日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會(huì)處。

人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會(huì)得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰都繞不過的。

那一年，也就是4年之前的2020年，23號(hào)地塊出讓，最終碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動(dòng)產(chǎn)幾十家房企，一共出動(dòng)了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。

位置在2020年真的沒話說，那時(shí)的金水科教園絕對(duì)是當(dāng)之無愧的當(dāng)紅辣子雞，人見人愛，花見花開，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開盤內(nèi)購小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開始促銷，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。

歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。

碧桂園的房子建議避開、避開、避開。(展開全部)

碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會(huì)處。

人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會(huì)得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰都繞不過的。

那一年，也就是4年之前的2020年，23號(hào)地塊出讓，最終碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動(dòng)產(chǎn)幾十家房企，一共出動(dòng)了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。

位置在2020年真的沒話說，那時(shí)的金水科教園絕對(duì)是當(dāng)之無愧的當(dāng)紅辣子雞，人見人愛，花見花開，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開盤內(nèi)購小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開始促銷，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。

歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。

碧桂園的房子建議避開、避開、避開。(展開全部)

那一年，中原科技城的規(guī)劃橫空出世

那一年，疫情剛剛起步，還都覺得可控可防

那一年，還沒有百年不遇的720

那一年，地產(chǎn)一切欣欣向榮，恒大還沒有暴雷

那一年，一宗公開凈地出讓，幾十家頭部房企涵蓋國央民企近70多個(gè)馬甲公司競(jìng)爭(zhēng)，最終出動(dòng)了5個(gè)馬甲的碧桂園以總價(jià)84208萬元摘得該地塊，成交單價(jià)1278萬/畝（）樓面價(jià)7670元/㎡），溢價(jià)率達(dá)到71%。當(dāng)時(shí)周邊銷售均價(jià)在2萬左右，帳是怎么都可以算過來，當(dāng)時(shí)的人人都是豪氣沖天。

現(xiàn)在想想，好像是一場(chǎng)鏡花水月的夢(mèng)。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

抒情完畢，言歸正傳

再探天璽灣已經(jīng)是臨交付的時(shí)候，博學(xué)路還沒有修通，只能順著鴻業(yè)路到達(dá)項(xiàng)目，中間還要經(jīng)過康橋香麓灣門口的工地，路況那叫一個(gè)坑坑洼洼。

天璽灣位于楊金路與博學(xué)路東南角，項(xiàng)目占地約66畝，總建筑面積約15萬㎡，容積率2.49，規(guī)劃有6棟小高層，6棟洋房，配套有一所幼兒園。

小高層為分離式核心筒連廊設(shè)計(jì)，76㎡兩室兩廳一衛(wèi)、104㎡三室兩廳一衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)；洋房只有一個(gè)143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。
76㎡兩房戶型算是片區(qū)最稀缺的存在了，雖然是東西朝向，但是采光還是有保障的，改善位置的剛需戶型；104㎡和117㎡的三房就比較中規(guī)中矩了，千律一遍的戶型沒什么亮點(diǎn)，129㎡3+1戶型做了橫廳設(shè)計(jì)，整個(gè)戶型沒有浪費(fèi)面積，還是可以的；洋房143㎡是經(jīng)典的四葉草戶型，戶型上沒有什么創(chuàng)新，碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化戶型里面直接搬出來就是了。

教育配套上也是隨緣劃片，沒有簽約的學(xué)校，目前鴻園的已建成中小學(xué)都不算近；生活配套1公里內(nèi)更是幾乎沒有，全得依靠小區(qū)自身的便民超市；通勤也非常不方便，除非是有車自駕，自駕也僅僅只有一個(gè)會(huì)車都難的半成品鴻業(yè)路，想想馬上要收房的業(yè)主看到周邊這情況不知道該怎么感嘆。
所謂的環(huán)境優(yōu)美其實(shí)抵不上人間煙火。

富貴逼人的碧桂園如今也陷入了保交樓的困境，天璽灣目前準(zhǔn)備交付的是東側(cè)的一期樓棟，正在建設(shè)的二期和還沒有開建的西側(cè)樓棟看樣子是短期無望。號(hào)稱改善區(qū)域的天字號(hào)產(chǎn)品也淪落到1.2-1.4的剛需價(jià)，不知道最早收割的1.8的客戶群體是什么滋味，今天看到一篇《三年沒買房省了100萬》的文章，大概率就是文章內(nèi)的這種狀態(tài)和心情吧。

沒有誰會(huì)預(yù)知未來，普通人如此，精英群體亦如此，連智囊群集的宇宙房企都翻車了何況普眾大眾呢。

目前價(jià)格確實(shí)是片區(qū)低價(jià)，如要選擇還是優(yōu)先現(xiàn)房，置業(yè)顧問口中的準(zhǔn)現(xiàn)房雖然便宜但是交付保障真不好說。(展開全部)

碧桂園天璽灣首批住宅即將交付，最近在大搞促銷，車位立減5萬，元宵清棟優(yōu)惠，不錯(cuò)的樓層特價(jià)房甚至14000都不到，特價(jià)洋房才17000，真的非常優(yōu)惠了，這基本是南三環(huán)的價(jià)位了。

開展優(yōu)惠的促銷政策同時(shí)，天璽灣的施工進(jìn)度也緊鑼密鼓的進(jìn)行著，1、2、5、7、8、12號(hào)樓的外立面基本完成，還剩部分真石漆未刷，室內(nèi)裝修方面，吊頂、廚衛(wèi)、浴室柜、鋪磚、粉刷都在進(jìn)行，完成了大半。天璽灣畢竟列入了鄭州市“保交樓”臺(tái)賬，工地年前基本保持了三四百人的施工規(guī)模，交房還是有保障的。

不過，天璽灣的剩余貨值還有好幾億，后續(xù)銷售仍然是難題，要是一直降下去，那回款勢(shì)必縮水，錢夠不夠蓋完還真難說，這次交完，還有一批房估計(jì)到年中了，到時(shí)看吧。

現(xiàn)在看看，天璽灣76-104-117-129平的小高層戶型中，最好賣的還是104平的，說白了，還是剛需小三房好賣。在市場(chǎng)好的時(shí)候，楊金鴻園片區(qū)還能用東區(qū)低密、靠近北龍湖來忽悠忽悠改善客戶群，但一旦潮水退去，這里難掩剛需剛改的本質(zhì)。這一點(diǎn)和濱河國際新城很像，強(qiáng)行拉起的偽改善不持久，鄭州的改善區(qū)域真神只有純粹的東區(qū)。
而直到今天，鴻園片區(qū)依然有大量地庫未開發(fā)，道路體系也不健全，歸根結(jié)底，靠開發(fā)商自行運(yùn)作的區(qū)域，還是不如zf規(guī)劃行政力量加持的區(qū)域。(展開全部)

碧桂園天璽灣這個(gè)盤的高光時(shí)刻貌似只有拿地那一刻，2020年突出重圍以樓面價(jià)7670元/㎡的樓面價(jià)笑傲鴻園，隨后就是直轉(zhuǎn)之下。

三年了，鴻園的配套依舊是沒什么太大的變化，一直宣傳是北龍湖的后花園以低密度為主的鴻園也抵不住現(xiàn)實(shí)的殘酷，片區(qū)除了鴻園洋房的價(jià)格還好點(diǎn)以外，其他也都是震蕩不安，看規(guī)劃圖和PPT買房的時(shí)代是徹底過去了。

鴻園在售樓盤有天倫城、廣匯灣、鴻園，待售有君悅?cè)A庭以及已摘地還未啟動(dòng)的地塊，庫存也是大到你想不到，價(jià)格也是調(diào)了又調(diào)均無濟(jì)于事，主要原因還是大環(huán)境，鴻園現(xiàn)在也是個(gè)剛需不愿來，改善看不上的地方，沒有過硬的配套一時(shí)很難改變這種現(xiàn)狀，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有地鐵，就看秋季登場(chǎng)的省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)的影響力了。

樓市大環(huán)境是一天不如一天，客戶購買意愿也發(fā)生了巨大的變化。

綜合碧桂園天璽灣這個(gè)盤是天時(shí)、地利、人和一個(gè)優(yōu)勢(shì)也不占啊，看的見摸的著的就只是賈魯河的無敵景觀了。

當(dāng)然對(duì)項(xiàng)目影響最大的就是碧桂園的經(jīng)營狀況，比融創(chuàng)、恒大肯定強(qiáng)的多，雖沒有爆雷，但也是不容樂觀，每個(gè)樓盤的進(jìn)度都非常緩慢，天璽灣2021年開始賣，到現(xiàn)在也就是剛剛封頂而已，計(jì)劃明年6月份交房，房源還有很多，特價(jià)房一直都有，也只有膽子大的人才敢上車。

香麓灣和天倫城暫且不提，最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)該就只有廣匯灣了，但似乎廣匯灣比天璽灣要穩(wěn)多了，主打年底就交房的準(zhǔn)現(xiàn)房，本就不富裕的客源只怕是又要流失一部分了。

想上車天璽灣完全可以等到現(xiàn)房。(展開全部)

繼碧桂園鳳凰城之后，鴻園片區(qū)的天璽灣也出來砸場(chǎng)子了，小高層12000起，主流價(jià)格為13000-14000，洋房16000起步，全部戶型均送車位，明年年底前交房，相比曾經(jīng)激烈角逐以7607元/㎡的樓面價(jià)摘地的高光時(shí)刻，天璽灣只剩一聲嘆息，這個(gè)價(jià)格成功把鴻園片區(qū)帶回2016年前，這讓好不容易得以重生的東府大院以及本就不富裕的天倫城和廣匯灣該怎么接招。

鴻園片區(qū)的現(xiàn)狀也是一片慘淡，香麓灣已失去公信力；信達(dá)作為央企，資金問題不大，仗著這一優(yōu)勢(shì)應(yīng)該會(huì)是鴻園的下一紅盤；天倫的千畝大盤，目前房源還算充足，也是變相各種促銷搞起來；天璽灣更是如此，屢次降價(jià)搞促銷，依然去化平平，不得不說，高高在上的鴻園市場(chǎng)無形之中已經(jīng)發(fā)生了巨變。

導(dǎo)致這種現(xiàn)象的無非以下幾點(diǎn)：

1、老百姓對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)和大環(huán)境已失去信心，所以才會(huì)有各種提振信心政策都微微一笑的反應(yīng)。

2、冰火兩重天已非常明顯，能討論去化率的只有央企，民企的銷量真的是舉步維艱，準(zhǔn)現(xiàn)房還好一點(diǎn)，所以雖然準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代還未來臨，但形勢(shì)一步步緊逼準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，大浪淘沙，未來活下來的民企開發(fā)商只有越來越卷才能爭(zhēng)得一席之地。

3、鴻園片區(qū)也是一片魔幻之地，靠著低密度的規(guī)劃，在沒有任何配套夾持的情況下，曾經(jīng)一度18000起步的均價(jià)，時(shí)隔數(shù)年，內(nèi)部道路雖在逐步完善，但依然非常匱乏，現(xiàn)在這個(gè)片區(qū)的價(jià)值現(xiàn)狀，只能說是重回現(xiàn)實(shí)，也充分說明一個(gè)片區(qū)想要保持增值，配套和區(qū)位價(jià)值是放在第一位的，鴻園片區(qū)只適合短期不考慮自住且可長期持有的客戶，其他請(qǐng)謹(jǐn)慎。

同樣適用于買房的兩句真理：事出反常必有妖，一分價(jià)錢一分貨，看看曾經(jīng)的恒大和融創(chuàng)，建議謹(jǐn)慎，但今年的鴻園片區(qū)價(jià)格走向已趨于透明，安全的前提下，對(duì)于想入駐這個(gè)片區(qū)的可以考慮下手了。(展開全部)

碧桂園天璽灣，開啟虎年降價(jià)第一槍。

但有意思的是，這些特價(jià)號(hào)稱每單元的TG房源，著實(shí)有點(diǎn)眼熟啊。
為啥這么說，去年11月寫過一次天璽灣的點(diǎn)評(píng)，去年售樓部的銷售告知，小高層1#5#已經(jīng)售罄，因?yàn)槭翘崆皟?nèi)購的，這在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上都知道碧桂園提前選房了。

洋房拿出來了2#內(nèi)購，也售罄。

不過雖然選完房了，但是實(shí)在想買這三棟樓，價(jià)格比售樓部正常在售的便宜，可以介紹買轉(zhuǎn)讓的。
這才過了不到3個(gè)月，這三棟樓就又拿出來做特價(jià)TG房源了。

這是什么操作？我只能認(rèn)為是之前提前選房的不想要了。

內(nèi)購小半年，市場(chǎng)越來越差，不但很難轉(zhuǎn)讓出去，未來也看不到希望，大部分估計(jì)都這么想，然后碧桂園就拿出來賣了。

當(dāng)然了，這是我猜的，背后具體啥情況，估計(jì)只有碧桂園自己知道。

就像當(dāng)時(shí)所說，碧桂園天璽灣的定位實(shí)在是讓人看不懂，在整體偏改善的鴻園片區(qū)，做出來了剛需定位產(chǎn)品，小高層76平米的面積不知道要賣給誰，最大的也才129平米，高不成低不就，最是尷尬。

另外就是銷售問題，當(dāng)時(shí)也說了，一般樓盤低開高走是常見操作思路，首開定價(jià)低一點(diǎn)，有個(gè)適應(yīng)的過程，慢慢加價(jià)，就算市場(chǎng)不好，銷售不暢也不至于太難看。

但如果是高開低走，那銷售情況肯定是難看至極，前期買的業(yè)主看到降價(jià)不高興，后面新客戶看到降價(jià)，認(rèn)為你還會(huì)再降，也不愿吃螃蟹，然后形成惡性循環(huán)。

天璽灣的現(xiàn)狀，很符合高開低走，注定艱難。(展開全部)

“虛胖”鴻園片區(qū)，天倫城甩出底價(jià)之后，碧桂園也啟動(dòng)出血模式，50套特價(jià)房來襲，1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層15800左右，5號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層16500左右，2號(hào)樓洋房標(biāo)準(zhǔn)層19300，其中1-4層低層和頂層14800左右，精裝修交付，這是2020年初碧桂園高光時(shí)刻溢價(jià)70%樓面價(jià)7670元/平摘得的地塊，前期搞過內(nèi)購，綁定過車位，時(shí)隔半年，暴雨、三波疫情、爆雷一茬接一茬，天璽灣在片區(qū)的存在感本身也不足，加之地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻，迅速出貨，保證現(xiàn)金流，才能更好的活下去，碧桂園終于出手跑量了。
這個(gè)價(jià)格放在改善屬性比較高的鴻園片區(qū)還是比較香的，但天璽灣戶型設(shè)計(jì)只能算是一般，碧桂園也是剛需盤的代表，面積段也不足夠純粹，其最大的賣點(diǎn)莫過于：
1、緊鄰賈魯河且是已經(jīng)呈現(xiàn)美景的賈魯河。
2、鴻園片區(qū)不似楊金片區(qū)安置房居多，這是一個(gè)改善盤聚集氛圍非常濃郁的區(qū)域，所以這也是鴻園片區(qū)在路不通、無配套的基礎(chǔ)上房價(jià)仍然高居不下的主要原因。
最大的詬病在于配套，尤其是路網(wǎng)和基建設(shè)施，實(shí)地考察鴻園片區(qū)，關(guān)于規(guī)劃楊金路東延，博學(xué)路、鴻苑路、明理路，均還停留在紙上，唯一的東西主干道鴻寶路數(shù)年還停留在待升級(jí)改造階段，這點(diǎn)包括基建設(shè)施真的不如同為金水科教園區(qū)的楊金片區(qū)。
地鐵的公共交通不論是剛浮出水面沿楊金路走向的6號(hào)線支線還是傳言的20號(hào)線，以及1號(hào)線北延長線都是遙不可及的規(guī)劃配套，總體鴻園這是一個(gè)主靠規(guī)劃和低密度而起來的新區(qū)。
天璽灣15000的均價(jià)同區(qū)域確實(shí)性價(jià)比高，鴻園片區(qū)的改善盤價(jià)格戰(zhàn)應(yīng)該就此拉開序幕，但對(duì)于銷售本就一般位置一般的天倫城還有毛坯均價(jià)17000的待入市廣匯灣，又是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。(展開全部)