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碧桂園天璽灣的春節(jié)鉅惠仍在持續(xù)，打的旗號是XX部門的TG房源，這特價一直說要結(jié)束，但一直有，可見當(dāng)下房企的無奈。

除了之前的1#正常樓層15000多，1-4/頂層14800,5#正常樓層16000多，2#洋房正常樓層19300這些已有的特惠，據(jù)說周末還要推樓王洋房8#，價格有驚，喜歡洋房的朋友可以關(guān)注，這是真樓王。

精裝交付，又是碧桂園大公司的房不至于爛尾，房源面積段也比較多，這著實(shí)讓人心動。雖說定位不同，品質(zhì)不同，設(shè)計不同，客群不同，但畢竟離那么近，相信掏兩萬多買康橋香麓灣的心里肯定有點(diǎn)不平衡，而再之前掏一萬八九買瀚海爾灣的估計也有點(diǎn)涼。

個人感覺這個價位對于碧桂園來說還是能接受的，當(dāng)時的拿地樓面價是7670元，現(xiàn)在賣一萬五六保本是沒問題，更何況之前已經(jīng)賣過一波了還帶著車位。

關(guān)于這個區(qū)域，個人一直感覺是一個硬拉上去價格的一個板塊，為什么這么說？

一方面楊金東的比如美盛、康橋之類的能把價格打到1萬8以上，主要是靠賣裝修來溢價，不長久的，像偉業(yè)這種無品牌無裝修干買的價格是16000多，這價格還是比較實(shí)的。

另一方面康橋香麓灣這一高端盤的出現(xiàn)，在那一段時間又沒其他項(xiàng)目砸盤，無形中拔高了大家（也有其他開發(fā)商）對這片的價格認(rèn)知（當(dāng)時搶地挺熱鬧）。

所以猛一看都覺得這里都起碼值個一萬八九，但最終，價格肯定是要回歸到一個理性實(shí)在的價格，這非常像濱河國際新城，前期好多盤又是裝修，還有高端標(biāo)桿（美廬灣），到后期全是毛坯大降價。

目前這個價位還是挺合理的，比南三環(huán)四環(huán)14000的價格稍貴點(diǎn)不過分吧，更何況有賈魯河，凈地低密限高等優(yōu)勢，周邊鴻園、天倫等小區(qū)又比較高端，整體居住氛圍還是很棒的。(展開全部)

碧桂園天璽灣，楊金存在感很弱的項(xiàng)目。

地塊位置按說不錯，楊金路與博學(xué)路交叉口，只是尷尬的是，楊金路東段與博學(xué)路北段都還未修通，說了幾年了，目測短期內(nèi)依然貫通不了，碧桂園這個西北角位置就有點(diǎn)尷尬了，工地實(shí)際感覺很偏，界面也很不好，北側(cè)就像到了楊金盡頭的感覺。

西側(cè)賈魯河一線景觀+綠化公園，這點(diǎn)與南側(cè)香麓灣一樣。

紅盤的香麓灣，開盤之后價格一路上漲，小戶型的都去化了七七八八，剩下大面積高總價的。

天璽灣和香麓灣，除了名字都帶灣、都臨賈魯河之外，另一個相似點(diǎn)就是：都內(nèi)購。
香麓灣是內(nèi)部員工與合作方，天璽灣則是內(nèi)部員工為主，先行選房。

南側(cè)1#2#5#，兩棟小高層一棟洋房，隨后才對外銷售，開盤數(shù)據(jù)不太好看...

目前小高層價格1.9-2.3萬，洋房2.6萬，算上內(nèi)購，勉勉強(qiáng)強(qiáng)開了東側(cè)的一半樓棟，還有西側(cè)一半完全未銷售，說離賈魯河更近，要賣高價要漲價...

可是，低開高走相對容易些，高開低走可就難多了。

雖然天璽灣也不算高開，但賣的不好可就算是個不好的開端，后期再想逆勢拔高的難度可沒香麓灣那么好的命了。

地塊65畝，容積率2.5,，小高層+洋房，其實(shí)都還算正常。

可碧桂園在天璽灣上的設(shè)計操作著實(shí)讓人看不懂，在楊金東鴻園片區(qū)，小高層76平兩室起步、最大129㎡？

洋房倒是頂著最大面積來做了。

是的，碧桂園天璽灣地塊也是農(nóng)耕地限制最大面積144㎡，可是你也不能弄個76㎡?。?

現(xiàn)在市面上剛需房主流都是89㎡起步，這在楊金整體以偏改善的鴻園片區(qū)來說，76㎡這定位是要賣給剛需嗎？

又或者說是給老人買著住，年輕人住大面積的？ 但是有實(shí)力專門給老人在同小區(qū)買套房分開住的業(yè)主，143㎡的洋房恐怕就入不了眼了吧？ 更別說小高層129㎡的了。

改善買得起看不上，剛需76㎡兩室也夠用，可是單價都2萬了，是剛需能承受的嗎？

改善片區(qū)做剛需，剛需片區(qū)做改善，注定路不好走。何況內(nèi)購當(dāng)前，買了后轉(zhuǎn)讓賺錢，肯定影響市場正常價格，更會讓購房者猶豫徘徊。

天璽灣的做法，真不太符合碧桂園以往的作風(fēng)。(展開全部)