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鄭東新區(qū)發(fā)展的很好，但商業(yè)發(fā)展的不好，有的人也會(huì)認(rèn)為生活氛圍不好。華潤的商業(yè)能不能改善鄭東新區(qū)的商業(yè)。
1*互動(dòng)性少。比如北龍湖太大了，距離居民區(qū)也比較遠(yuǎn)，去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)需要開車或者騎電車，有的還會(huì)帶吃的，因?yàn)橹苓呉矝]有居民區(qū)，飯館也沒有。
其他區(qū)的公園都是盡量建在居民區(qū)周邊，而且不用太大，方便居民活動(dòng)，比如碧沙崗公園，高新區(qū)的中心廣場，人也比較多。當(dāng)然北龍湖項(xiàng)目的業(yè)主房子夠大，小區(qū)住戶也不多，不會(huì)沒有活動(dòng)休息的地方。
2*商業(yè)商務(wù)濃厚。鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇多，就業(yè)機(jī)會(huì)多，收入水平也高，是工作的好地方。不過下了班人都走了，也忙著趕時(shí)間回家，中州大道容易交通擁堵，地鐵也容易有晚高峰。即使周邊有丹尼斯的商業(yè)、永威的商業(yè)又有多少人會(huì)有時(shí)間去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。而且鄭東新區(qū)的商業(yè)也沒什么特別之處，服裝品牌、餐飲品牌也沒什么獨(dú)特的地方，這不能讓人專門留下時(shí)間去逛。永威木色因?yàn)樵煨驮O(shè)計(jì)成了網(wǎng)紅打卡地，不過這也是一時(shí)的，重復(fù)性消費(fèi)也很低。
現(xiàn)在就看華潤的項(xiàng)目能不能規(guī)劃好，發(fā)展好了。華潤的商業(yè)距離鄭州東站比較近，人流量也大，周邊也有一些居民區(qū)，公交地鐵也方便，還是有一些優(yōu)勢的。不過鄭東新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目整體都不好過，華潤能不能做的出色也要觀察。
鄭東新區(qū)整體規(guī)劃就是這樣，區(qū)域劃分比較明顯，大學(xué)城、商務(wù)樓宇、居民區(qū)、公園綠地劃分的比較明顯，割裂感也比較強(qiáng)。商業(yè)不好發(fā)展也是自然。人員結(jié)構(gòu)比較單一，如果商業(yè)建在大學(xué)城附近，學(xué)生的作息時(shí)間又比較統(tǒng)一，也難以興旺。商業(yè)還是在居民區(qū)周邊能發(fā)展的更好。比如高新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)的商業(yè)，也是因?yàn)橛写髮W(xué)生、有居民區(qū)。(展開全部)

中原融創(chuàng)文旅城，是融創(chuàng)中國與首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)，它是全國第11座融創(chuàng)文旅城，首期規(guī)劃約2200畝。該項(xiàng)目位于新鄉(xiāng)市平原示范區(qū)鄭新大道與平原大道交叉口向東500米處，總建筑面積約20萬平方米。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)雪世界、冰樂園、水世界、濱湖商業(yè)小鎮(zhèn)、湖島酒店群、體育公園、水岸秀場、水上運(yùn)動(dòng)8大主題業(yè)態(tài)，文旅產(chǎn)業(yè)目前處于規(guī)劃階段，除雪世界在建中，其他處于規(guī)劃中，后期業(yè)態(tài)以實(shí)際報(bào)規(guī)為準(zhǔn)，有新聞報(bào)道融創(chuàng)中國計(jì)劃整體出售其文旅地產(chǎn)板塊融創(chuàng)文旅，以準(zhǔn)備償還債務(wù)。目前正在與部分潛在買家接觸。如果融創(chuàng)再把文旅項(xiàng)目賣掉，那后期的文旅項(xiàng)目建設(shè)會(huì)有更大的不確定性。
1*位置。中原融創(chuàng)文旅城在平原新區(qū)，這是個(gè)新鄉(xiāng)的地方。就算是配套的住宅也不好賣。鄭州主城區(qū)的都不好賣了，這些鄭州附近的更是難了。平原新區(qū)與鄭州隔著一條黃河，在生態(tài)上或許是優(yōu)勢，但在發(fā)展上也確實(shí)是無法逾越的自然障礙，雖然有公交，平原新區(qū)也對豫A牌照的車通過黃河大橋免費(fèi)通行的政策，但這影響不大，人們也不會(huì)為了這點(diǎn)優(yōu)惠而去距離鄭州那么遠(yuǎn)的地方，畢竟通勤是個(gè)大問題。
2*文旅項(xiàng)目不好做。疫情反復(fù)的情況下，文旅項(xiàng)目更是不好過。建業(yè)足球小鎮(zhèn)、電影小鎮(zhèn)，文旅項(xiàng)目看起來很好，實(shí)際上不是生活中必需，而且文旅項(xiàng)目普遍距離城區(qū)比較遠(yuǎn)，
旅游項(xiàng)目有旅游項(xiàng)目的盈利方式，包括門票、食宿這些，比如方特、迪士尼，這些有的也很火，文旅項(xiàng)目有住宅有旅游項(xiàng)目，顯得不好操作，住宅部分顯得偏遠(yuǎn)，旅游部分又難以吸引人。
平原新區(qū)的房子還是要慎重。(展開全部)

萬科北龍湖項(xiàng)目備案地名，萬科拾謐苑

企業(yè)全稱：鄭州萬彩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模：位于鄭東新區(qū)，北臨龍?jiān)次骶沤?，南臨國基路，西臨龍湖中環(huán)西路，東臨龍湖內(nèi)環(huán)西路，用地面積46549.68平方米，建筑面積120661.93平方米，綠地率35%，計(jì)有18棟，建筑高度24米的居住區(qū)。這個(gè)和保利的比較接近。
保利的項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)，北臨龍潤東路，南臨龍湖內(nèi)環(huán)北路，西臨龍?jiān)礀|四街，東臨龍沄路，用地面積48487.5平方米，建筑面積122505.71平方米，綠地率35.1%，計(jì)有19棟，建筑高度24米的居住區(qū)。保利的項(xiàng)目比萬科大點(diǎn)，但也多了一棟樓。
1*限價(jià)。有拿地價(jià)，有限價(jià)，再考慮到利潤率，萬科的項(xiàng)目大概率也會(huì)和保利的項(xiàng)目一樣。畢竟限價(jià)在那里，保利、萬科、中海這些開發(fā)商也不好突破。
2*品牌。萬科、龍湖這些開發(fā)商本身品牌就比較強(qiáng)，萬科即使沒有北龍湖項(xiàng)目，在鄭州也是很受歡迎的。萬科也不需要北龍湖項(xiàng)目來證明自己。這和永威、正商不一樣。永威上合院，這都是標(biāo)桿產(chǎn)品，永威的很多參觀項(xiàng)目都是永威東棠、永威上合院這些標(biāo)桿產(chǎn)品。比如永威進(jìn)入河南的地市，很多人不熟悉永威，這些項(xiàng)目就會(huì)讓人參觀，感受永威的品質(zhì)。
3*區(qū)域。北龍湖這區(qū)域幾乎沒啥爭議，尤其是中原科技城這樣的規(guī)劃和落地，人們對北龍湖區(qū)域的價(jià)值還是很認(rèn)可的。中原科技城的落地是一個(gè)大的開始。以后會(huì)有更多高科技人員、高科技創(chuàng)業(yè)團(tuán)體、金融從業(yè)人員這些人員在北龍湖及周邊居住。這對北龍湖也是一個(gè)改變。(展開全部)

保利云上項(xiàng)目位于鄭密路南三環(huán)向南2000米，為央企保利高端改善“云上”產(chǎn)品系，項(xiàng)目所在區(qū)域三面環(huán)水。項(xiàng)目規(guī)劃高層建面約96-129㎡三房，洋房建面約127㎡空間的成品房。
1*開發(fā)商。二七新區(qū)的鄭州華僑城、電建的項(xiàng)目、保利云上、萬科大都會(huì)、萬科理想拾光，這些開發(fā)商的項(xiàng)目靠譜很多。前幾年的綠地濱湖國際新城、盛潤運(yùn)河城、綠地城讓很多買房人受傷。如今保利、電建、保利、萬科這些開發(fā)商都還是比較靠譜的。不過這些項(xiàng)目的位置都有點(diǎn)遠(yuǎn)，周邊相對來說也是不是很成熟。遇上爛尾樓，大家都很頭疼，所以項(xiàng)目靠譜還是很重要的。當(dāng)然萬科、保利、華僑城這些開發(fā)商也不會(huì)經(jīng)常搞特價(jià)，相對來講價(jià)格也比較穩(wěn)定。不管是營銷還是建設(shè)都比較穩(wěn)健。不會(huì)經(jīng)常拿特價(jià)房做賣點(diǎn)，而融創(chuàng)則是價(jià)格營銷做的很多。
2*區(qū)域。二七新區(qū)在鄭州的存在感也一直不強(qiáng)。主要是地緣客戶的選擇。因?yàn)檫h(yuǎn)離東區(qū)這個(gè)就業(yè)中心，二七新區(qū)也是不溫不火。比如畢業(yè)的學(xué)生在這附近能就業(yè)的很少。周邊有家居廣場、批發(fā)市場、物流之類的企業(yè)，比較適合做點(diǎn)生意之類，又不是那種大規(guī)模的企業(yè)，大多是工商個(gè)體戶，難以吸納更多的就業(yè)。不過一切都在改變，二七新區(qū)要將融資作為重中之重，深入研究整個(gè)區(qū)域的包裝、融資運(yùn)作，加快推進(jìn)華僑城、鄭州國際汽車產(chǎn)業(yè)園、河南工藝美術(shù)館等項(xiàng)目建設(shè)，有新聞顯示標(biāo)志性建筑二七雙塔還要繼續(xù)建設(shè)。
畢竟開發(fā)商能做的就是蓋好房子，區(qū)域的發(fā)展還是要依賴當(dāng)?shù)氐呐Α?/cite>(展開全部)

項(xiàng)目占地面積約33559㎡，碧桂園云頂主要產(chǎn)品為高層，項(xiàng)目位于高新區(qū)瑞達(dá)路渠瑞二路交叉口向東100米。碧桂園云頂和碧桂園西湖、天悅灣一樣屬于西流湖b7片區(qū)城改的一部分。
項(xiàng)目的賣點(diǎn)也很多，比如西三環(huán)、西流湖，大平層。
1*西三環(huán)。這對于中原區(qū)和高新區(qū)的人都可以接受，再往西走就是高新區(qū)的自住的客戶需求了。
2*西流湖。西流湖是周邊居民的好去處。高新區(qū)科學(xué)大道以南這地方也就這一個(gè)大的公園，包括秦嶺路、電廠路、農(nóng)業(yè)路附近的居民都可以方便的到達(dá)西流湖公園。雖然西流湖沒能按規(guī)劃實(shí)施，但目前的狀況也還是可以的。對于周邊居民來說仍然是好去處。
3*大平層。碧桂園云頂?shù)膽粜鸵脖容^大，在周邊的新房市場中仍然是很有區(qū)別的。周邊的項(xiàng)目也大多是以剛需為主。老的小區(qū)倒是有五洲華夏別墅、帝苑別墅，這些以前的低密度社區(qū)。整體的空間和視野會(huì)好一些。
碧桂園云頂?shù)耐饬⒚娌捎脺\灰、米白色太空鋁板 ，玻璃系統(tǒng)窗于，傳達(dá)建筑文化與自然環(huán)境共融的理念，也就是和西流湖的搭配。
碧桂園云頂?shù)捻?xiàng)目整體還是很好的，碧桂園規(guī)劃的產(chǎn)品也很不錯(cuò)。16年碧桂園當(dāng)時(shí)簽約西流湖b7片區(qū)的時(shí)候也是有過宏偉的規(guī)劃。碧桂園將把B7片區(qū)7.7平方公里打造成西區(qū)中心，和東區(qū)龍湖CBD形成鄭州的“雙中心布局”，計(jì)劃總投資超過500億元。環(huán)湖按照新加坡灣區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，建設(shè)超級商業(yè)中心、超五星級酒店、國際學(xué)校、體驗(yàn)式濱湖商業(yè)、超過300米的超高層地標(biāo)，建成超過10公里的人行步行濱湖廊道。如今5年也過去了，希望碧桂園也為西流湖區(qū)域發(fā)展做貢獻(xiàn)。(展開全部)

萬科翠灣中城的示范區(qū)看著也是很有特色，植物比較多，也是比較符合萬科翠灣中城宣傳的理念。
萬科翠灣中城和東原閱城，距離也不遠(yuǎn)，三全路通車了以后，更加方便?？墒菛|原閱城的價(jià)格才一萬三四，有時(shí)候促銷了會(huì)更低，這對萬科翠灣中城是壓力。畢竟這樣的價(jià)格差距確實(shí)很大。
1*東原閱城是一個(gè)孤盤，這點(diǎn)還不如恒大城，不過現(xiàn)在恒大的房子是真的風(fēng)險(xiǎn)太大。萬科翠灣中城周邊雖然也不是很繁華，但商業(yè)、人氣還是有的。
2*交通和區(qū)位。即使三全路修通了，東原閱城仍然面對的是高新區(qū)的客戶。萬科翠灣中城周邊有江山路、國基路、三全路，與惠濟(jì)區(qū)、金水區(qū)的路網(wǎng)更順暢。地鐵有四號(hào)線，附近也有三號(hào)線，更有省體育中心這個(gè)換乘站，優(yōu)勢還是很大的。尤其是地鐵4號(hào)線，貫穿城市南北發(fā)展主軸，是鄭州唯一一條串聯(lián)中原科技城、金融島、CBD中央商務(wù)區(qū)的地鐵線。
老鴉陳，也是鄭州的北大門，在《鄭州市惠濟(jì)區(qū)老鴉陳鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2015-2030年）》中，老鴉陳將建成以休閑商業(yè)、文化旅游、綜合服務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)宜居片區(qū)。
當(dāng)然萬科翠灣中城也要看價(jià)格，而且萬科翠灣中城周邊沒有美盛教育港灣、瀚宇天悅城那邊繁華，當(dāng)然萬科翠灣中城這邊也不是很堵車，美盛教育港灣那邊還有花卉市場、海洋館，車輛比較多。而且萬科品牌和物業(yè)也相對比較好，這些也是對比美盛、瀚宇的優(yōu)勢。萬科翠灣中城的容積率4.2，也是不低了。
現(xiàn)在就看萬科翠灣中城首開的價(jià)格如何了，畢竟萬科翠灣中城項(xiàng)目還是很大的。(展開全部)

編號(hào)為鄭政高出〔2021〕7號(hào)（網(wǎng)）地塊，位于郁香路西、歡河路南，住宅用地，出讓年限 城鎮(zhèn)住宅70（地下50），出讓總用地面積為55111.41㎡，建設(shè)用地面積55111.41㎡，容積率＞1.1＜3.5，起始價(jià)72900.00萬元，最終由河南晟和祥實(shí)業(yè)有限公司以底價(jià)72900.00萬元成交。
從地名規(guī)劃中看，這個(gè)地塊名字謙祥云棲上院，位于高新區(qū)，北臨歡河路，東、南臨郁香路，西臨垂柳路，用地面積55110.438平方米，建筑面積254515.85平方米，綠地率35.15%，有12棟高層。
謙祥這個(gè)地塊挨著金科城3期。剛開始會(huì)以為是金科城的后期地塊，實(shí)際上是石佛村城改的后期地塊。
這個(gè)地塊優(yōu)勢距離萬華城其他地塊比較遠(yuǎn)，優(yōu)勢就是在科學(xué)大道以南，離鄭州中學(xué)比較近。
劣勢就是更加靠近鐵路了，而且目前路網(wǎng)還不是很順。附近的垂柳路、郁香路還在修。
1*買房還是實(shí)地看看。城改項(xiàng)目普遍比較大，地塊之間的距離有的比較遠(yuǎn)，只在售樓部沙盤上看不出來有多遠(yuǎn)。比如萬科城，一期、二期、三期在一塊，四期、五期距離售樓部就比較遠(yuǎn)了。萬華城也是這樣，五期也是比較遠(yuǎn)。實(shí)地看看地塊的位置、環(huán)境、配套比在沙盤上看好很多。
2*學(xué)校。萬華城規(guī)劃的有華師附中、附小，但科學(xué)大道以南這個(gè)地塊可能和金科城一樣劃片。前半年的時(shí)候，金科城二手房的價(jià)格不斷上漲，也是因?yàn)橛兄嵵葜袑W(xué)這樣的優(yōu)勢資源?？催@名字謙祥是準(zhǔn)備單獨(dú)拿出來開發(fā)，畢竟這個(gè)地塊和萬華城的其他地塊差別比較大。價(jià)格預(yù)計(jì)也會(huì)和金科城比較接近。(展開全部)

金茂未來府位于經(jīng)開區(qū)，南三環(huán)和經(jīng)開第五大街附近。這個(gè)地塊也是金茂在6月3日土拍中，經(jīng)過激烈競爭拿下的，地塊也比較大，容積率也不高，整體還是很不錯(cuò)的。
1*位置。金茂未來府位于經(jīng)開老城區(qū)，周邊的大型企業(yè)也比較多，就業(yè)機(jī)會(huì)多，工資水平也比較高，這就是周邊人群的購買力的基礎(chǔ)，有穩(wěn)定的工作，有穩(wěn)定的收入，這就是買房的基本要求。加上周邊的住宅項(xiàng)目也比較少，相對來講競爭沒有濱河國際新城那么激烈。中鐵裝備、宇通客車、東風(fēng)汽車這也是鄭州制造業(yè)的第一梯隊(duì)，也是鄭州制造業(yè)的代表。領(lǐng)導(dǎo)人來鄭州考察，制造業(yè)方面也大多是來經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，鄭煤機(jī)、中鐵裝備也是其中的代表。汽車制造、裝備制造這些是經(jīng)開區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，在河南來說，也是比較領(lǐng)先的。
2*配套。金茂未來府距離經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心樂尚生活天地、另有萬錦盛華里購物中心、丹尼斯航海天地、富田財(cái)富廣場等商業(yè)環(huán)伺，鄭州市第七人民醫(yī)院。
學(xué)校方面附近有經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及鄭州市第八十五中學(xué)，另有經(jīng)開區(qū)第五中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、六一小學(xué)、世和小學(xué)等。
當(dāng)然金茂未來府周邊的環(huán)境和配套也是相對的，經(jīng)開老城、管南、濱河國際新城三個(gè)片區(qū)來說，金茂未來府位于南三環(huán)經(jīng)開第五大街附近，管南片區(qū)南三環(huán)附近的樓盤距離金茂未來府也很近，管南片區(qū)的人走南三環(huán)去經(jīng)開區(qū)也是很方便。經(jīng)開老城區(qū)的項(xiàng)目價(jià)格比較高，管南、濱河國際新城的價(jià)格也相對便宜點(diǎn)。
金茂未來府項(xiàng)目整體還是很不錯(cuò)的，主要是看價(jià)格有沒有競爭力。(展開全部)

萬科理想星光和萬科民安江山府的對比。
一個(gè)定位剛需，一個(gè)定位改善，裝修綠化上肯定有很大差別，畢竟單價(jià)差別也比較大。物業(yè)服務(wù)應(yīng)該差別不大，畢竟都是交的差不多的物業(yè)費(fèi)。
萬科理想星光定位剛需，也是合理的，不利因素比較多，地塊小，鄰近高架橋和鐵路，噪音比較大，周邊的北三環(huán)也比較擁堵，尤其是彩虹橋拆除這一段時(shí)間，通行確實(shí)不順暢。
好的一方面是三環(huán)內(nèi)，配套相對成熟，距離地鐵3號(hào)線興隆鋪站也不遠(yuǎn)。距離不遠(yuǎn)的萬科民安江山府都在2萬左右的價(jià)格，而且萬科經(jīng)營也比較穩(wěn)健。
市場現(xiàn)在就這樣，1.5萬以下的剛需盤，2萬以上的改善盤，1.5到2萬反而不多，剛需買不起，改善看不上。
1*剛需盤競爭壓力大，價(jià)格比較實(shí)在。鄭州這剛需盤大多都在1.5萬以下，比如年輕人，也沒有多少積累，對價(jià)格也比較敏感。
2*剛需盤和周邊二手房的價(jià)格更接近，改善盤不一定。剛需買房會(huì)更考慮性價(jià)比，新房好還是二手房好，需求改善的大多不會(huì)考慮二手房，因?yàn)樗麄兛赡芤呀?jīng)有一定的積累，也有一定的地緣性，比如在附近已經(jīng)很多年了，或者已經(jīng)有房了，想要置換。金水區(qū)的二手房也比較多，也都是剛需可以考慮的地方。
萬科理想星光這樣的剛需盤還是能和周邊二手房的價(jià)格更加接近，萬科民安江山府這樣的和周邊二手房的價(jià)格會(huì)有一些差距。
剛需買房對價(jià)格更加敏感，改善更加追求居住的舒適度。剛需盤和二手房都比較能反應(yīng)區(qū)域的價(jià)格，改善盤畢竟是少數(shù)，與周邊二手房存在價(jià)差也是能理解的，比如萬科世玠。(展開全部)

管南缺少商業(yè)，一直是個(gè)缺點(diǎn)。這里的開發(fā)商擅長做商業(yè)的也不多，永威、正商、碧桂園等等大多也以住宅開發(fā)為主。新城倒是住宅和商業(yè)兩輪驅(qū)動(dòng)的公司。滎陽的新城吾悅廣場預(yù)告的是9月10日開業(yè)，這也是河南第一個(gè)新城吾悅廣場。從入駐的品牌來看和萬達(dá)廣場差不多。
1*主力店。星巴克、海底撈、巴奴、KFC等等。目前，項(xiàng)目共有18個(gè)主次力店，200+品牌，其中150+品牌為鄭西首進(jìn)。餐飲方面，除了海底撈、巴奴、星巴克、KFC、必勝客等頭部品牌，還有海倫司、白石的深夜食堂、蘭湘子等人氣餐廳，以及瑞幸、書亦燒仙草、眷茶等“網(wǎng)紅茶飲”。
超市依舊是這些年在鄭州開店很多的永輝超市。永輝超市還是很厲害的，這些年在鄭州的大型商場中，永輝超市已經(jīng)很多了。高新區(qū)三家大商場新悅薈、公園茂、萬達(dá)廣場都是配的永輝超市。
2*布局。滎陽吾悅廣場是河南第一家吾悅廣場，惠濟(jì)區(qū)的吾悅廣場沒消息了，安陽、商丘的吾悅廣場也在規(guī)劃建設(shè)中。吾悅廣場和萬達(dá)廣場差不多的布局。截至2021年8月25日，新城控股集團(tuán)在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)到177座。這數(shù)量和萬達(dá)廣場有點(diǎn)差距，畢竟吾悅廣場開始的晚，這么多年發(fā)展卻很快。從品牌上來看，除了萬達(dá)廣場比較常見的優(yōu)衣庫、ur等一些服飾品牌沒有，其他的吾悅廣場和萬達(dá)廣場也差不多，吾悅廣場雖然沒有萬達(dá)廣場那么品牌成熟，但比起萬科廣場還是要豐富很多。
管南缺少商業(yè)也是個(gè)缺點(diǎn)，這里的入住率越來越高，好多樓盤的評價(jià)也都是商業(yè)配套不成熟。如果有個(gè)大的商業(yè)廣場，周邊的居民也有了消費(fèi)的去處。(展開全部)