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敏捷江山譽，即將開產品發(fā)布會，對于首入鄭州主城區(qū)的敏捷，品牌與產品做了發(fā)布之后，項目就算是正式入市了。

這塊地，敏捷跟進了3年，來龍去脈中的細節(jié)我們也無需知道的太清楚，作為普通人或者購房者，我們只需要明白，銀基地產已全面退出聶莊項目，開發(fā)公司“河南新銀基房地產開發(fā)有限公司”目前由敏捷地產100%控股，這就行了。

關于敏捷，93年成立，98年進入房地產以來已有23年，廣州起步，珠三角區(qū)域為重點發(fā)展方向。
落地鄭州主城的江山譽，位于未來路緯四路西南角，總占地約106畝，分為南北兩個地塊、共三期開發(fā)。

南地塊目前首先入市，占地約37畝，容積率約5.19，綠化率＞25%，規(guī)劃4棟34F高層住宅+1棟24層公寓，住宅面積區(qū)間85-150㎡。

住宅規(guī)劃共838戶，停車位規(guī)劃1110個，車位配比1:1.32。

北地塊的二期為住宅，三期為商業(yè)用地，且規(guī)劃兩棟150㎡公寓。

鄭州主城的老舊城改項目，容積率居高不下一直廣為詬病，敏捷江山譽也不例外。

不過5.2的容積率，在周邊動輒6-7+容積率的對比下，顯得倒也沒那么夸張了，

高容積率下的產品設計注定不會驚艷，大部分為2T4，預計首開的5號樓則為2T5設計，戶型除了中間戶125㎡的為三開間朝南還不錯之外，邊戶139㎡與東北戶109㎡的戶型就比較難受了。

目前已確定為精裝修交付，11月底估計就會開盤，釋放大概2.5萬左右。

當下市場，這個釋放價位明顯是偏高的。

外來房企一般都對產品或品牌莫名自信，但大部分也都是集團層面的領導要求頗高，項目一線的也都知道本地房地產市場的行情，但受制于集團要求，想合適價位銷售也無能為力。

再者，敏捷入市的節(jié)點也略顯尷尬，上半年市場回暖時還沒拿到地，下半年準備妥當入市了，市場已冰到谷底，國慶節(jié)的特價潮還歷歷在目，年底的行情也越來越悲觀，目前看大概率會再來一波特價。

屆時敏捷剛好到了首開銷售期，價格再像釋放價位那么高的話，前景不容樂觀。

就算你對望CBD，扼守二環(huán)邊，但周邊環(huán)境也絕對談不上優(yōu)質，單就南側聶莊安置房就給你整個地塊的光線擋的死死的。

2.5萬精裝，肯定是貴的。(展開全部)

由廣東知名房企敏捷集團首進鄭州第1個項目，據悉要打造Top系譽系作品。周邊已經好幾年沒有出過新項目，位置極具稀缺，東臨 CBD商務中心西臨鄭州老城區(qū)出入交通方便，有1/5/6，3條地鐵線環(huán)繞。醫(yī)療配套是集全省最中心的省人民醫(yī)院，省腫瘤醫(yī)院，胸科醫(yī)院等知名醫(yī)院眾多，周邊豪華酒店，希爾頓萬豪建業(yè)愛美。屬于鄭州中心城區(qū)和鄭東新區(qū)CBD的銜接位置。
這個項目聶莊的城改項目，目前整改安置區(qū)均已交房，剩下106畝住宅商業(yè)凈地，采用tod城市綜合體模式。分南北兩地塊。今年預計首開一期南地塊。37畝。4棟34層住宅1棟24層公寓。精裝修交付。
作為敏捷集團進鄭州中心城區(qū)的第1個項目，項目最大優(yōu)勢就是，周邊省政機關單位多，省醫(yī)，省腫瘤醫(yī)院，等全省知名醫(yī)療機構，與CBD一路之隔。(展開全部)

敏捷·江山譽位于緯四路南、未來路西，總占地約106畝，分為南北兩個地塊。

在6.3土拍中，已經拿下南地塊，約37.06畝，也就是項目的一期。

一期規(guī)劃了4棟34層高層住宅和1棟24層公寓，二期三期由住宅和兩棟150米超高層組成。

土地的性質是居住兼容商業(yè)，容積率5.2，建筑密度小于25%。?
容積率略高，但畢竟是金水核心區(qū)地塊，寸土寸金，相比一路之隔的金水觀城7.58容積率還是婉轉了許多。

地塊位置很不錯，距離已開通的地鐵1號線燕莊站和5號線姚砦站在700米左右，周邊還有地鐵6號線在建。

醫(yī)療資源更是豐富，河南中醫(yī)藥大學第三附屬醫(yī)院、河南省人民醫(yī)院、河南省腫瘤醫(yī)院都在周邊。醫(yī)院職工應該是這個盤的重點拓客對象，當然，這些醫(yī)院也會勸退很多人。

戶型面積包含85-127㎡三房、131-151㎡四房，且90%以上均是110平以上戶型，定位偏改善。
價格預計在2萬左右，參考鑫苑金水觀城也差不多。

開發(fā)商敏捷集團創(chuàng)立于1993年，1998年進入房地產業(yè)，屬于廣州那邊的老牌房企。
只是作為敏捷在鄭州第一個項目，很多人還是不太了解，畢竟現在大多數開發(fā)商都不是那么令人放心。(展開全部)

江山譽終于亮相了，在這個時點上，不得不說敏捷踩得還算好，在經歷之前的恒大風波后，9月29日，央行銀保監(jiān)會召開會議，信貸政策將有積極調整，對于負重前行的地產行業(yè)來說，也能稍微喘口氣了。
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從目前的產品介紹來看，在鄭州的城改盤中，敏捷江山譽算是還不錯的了。
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總共106畝，分兩塊地三期開發(fā)，一期為首開南地塊37畝，二期大概率是北地塊西側住宅部分，三期就是最后的商業(yè)加兩棟150米的超高層建筑，這樣能保證現金流，最難啃的留在后面。（個人感覺北區(qū)應該是以后的重中之重，南地塊和聶莊嵌套的太近）
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整體的建設模式是TOD模式，即建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)，以實現各個城市組團緊湊型開發(fā)的有機協調模式。TOD是國際上具有代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式。
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個人認為TOD什么的太虛，說白了就是地鐵上蓋綜合體，因為地鐵6號線姚砦站F口就開在項目北地塊東北角，有可能弄成正弘城那種模式，直接地鐵進入商場，不知道敏捷愿不愿意費這個勁？
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先看要先賣的南地塊，規(guī)劃4棟34F高層住宅+1棟24層公寓，雖然容積率5.2，但實際應該密度不高，因為扣掉這棟公寓，可能都在4.0以下了，而且這塊地賣相很好，面寬夠大，基本上1棟樓占10畝地。
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此外，本身真實容積率不算高，做的戶型又比較大，總共838戶，90平以下的33戶，90-130平的537戶，大于130小于150平的234戶，剩下150到180平的，這樣整體的密度就更低了。
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因此首開的這個地塊規(guī)劃布局還是比較宜居的，也沒那么多商業(yè)吵鬧，可能比北地塊更適合自住。
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建筑立面也是流行的現代簡約風，材質上運用玻璃、石材、鋁板，還是挺都市感的。
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整體來看，敏捷江山譽還是很值得一看的，如果覺得華潤高鐵項目太貴，覺得萬科密度太高，不妨來看看這個。(展開全部)

敏捷主城區(qū)首盤之江山譽，已脫離銀基的影子，為敏捷獨立操盤，年底前有望入市。
緯四路南、未來路西，容積率5.19，規(guī)劃4棟34層高層住宅、1棟24層商務辦公樓及1棟2層配套建筑，總規(guī)劃838戶，兩梯四戶、兩梯五戶為主，涵蓋兩房、三房和四房，其中套型建筑面積大于60小于等于90平方米的住宅33戶，大于90小于等于130平方米的住宅537戶，大于130小于等于150平方米的住宅234戶，大于150小于等于180平方米的住宅34戶，定位剛需和剛改。
特點：1、外立面現代簡約風格，大面積玻璃+鋁板設計，在周邊眾多房齡較長的社區(qū)中，放在充滿朝氣的曼哈頓片區(qū)，走的是高顏值路線。
2、難以抵擋的區(qū)位價值和位置，未來路、緯四路、金水路，地處金水老城，毗鄰CBD,這個位置可用于開發(fā)的地塊少之甚少，再次印證主城區(qū)樓盤的稀缺性。
產品本身地塊較小，南側即為聶莊安置區(qū)，高達5.19的容積率，還是商業(yè)加住宅混搭，頗有拆了個城中村又建起一個城中村的架勢，商業(yè)加住宅二者再完美隔離，也難逃嘈雜和擁堵的出行情況，戶型設計中規(guī)中矩，還有部分東北戶，這純粹是為了湊容積率追求最大利潤化而來，總體該盤除了位置和區(qū)位價值及稀缺，只能說是很一般，大眾盤，但項目的東北角規(guī)劃有個700多平的內部公園，希望可以給項目增色。
配套成熟充滿煙火氣的主城區(qū)從來不缺購買力，希望敏捷首盤是個小而精的樓盤，標準地緣性客戶的菜，只要價格合適，可以上車。(展開全部)

先說結論：地緣用戶有錢買就對了！沒錢的努力賺錢。
項目暫名為：敏捷江山譽南苑！建設單位是銀基地產，對外宣稱黃道吉日8月8號（奧運吉日）開工，其實已經有車輛和施工單位陸續(xù)作業(yè)了。這個名字不得不讓人想到了廣州黃埔的江山譽南苑，廣州的主力戶型是98的三房，南北通透，其中夾雜了51-172的戶型，總體定為不言而喻。關于這塊靠近CBD的敏捷江山譽南苑，規(guī)劃地塊不大（37畝），容積率5.2，規(guī)劃4棟34F/-3F的高層住宅，一棟24F/-3F的公寓（著重號！），這就有點意思了（各位細品）。
項目整體位置優(yōu)越，北臨緯四路、東臨未來路，說是地鐵盤的話也能湊活，1和5號線早就通車卻有一定距離，但是在修的6號線就比較近點了。周邊商業(yè)配套還算齊全，但整體城市界面還有很大的上升空間，一堆城改過后這里必將煥然一新。醫(yī)院就不用說了，周邊的拆遷安置戶基本都是租給看病的短住，利弊各有。從這個位置大概去鄭州之林步行大概15分鐘，去千禧廣場（玉米樓）大概30分鐘，適合晚上散步健身。
要說不好的方面就是正常5.0左右容積率通有的毛病他都有，但是怎么將優(yōu)勢盡量突出，劣勢盡量掩蓋，這就要看決策層和設計師的功力了。
對于現今的鄭州房產大環(huán)境，我只能說各位開發(fā)商拿了好地就要對得起這塊地，拿了素質較低的地別忽人家一輩子的血汗錢就行，也希望敏捷是那條鯰魚堆里的沙丁魚吧！(展開全部)

曼哈頓片區(qū)又一超級紅盤—敏捷江山譽誕生，這是 6.3土拍原銀基聶莊城改項目用地，曾為二者合作開發(fā)，目前已由敏捷地產100%控股，北鄰緯四路，西臨聶莊路，東臨未來路，37畝，容積率5.2，規(guī)劃5棟33層高層住宅，已開工，計劃下半年入市。
中優(yōu)之下雖2021年的主城區(qū)樓盤如雨后春筍般浮現，但經三路、金水路、黃河路、中州大道區(qū)域，這是目前唯一 的待售住宅新盤，主城區(qū)樓盤的意義在于不見得多高端，但一定是寸土寸金的稀缺，況且這個區(qū)域集合醫(yī)院、銀行及曾經的富人圈，購買力強，所以該盤一經推出，應該不愁賣。
位置真心不錯，緊鄰未來路，向南金水路，向北黃河路，與CBD距離較近，標準地鐵盤，1號線和5號線已通車(不過都還有段距離)，在建有地鐵6號線距離項目最近，地處曼哈頓成熟商圈，用專業(yè)術語來說是標準的“出繁華入寧靜”，對比別的盤雖身處主城區(qū)，但夾雜在一眾老破小中，周邊環(huán)境和城市界面一般，敏捷這個位置略有不同的是這里也是隨著鄭東新區(qū)同期發(fā)展起來的，論起城市界面及環(huán)境都是要更上一個臺階的，畢竟這里是有名的曼哈頓片區(qū)。
關于學校周邊距離較近的有省實驗小學和經三路小學，但均未在劃片范圍，不知敏捷是否會在學校方面做文章。
地塊較小，容積率高，這點作為無法磨滅的事實，終將被強大的地理位置和區(qū)位價值所掩蓋，主城區(qū)已非剛需駐足之地，希望敏捷的到來能為其注入新鮮血液，帶來不一樣的改善產品，可以關注。(展開全部)

在6.3號的土拍中，鄭政出【2021】32號（網）地塊被河南新銀基房地產開發(fā)有限公司競得，成交總價67671萬元。該地塊位于金水區(qū)緯四路南、未來路西，占地面積24705.74㎡ ，約合37.06畝，容積率＞1.1、＜5.2，建筑密度＜25%，建筑高度<100m，綠地率＞25%，起始樓面價5267.46 元/㎡，起始總價67671萬元，成交單價1826.06萬元/畝，零溢價。

32號地是金水區(qū)聶莊城中村及片區(qū)改造項目，地塊規(guī)劃為居住兼容商業(yè)用地，內部配備有社區(qū)體育活動場地，物業(yè)管理，便民服務店等基礎服務設施，且與鑫苑金水觀城項目相隔一個未來路。

該地塊位置不錯，配套齊全。交通：周邊有兩條地鐵線，5號線姚砦站和1號線燕莊站，雖不是緊鄰地鐵但也才幾百米，且北側緯四路、東側未來路，駕車出行也方便，距離東區(qū)CBD很近；商業(yè)：周邊商場與鑫苑項目是同樣的，可以依靠曼哈頓商圈，而且項目周邊有很多小商鋪，該地塊內部也有商業(yè)規(guī)劃，基本的生活需求不成問題；醫(yī)院：周邊有河南省腫瘤醫(yī)院，河南中醫(yī)藥大學附屬醫(yī)院，河南省胸科醫(yī)院；學校：周邊學校有建業(yè)小哈佛幼兒園，河南省實驗小學，鄭州市二十三中，緯四路小學。

主城區(qū)加上好位置，項目未來價格應該不會低，就是地塊較小，在做產品設計時會有限制性，目前就等產品規(guī)劃出來了。(展開全部)