日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

樓王......
爆款四房.....
精裝21000元/㎡......

敏捷江山譽(yù)，緯四路南、未來(lái)路西。

用一句詩(shī)形容敏捷再恰當(dāng)不過(guò)了，“出師未捷身先死。長(zhǎng)使英雄淚滿(mǎn)襟”，敏捷的老板估計(jì)已經(jīng)哭暈在廁所，有幾個(gè)倒霉的開(kāi)發(fā)商，一來(lái)到鄭州就非常不順利，或者說(shuō)就是不接地氣，泰禾花了不少錢(qián)請(qǐng)景甜過(guò)來(lái)，然后至今在鄭州沒(méi)弄成一個(gè)項(xiàng)目，申泰中原印象請(qǐng)了馮鞏過(guò)來(lái)，然后現(xiàn)在是半死不活，保億沒(méi)有請(qǐng)啥明星，但是依舊是賣(mài)不動(dòng)，敏捷也是這個(gè)情況賣(mài)不動(dòng)。

5號(hào)樓愣是賣(mài)了一年多，又是TG，又是精裝變毛坯，結(jié)果還是賣(mài)不動(dòng)，太難了。

宋家泰有一個(gè)很著名的理論4321理論，也就是說(shuō)：拿地研判占了40%，設(shè)計(jì)規(guī)劃占了30%，銷(xiāo)售企劃占了20%，市場(chǎng)機(jī)會(huì)占了10%，也就是說(shuō)，地拿錯(cuò)了，或者在錯(cuò)誤的時(shí)間拿了地，那就算設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、企劃推廣做得再好，市場(chǎng)機(jī)會(huì)每次都能捕捉到，整盤(pán)做完，也就勉強(qiáng)及格，賺錢(qián)是不用想了，不賠就算不錯(cuò)了；如果地拿對(duì)了，或者在正確的時(shí)間拿了地，哪怕設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，哪怕后期銷(xiāo)售、企劃推廣很普通，點(diǎn)又很背，各種小反彈，各種小陽(yáng)春都沒(méi)有捕捉到，這個(gè)盤(pán)還是可以拿到70多分，賺點(diǎn)錢(qián)沒(méi)有問(wèn)題。

這個(gè)地塊就很麻煩，整體占地是106畝，規(guī)劃的有寫(xiě)字樓、購(gòu)物街、公寓、住宅是一個(gè)TOD綜合體，這種項(xiàng)目只有住宅能賺到錢(qián)，公寓和寫(xiě)字樓去化的非常慢，咱們可以對(duì)標(biāo)一下萬(wàn)科，他現(xiàn)在的項(xiàng)目基本都是純住宅項(xiàng)目，沒(méi)有這種綜合體，因?yàn)榫C合體的公寓、寫(xiě)字樓都是拖油瓶，敏捷現(xiàn)在就是深陷其中。

這個(gè)項(xiàng)目位置不錯(cuò)，但是敏捷錯(cuò)誤的估計(jì)了自己的實(shí)力，品牌力不足，操盤(pán)也很費(fèi)勁。(展開(kāi)全部)

時(shí)間過(guò)得真快啊，敏捷江山譽(yù)入市也有一年多了，但是要問(wèn)江山譽(yù)賣(mài)的咋樣，敏捷恐怕是要一把鼻涕一把淚的哭訴，房子真的太難賣(mài)了。

敏捷江山譽(yù)現(xiàn)在還在賣(mài)首開(kāi)的5號(hào)樓，哪怕是TG、精裝改毛坯、降價(jià)，一年多了愣是沒(méi)有賣(mài)完1棟樓，這是要賣(mài)到2025年6月份交房，現(xiàn)房銷(xiāo)售的節(jié)奏，外來(lái)房企總是對(duì)自己的產(chǎn)品和品牌過(guò)度自信。

說(shuō)一下來(lái)開(kāi)發(fā)商敏捷，敏捷集團(tuán)創(chuàng)立于1993年，1998年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，屬于廣州那邊的老牌房企，但是在廣州那邊做的非常一般甚至有點(diǎn)垃圾，口碑不算好，大多也是以剛需盤(pán)為主，進(jìn)入鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，就想在金水老城做改善，沒(méi)有萬(wàn)科的品牌認(rèn)可度，恐怕要跟申泰同一命運(yùn)了。

另外，聶莊的這塊地，敏捷跟進(jìn)了3年，最終是聯(lián)合銀基一塊拿下，現(xiàn)在據(jù)說(shuō)銀基地產(chǎn)已全面退出聶莊項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)公司“河南新銀基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”現(xiàn)在由敏捷地產(chǎn)100%控股。

最近5號(hào)樓市在清盤(pán)，精裝均價(jià)在20000元/平米左右，近期要加推4號(hào)樓，152㎡四房，但是面積越大，可能越不好賣(mài)，不同于華潤(rùn)、美盛、越秀等項(xiàng)目售樓部的人潮涌動(dòng)，敏捷江山譽(yù)的售樓部真是冷清。(展開(kāi)全部)

即使生不逢時(shí)一片慘淡，敏捷江山譽(yù)依舊沒(méi)有放棄吆喝，還在努力賣(mài)樓，疫情期間線(xiàn)上訂房首付5萬(wàn)的活動(dòng)搞起來(lái)，賣(mài)的還是那持續(xù)賣(mài)了一年還在持續(xù)的5號(hào)樓，敏捷真的太難了，此次鄭州之行，作為敏捷入鄭的首個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該也是最后一個(gè)，如此受挫，怕是要遠(yuǎn)離鄭州市場(chǎng)了。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目只有以下幾點(diǎn)：

1、民退國(guó)進(jìn)，民企危機(jī)事件頻發(fā)，在市場(chǎng)上的分量在慢慢減弱，不管曾經(jīng)有多么的輝煌，恒大以及眾多倒下的閩系就是典型的案例，老百姓真的是怕了，現(xiàn)在民企和央企的銷(xiāo)量也是典型的冰火兩重天，這個(gè)地塊換做保利、萬(wàn)科或者華潤(rùn)可能就會(huì)是另一種局面。

2、 2025年上半年交房，現(xiàn)在工地進(jìn)展一般，中間間隔時(shí)間太長(zhǎng)，存在一定變數(shù)，而且精裝也很一般，明顯溢價(jià)太高，不是每一個(gè)樓盤(pán)都可以靠主城寸土寸金的位置和區(qū)位價(jià)值來(lái)賣(mài)高溢價(jià)的，所以敏捷想去化，建議精裝改毛坯，打骨折特價(jià)房搞起來(lái)，回款保證現(xiàn)金流才是活路。

3、產(chǎn)品定位不精準(zhǔn)，面積段109-139平，2萬(wàn)一平的均價(jià)，剛需嫌貴面積段大，對(duì)于改善來(lái)說(shuō)面積段又太小，均價(jià)對(duì)于剛改來(lái)說(shuō)也并不友好，而且近幾年人們買(mǎi)房的格局已發(fā)生非常大的變化，所以該盤(pán)就是一個(gè)大寫(xiě)的尷尬，主城區(qū)樓盤(pán)賣(mài)的好的都是純改善大平層，客戶(hù)還是真正的不差錢(qián)的地緣改善。

4、無(wú)優(yōu)質(zhì)教育資源，無(wú)過(guò)硬配套，品質(zhì)未知，敏捷江山譽(yù)應(yīng)該會(huì)步中原印象的后塵。

這個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度太慢，同命相連的高新雙湖保億也是根本賣(mài)不動(dòng)索性封盤(pán)，但是人家工期一直不停，直接準(zhǔn)備賣(mài)現(xiàn)房，這樣的例子也有很多，比如新鄭的越秀，所以江山譽(yù)讓人看不到未來(lái)，建議謹(jǐn)慎。(展開(kāi)全部)

每次看到敏捷江山譽(yù)都讓我想到鑫苑金水觀(guān)城，項(xiàng)目真是命好，那么高的容積率賣(mài)的還如此不錯(cuò)，價(jià)格也不低，確也苦了這一批業(yè)主，尤其是二期。

江山譽(yù)位于未來(lái)路與緯四路交會(huì)處西南，位置方面可以說(shuō)與金水觀(guān)城不相上下，金水次核心區(qū)，周邊1/5/6三條地鐵，距離已開(kāi)通地鐵5號(hào)線(xiàn)姚寨站約500米，距離已開(kāi)通地鐵1號(hào)線(xiàn)燕莊站約1公里，但市場(chǎng)已今時(shí)不同往日，早已物是人非。

之前還想著，這邊醫(yī)院多，比如省腫瘤醫(yī)院、省人民醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、省胸科醫(yī)院等，很多科室主任，尤其動(dòng)刀子那些，都是高收入人群，購(gòu)買(mǎi)力還是剛剛的，結(jié)果是并不咋地，或許看不上吧，畢竟這里距離北龍湖也不算遠(yuǎn)。

當(dāng)然，因?yàn)榫嚯x醫(yī)院近，尤其挨著腫瘤醫(yī)院，也令人多人望而卻步。周邊安置房和公寓樓也很多，將來(lái)人口密度不會(huì)小。

學(xué)校方面也不突出，周邊有建業(yè)小哈佛雙語(yǔ)學(xué)校（民辦），緯四路小學(xué)、市二十三中學(xué)等。距離省實(shí)驗(yàn)小學(xué)也比較近，大概率上不了，這方面也不是亮點(diǎn)。

價(jià)格方面，也從最早的23000元/㎡慢慢下滑至20000元/㎡。安全度方面，雖然敏捷一直宣稱(chēng)自己廣州老牌房企，綠檔，但工地進(jìn)度是很現(xiàn)實(shí)的，雖然你2025年才交付，但確實(shí)有些慢。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，建議非必要不碰，性?xún)r(jià)比也不高，交付品質(zhì)、按時(shí)交付等方面也有一定風(fēng)險(xiǎn)。

周邊還有一個(gè)申泰中原印象在苦苦掙扎，古翠隱秀依仗萬(wàn)科的金字招牌還算不錯(cuò)，整體不差，但也稱(chēng)不上好。(展開(kāi)全部)

在業(yè)界提起敏捷總是能?chē)@息生不逢時(shí)，和高新區(qū)的保億不相上下，廢了好大力氣進(jìn)了城區(qū)，敏捷的地塊是去年6月集中供地拿下的，然后7月就發(fā)生了震驚全國(guó)的洪水事件，自此整個(gè)鄭州的樓市也迅速降溫，只能說(shuō)鄭州從去年下半年就實(shí)慘，澇疫結(jié)合，這疫動(dòng)不動(dòng)來(lái)一趟，現(xiàn)在這期間售樓部也不能營(yíng)業(yè)了，大家也不能出去看房了，先說(shuō)敏捷這個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位是真不錯(cuò)，位于緯四路和未來(lái)路的交叉口，妥妥的主城金二環(huán)，靠近c(diǎn)bd，周邊有地鐵1/5號(hào)線(xiàn)，在建的有6號(hào)線(xiàn)，周邊配套成熟，交通方便，這些是屬于項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，除此之外竟然再也找不到其他優(yōu)勢(shì)了。
項(xiàng)目從首開(kāi)售的5號(hào)樓，賣(mài)了將近一年時(shí)間目前在售還是這棟樓，一期規(guī)劃約17萬(wàn)㎡住宅，產(chǎn)品面積為109㎡三房、126/125㎡三房和139㎡的四房，兩梯五戶(hù)的設(shè)計(jì)，在售均價(jià)20000元/平方米左右，套總價(jià)220萬(wàn)元起步，近期推出疫情期間線(xiàn)上定房，首付5萬(wàn)元起享額外98折優(yōu)惠，想當(dāng)初敏捷入市時(shí)是多么的高傲，項(xiàng)目定位改善，首開(kāi)22000元/平方米左右均價(jià)，奈何客戶(hù)并不買(mǎi)賬，首先就這定價(jià)跟剛需是無(wú)關(guān)的，改善客戶(hù)呢，附近項(xiàng)目有萬(wàn)科的吊打，一個(gè)大家并不熟知的開(kāi)發(fā)商在這里會(huì)掛的更慘，但是敏捷依然選擇倔強(qiáng)，價(jià)格仍然很堅(jiān)挺，所以結(jié)局就是賣(mài)了將近一年才賣(mài)了30多套，月均去化3套左右，按照最理想銷(xiāo)售情況，賣(mài)的都是大面積四室的，月均回款不到一千萬(wàn)，敏捷也是真能撐，據(jù)說(shuō)銷(xiāo)售經(jīng)理?yè)Q了不知道幾波，只能說(shuō)這些銷(xiāo)售經(jīng)理都是去背鍋的，本質(zhì)上還是產(chǎn)品定位不匹配市場(chǎng)的結(jié)果。(展開(kāi)全部)

敏捷江山譽(yù)位于緯四路和未來(lái)路的交叉口，位置是相當(dāng)?shù)暮?，三條地鐵線(xiàn)環(huán)繞，5號(hào)線(xiàn)和1號(hào)線(xiàn)就不用說(shuō)了，城市交通的命脈所在，6號(hào)線(xiàn)目前還在建設(shè)中，項(xiàng)目處在金水老城核心區(qū)位，主城配套齊全，沿著緯四路過(guò)中州大道到CBD商務(wù)外環(huán)不到1公里，途中經(jīng)過(guò)鄭州之林的蒼翠風(fēng)光。

敏捷江山譽(yù)入鄭的時(shí)機(jī)不是很合適，去年6月3號(hào)集中土拍的時(shí)候拿地，12月開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)鄭州的樓市和客戶(hù)都處于一個(gè)極為低迷的階段，洪水災(zāi)后和疫情的不斷反撲使得恢復(fù)周期一再拉長(zhǎng)，至今為止救市政策的頻頻出臺(tái)也拉不動(dòng)民眾的購(gòu)房意愿。所以敏捷從開(kāi)盤(pán)開(kāi)始賣(mài)5號(hào)樓，現(xiàn)在還是在賣(mài)5號(hào)樓，目前5號(hào)蓋到了大概十幾層，均價(jià)在20000左右，不過(guò)據(jù)說(shuō)馬上準(zhǔn)備要加推4號(hào)樓了。

說(shuō)一下產(chǎn)品，敏捷一期規(guī)劃約17萬(wàn)㎡住宅，產(chǎn)品面積為109㎡三房、126/125㎡三房和139㎡的四房，兩梯五戶(hù)的設(shè)計(jì)，宣傳的概念卻是改善，更別提萬(wàn)科古翠隱秀純改善社區(qū)入市后，敏捷就更不夠看了，這不大不小的戶(hù)型實(shí)在是有些尷尬，還是那句話(huà)，剛需買(mǎi)不起，改善看不上。

并且，敏捷周邊的醫(yī)院真的太太太多了，省醫(yī)，省胸科，河南中醫(yī)藥附屬醫(yī)院，與腫瘤醫(yī)院更是隔路斜對(duì)望，一期南邊還緊鄰著安置房，周邊環(huán)境太嘈雜了，醫(yī)院匯集交通出行也是非常不便，極易堵車(chē)。想要上車(chē)還是要根據(jù)自身需求合理衡量?jī)?yōu)劣勢(shì)的。(展開(kāi)全部)

敏捷江山譽(yù)可以說(shuō)是很多外來(lái)房企首進(jìn)鄭州的縮影，比如金輝、保億、嘉宇等，前期有多少希望，后期就有多少失望，前期信心滿(mǎn)滿(mǎn)，后期愁眉苦臉。

第一、品牌知名度不行，不像恒大、碧桂園、融創(chuàng)、金科等剛來(lái)時(shí)候已經(jīng)聲名雀躍；
第二、沒(méi)有已交付項(xiàng)目呈現(xiàn)，購(gòu)房者不信任；
第三、市場(chǎng)下行期進(jìn)入，市場(chǎng)下行期開(kāi)盤(pán)；
第四、鄭州市場(chǎng)安全度現(xiàn)在是首位，購(gòu)房者更愿意相信國(guó)央企開(kāi)發(fā)商。

敏捷江山譽(yù)自去年底首開(kāi)后，據(jù)說(shuō)售出房源不足百套，甚至有消息稱(chēng)不足50套，雖然難以令人相信，但確實(shí)挺慘的。
首開(kāi)5號(hào)樓，目前還是5號(hào)樓，并且樓層基本都可選。兩梯五戶(hù)設(shè)計(jì)，中間兩戶(hù)是125㎡三室兩廳兩衛(wèi)，西邊戶(hù)是139㎡四室兩廳兩衛(wèi)，東邊戶(hù)是122㎡三室兩廳兩衛(wèi)，東北戶(hù)是109㎡三室兩廳兩衛(wèi)，只有西邊戶(hù)是完全南北通透。但接近140㎡的面積，兩開(kāi)間朝南，屬實(shí)不太夠意思。

開(kāi)盤(pán)時(shí)候23000元/平方米，后期部分降到20000左右，但還是不收認(rèn)可。
雖說(shuō)萬(wàn)科古翠隱秀賣(mài)到了28000的高價(jià)。但中間這幾千塊錢(qián)差價(jià)還是有考究的。
位置方面，大同小異，有人喜歡靠里有人喜歡靠外。

地鐵、學(xué)校，也都不比誰(shuí)強(qiáng)到那里去。
品牌，萬(wàn)科更勝一籌。
產(chǎn)品，萬(wàn)科更勝一籌。
精裝，萬(wàn)科古翠隱秀碾壓敏捷江山譽(yù)。

住在萬(wàn)科，別人會(huì)認(rèn)為你是真改善，大戶(hù)型也可稱(chēng)為剛性豪宅。住在敏捷，別人就感覺(jué)你偏剛需，最多剛改，但你也確實(shí)花了小300萬(wàn)真金白銀。
預(yù)計(jì)2025年交付，按這節(jié)奏，要賣(mài)到現(xiàn)房。(展開(kāi)全部)

2021年鄭州土地出讓實(shí)行“兩集中”，彼時(shí)上半年市場(chǎng)表現(xiàn)較為理想，6月3日，萬(wàn)眾矚目的鄭州二批次土拍拉開(kāi)序幕，其中位于緯四路南、未來(lái)路西的鄭政出(2021)32號(hào)網(wǎng)地塊被敏捷以底價(jià)67671萬(wàn)元摘得，折合樓面價(jià)約5267元/平方米，其中需使用A類(lèi)復(fù)墾券31.5002畝。該地塊為聶莊城改二期項(xiàng)目，敏捷和銀基簽約合作，目前項(xiàng)目公司河南新銀基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已由敏捷完全控股，原地主銀基配合拿完地就撤出了。
2021年9月份取得施工證開(kāi)始動(dòng)工，12月份首次開(kāi)盤(pán)5#，目前僅在售5號(hào)樓建設(shè)至8層左右，整個(gè)地塊共5棟樓，其中3#樓為公寓，其余為住宅，目前在售5#樓34F1D2T5，戶(hù)型配置為139-126-125-122-109平方米，交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝，其中入戶(hù)門(mén)為裝甲門(mén)，指紋密碼鎖，客餐廳及臥室墻面白色乳膠漆，衛(wèi)生間馬桶為杜拉維特或同檔次品牌，廚房消毒柜+燃?xì)庠?抽油煙機(jī)為老板或同檔次品牌，中央空調(diào)為海爾或同檔次品牌。
項(xiàng)目所處區(qū)域位于市中心，距離東區(qū)較近，離5號(hào)線(xiàn)姚寨站約500米，1號(hào)線(xiàn)燕莊站約800米，交通優(yōu)勢(shì)明顯，近期實(shí)行內(nèi)部員工價(jià)，價(jià)格約在21000元左右，1千元意向金即可參與選房落位
項(xiàng)目整體適合剛改群體，當(dāng)前環(huán)境下謹(jǐn)慎關(guān)注(展開(kāi)全部)

敏捷江山譽(yù)終于還是撐不住降價(jià)了！

最近推出醫(yī)院的TG房，宣傳的是單價(jià)19000元/㎡起，實(shí)際上大部分房源單價(jià)都合到20000元/㎡左右，說(shuō)是只有五個(gè)名額，但實(shí)際上只要想買(mǎi)，都可以申請(qǐng)。

從去年首開(kāi)5#樓到現(xiàn)在，半年過(guò)去了，敏捷總共才賣(mài)出去50套房子，去化極差。
這也是敏捷為啥撐不住降價(jià)了，敏捷江山譽(yù)為啥去化這么差？

首先，敏捷江山譽(yù)的位置其實(shí)不差，距離東區(qū)會(huì)展中心CBD都很近，關(guān)鍵就是周邊硬傷太多了，醫(yī)院、安置房、公寓基本上把江山譽(yù)包圍了，人多，居住氛圍是有了但是居住環(huán)境一般。

其次，項(xiàng)目產(chǎn)品定位有問(wèn)題，剛需夠不著，改善看不上。敏捷江山譽(yù)在售5#樓戶(hù)型建面約109㎡-139㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶(hù)型設(shè)計(jì)還可以，但是戶(hù)型面積段很尷尬，面積段偏大，單價(jià)高，首付跟月供都偏高，剛需買(mǎi)不起；
但是對(duì)于改善來(lái)說(shuō)，這個(gè)面積段又偏小了，跟真正的改善盤(pán)相比，差距明顯，再加上周邊居住環(huán)境混亂，改善更加看不上，真正有錢(qián)的改善都上車(chē)華潤(rùn)幸福里了，或者在等萬(wàn)科古翠。

目前金水老城區(qū)的的樓盤(pán)，申泰中原印象跟敏捷江山譽(yù)的處境都比較尷尬，客戶(hù)不認(rèn)，去化都極差，但跟申泰中原印象相比，敏捷江山譽(yù)無(wú)論是開(kāi)發(fā)商實(shí)力還是產(chǎn)品規(guī)劃都要強(qiáng)一些。(展開(kāi)全部)