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2020年7月8日，鄭州楊金片區(qū)鄭政出〔2020〕23號（網(wǎng)）公開掛牌出讓，最終碧桂園以8.42億元摘得該地塊，成交單價1278萬/畝，溢價率達(dá)到71%。

該地塊位于楊金路南、博學(xué)路東，南側(cè)地塊為康橋香麓灣，西側(cè)緊鄰賈魯河，東側(cè)未出讓住宅地塊，北側(cè)為正在修建中的楊金路（東三環(huán)以東）部分。該地塊土地面積43913.77平方米（折合65.87畝），限高51米，容積率1.1-2.5。地塊起始價4.93億元，起始樓面價4495元/平方米，而熔斷價7.41億元，競地價最高限價9.87億元。

地塊是鄭州少見的公開出讓的儲備凈地，雖然傳聞前期建業(yè)一直跟進(jìn)協(xié)助做一級土地整理工作，但是最終還是以儲備地的形式掛牌，當(dāng)時徐書記主抓的中原科技城已經(jīng)公開上馬，龍湖北岸大批量地塊重新調(diào)整規(guī)劃，大批量住宅地調(diào)成產(chǎn)業(yè)地，楊金片區(qū)再次跟著小火一把，最終掛牌期吸引了包括中海、華潤、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動產(chǎn)、金科、正榮、美的、旭輝、雅居樂、中梁、融信、禹洲、陽光城、金地、新城、華宇、敏捷、奧克斯、建業(yè)等幾十家房企出動70多個馬甲進(jìn)行競爭，競拍前，多家房企在外尋找復(fù)墾券資源，以增加殼子數(shù)量，加大中標(biāo)概率，最終由馬甲多達(dá)5個碧桂園成功競得。果然有錢人得之，5個馬甲光保證金近20億！

先來看看地塊的先天條件：
楊金片區(qū)即金水科教園區(qū)，區(qū)域定位：“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)創(chuàng)新服務(wù)核心，鄭州都市區(qū)生態(tài)宜居精品區(qū)域”，圍繞“中原智慧核、鄭州生態(tài)城”的核心目標(biāo)，規(guī)劃區(qū)的主體功能定位為生態(tài)智慧新都。
金水科教園區(qū)與北龍湖中原科技城、龍子湖云湖智慧城距離近，產(chǎn)業(yè)格局相呼應(yīng)，具備充足的高端產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入基礎(chǔ)，有巨大潛力發(fā)展成為高端產(chǎn)業(yè)區(qū)、改善型居住區(qū)。

以賈魯河為界，金水科教園區(qū)劃分為東片區(qū)和西片區(qū)。
金水科教園區(qū)西部片區(qū)有馬頭崗機(jī)場、污水處理廠、金水區(qū)垃圾分揀中心、大片的安置房等種種不利因素。
金水科教園區(qū)東片區(qū)安置房較少，賈魯河景觀資源豐富，鴻園、清水苑、瀚海爾灣、康橋等項目的產(chǎn)品和前期的深耕也賦予了區(qū)域的改善屬性。
區(qū)域的教育和醫(yī)療規(guī)劃較為充足，不過落實還需要時間。

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因為楊金片區(qū)都收到機(jī)場的限高要求，天璽灣同樣位于空軍鄭州機(jī)場側(cè)凈空保護(hù)區(qū)內(nèi)，限高51米，
而且需要單獨配建幼兒園，所以在配建幼兒園和限高的情況下，碧桂園選擇了片區(qū)流行的純小高層設(shè)計。

地塊總占地65.87畝，總建筑面積約14.9萬方，整體容積率2.5，綠地率30%，規(guī)劃12棟住宅精裝修交付。

此次的項目定位是剛需、改善均可選擇，最小的戶型有78㎡的兩房，三房上可選擇空間也比較充足104㎡-129㎡三種面積段，可以根據(jù)自身的米米和需要選擇，剩下一個143的四房戶型。
78的戶型雖然是小戶型，但是作為邊角戶型依舊做到了全房間通亮，兩個臥室、餐客廳均帶飄窗采光優(yōu)越。而且這個小戶型給了不少剛需入住區(qū)域的機(jī)會，畢竟總價低出不少。104、117的都是市場常見的連廊南戶和中間拼接戶，這種戶型買的越高采光越好。129和143的兩個戶型各有千秋，129的大橫廳設(shè)計還是非常不錯的,143更是標(biāo)準(zhǔn)的一梯一戶的洋房戶型。整體而言戶型設(shè)計上，戶型中上，碧桂園給的可選擇性還是比較大的。

從去年7月拿地到現(xiàn)在還沒有對外銷售，正常5個月時間足矣辦理下來預(yù)售證，碧桂園似乎不愿意在市場不好的時候開盤，也許在等下一個風(fēng)口，作為楊金片區(qū)的第二個天系列產(chǎn)品，第一個和國控合作交房的效果不堪回首，此次能否挽回一點顏面，三少看難，畢竟都是標(biāo)準(zhǔn)化的東西，主要看管控能力了。預(yù)計價格2.2+(展開全部)

碧桂園天璽灣對比廣匯灣一號院，那個會品質(zhì)好點，改善點！

碧桂園天璽灣像是碧桂園天譽的翻版，各方面都挺相似的，估計是碧桂園直接套的標(biāo)準(zhǔn)化模板。
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一個是建筑形態(tài)上，天譽容積率是2.5，規(guī)劃7棟16層小高層，10棟6-8層洋房，而天璽灣是6棟16F小高層，6棟9F洋房，但天譽更方正，天璽灣則由于地塊問題顯得很擁擠。
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一個是戶型上，天譽小高層戶型是73平的兩房，98-128平三房，其中115平三房占高層套數(shù)50%左右，洋房以142平、188平為主。
而天璽灣，小高層戶型面積為76平兩房，103-128平三房，114-117平三房占高層總套數(shù)45%左右，洋房戶型面積為142平。兩者戶型面積和配比高度相似，也許是天譽188平不太好賣，天璽灣地塊也不大，所以就沒再做188的。
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但如果看地段，個人感覺天璽灣要好很多，天譽處于楊金板塊最西邊，臨中州大道，算是一個交界區(qū)域，附近形象一般，而天璽灣則臨著賈魯河，周邊康橋香麓灣，瀚海爾灣，產(chǎn)業(yè)園等等，區(qū)域形象更嶄新。
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當(dāng)然，這么貴的地價，旁邊的競爭對手也很強(qiáng)，碧桂園天璽灣在產(chǎn)品上也是有所提升的。

戶型方面，基本都做成了客廳臥室聯(lián)通的大陽臺，戶型也方正多了，洋房也圍繞著賈魯河做了一些亮點戶型，比如洋房2號樓的橫廳設(shè)計，主臥270度的廣角飄窗，早上起床就能看到大面積的河景。

樓體結(jié)構(gòu)上，以板式樓為主，不像天譽那么多點式樓。建筑立面上，也采用了更現(xiàn)代更簡潔的風(fēng)格，有點像碧桂園鳳凰城的立面。
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和純粹高端的香麓灣比，天璽灣的小高層面積小，適合東區(qū)的剛需剛改客戶，而洋房只有140平的，和香麓灣的小高層起步戶型一樣大，但舒適度要好很多，也能搶一部分改善客戶。

綜合來看，楊金置業(yè)，不管是剛需還是改善，還是要看看天璽灣的。(展開全部)

碧桂園天璽灣，位于東三環(huán)東鴻園片區(qū)楊金路南、博學(xué)路東，碧桂園在楊金附近又一天字系產(chǎn)品，項目在土拍階段都已經(jīng)項目激烈，去年7月份，土拍當(dāng)天竟有幾十家房企爭奪，這在鄭州土拍市場上也是為數(shù)不多，但最終碧桂園以1277萬/畝，總價84208萬，樓面價7670元/㎡成功摘地。
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整個項目占地65.87畝，建筑面積約149472. 78m2，容積率2.49，6棟16層小高層（1#、5%、7#、12#、13#、15#）6棟9層洋房（2#、6#、8#、9#、10#、11#）1所6班制幼兒園（3#，1980.44m2），3棟配套用房，共計918戶。
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目前整個算是比較火熱，臨近北龍湖，在這個片區(qū)最早進(jìn)駐的有鴻園、后有有瀚海、康橋、天倫等，雖然熱鬧，但公共配套落地速度還是不夠，東三環(huán)修通算是很大一部分提升，未來楊金路上規(guī)劃的有規(guī)劃地鐵20號線連通，但目前很多市政道路依然在施工中；而且目前片區(qū)內(nèi)公共交通也不是很發(fā)達(dá)，片區(qū)居住的話，大多只能依靠私家車，開通的公交線路還比較少；學(xué)校資源片區(qū)規(guī)劃的學(xué)校用地不少，落地的僅金水區(qū)第二實驗小學(xué)，醫(yī)療上依托鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院東部院區(qū)，鄭東頤和醫(yī)院、鄭州市兒童醫(yī)院東院區(qū)，但距離都不近，項目最近的則是臨近賈魯河，未來生態(tài)資源比較豐富。
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項目自身天字系，本身算是碧桂園產(chǎn)品系列中算是改善系產(chǎn)品，產(chǎn)品類型幾乎和碧桂園天譽幾乎一樣，只是做了些微調(diào)，2梯4戶連廊設(shè)計，產(chǎn)品77-143m2為主，依然精裝交付，整個產(chǎn)品面積區(qū)間跨度大，滿足不同人群的需求。
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邊戶戶型上，南北通透，基本上都是三面寬朝南，通體陽臺設(shè)計，主臥帶有衣帽間，U型廚房設(shè)計，整體舒適度還不錯。洋房產(chǎn)品戶型方正，獨立入戶，空間闊綽，主臥為套間。
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就項目本身，碧桂園操盤，爛尾應(yīng)該不會，精裝交付，問題未來肯定是會有的，品質(zhì)不要要求過高，價格上，應(yīng)該會參考周邊康橋和天倫，只是價格上預(yù)計不會比康橋再高，要不去化上會比較艱難，畢竟片區(qū)現(xiàn)在價格支撐上有些不足，選擇這個片區(qū)的客戶，就挺糾結(jié)的，剛需客戶有點買不起，改善客戶又看不上，2萬+畢竟有很多區(qū)域可以選擇，而整個片區(qū)大環(huán)境上，配套落地速度有些慢，短期居住體驗感會稍差。(展開全部)

碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交匯處。

2020年7月份的時候，碧桂園鏖戰(zhàn)群雄，拿下23號土地，23號土地位于金水科教園楊金路南、博學(xué)路東，面積約65.87畝，容積率大于1.1小于2.5，建筑高度小于51米，成交總價84208萬，單價1278萬/畝，樓面價7670元/平方米。

當(dāng)下的金水科教園是風(fēng)光無二，英雄豪杰紛紛入場，價值不言而喻。

交通：交通走起來還是相當(dāng)順暢，東三環(huán)一路向北然后拐到楊金路上，可以說是通行無阻。

景觀：緊鄰賈魯河，無敵的河景房，在鄭州屬于稀缺的資源。

教育：教育已經(jīng)成為重中之重，項目旁邊就是一個小學(xué)用地，東北方向有一個國際學(xué)校（據(jù)說：西亞斯），同時周邊還有金水區(qū)第二實驗小學(xué)、鴻興路中學(xué)等。

居住氛圍：楊金東的居住氛圍明顯好于楊金西，周邊有康橋香麓灣、鴻園、瀚海。

真的可以說是時來天地皆同力，但是這塊地落到了碧桂園手里，就不是很樂觀，有興趣的可以參觀一下碧桂園天譽。

碧桂園天璽灣6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，咱們瞅瞅康橋香麓灣是啥戶型，起步就是140戶型，兩者高下立判，一個是剛需戶型設(shè)計，一個是豪宅設(shè)計，碧桂園的剛需路子走起來真是無敵了。

整個這個板塊雖然是很火，但是配套相對來說比較缺乏，距離成熟還需要幾年時間。(展開全部)

賈魯河?xùn)|岸又一灣系產(chǎn)品—碧桂園天璽灣，高低配設(shè)計， 6棟16層小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型74-143平，兩房、小三房、三房和四房，產(chǎn)品覆蓋更多不同人群，精裝修交付，目前進(jìn)展較慢。
特點：
1、交通，周邊楊金路，東三環(huán)，博學(xué)路，鴻寶路，金城大道，條條大路通羅馬，所以待周邊道路全部貫通，這個位置的出行是非常方便的。但目前顯然是比較滯后的，鴻園片區(qū)未實現(xiàn)要想快速發(fā)展，路網(wǎng)先覆蓋的真理。
2、區(qū)位價值，這里是名正言順的環(huán)北龍湖區(qū)域改善區(qū)域，北龍湖的光環(huán)無處不在；
縱觀整個鴻園片區(qū)，賈魯河西側(cè)為廣匯地塊，明理路東側(cè)為天倫城地塊，鄭徐高鐵南地塊還是一片荒蕪，控規(guī)剛出暫未啟動，賈魯河、明理路、金城大道及鴻寶路圍合區(qū)域除去產(chǎn)業(yè)用地及商業(yè)用地，能拍的地塊也是少之甚少，但都有一個共性，凈地、低密度和限高，同時該區(qū)域也是片區(qū)的品質(zhì)住宅集中地，天璽灣正處其中，南有香麓灣，周邊還有鴻園、清水灣及爾灣等，潛力還是很大的，以上幾點也是每逢掛牌眾多開發(fā)商爭奪的主要原因。
3、臨賈魯河，看得見摸得這的生態(tài)配套，標(biāo)準(zhǔn)的河景房，賈魯河的華麗轉(zhuǎn)身為太多沿線河景房添光添彩。
劣勢：
1、戶型設(shè)計一般。
2、短時間內(nèi)各種生活配套還是有點欠缺，新區(qū)總歸還是需要時間。
天璽灣從里到外充斥著碧桂園的特色，樓面價及多項因素決定該盤價位不會低，但定位比較尷尬，規(guī)劃大量小三房和兩房，這個位置和價格的兩房和小三房只怕是剛需買不起，改善看不上，定位不夠純粹，最大競品廣匯灣，上不上車，最終看價格。(展開全部)

最小戶型74左右，這個區(qū)域最小戶型了

博學(xué)路與楊金路交匯處，屬于環(huán)北龍湖區(qū)域，位置比楊金好一些，戶型和香麓灣形成錯位，偏剛改，買不起中海云鼎湖居，這里值得等待，依碧桂園的尿性，估計會拉低片區(qū)價格，給個上車機(jī)會吧

戶型還是不錯的，和香麓灣形成錯位，以碧桂園的操盤風(fēng)格，值得期待

碧桂園楊金地塊案名碧桂園天璽灣，位于楊金路南、博學(xué)路東，65.87畝，容積率2.5，限高51米，繼7月8日高調(diào)摘地之后，至今基本沒有實質(zhì)性進(jìn)展，這著實不像是快周轉(zhuǎn)碧桂園的開發(fā)風(fēng)格。
地處鴻園片區(qū)（祭城片區(qū)）各種生活配套設(shè)施明顯要優(yōu)于楊金片區(qū)：
1、機(jī)場的影響沒有那么直接，反而是帶來了低密的好處。
2、賈魯河貫穿其中，給原本基因低密度的片區(qū)又增添了一個改善的理由。
3、博學(xué)路、鴻苑路、明理路未來將與龍子湖實現(xiàn)無縫對接，楊金路、慧城大道、鴻寶路串聯(lián)整個科教園區(qū)的東西。
4、片區(qū)規(guī)劃6所小學(xué)、3所中學(xué)、3所九年制學(xué)校和3所高中，已投入使用的有金水區(qū)第二實驗小學(xué)，2021年緯五路一小大河校區(qū)和鴻興路中學(xué)將投入使用。
目前周邊現(xiàn)狀是博學(xué)路和楊金路暫未修通，南側(cè)的創(chuàng)科路斷斷續(xù)續(xù)已通車，同時這里也是片區(qū)住宅最為集中的區(qū)域，周邊有瀚海爾灣、清水苑、鴻園、香麓灣等，雖部分路未通，但撲面而來的改善氣息還是比較濃郁的，所以價格早已水漲船高，非剛需駐足之地。
按照正常節(jié)點，最快2021年上半年入市，144平的面積限制注定只能是一般改善，可參照楊金片區(qū)的天譽，小高層+洋房應(yīng)該還是最佳組合，價格應(yīng)該會低于香麓灣，至于品質(zhì)只能交給未來了。(展開全部)