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換個(gè)名字，重新定位。
碧桂園天悅灣、融創(chuàng)運(yùn)河源、美盛金水印、錦藝旭輝一江云著、碧桂園云境，這些城改項(xiàng)目的后期地塊，紛紛改變推廣案名。
1.區(qū)域分化。隨著主城區(qū)的房子更加好賣，主城區(qū)的開發(fā)商也一改剛需定位，紛紛向剛改靠攏，價(jià)格有所提高。碧桂園天悅灣也是西流湖城改的一部分，如果碧桂園西湖幾號院，很容易讓人和西湖聯(lián)系起來，不容易重新定價(jià)。換個(gè)名字背后也是開發(fā)商想要重新定位產(chǎn)品，重新定價(jià)，而且大多是要比原來的價(jià)格要高些，當(dāng)然產(chǎn)品也有所改善，比如錦藝旭輝一江云著改變了錦藝四季城一貫的外立面風(fēng)格，加上又有旭輝的參與，重新命名也是必要的。碧桂園天悅灣位于三環(huán)內(nèi)，周邊配套成熟，而且周邊有地鐵和西三環(huán)。相對而言，延續(xù)前期定位的沒有太大變化的項(xiàng)目，依舊是原來的名字，比如萬科大都會(huì)七期，還是剛需項(xiàng)目，也沒有重新定價(jià)。
2.改變形象。建業(yè)五龍新城開發(fā)的不好，周邊不利因素也多，距離編組站、污水處理廠也比較近，價(jià)格也一直賣不上去，后面就變成了建業(yè)盛悅府，改頭換面，重新定價(jià)。效果還是很好的，也減少了五龍新城帶來的負(fù)面影響。再加上盛悅府的地塊也略好些，不像以前的地塊離編組站那么近，改名盛悅府也能改變項(xiàng)目的形象。
總體來講，改變一下推廣名字，重新包裝一下，重新定價(jià)。如果后期地塊不好，就不會(huì)變名字。融創(chuàng)御湖宸院一期、二期位置還好些，在售的三期不利因素較多，融創(chuàng)御湖宸院也沒換名字。
不換名字大家就會(huì)延續(xù)以前的印象。大型城改項(xiàng)目面積大，還是要實(shí)地看看地塊的位置，有的距離確實(shí)比較遠(yuǎn)。(展開全部)

大學(xué)南路真的很長，大學(xué)南路上的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多。
大學(xué)南路從二七區(qū)經(jīng)過新鄭，經(jīng)過新密，幾十公里。大學(xué)南路附近的房地產(chǎn)項(xiàng)目，二七新區(qū)的有很多，新鄭、新密的也有很多，萬科大都會(huì)、泰宏建業(yè)國際城，過了繞城高速再往南走的正商左岸、城南正榮府、均和中棠府、綠地溱水小鎮(zhèn)等等，都在大學(xué)南路附近。
相比大學(xué)南路上那么多項(xiàng)目，比如新密、新鄭的項(xiàng)目，萬科大都會(huì)畢竟還是鄭州主城區(qū)。
1.公共交通優(yōu)勢。大多數(shù)公交車也就在萬科大都會(huì)這南四環(huán)附近設(shè)終點(diǎn)站了，在建的地鐵7號線目前也在侯寨附近是終點(diǎn)了，出租車也是不方便跨區(qū)經(jīng)營的，所以相比新密、新鄭地界的項(xiàng)目，萬科大都會(huì)的公共交通選擇更多些，過了萬科大都會(huì)，大學(xué)南路新密、新鄭的其他項(xiàng)目就要依靠開車了，無非是多幾公里而已。
2.配套。二七新區(qū)的配套還不成熟，但是大學(xué)南路新密新鄭的項(xiàng)目配套更是不成熟，大多數(shù)都是一個(gè)盤，沒有形成區(qū)域，孤盤比較多，雖然也都分布在大學(xué)南路附近。這與新鄭龍湖鎮(zhèn)完全不能相比，龍湖鎮(zhèn)的學(xué)校、商業(yè)、地鐵都有，而大學(xué)南路往南的項(xiàng)目沒有這些優(yōu)勢。有的說龍湖鎮(zhèn)的配套超過管南區(qū)域了也有道理，畢竟龍湖鎮(zhèn)有那么多大學(xué)，有華南城、有地鐵有商業(yè)，而大學(xué)南路附近則大多發(fā)展旅游，黃帝千古情這樣的主打旅游的地方。新密曲梁鎮(zhèn)這些與新鄭龍湖鎮(zhèn)差距還是有的。
當(dāng)然這么多項(xiàng)目就是競爭激烈，本身二七新區(qū)賣房子的就很多，大學(xué)南路新密、新鄭賣房子的也很多。萬科大都會(huì)畢竟在四環(huán)外，周邊物流公司也多。只能說相比四環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目有不足，相比大學(xué)南路新密、新鄭的項(xiàng)目要好。(展開全部)

以前都是標(biāo)榜城市中心的萬達(dá)廣場，也是遍地開花，變成了平民消費(fèi)的代表。畢竟萬達(dá)廣場的東西也不貴，只是更豐富一些，吃的、喝的、玩的，優(yōu)衣庫、星巴克、肯德基這些標(biāo)配。
常西湖新區(qū)也在不斷變化，以前人們認(rèn)為常西湖新區(qū)缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、缺乏商業(yè)配套，如今都在一步一步變好。
1.產(chǎn)業(yè)變好。產(chǎn)業(yè)對一個(gè)新區(qū)來說也是很重要的，以前常西湖新區(qū)有四大中心，有植物園，但是這些地方不是人們每天都會(huì)去的地方，如果這里有公司有產(chǎn)業(yè)就不一樣了，公司是必須要去的。人們認(rèn)為常西湖新區(qū)無法與東區(qū)相比也是因?yàn)檫@里缺乏就業(yè)，這些時(shí)間來常西湖新區(qū)及周邊的區(qū)域也有很大變化。周邊的二七區(qū)馬寨由產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)升級為省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，字節(jié)跳動(dòng)從東站附近搬到了附近，東方雨虹計(jì)劃在周邊投建研發(fā)生產(chǎn)基地。字節(jié)跳動(dòng)只是一個(gè)代表，也是常西湖新區(qū)面向新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)的一個(gè)代表。其實(shí)以前常西湖新區(qū)周邊也有服裝產(chǎn)業(yè)，婭麗達(dá)、夢舒雅、渡森這些在鄭州能見到的服裝品牌就在附近，二七區(qū)馬寨也有康師傅、花花牛這些食品企業(yè)，不過這些都是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，西四環(huán)附近的服裝企業(yè)本身也是勞動(dòng)密集型企業(yè)，又不是安踏、361、雅戈?duì)栠@些知名品牌，所以人們很多也不熟悉。
2.商業(yè)改善。金馬凱旋廣場以前是經(jīng)營家居品牌的，加上西四環(huán)這些年修高架，路也不是很順，如今與萬達(dá)集團(tuán)簽約，改善經(jīng)營范圍，對區(qū)域也是利好，對二七馬寨附近的居民也是好事，馬寨附近有學(xué)生有企業(yè)員工，加上周邊小區(qū)的入住率越來越高，這些都有消費(fèi)需求。
隨著產(chǎn)業(yè)升級、商業(yè)改善、地鐵修建，永威西郡、世茂璀璨熙湖、融信奧體世紀(jì)、匯泉西悅城等等這些常西湖新區(qū)及周邊的這些住宅項(xiàng)目也會(huì)受益。(展開全部)

鄭州華僑城是華僑城集團(tuán)首入鄭州，也是華僑城進(jìn)入河南傾力打造的首個(gè)大型文旅項(xiàng)目，鄭州華僑城位于二七新城，鄭密路沿線。
就項(xiàng)目來說，華僑城這個(gè)開發(fā)商也算靠譜，價(jià)格也還可以，有洋房也是一個(gè)優(yōu)勢，畢竟周邊還是高層、小高層為主，洋房還是很缺乏的。華僑城項(xiàng)目容積率也低，2.5左右的容積率也是有很大競爭力。但目前來看周邊配套確實(shí)一般。
1.片區(qū)的發(fā)展仍需要時(shí)間。二七新區(qū)及周邊來說，大學(xué)路沿線有在建的地鐵，嵩山路沿線也有招、鑫苑、亞星等開發(fā)商的項(xiàng)目已經(jīng)交房，只有鄭密路沿線還比較荒涼，華僑城附近的綠地城也是不給力，沿著鄭密路向南四環(huán)方向的發(fā)展目前來看還是需要時(shí)間。如果以后華僑城的文旅項(xiàng)目發(fā)展良好，也會(huì)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。畢竟華僑城在其他地方的文旅項(xiàng)目有的做的也很好，畢竟華僑城集團(tuán)是國務(wù)院國資委直接管理的大型央企，做文旅項(xiàng)目還是很靠譜的。
2.政策支持力度。高新區(qū)有大學(xué)城也是國家級高新區(qū)，常西湖新區(qū)有四大中心，管城區(qū)有小李莊火車站的規(guī)劃，惠濟(jì)區(qū)有黃河生態(tài)保護(hù)的戰(zhàn)略，區(qū)域的發(fā)展總是離不開政策的支持，二七新區(qū)來說政策支持力度一般，缺乏更高層面的規(guī)劃和支持。目前二七新區(qū)則是有文旅項(xiàng)目，也有商貿(mào)項(xiàng)目，商貿(mào)部分有紅星美凱龍、錦榮國際輕紡城、百榮世貿(mào)商城，但這些商貿(mào)占比都不大，二七新區(qū)大部分的還是各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。華僑城附近以前還有個(gè)糧油副食品批發(fā)市場、中原第一城。只是隨著批發(fā)市場的搬遷，二七新區(qū)的轉(zhuǎn)型升級也是需要很長時(shí)間。(展開全部)

萬科也是鄭州房價(jià)2萬+的推動(dòng)者。
萬科世玠、萬科江山府、萬科山河道都在2萬左右，今年的幾個(gè)地塊紅專路項(xiàng)目、楊金項(xiàng)目、北龍湖項(xiàng)目，甚至老鴉陳項(xiàng)目，都預(yù)期接近2萬或者2萬+ 。
所以萬科在鄭州做兩類房，高層價(jià)格1.4以下的，還有2.0左右的，1.5到2都很少，也就萬科世曦在這一區(qū)間。要么做剛需，要么做改善。
1.5到2的市場上在金水北和濱河國際新城比較多。
金水北:小開發(fā)商+主城區(qū)，
濱河國際新城:大開發(fā)商+新區(qū)
大開發(fā)商+主城區(qū)，基本也就2萬左右了，比如萬科的老城區(qū)的項(xiàng)目。
1.溢價(jià)
萬科城、萬科大都會(huì)、萬科魅力之城這類剛需項(xiàng)目，對應(yīng)基礎(chǔ)型生活，比較關(guān)注價(jià)格取向，對應(yīng)的項(xiàng)目追求實(shí)用型，這類產(chǎn)品相對周邊產(chǎn)品溢價(jià)也不高，畢竟剛需客戶也是要考慮性價(jià)比的問題，和周邊相比貴幾百塊錢可能就是客戶選不選萬科的一個(gè)考慮了。
萬科江山府、萬科世玠這類對應(yīng)享受型生活，這類比較關(guān)注風(fēng)格價(jià)值取向，追求的則是豐富的功能配置和精細(xì)化的人文設(shè)計(jì)，比如萬科世玠的鄭紡機(jī)原址的風(fēng)格。這些客戶也對貴個(gè)幾百塊錢可能也不敏感了，追求的就是舒適，所以這類產(chǎn)品的定價(jià)和周邊產(chǎn)品相比也沒什么大的可比性。
比如紅專路項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)比世玠做的更好些，
2.周邊產(chǎn)品。
萬科在主城區(qū)定價(jià)2萬左右，也是因?yàn)猷嵵莸闹鞒菂^(qū)的項(xiàng)目小開發(fā)商開發(fā)的多些，比如金水區(qū)的好多項(xiàng)目，小開發(fā)商或者開發(fā)商品牌沒那么強(qiáng)?？傮w來講，萬科剛需產(chǎn)品溢價(jià)沒那么高，做的比較規(guī)?；?，改善產(chǎn)品溢價(jià)要高些。(展開全部)

萬科進(jìn)入了北龍湖。進(jìn)入北龍湖時(shí)間比較晚。
1.萬科以合作開發(fā)為主。
萬科來鄭州也八九年了，今年才進(jìn)入北龍湖拿地，也不是萬科沒錢或者沒那個(gè)實(shí)力 ，萬科在鄭州本來也是以合作開發(fā)為主，美景、民安、天倫、新田等等都是萬科曾經(jīng)的合作對象，這些年萬科單獨(dú)拍地也不多，萬科溪望是一個(gè)，如今萬科也是動(dòng)用很多資金和馬甲經(jīng)過激烈土拍，拿下北龍湖的地塊。其實(shí)在其他城市也是這樣，萬科比較多的與本地開發(fā)商或者有土地的開發(fā)商合作，而不是自己去爭地王。2016年8月17日，融信以110.1億元一舉拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，這個(gè)“地王”項(xiàng)目，后出讓49%股權(quán)給萬科，并由萬科主導(dǎo)后續(xù)操盤。合作開發(fā)也是萬科一貫的思路，通過合作開發(fā)減小拿地成本，畢竟拿到地的項(xiàng)目成本是比較清楚的，預(yù)計(jì)會(huì)賣到多高的價(jià)格，確定性比較高，風(fēng)險(xiǎn)也小些。。
2.能對比萬科的只有萬科自己。
論地塊質(zhì)量，萬科北龍湖的項(xiàng)目和紅專路附近的項(xiàng)目位置應(yīng)該是最好的，比萬科世玠的鄭紡機(jī)地王項(xiàng)目的位置要好些。所以萬科應(yīng)該也會(huì)有最好的作品來應(yīng)對，畢竟這價(jià)格也不一樣，應(yīng)該是萬科在鄭州最貴的項(xiàng)目了。
不過鄭紡機(jī)地王的關(guān)注度更高些，畢竟鄭紡機(jī)地王也是16年樓市火爆的一個(gè)見證。
周邊多是剛需客戶，萬科就開發(fā)剛需項(xiàng)目，周邊多是改善群體，萬科就開發(fā)改善項(xiàng)目，剛需項(xiàng)目和改善項(xiàng)目不管是在裝修還是設(shè)計(jì)上都有差別，一萬多的萬科城是怎么樣的，兩萬多的萬科世玠是怎么樣的，不會(huì)完全一樣，而且萬科的溢價(jià)也是要高一些。
萬科北龍湖的項(xiàng)目和紅專路附近的項(xiàng)目值得關(guān)注。(展開全部)

管南缺少商業(yè)中心，確實(shí)是一個(gè)遺憾，尤其是隨著入住率越來越高，交付的小區(qū)越來越多，消費(fèi)的需求還是很大的。永威在CBD附近經(jīng)營了永威木色這個(gè)商場，在管南的商業(yè)卻進(jìn)展很慢。
商場對于一個(gè)區(qū)域的貢獻(xiàn)當(dāng)然比不上地鐵那么重要，畢竟管南有2號線，去花園路商圈也很方便，如果有商業(yè)，管南也會(huì)變得更好，人們也會(huì)更方便。
商場對人們來說也就是逛吃逛吃，逛商場和吃飯是兩個(gè)重要的內(nèi)容，有時(shí)候去商場就是為了吃個(gè)大餐或者家人一起聚個(gè)餐，畢竟現(xiàn)在電商業(yè)發(fā)達(dá)，買東西很方便，但吃的體驗(yàn)卻不會(huì)有電商替代。
1.逛。逛商場也是人們下了班休息時(shí)間的一個(gè)愛好，商場里有空調(diào)，冬暖夏涼，有時(shí)候商場還會(huì)有促銷、表演活動(dòng)來增加人氣。
2.吃?？粗虉隼锶瞬欢?，是不是生意不好，其實(shí)不一定，一樓二樓三樓都沒啥人，四樓一般人可多，說明商場的餐飲店是比較受歡迎的。
以高新區(qū)的商業(yè)為例，通過實(shí)地查看公園茂、高新萬達(dá)的經(jīng)營情況，兩大商圈還是有區(qū)別的。
公園茂喜茶、三星、小龍坎火鍋、巴奴火鍋、九田家烤肉等等
高新萬達(dá)廣場:優(yōu)衣庫、FILA、白石的深夜食堂、米喜魚等等。
公園茂火鍋店比較多，高新萬達(dá)廣場賣衣服的品牌比較多。這些新建購物中心項(xiàng)目或經(jīng)調(diào)整業(yè)態(tài)的老項(xiàng)目內(nèi)，購物、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)占比逐漸演變成各占三分之一，有時(shí)餐飲甚至占約40%以上比例。星巴克、肯德基這些必不可少，火鍋、烤肉、日式料理、奶茶、烤魚這些也都是很受歡迎的。所以，商場經(jīng)營的好不好，也要看看餐飲區(qū)人多不多。
管南區(qū)域還是很有消費(fèi)潛力的，確實(shí)需要一個(gè)大型購物中心填補(bǔ)空白。(展開全部)

房地產(chǎn)央企的逆周期操作，別人瘋狂的時(shí)候，自己保守，別人保守的時(shí)候，自己迅猛拿地。
這幾年民營地產(chǎn)企業(yè)遭遇不小的沖擊，華夏幸福、泰禾、福晟，這些高負(fù)債的民營房企紛紛暴雷，其他的雖然還算健康，但是三道紅線的壓力下，也是保守了起來，比如恒大，恒大最近也是回款比較好，恒大城、恒大林溪郡也有很多優(yōu)惠。最近許家印已給出了未來三年降檔目標(biāo)：2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠?！叭龡l紅線”的威力確實(shí)很大了。
金茂拿下的經(jīng)開區(qū)地塊，此地塊總占地155畝，折合樓面價(jià)10189.74元/㎡，精裝限價(jià)2500，地塊也比較大，位置也還不錯(cuò)，也是房企爭搶比較激烈的一個(gè)地塊。該地塊位于位于經(jīng)開第五大街以西、南三環(huán)以北，周邊配套還是很成熟的，就是挨著南三環(huán)會(huì)有些噪音，然后周邊也有中鐵裝備、黃金葉卷煙廠、東風(fēng)日產(chǎn)等一些經(jīng)開區(qū)的企業(yè)。
經(jīng)開第五大街這在經(jīng)開區(qū)還是配套可以的，周邊還有很多小區(qū)，學(xué)校也有，過了經(jīng)開第五大街，居住氛圍就沒那么濃厚了，工廠企業(yè)就比較多了，再有居住聚集的地方就是濱河國際新城了。
整體來講，經(jīng)開區(qū)的工廠外遷沒有高新區(qū)那么快，可能是大型機(jī)器或者設(shè)備比較多，不容易搬遷，像高新區(qū)的保利文化廣場、龍湖景粼玖序、永威西棠、正弘青云筑這些樓盤的地塊以前都是工業(yè)用地，如今高新老城已經(jīng)變得商業(yè)比較發(fā)達(dá)了。(展開全部)

融信朗悅時(shí)光之城由朗悅集團(tuán)和融信集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，朗悅集團(tuán)是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商。在高新區(qū)開發(fā)的有朗悅公園道一號、朗悅公園府、融信朗悅時(shí)光之城，也有開發(fā)的商業(yè)朗悅公園茂。
融信朗悅時(shí)光之城周邊有在建中地鐵8號線首站天健湖站，周邊也有科學(xué)大道、梧桐街、化工路、繞城高速、西四環(huán)快速路、創(chuàng)新大道等等，交通還是很便利的，周邊也有B67，267等公交車。
周邊也有很多產(chǎn)業(yè)園，加上這些年來高新老城區(qū)的企業(yè)外遷，四環(huán)外的企業(yè)也很多，比如新天科技、輝煌科技，這些企業(yè)以前的廠區(qū)也就是現(xiàn)在保利文化廣場的地方。隨著這些企業(yè)外遷，四環(huán)外的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園也很多，工作機(jī)會(huì)也很多，項(xiàng)目也比較適合在附近工作的人。這就是高新區(qū)地緣客戶的需求，因?yàn)檫@項(xiàng)目確實(shí)是比較靠近西邊的地方。周邊的萬科城、大正水晶森林相對來講要距離西四環(huán)更近些。
融信朗悅時(shí)光之城距離繞城高速已經(jīng)很近了，距離滎陽的滎澤大道也不遠(yuǎn)了，比如滎澤大道科學(xué)大道附近的金科集美公館，不過幾公里的路程，和到西四環(huán)的距離差不多了。
未來這里會(huì)不會(huì)很好也和高新區(qū)會(huì)不會(huì)擴(kuò)張有很大關(guān)系。如果繼續(xù)沿著科學(xué)大道發(fā)展，這里也還是很好的，未來也會(huì)發(fā)展成人很多的地方，畢竟高新區(qū)經(jīng)歷幾十年的發(fā)展，可用土地也不多了，高新區(qū)沿著科學(xué)大道和蓮花街方向已經(jīng)和滎陽地界接近了。未來如何規(guī)劃，向哪個(gè)方向發(fā)展也是個(gè)問題。
所以融信朗悅時(shí)光之城周邊的發(fā)展也是和高新區(qū)沿科學(xué)大道方向發(fā)展的思路有很大關(guān)系。(展開全部)

金科中原這地方也確實(shí)有點(diǎn)尷尬，西三環(huán)以外過了隴海路，目前周邊發(fā)展的確實(shí)不行，這地方要發(fā)展起來也需要很大的時(shí)間，最主要是要有政策支持，只靠開發(fā)商是很難的。
學(xué)校和工廠是新區(qū)拓荒的兩大法寶。
1.學(xué)校，大學(xué)或者職業(yè)學(xué)院，報(bào)考之前好多人都不知道在哪，也不知道周邊是不是荒涼，不過這都不重要，學(xué)生是去上學(xué)的，周邊配套不成熟也沒關(guān)系。反而是學(xué)生多了，周邊人氣慢慢就上來了，畢竟學(xué)生是穩(wěn)定的群體，沒有因?yàn)橹苓吇臎鰧W(xué)生就不來上學(xué)的例子。在學(xué)校周邊做點(diǎn)小生意啥的也是可以的。學(xué)校可以帶動(dòng)周邊的發(fā)展。馬寨還有鄭州科技學(xué)院，航空港也是這樣，籌建大學(xué)。再加上學(xué)校也是財(cái)政支持，對區(qū)域發(fā)展有所貢獻(xiàn)也是可以的。
哪個(gè)地方繁華了，大學(xué)也慢慢搬走了，或者繼續(xù)下一個(gè)新區(qū)建個(gè)新校區(qū)，去帶動(dòng)周邊的人氣。
2.工廠。人去上班就是為了賺錢，下班了就回家了，工廠周邊荒涼不荒涼也無所謂。回到家才是生活的地方，因此住宅周邊要有學(xué)校、商場、公交、醫(yī)院，至于上班的地方慢慢發(fā)展起來也就有了。
比如常西湖新區(qū)，建了四大中心，但人們還是覺得周邊人氣不高，這需要更多的支持，比如搬來幾個(gè)學(xué)校，或者市直機(jī)關(guān)辦過來，或者建一些企業(yè)。
金科中原這附近發(fā)展不好也與鄭州和新密連接不好有關(guān)，滎陽向東發(fā)展，和鄭州的中原區(qū)有中原西路、建設(shè)西路、隴海西路幾條大路，但是新密向著鄭州方向發(fā)展的并不好，造成區(qū)域空白比較大，未來也需要很長時(shí)間發(fā)展。
總之，西三環(huán)外的發(fā)展確實(shí)需要更多支持，然后就是慢慢發(fā)展，只能依靠主城區(qū)的需求外溢了。(展開全部)