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萬(wàn)科也不是萬(wàn)能的，在遠(yuǎn)離主城區(qū)的地方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在市場(chǎng)上也是沒(méi)什么聲音。
1.客戶(hù)群體。萬(wàn)科做別墅之類(lèi)的不如龍湖地產(chǎn)，做三四線城市群體的不如恒大碧桂園，在鄭州也是這樣，在遠(yuǎn)郊上，可能還不如普羅旺世理想國(guó)，或者永威上和府、上和郡這些有聲音。如果到三四線城市，萬(wàn)科可能還不如碧桂園、恒大這些深耕三四線城市的開(kāi)發(fā)商。在鄭州做的比較好的項(xiàng)目，比如萬(wàn)科城、萬(wàn)科美景世玠，萬(wàn)科蘭喬圣菲還因?yàn)榫G博降價(jià)而出名，物流園區(qū)附近的萬(wàn)科溪望也反響平平，洞林湖附近的萬(wàn)科新田湖與城也一般。
萬(wàn)科在其他城市的項(xiàng)目有宣傳面向城市新中產(chǎn)階層的產(chǎn)品定位，這類(lèi)產(chǎn)品做的比較好，在這類(lèi)群體上也有很好的口碑。什么是新中產(chǎn)階層，標(biāo)準(zhǔn)各不相同，大多是指教育背景良好，比如本科學(xué)歷，追求有品質(zhì)有態(tài)度的生活的年輕人，這是不是和高新區(qū)的很多購(gòu)房群體比較合適。
不得不說(shuō)萬(wàn)科城的開(kāi)發(fā)也是因?yàn)楦咝聟^(qū)購(gòu)房群體對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)可度高，也許在高新區(qū)工作的程序員們對(duì)北上廣深的萬(wàn)科有印象，或者對(duì)萬(wàn)科這個(gè)品牌有了解。當(dāng)初四環(huán)外荒涼的很，很多人也追了過(guò)去。
2.城改項(xiàng)目。萬(wàn)科城是城改項(xiàng)目，這就像是打陣地戰(zhàn)，要做防御工事，糧草儲(chǔ)備這類(lèi)的很多輔助動(dòng)作，比如萬(wàn)科也開(kāi)發(fā)了商場(chǎng)、公寓，建了學(xué)校，萬(wàn)科城也給萬(wàn)科提供了持續(xù)的銷(xiāo)售收入，萬(wàn)科溪望這些單個(gè)地塊的項(xiàng)目更像是游擊戰(zhàn)，蓋好房子就行了，也不用多少配套類(lèi)的投入。
萬(wàn)科城開(kāi)發(fā)完了以后，萬(wàn)科也要不斷的接觸尋找新地塊新項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

濱河國(guó)際新城滿(mǎn)分一百分的話，可以打八十分，總體還是很優(yōu)秀的，配套不成熟也是不足之處，比如商業(yè)。
中建七局作為濱河國(guó)際新城的土地主導(dǎo)者，應(yīng)該更有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的理念，少有那種賣(mài)地賺快錢(qián)的想法，比如商業(yè)，蓋一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)還是很有必要的，比如萬(wàn)科廣場(chǎng)這類(lèi)的體量，五六萬(wàn)平方的體量，也不大，能滿(mǎn)足周邊居民的消費(fèi)需求就行。
當(dāng)然經(jīng)營(yíng)商業(yè)是個(gè)耗時(shí)耗力的活，而且也不見(jiàn)得能有多大的收益，但這對(duì)周邊的發(fā)展還是很有幫助的。比如高新萬(wàn)科廣場(chǎng)，對(duì)于萬(wàn)科城的居民和未來(lái)雙湖科技城的居民，都有一些幫助。但其實(shí)高新萬(wàn)科廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)額也不高，因?yàn)橹苓呥€沒(méi)有太多人。這就像是先有雞還是先有蛋這樣的邏輯問(wèn)題一樣，沒(méi)有商業(yè)，人們覺(jué)得不方便，有商業(yè)但周邊沒(méi)有太多人，商業(yè)會(huì)虧。先建一些商業(yè)，即使承受一些虧損，以后也會(huì)有回報(bào)的，最主要是對(duì)區(qū)域的發(fā)展有利。
長(zhǎng)沙的梅溪湖國(guó)際新城，中國(guó)金茂作為運(yùn)營(yíng)商，也投建了大型商業(yè)金茂覽秀城，這也是金茂首個(gè)覽秀城。
商業(yè)由誰(shuí)來(lái)開(kāi)發(fā)是個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹苓呥€沒(méi)太多人，開(kāi)發(fā)商業(yè)還要自持，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)負(fù)擔(dān)，而且開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目本身也是方便周邊居民。濱河國(guó)際新城也有綠城明月濱河這樣的改善項(xiàng)目，以后的消費(fèi)能力也是很大的。
濱河國(guó)際新城建設(shè)商業(yè)中心的另一個(gè)必要性就是周邊商業(yè)不足，比如經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的商業(yè)也不是很發(fā)達(dá)，如果經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的商業(yè)很發(fā)達(dá)，濱河國(guó)際新城的居民也會(huì)有個(gè)好的去處。
總之，中建七局還是要有經(jīng)營(yíng)者的思路，避免賣(mài)地賺快錢(qián)的想法，比如商業(yè)由誰(shuí)來(lái)建的問(wèn)題，把濱河國(guó)際新城打造成一個(gè)標(biāo)桿。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣主打教育，學(xué)校成了賣(mài)點(diǎn)，緯五路一小，外國(guó)語(yǔ)，然后作為以前小香港的陳寨的城改項(xiàng)目，周邊的感受就是人多，車(chē)也多。
教育:教育均衡化，確實(shí)有助于新學(xué)校的發(fā)展，畢竟新學(xué)校、新老師確實(shí)不如緯五路一小總校，比如管理、老師的資歷、周邊的學(xué)生生源，但能合作也是有好處的，也會(huì)有助于提升新學(xué)校的教學(xué)水平。中原區(qū)的樓盤(pán)也多是簽約伊河路小學(xué)，碧桂園鳳凰城、裕華城、華瑞紫韻城，這三個(gè)建設(shè)路附近的樓盤(pán)選擇也一樣，都宣傳簽約了伊河路小學(xué)。目前中原區(qū)也有伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)等教育集團(tuán)，金水區(qū):宣布簽約緯五路一小的有美盛教育港灣、保利海德公園，金水區(qū)組建文化路一小、緯五路一小、農(nóng)科路小學(xué)等9個(gè)集團(tuán)化辦學(xué)。
項(xiàng)目的劣勢(shì)也很明顯，高容積率，周邊有時(shí)候也比較擁堵，挨著花卉市場(chǎng)、海洋館的地方，周末也是人比較多。主要是周邊也是大社區(qū)特別多，中方園小區(qū)，四月天小區(qū)，再加上未來(lái)的美盛教育港灣、陳寨安置房小區(qū)，人會(huì)更多。資料顯示，鄭州中方園小區(qū)占地近600余畝，總投資10億，是當(dāng)時(shí)河南省連片開(kāi)發(fā)最大的經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)。共開(kāi)發(fā)樓宇101棟，房屋4661套。四月天小區(qū)占地500畝，不過(guò)這兩個(gè)小區(qū)容積率低，1.7左右。這兩個(gè)小區(qū)占地面積確實(shí)大，陳寨城改其實(shí)對(duì)周邊的改變也不大，因?yàn)殛愓皇且徊糠?，周邊的環(huán)境沒(méi)有多大變化。
教育確實(shí)美盛教育港灣的賣(mài)點(diǎn)，但周邊人口確實(shí)很多，高容積率確實(shí)居住舒適度不好，對(duì)比一下金水北的其他項(xiàng)目，比如瀚宇的項(xiàng)目、保利的項(xiàng)目，也許更好些。(展開(kāi)全部)

恒大城雖然宣傳的不多，但現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)到了四期，項(xiàng)目整體來(lái)看還是很不錯(cuò)的，道路也在不斷完善。
學(xué)校:小學(xué)為鄭州大學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)恒大城校區(qū)
中學(xué)為鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)復(fù)新實(shí)驗(yàn)中學(xué)。高新區(qū)復(fù)新實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)校就在鄭州楓楊外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東側(cè),是上海復(fù)旦中學(xué)與鄭州高新區(qū)聯(lián)辦的公辦初中,規(guī)劃30個(gè)教學(xué)班，可容納1500名學(xué)生,由上海復(fù)旦中學(xué)派駐的校長(zhǎng)及團(tuán)隊(duì),現(xiàn)在兩個(gè)學(xué)校均已招生。不過(guò)2020年小學(xué)只計(jì)劃招收6個(gè)班，共270個(gè)學(xué)位。這顯然不夠。
交通和商業(yè):項(xiàng)目周邊有西三環(huán)延長(zhǎng)線、連霍高速入口，待解決的路是三全路和郁香路，三全路通了可以通到惠濟(jì)區(qū)老鴉陳附近，郁香路通了可以和萬(wàn)華城連接，而且和高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更近了，因?yàn)楦咝氯f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東門(mén)就是郁香路。
如果三全路通了，對(duì)恒大城和東原閱城都是利好。
一是因?yàn)橹苓叺慕煌ǜ昧?，以后也是通往惠?jì)區(qū)的一條主干道，恒大城距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站也更近了。以前惠濟(jì)區(qū)和高新區(qū)路網(wǎng)不通，價(jià)格也沒(méi)有可比性，三全路打通了也會(huì)讓人們有更多選擇。
二是不遠(yuǎn)的地方就是萬(wàn)科即將開(kāi)發(fā)的老鴉陳項(xiàng)目，三全路通了是會(huì)拉低萬(wàn)科的價(jià)格，還是抬高恒大城的價(jià)格呢，畢竟距離也不遠(yuǎn)，恒大城才14000左右，萬(wàn)科會(huì)比恒大高很多么。如果萬(wàn)科老鴉陳項(xiàng)目能賣(mài)到16000以上，那對(duì)恒大城來(lái)說(shuō)也是推動(dòng)作用了。雖然恒大城在項(xiàng)目上會(huì)和萬(wàn)科老鴉陳項(xiàng)目有差距，但不會(huì)太大。以前惠濟(jì)區(qū)的房?jī)r(jià)有惠濟(jì)區(qū)的價(jià)格體系，高新區(qū)有自己的價(jià)格體系，三全路打通了，兩者的可比較更多了。
從官方回復(fù)的消息來(lái)看，三全路工程預(yù)計(jì)2021年10月底完工通車(chē)。我們期待三全路開(kāi)通帶來(lái)惠濟(jì)區(qū)和高新區(qū)的連接，也讓兩個(gè)區(qū)的房子更有可比性。恒大城、東原閱城也會(huì)因此受到很大利好，周邊居民甚至高新區(qū)居民都會(huì)受益。(展開(kāi)全部)

這兩年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是發(fā)生了很多變化，就是人們?cè)絹?lái)越務(wù)實(shí)了，對(duì)于高大上的規(guī)劃興趣不大。濱河國(guó)際新城可以說(shuō)自己是下一個(gè)鄭東新區(qū)，惠濟(jì)區(qū)可以說(shuō)黃河生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成了國(guó)家戰(zhàn)略，航空港可以說(shuō)自己級(jí)別高，又是國(guó)家級(jí)的，這又怎么樣，現(xiàn)在人們只愿意為眼前看的見(jiàn)摸得著的資源買(mǎi)單，比如工作機(jī)會(huì)，比如通勤時(shí)間。
富田城九鼎公館，位置很好，在三環(huán)附近，距離經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)很近，走南三環(huán)到經(jīng)開(kāi)第五大街也很近，走中州大道可以到鄭東新區(qū)，當(dāng)然有時(shí)候會(huì)堵，身邊又有地鐵4號(hào)線，可以連接北龍湖、CBD。這都是很現(xiàn)實(shí)的。機(jī)場(chǎng)高速、南三環(huán)、中州大道、地鐵4號(hào)線，這些組合也是很少的。
為啥人們對(duì)規(guī)劃不感興趣了？不確定性太大是最主要的原因。
1.時(shí)間不確定。航空港也發(fā)展十來(lái)年了，現(xiàn)在也是配套不是很成熟，二七新區(qū)這么多年了，也是入住的人不多，濱河國(guó)際新城、雙湖科技城又會(huì)有多少年才能發(fā)展起來(lái)呢。
2.規(guī)劃不一定落地。濱河國(guó)際新城以前還宣傳使領(lǐng)館，這后來(lái)也沒(méi)了，轉(zhuǎn)到航空港了，關(guān)鍵是航空港的使領(lǐng)館現(xiàn)在也沒(méi)建成使用。比如地鐵規(guī)劃，在沒(méi)批下來(lái)建設(shè)之前，都只是規(guī)劃，未來(lái)可能路線不一樣了，可能站點(diǎn)不一樣了，甚至可能未來(lái)因?yàn)橐恍┱哒{(diào)整，修不成了。
這樣的事情太多了，人們慢慢都對(duì)不確定的東西不感興趣了。最主要是鄭州這些年的新區(qū)確實(shí)很多，每個(gè)區(qū)都有自己規(guī)劃的新區(qū)，都規(guī)劃了很大的地方。
人們逐漸回歸主城區(qū)也是可以理解的，主城區(qū)的房子、周邊配套成熟的房子也是越來(lái)越保值增值。(展開(kāi)全部)

地市開(kāi)發(fā)商到鄭州的“到此一游“。申泰是洛陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商，在鄭州還有它的老鄉(xiāng)泉舜，在鄭州開(kāi)發(fā)了泉舜上城，位置也很好，常綠是平頂山發(fā)家的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的常綠東風(fēng)宸院，位置也很好。許昌的大正開(kāi)發(fā)了高新區(qū)的大正水晶森林，平頂山的華城榮邦開(kāi)發(fā)了高新區(qū)的榮邦城。
他們?cè)卩嵵荽蠖嗑褪且粋€(gè)項(xiàng)目，也談不上深耕鄭州，畢竟鄭州本地開(kāi)發(fā)商和全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商那么多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，不會(huì)有它們太大的空間。其實(shí)它們大多在地市還是很有實(shí)力的，不過(guò)在鄭州認(rèn)可度不高。
申泰·中原印象，開(kāi)發(fā)商的投入還是有的，簽約學(xué)校，聯(lián)合清華設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)——重慶道合、游樂(lè)品牌康攀KOMPAN、物管第一太平戴維斯savills等等。
地段:經(jīng)三路紅專(zhuān)路，這也是金水的核心地段，周邊又有省人民醫(yī)院這樣的大單位，需求應(yīng)該是有的。
不足之處，也是經(jīng)常說(shuō)的那樣，商住混用，容積率高。該項(xiàng)目規(guī)劃6棟商品房、3棟安置房及150米超高層建筑和100米平層公寓，商品房、安置房、公寓共存，降低了居住純粹度和居住氛圍，舒適度也會(huì)大大降低。
地市開(kāi)發(fā)商來(lái)鄭州可以鍍鍍金學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，回去了也可以宣稱(chēng)是已經(jīng)布局鄭州，這也是降維打擊，比如鄭州這些年好宣傳人車(chē)分流、五重景觀、學(xué)區(qū)房，這些設(shè)計(jì)或者營(yíng)銷(xiāo)概念，現(xiàn)在小縣城的開(kāi)發(fā)商的宣傳頁(yè)也是這一套，什么低密花園住宅、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。
其實(shí)這也是常理，19年，正商以15億拿下了北京的一塊地，正商的官網(wǎng)上就寫(xiě)了逐步進(jìn)入北京市場(chǎng)，這形象立馬高大上了。其實(shí)正商還是以鄭州為主，北京買(mǎi)房的人看正商大概和鄭州人看這些地市開(kāi)發(fā)商一樣的態(tài)度。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)華城的學(xué)校信息也很多。
學(xué)校:從高新區(qū)管委會(huì)網(wǎng)站上也能查到，項(xiàng)目對(duì)面的石佛中學(xué)已經(jīng)開(kāi)始了改擴(kuò)建工程，今年一月已經(jīng)拿到了許可證，而且已經(jīng)進(jìn)行了招標(biāo)，施工周期半年，八一中學(xué)就是原石佛中學(xué)，有小學(xué)、初中。
石佛中學(xué)的改擴(kuò)建項(xiàng)目招標(biāo)情況
2.2建設(shè)地點(diǎn)：鄭州高新區(qū)翠竹街北、郁香街西
2.5建筑規(guī)模：約31000平方米，共9棟建筑，全部為多層框架結(jié)構(gòu)。
2.6標(biāo)段劃分：施工分為兩個(gè)標(biāo)段：
第一標(biāo)段包括1棟行政辦公樓、3棟教學(xué)樓和1棟實(shí)驗(yàn)樓
第二標(biāo)段包括1個(gè)餐廳和3棟公寓樓
從改擴(kuò)建的規(guī)模來(lái)看，共9棟建筑，基本上和新建一個(gè)學(xué)校的規(guī)模差不多了。八一中學(xué)位于已經(jīng)交房的一期對(duì)面，三期、四期、安置房都在附近。八一小學(xué)的招生范圍就是石佛村、歡河家園、錢(qián)隆城范圍內(nèi)的適齡兒童、進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女及居住在以上范圍內(nèi)的高新區(qū)拆遷村居民子女。另有相關(guān)留言板信息顯示開(kāi)發(fā)商代建的有金竹街小學(xué)，也在基礎(chǔ)施工。
地鐵:距離規(guī)劃的地鐵9號(hào)線最近，但9號(hào)線還沒(méi)什么消息，其他的8號(hào)線、1號(hào)線就有點(diǎn)距離了。
商業(yè):萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，這沒(méi)什么不確定的地方了。
萬(wàn)華城定位比較剛需，目前在售的有69-142平米的房子，小戶(hù)型也比較多，對(duì)于預(yù)算不足的也不想去四環(huán)外的人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)選擇，不過(guò)學(xué)校和地鐵的不確定性是一個(gè)不足，尤其是學(xué)校問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商需要多做工作。畢竟小孩上學(xué)是個(gè)很重要的事情。(展開(kāi)全部)

各類(lèi)配套之間的優(yōu)勢(shì)對(duì)比:學(xué)校>地鐵>商業(yè)>公園景觀。
金科城的二手房?jī)r(jià)格賣(mài)的高，也說(shuō)明學(xué)區(qū)房的重要性。雖然都是按距離劃分的，距離學(xué)校近的叫學(xué)區(qū)房，距離地鐵近的叫地鐵房。
因?yàn)閷W(xué)校是相對(duì)獨(dú)家的，商場(chǎng)、地鐵是大眾的。以高新萬(wàn)達(dá)為例，作為萬(wàn)華城的配套，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)了，但配套的學(xué)校還沒(méi)建成，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)反而讓金科城受益不小。畢竟商場(chǎng)的開(kāi)門(mén)做生意的，歡迎所有人光臨，而不是對(duì)于萬(wàn)華城業(yè)主有優(yōu)惠啊之類(lèi)的，頂多就是方便些。但學(xué)校不是這樣的，萬(wàn)華城的業(yè)主想上金科城劃片的鄭州中學(xué)是不可能的。金科城的業(yè)主到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)是沒(méi)有什么問(wèn)題的。況且商場(chǎng)是消費(fèi)型的，有錢(qián)了可以去消費(fèi)，沒(méi)錢(qián)了萬(wàn)華城的業(yè)主也只能看看不能買(mǎi)。
再來(lái)看看公園府這個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于高新老城，科學(xué)大道雪松路附近。
學(xué)校:鄭州中學(xué)附屬小學(xué)(冬青街校區(qū))
地鐵:地鐵1號(hào)線距梧桐街站約600米，周邊還有正在建設(shè)的建8號(hào)線，農(nóng)業(yè)路高架東西連貫中心。周邊的雪松路修通了也可以直達(dá)常西湖新區(qū)。
商業(yè):距離公園茂也很近，沿著雪松路走也很快，騎車(chē)也就十幾分鐘。
項(xiàng)目在售的為二期，4#樓作為二期最后出場(chǎng)的小樓王，涵蓋兩個(gè)戶(hù)型，88㎡通透三房和96㎡雙衛(wèi)三房。
項(xiàng)目整體來(lái)看還是很不錯(cuò)的，有學(xué)校，有地鐵，有商業(yè)，在高新區(qū)的位置也相對(duì)不錯(cuò)，周邊也比較成熟，也有大學(xué)科技園、企業(yè)加速器這樣的產(chǎn)業(yè)園。項(xiàng)目也相對(duì)偏剛需，與周邊龍湖景粼玖序、永威金橋西棠這些偏改善的項(xiàng)目還是有差別的。(展開(kāi)全部)

高新區(qū)的商業(yè)由閩系房企撐起來(lái)的，管南的商業(yè)還有很長(zhǎng)的路要走。
閩系房企退場(chǎng)之后，鄭州的商業(yè)也少了很多。升龍建商場(chǎng)但經(jīng)營(yíng)的不好，錦藝、朗悅都建了不少商場(chǎng)。
1.商場(chǎng)就是個(gè)吃力不討好的活。開(kāi)發(fā)商必須要蓋公寓來(lái)回一部分血。商場(chǎng)如果自持的話，就是靠收租金經(jīng)營(yíng)，剛開(kāi)始的時(shí)候人也不多，為了招商，吸引品牌入駐，可能租金會(huì)要的很低，畢竟商家也不容易，人流量小租金再貴的話，商家也活不下去。收租金可能是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商前期投入那么多，需要多少年才能回本。因此也只能開(kāi)發(fā)一些公寓賣(mài)賣(mài)回點(diǎn)本。
2.開(kāi)發(fā)商建商場(chǎng)是為別人做嫁衣裳。
高新萬(wàn)達(dá):金科城的銷(xiāo)售會(huì)說(shuō)距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不足一公里，東原閱城的銷(xiāo)售會(huì)說(shuō)距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不足三公里，生活也很方便，對(duì)面石佛藝術(shù)公社的最受益，直接在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)面。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)和開(kāi)業(yè)了，周邊的項(xiàng)目都受益不少。
惠濟(jì)萬(wàn)達(dá):碧源月湖也受益了，但更受益的是周邊樓盤(pán)，萬(wàn)科紫臺(tái)、正商家河家，都可以說(shuō)自己離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)很近，生活方便。萬(wàn)科和正商都享受到了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的便利，卻不用投入。
管南缺大型商業(yè)，周邊居民期盼已久，永威奧特萊斯至今沒(méi)動(dòng)靜。永威、康橋、融創(chuàng)、綠都、振興，這幾個(gè)開(kāi)發(fā)商大型商業(yè)也很少，這點(diǎn)真的不如閩系房企建商業(yè)積極。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境不好，開(kāi)發(fā)商建商業(yè)的積極性也會(huì)大大下降，畢竟自持靠租金的話回本太慢，出售商鋪的話商場(chǎng)也經(jīng)營(yíng)不好。
開(kāi)發(fā)商愿意建商場(chǎng)的應(yīng)該有一定優(yōu)惠或者補(bǔ)貼會(huì)好些。(展開(kāi)全部)

基本信息:萬(wàn)科城九期總占地面積約115畝，總建筑面積約25萬(wàn)方，綠化率約35%，容積率2.49。由20棟樓棟組成，包含洋房、高層、小高層，高層起步就是90多平，洋房為面積143㎡四房。
項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就是萬(wàn)科的品牌和開(kāi)發(fā)能力，以及周邊相對(duì)成熟的配套，這個(gè)地塊距離科學(xué)大道也比較近，交通也方便。萬(wàn)科城給人的感覺(jué)就是一種穩(wěn)定、可靠，但也沒(méi)有什么驚喜。劣勢(shì)就是價(jià)格相對(duì)周邊的龍湖天境、正商湖西學(xué)府會(huì)高些。萬(wàn)科高層的價(jià)格和雙湖科技城附近的一些洋房的價(jià)格差不多。
萬(wàn)科城九期作為萬(wàn)科城的收官之作，還是有很多可以讓其他開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的地方。一期、二期、三期的時(shí)候，周邊還比較荒涼。四期、五期位置比較遠(yuǎn)，六期位于科學(xué)大道以南，只有幾棟樓，距離高架橋也比較近。八期有安置房，價(jià)格較低。九期和七期的地塊相對(duì)來(lái)說(shuō)還是很好的。
從萬(wàn)科城的開(kāi)發(fā)來(lái)看，前期以剛需為主，77平兩房和89三房也比較多，七期湖心島、和九期則明顯趨于改善，而且賣(mài)的比較慢，價(jià)格優(yōu)惠也不大，湖心島這都快賣(mài)成現(xiàn)房了，說(shuō)明萬(wàn)科也不再急于回款，而是注重提升，包括規(guī)劃和利潤(rùn)。畢竟經(jīng)過(guò)萬(wàn)科幾年的開(kāi)發(fā)，周邊已經(jīng)比較成熟，萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)了，萬(wàn)科城的學(xué)校也投入使用了，地鐵8號(hào)線也開(kāi)建了，地鐵、商業(yè)、學(xué)校都有了比較大的進(jìn)展。萬(wàn)科多年的投入也要有了收獲。萬(wàn)科城湖心島和萬(wàn)科城九期就很難低價(jià)走量。萬(wàn)科城買(mǎi)不了吃虧，但也難有驚喜，與周邊的項(xiàng)目相比價(jià)格上優(yōu)勢(shì)不大。(展開(kāi)全部)