嚴格落實掃碼、測體溫、查驗核酸檢測結(jié)果報告、佩戴口罩、一米線、辦公區(qū)域消毒消殺等防控工作，督促進入現(xiàn)場的人員佩戴好口罩，保持好安全距離。所以這時候帶看、選房都受到不少影響。萬科、金科也關(guān)閉了售樓部，對于小開發(fā)商或者資金緊張的開發(fā)商來說，這當然影響很大，預(yù)計會有一些開發(fā)商也會因為資金鏈斷裂而消失。
所以現(xiàn)在買房也要關(guān)注開發(fā)商的資金情況，穩(wěn)健經(jīng)營的開發(fā)商會更有實力度過危機。比如傳聞資金緊張的恒大，正是需要加緊銷售加緊回款的時候，如今的疫情也讓恒大變得更加難過。(展開全部)

萬科理想星光和周邊的中海錦城、華潤悅璽比較近，也可以對比下，都是大開發(fā)商，都是小盤，未來的居住體驗也會比較相似。
1.新房：周邊也沒啥新房，遠一點的萬科老鴉陳項目、美盛教育港灣等等，周邊也有華潤悅璽、中海錦城這兩個小盤，已經(jīng)交房了。新房變得很稀缺?；▓@路上有保利海德公園、康橋天樾九章、碧桂園云境，文化路上有美盛教育港灣、瀚宇天悅城，南陽路江山路附近有萬科理想星光、萬科老鴉陳項目，這附近的新房也很少，而且以萬科的項目為主。萬科江山府、萬科理想星光、萬科老鴉陳項目，距離不遠，但是萬科也定位不同，打造不同的產(chǎn)品。萬科在主城其他的項目大多定位改善，價格也相對較高，這個盤也是萬科在主城區(qū)開發(fā)的相對剛需的項目。

2.交通便利，北三環(huán)，江山路南陽路，地鐵3號線，北三環(huán)南陽路立交橋，也是個交通要道，向西可以進入高新區(qū)，去金水區(qū)、惠濟區(qū)也很方便。比如公交車比較多，去火車站的、高鐵站、高新區(qū)、紫荊山、到碧沙崗、甚至黃河風景名勝區(qū)，然后在南陽路北三環(huán)附近中轉(zhuǎn)的人也不比較多。配套成熟，周邊有宜家家居，再加上周邊也都是建成區(qū)，配套比較成熟。
當然萬科理想星光定位剛需，地塊比較小，距離北三環(huán)比較近，也會有噪音和擁堵，處于惠濟區(qū)和金水區(qū)交界的地方，周邊學校也相對一般，這也是缺點。整體來講對于喜歡三環(huán)內(nèi)配套成熟的人來說還是一個選擇。
如果萬科理想星光也能比較萬科美景龍?zhí)?，萬科美景龍?zhí)靡彩窃谥兄荽蟮篮胶Ｂ犯浇煌ㄖ鞲傻?，出行便利，也有擁堵和噪音?/cite>(展開全部)

金水北神盤瀚宇天悅城，每次開盤都吸引人的眼光，周邊樓盤也都對標瀚宇天悅城。周邊有萬科老鴉陳、康橋天樾九章，康橋天樾九章在金水北沒問題，惠濟區(qū)的萬科老鴉陳能對標瀚宇天悅城么。
1.位置。萬科老鴉陳周邊有普羅旺世社區(qū)商業(yè)、宜家商圈、Yoyopark等中大型購物中心，交通方面有三全路、江山路，地鐵4號線。
康橋天樾九章周邊有文化路、三全路、花園路主干道，附近的地鐵站有地鐵2號線劉莊站和柳林站。瀚宇天悅城在三全路文化路附近，萬科老鴉陳在三全路江山路附近，康橋天樾九章在三全路的另一頭，當然康橋距離三全路還有一段距離。瀚宇天悅城在三全路比較中間的位置，配套也相對成熟，雙地鐵，這就是地段的優(yōu)勢。
2.產(chǎn)品。萬科老鴉陳、康橋天樾九章都是打出了好的產(chǎn)品設(shè)計，不管是外立面還是陽臺都相比傳統(tǒng)的項目要好很多。瀚宇天悅城的產(chǎn)品則比較普通，但也沒什么問題。
萬科老鴉陳、康橋天樾九章地段上不如瀚宇天悅城，產(chǎn)品上要好于瀚宇天悅城，到底是產(chǎn)品優(yōu)先還是地段優(yōu)先?老城區(qū)的人認不認可這些外立面或者設(shè)計上的優(yōu)勢也是一個問題。
瀚宇天悅城在三全路文化路附近，萬科天倫紫臺在文化路邊緣，萬科老鴉陳在三全路邊緣，現(xiàn)在就是人們會不會把老鴉陳這地方看做金水北區(qū)域。
有三全路、地鐵4號線、省體育中心，萬科老鴉陳對標瀚宇天悅城還有點道理，瀚宇天悅城也在三全路上，也有地鐵4號線。沒有這些萬科老鴉陳對標旭輝錦藝一江云著、綠都青云敘這些惠濟區(qū)樓盤比較合適。(展開全部)

鑫苑遠洋臻園位于二七新區(qū)，項目周邊有大學南路、南四環(huán)、嵩山南路等主干道，四環(huán)高架的通車對周邊也是一個好事。
地鐵:距離在建的地鐵7號線侯寨站有點遠。生態(tài)環(huán)境環(huán)境方面有南環(huán)公園、南水北調(diào)運河公園。
教育方面有簽約的汝河路小學杏園路校區(qū)、橡樹之家幼兒園、鄭州市第二初級中學均已建成招生，另外項目周邊另規(guī)劃了小學、中學、高中。
1.合作開發(fā)。鑫苑和遠洋地產(chǎn)合作還是很重要的，鑫苑一直傳聞資金緊張，和遠洋合作開發(fā)，也是共贏，遠洋地產(chǎn)進入鄭州這些年，也沒進入主城區(qū)拿地，大多是在鄭州周邊的幾個項目，和鑫苑合作也能進入鄭州主城區(qū)。
二七新區(qū)及周邊不靠譜的開發(fā)商太多了，綠地城、綠地濱湖國際新城、盛潤運河城，還有鑫苑的幾個項目，鑫苑、綠地、盛潤都傳聞資金緊張，因此靠譜成了這個片區(qū)項目最重要的因素，所以二七華僑城、萬科大都會顯得很厲害，畢竟周邊不靠譜的開發(fā)商有點多，鑫苑和遠洋合作也能打消一些人們的顧慮。
2.區(qū)域價值。二七新區(qū)的目前面臨著一些問題，包括規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、環(huán)境等等。比如侯寨的垃圾處理廠，就是一個不好的因素，因為相對來講一般新區(qū)主打的會是環(huán)境好，在鄭州主城的各個區(qū)域里，濱河國際新城的區(qū)域價值有爭議，金水北、管南也有看好和不看好的，二七新區(qū)各種聲音比較小，不過這也給很多周邊的地緣客戶帶來了好處，就是價格還沒那么高。
目前項目周邊的配套還不是很成熟。比較期待的是二七華僑城的文旅項目，如果華僑城的文旅項目比較快的實現(xiàn)，對周邊也是一個利好。(展開全部)

新城時光印象周邊有南三環(huán)、中州大道、機場高速、鄭新快速路等多條城市主干道，去經(jīng)開區(qū)或者CBD都很方便。目前區(qū)域內(nèi)已通車的是地鐵4號線，距離項目最近的站點是金岱路站。地鐵4號線的價值還是很大的，地鐵4號線連接金水北、北龍湖、CBD，尤其是北龍湖的一部分寫字樓剛剛進入交付，未來也會成為鄭州的一個就業(yè)中心。
如今金水北和管南成了人們關(guān)注的焦點。
1.悄悄的漲價。不像以前的開發(fā)商在售樓部貼著告示“接集團通知，每平米價格上調(diào)1000元”這類海報式的漲價通知現(xiàn)在少見了，倒是悄悄漲價的多，尤其是金水北、管南，沒有大張旗鼓的告示，只是每次開盤價格都略微上漲點，對比兩年前的價格，還是發(fā)現(xiàn)兩三年前的價格要便宜一點。
2.區(qū)域分化。金水北、管南引人關(guān)注，也是因為區(qū)域內(nèi)的項目價格普漲。富田九鼎公館就是管南的價格標志，新城時光印象會說項目是裝修房，差不多的價格對比九鼎公館也是可以的，周邊的樓盤也會對標九鼎公館。瀚宇天悅城是金水北的標志，周邊的美盛教育港灣也會對標瀚宇天悅城，跟著調(diào)價。其他區(qū)域的項目沒有這么普遍上漲，高新區(qū)的永威金橋西棠賣的貴些，其他樓盤并沒有跟漲，濱河國際新城的綠城明月濱河也比較突出，但是周邊的少有跟漲。高新區(qū)和濱河國際新城這些地方的項目競爭激烈。
當然很多人也會覺得管南片區(qū)缺少大型商業(yè)綜合體，城市界面也有待提高。這些也都是區(qū)域內(nèi)面臨的問題。
現(xiàn)在這種“房住不炒”的大背景下，人們也沒有16年那種恐慌性的購房心態(tài)，但是區(qū)域分化確實是很厲害的。(展開全部)

康橋山海云圖位于高新區(qū)連霍高速以北片區(qū)。
交通方面:周邊有雪松路、長椿路、開元路、西四環(huán)、西三環(huán)北沿線等主干道。交通還是很方便的，沿長椿路有地鐵1號線河南工業(yè)大學站。
目前周邊配套還不成熟。目前周邊有部分安置房小區(qū)已經(jīng)交房入住，安置房建的比較早些。長椿路、雪松路下穿連霍高速也是近兩年才有的，片區(qū)目前人還不多，商業(yè)也有謙祥萬和城的新悅薈。比較好的地方是距離比較近的古滎片區(qū)有了規(guī)劃，惠濟區(qū)古滎鎮(zhèn)古城片區(qū)具體范圍為西四環(huán)、北四環(huán)、西三環(huán)北延、開元路所圍合區(qū)域，規(guī)劃總用地面積10.7平方公里，約合16050畝。這和康橋山海云圖的距離很近，而且現(xiàn)在黃河生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展成了國家戰(zhàn)略，古滎片區(qū)的發(fā)展也對這個項目是好事，畢竟古滎片區(qū)發(fā)展的好些，這個項目也會受益。這也能看出來康橋山海云圖已經(jīng)在高新區(qū)和惠濟區(qū)的交界地帶了。這和萬科當年開發(fā)萬科城還是有差別的，萬科城能開發(fā)的很成功，也有很多原因。
1.萬科的開發(fā)運營能力。當然現(xiàn)在康橋也在開發(fā)者樣的一個大項目，也規(guī)劃有學校、商業(yè)。
2.高新區(qū)對于雙湖科技城的重視。萬科城附近的雙湖科技城是高新區(qū)的未來發(fā)展的基地，也有很多企業(yè)搬到了西四環(huán)外，這些就業(yè)人員也給萬科城帶來更多客戶?？禈蜻@已經(jīng)在高新區(qū)的邊界地帶了，很少有企業(yè)往這搬。
康橋山海云圖這個項目和惠濟區(qū)的古滎片區(qū)聯(lián)系也很緊密，作為高新區(qū)和惠濟區(qū)的連接地帶。所以這里未來的發(fā)展要看康橋的開發(fā)運營能力，也要看周邊的古滎片區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展。(展開全部)