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碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會(huì)處。

人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會(huì)得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰(shuí)都繞不過(guò)的。

那一年，也就是4年之前的2020年，23號(hào)地塊出讓?zhuān)罱K碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬(wàn)/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬(wàn)科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動(dòng)產(chǎn)幾十家房企，一共出動(dòng)了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。

位置在2020年真的沒(méi)話(huà)說(shuō)，那時(shí)的金水科教園絕對(duì)是當(dāng)之無(wú)愧的當(dāng)紅辣子雞，人見(jiàn)人愛(ài)，花見(jiàn)花開(kāi)，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶(hù)型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見(jiàn)，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開(kāi)盤(pán)內(nèi)購(gòu)小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開(kāi)始促銷(xiāo)，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。

歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買(mǎi)即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。

碧桂園的房子建議避開(kāi)、避開(kāi)、避開(kāi)。(展開(kāi)全部)

碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會(huì)處。

人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會(huì)得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰(shuí)都繞不過(guò)的。

那一年，也就是4年之前的2020年，23號(hào)地塊出讓?zhuān)罱K碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬(wàn)/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬(wàn)科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動(dòng)產(chǎn)幾十家房企，一共出動(dòng)了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。

位置在2020年真的沒(méi)話(huà)說(shuō)，那時(shí)的金水科教園絕對(duì)是當(dāng)之無(wú)愧的當(dāng)紅辣子雞，人見(jiàn)人愛(ài)，花見(jiàn)花開(kāi)，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶(hù)型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見(jiàn)，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開(kāi)盤(pán)內(nèi)購(gòu)小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開(kāi)始促銷(xiāo)，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。

歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買(mǎi)即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。

碧桂園的房子建議避開(kāi)、避開(kāi)、避開(kāi)。(展開(kāi)全部)

那一年，中原科技城的規(guī)劃?rùn)M空出世

那一年，疫情剛剛起步，還都覺(jué)得可控可防

那一年，還沒(méi)有百年不遇的720

那一年，地產(chǎn)一切欣欣向榮，恒大還沒(méi)有暴雷

那一年，一宗公開(kāi)凈地出讓?zhuān)瑤资翌^部房企涵蓋國(guó)央民企近70多個(gè)馬甲公司競(jìng)爭(zhēng)，最終出動(dòng)了5個(gè)馬甲的碧桂園以總價(jià)84208萬(wàn)元摘得該地塊，成交單價(jià)1278萬(wàn)/畝（）樓面價(jià)7670元/㎡），溢價(jià)率達(dá)到71%。當(dāng)時(shí)周邊銷(xiāo)售均價(jià)在2萬(wàn)左右，帳是怎么都可以算過(guò)來(lái)，當(dāng)時(shí)的人人都是豪氣沖天。

現(xiàn)在想想，好像是一場(chǎng)鏡花水月的夢(mèng)。

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抒情完畢，言歸正傳

再探天璽灣已經(jīng)是臨交付的時(shí)候，博學(xué)路還沒(méi)有修通，只能順著鴻業(yè)路到達(dá)項(xiàng)目，中間還要經(jīng)過(guò)康橋香麓灣門(mén)口的工地，路況那叫一個(gè)坑坑洼洼。

天璽灣位于楊金路與博學(xué)路東南角，項(xiàng)目占地約66畝，總建筑面積約15萬(wàn)㎡，容積率2.49，規(guī)劃有6棟小高層，6棟洋房，配套有一所幼兒園。

小高層為分離式核心筒連廊設(shè)計(jì)，76㎡兩室兩廳一衛(wèi)、104㎡三室兩廳一衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)；洋房只有一個(gè)143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。
76㎡兩房戶(hù)型算是片區(qū)最稀缺的存在了，雖然是東西朝向，但是采光還是有保障的，改善位置的剛需戶(hù)型；104㎡和117㎡的三房就比較中規(guī)中矩了，千律一遍的戶(hù)型沒(méi)什么亮點(diǎn)，129㎡3+1戶(hù)型做了橫廳設(shè)計(jì)，整個(gè)戶(hù)型沒(méi)有浪費(fèi)面積，還是可以的；洋房143㎡是經(jīng)典的四葉草戶(hù)型，戶(hù)型上沒(méi)有什么創(chuàng)新，碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化戶(hù)型里面直接搬出來(lái)就是了。

教育配套上也是隨緣劃片，沒(méi)有簽約的學(xué)校，目前鴻園的已建成中小學(xué)都不算近；生活配套1公里內(nèi)更是幾乎沒(méi)有，全得依靠小區(qū)自身的便民超市；通勤也非常不方便，除非是有車(chē)自駕，自駕也僅僅只有一個(gè)會(huì)車(chē)都難的半成品鴻業(yè)路，想想馬上要收房的業(yè)主看到周邊這情況不知道該怎么感嘆。
所謂的環(huán)境優(yōu)美其實(shí)抵不上人間煙火。

富貴逼人的碧桂園如今也陷入了保交樓的困境，天璽灣目前準(zhǔn)備交付的是東側(cè)的一期樓棟，正在建設(shè)的二期和還沒(méi)有開(kāi)建的西側(cè)樓棟看樣子是短期無(wú)望。號(hào)稱(chēng)改善區(qū)域的天字號(hào)產(chǎn)品也淪落到1.2-1.4的剛需價(jià)，不知道最早收割的1.8的客戶(hù)群體是什么滋味，今天看到一篇《三年沒(méi)買(mǎi)房省了100萬(wàn)》的文章，大概率就是文章內(nèi)的這種狀態(tài)和心情吧。

沒(méi)有誰(shuí)會(huì)預(yù)知未來(lái)，普通人如此，精英群體亦如此，連智囊群集的宇宙房企都翻車(chē)了何況普眾大眾呢。

目前價(jià)格確實(shí)是片區(qū)低價(jià)，如要選擇還是優(yōu)先現(xiàn)房，置業(yè)顧問(wèn)口中的準(zhǔn)現(xiàn)房雖然便宜但是交付保障真不好說(shuō)。(展開(kāi)全部)

碧桂園天璽灣首批住宅即將交付，最近在大搞促銷(xiāo)，車(chē)位立減5萬(wàn)，元宵清棟優(yōu)惠，不錯(cuò)的樓層特價(jià)房甚至14000都不到，特價(jià)洋房才17000，真的非常優(yōu)惠了，這基本是南三環(huán)的價(jià)位了。

開(kāi)展優(yōu)惠的促銷(xiāo)政策同時(shí)，天璽灣的施工進(jìn)度也緊鑼密鼓的進(jìn)行著，1、2、5、7、8、12號(hào)樓的外立面基本完成，還剩部分真石漆未刷，室內(nèi)裝修方面，吊頂、廚衛(wèi)、浴室柜、鋪磚、粉刷都在進(jìn)行，完成了大半。天璽灣畢竟列入了鄭州市“保交樓”臺(tái)賬，工地年前基本保持了三四百人的施工規(guī)模，交房還是有保障的。

不過(guò)，天璽灣的剩余貨值還有好幾億，后續(xù)銷(xiāo)售仍然是難題，要是一直降下去，那回款勢(shì)必縮水，錢(qián)夠不夠蓋完還真難說(shuō)，這次交完，還有一批房估計(jì)到年中了，到時(shí)看吧。

現(xiàn)在看看，天璽灣76-104-117-129平的小高層戶(hù)型中，最好賣(mài)的還是104平的，說(shuō)白了，還是剛需小三房好賣(mài)。在市場(chǎng)好的時(shí)候，楊金鴻園片區(qū)還能用東區(qū)低密、靠近北龍湖來(lái)忽悠忽悠改善客戶(hù)群，但一旦潮水退去，這里難掩剛需剛改的本質(zhì)。這一點(diǎn)和濱河國(guó)際新城很像，強(qiáng)行拉起的偽改善不持久，鄭州的改善區(qū)域真神只有純粹的東區(qū)。
而直到今天，鴻園片區(qū)依然有大量地庫(kù)未開(kāi)發(fā)，道路體系也不健全，歸根結(jié)底，靠開(kāi)發(fā)商自行運(yùn)作的區(qū)域，還是不如zf規(guī)劃行政力量加持的區(qū)域。(展開(kāi)全部)

碧桂園天璽灣這個(gè)盤(pán)的高光時(shí)刻貌似只有拿地那一刻，2020年突出重圍以樓面價(jià)7670元/㎡的樓面價(jià)笑傲鴻園，隨后就是直轉(zhuǎn)之下。

三年了，鴻園的配套依舊是沒(méi)什么太大的變化，一直宣傳是北龍湖的后花園以低密度為主的鴻園也抵不住現(xiàn)實(shí)的殘酷，片區(qū)除了鴻園洋房的價(jià)格還好點(diǎn)以外，其他也都是震蕩不安，看規(guī)劃圖和PPT買(mǎi)房的時(shí)代是徹底過(guò)去了。

鴻園在售樓盤(pán)有天倫城、廣匯灣、鴻園，待售有君悅?cè)A庭以及已摘地還未啟動(dòng)的地塊，庫(kù)存也是大到你想不到，價(jià)格也是調(diào)了又調(diào)均無(wú)濟(jì)于事，主要原因還是大環(huán)境，鴻園現(xiàn)在也是個(gè)剛需不愿來(lái)，改善看不上的地方，沒(méi)有過(guò)硬的配套一時(shí)很難改變這種現(xiàn)狀，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有地鐵，就看秋季登場(chǎng)的省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)的影響力了。

樓市大環(huán)境是一天不如一天，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意愿也發(fā)生了巨大的變化。

綜合碧桂園天璽灣這個(gè)盤(pán)是天時(shí)、地利、人和一個(gè)優(yōu)勢(shì)也不占啊，看的見(jiàn)摸的著的就只是賈魯河的無(wú)敵景觀(guān)了。

當(dāng)然對(duì)項(xiàng)目影響最大的就是碧桂園的經(jīng)營(yíng)狀況，比融創(chuàng)、恒大肯定強(qiáng)的多，雖沒(méi)有爆雷，但也是不容樂(lè)觀(guān)，每個(gè)樓盤(pán)的進(jìn)度都非常緩慢，天璽灣2021年開(kāi)始賣(mài)，到現(xiàn)在也就是剛剛封頂而已，計(jì)劃明年6月份交房，房源還有很多，特價(jià)房一直都有，也只有膽子大的人才敢上車(chē)。

香麓灣和天倫城暫且不提，最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)該就只有廣匯灣了，但似乎廣匯灣比天璽灣要穩(wěn)多了，主打年底就交房的準(zhǔn)現(xiàn)房，本就不富裕的客源只怕是又要流失一部分了。

想上車(chē)天璽灣完全可以等到現(xiàn)房。(展開(kāi)全部)

已入手，希望一切順利

這個(gè)位置唯一有希望經(jīng)過(guò)的1號(hào)線(xiàn)地鐵，已經(jīng)確定終點(diǎn)站為河南大學(xué)新區(qū)站，跟前期地鐵規(guī)化差距很大，所以鄭州的規(guī)劃風(fēng)云莫測(cè)，可信度很低！也會(huì)對(duì)這個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)有一定影響，后期2030年之前該區(qū)域不會(huì)有地鐵了，

有沒(méi)有想一起抄底的？

資本市場(chǎng)提前反應(yīng)了碧桂園的搖搖欲墜，碧桂園的股價(jià)已經(jīng)跌破所有阻力線(xiàn)，不要貪便宜，不要貪便宜，不要貪便宜，附件為碧桂園和恒大地產(chǎn)的走勢(shì)圖