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碧桂園天璽灣，楊金路與博學路交匯處。

簡單的說一下項目情況：總占地是66畝，容積率是2.5，總建筑面積15萬平方米，規(guī)劃6棟小高層，6棟洋房，一所幼兒園。

碧桂園每一次打牌都是守正出奇，守正出奇出自《孫子兵法》：凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝，意思是得出奇招。

看碧桂園怎么出奇招：

1、戶型。在楊金別人家的戶型怎么大怎么來，碧桂園是怎么小怎么來，小高層設(shè)計的是兩梯四戶和兩梯五戶，從76平方米-129平方米，主力戶型是104平方米和117平方米；洋房只有一個戶型，143平方米，旁邊康橋香麓灣小高層最小的就是140平方米，你這最高，到人家那就是一個入門門檻。

2、內(nèi)購小王子。碧桂園是名副其實的內(nèi)購小王子，凡是稍微高端一點的項目，都是內(nèi)購內(nèi)購在內(nèi)購，吃瓜群眾要么買的是轉(zhuǎn)手的，要么就是樓層不好，比如碧桂園天琴灣、碧桂園象府等等，反正是便宜沒讓咱們老百姓占住。

3、便宜。便宜才是硬道理，19000多的價格確實香，能洗近來不少客戶。

但是咱們把話說回來，碧桂園的房子還是要認真考慮一下，做的真心是不咋樣。

松下幸之助說：企業(yè)家的使命就是賺錢，如果不賺錢就是犯罪。

英特爾公司的首席執(zhí)行官格魯夫也說：一個企業(yè)家賺錢叫道德，企業(yè)家不賺錢就是缺德。

猶太人認為，賺錢是最自然的事，如果能賺到的錢不賺，這簡直是對錢犯了罪。

碧桂園是錢也賺了，東西做的也不咋樣，有興趣可以去碧桂園天譽轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。(展開全部)

碧桂園天璽灣之碧桂園天譽的升級版，規(guī)劃6棟小高層、6棟洋房及1棟幼兒園，戶型面積76-143平，其中104和117平三房為小高層主力戶型，占比較大，洋房只有一個四房兩廳143平戶型，在周邊眾多純改善盤的夾持中，天璽灣剛改屬性比較明顯。
目前已啟動小高層5號樓一口價房源，19300一平，項目設(shè)有臨時展廳，預計6月初對外正式開盤，價格21000起步。
外立面暖灰色真石漆與淺色真石漆搭配，玻璃、真石漆與金屬等材料巧妙組合，采用現(xiàn)代輕奢風格，簡約時尚大氣，全精裝修交付，對外宣稱裝修標準高于天琴灣，低于豫府，屬于碧桂園鄭州市場的又一TOP系產(chǎn)品，全屋智能化家居加全一線品牌，不出意外，最終呈現(xiàn)的效果應該還是充滿碧桂園的風格；戶型設(shè)計方面除了129平專為觀景賈魯河而設(shè)計的大面寬戶型外，其他真的很一般，算是走量戶型，符合高周轉(zhuǎn)碧桂園的一貫開發(fā)設(shè)計風格。
兩大特點：
1、在鄭州水資源稀缺的現(xiàn)狀之下，緊鄰賈魯河成為其最大特點，天然氧吧，生態(tài)資源非常豐富，環(huán)境真的非常優(yōu)越。
2、地處鴻園片區(qū)，片區(qū)主打低密度改善，整體定位比較純粹，且與北龍湖和龍子湖為鄰，介于鄭州發(fā)展大方向北靜和東強的雙重之下，未來的發(fā)展?jié)摿€是很大的，目前整體的價位已穩(wěn)定在20000左右，也是北龍湖改善外溢的熱門選擇區(qū)域。
當然片區(qū)最大的劣勢就是目前的路網(wǎng)不同、配套欠缺，還有那么一絲城鄉(xiāng)結(jié)合部的氣息，未來還需要時間來填平這一切。
76平面積段在該片區(qū)應該為最小，雖戶型奇葩，但總價低，應該也會成為部分投資客熱衷的戶型，在鴻園片區(qū)目前在售樓盤中，天璽灣顯然沒法與鴻園和香麓灣媲美，天倫城又過于靠東，所以天璽灣從價格和位置都將成為目前剛改一族進駐鴻園片區(qū)的首選，但太過于追求品質(zhì)的請三思。(展開全部)

碧桂園天璽灣位于楊金路南、博學路東，規(guī)劃6棟洋房、6棟小高層及1棟幼兒園，項目已開工，戶型區(qū)間為洋房一梯兩戶143平三開間朝南，小高層兩梯四戶和兩梯五戶面積為76平（兩房）、104平（三房）、117平（三房）、129平（3+1房），精裝修交付，高低配設(shè)計，小兩房起步完美與香麓灣錯開競爭，預計6月份首開，對外釋放價格小高層18000左右，洋房20000左右。
賣點：
1、凡是與賈魯河沾邊的樓盤都打上了河景房的標簽，從爾灣、香麓灣、廣匯灣再到天璽灣，該地塊更是從土拍就關(guān)注度較多，碧桂園也是將賈魯河這一優(yōu)勢發(fā)揮到最大，小高層西邊戶全為客廳朝西大橫廳設(shè)計，另外在博學路規(guī)劃有專門人行出入口。
2、區(qū)位價值，縱使鴻園片區(qū)在路網(wǎng)不通、缺商業(yè)、缺配套的情況下，依然夯實小高層17000-18000、洋房20000的均價，原因無非就是低密度、改善云集更顯純粹，潛力主要在未來。
3、曾有傳言金水區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源將陸續(xù)往金水北區(qū)及科教園區(qū)傾斜，所以關(guān)于鴻興路中學的種種應該也是一個賣點，目前已明確該學校為省實驗托管學校，如何托管由省實驗進一步官宣，可以參照正弘瀾庭敘內(nèi)的鄭州四中實驗學校，新學校zf投資建設(shè)，名校集團全權(quán)管理。
但天璽灣北側(cè)還規(guī)劃有中學教育用地，如后期對面學校投入使用，天璽灣更大的劃片可能在對面而非鴻興路中學，不過無限可能，傳言鴻興路未來為寄宿制學校金水區(qū)也是寄予厚望，值得賭一把，哪怕是距離上的優(yōu)勢。
劣勢：
楊金路未修、金城大道未修、博學路未修，周邊大部分的交通要道還都停留在紙上，各種斷頭路隨處可見，交房之際周邊路網(wǎng)能跟得上已經(jīng)是萬幸。
配套也是各種短缺。
改善的區(qū)域，天璽灣小面積段占比不少，加之碧桂園高周轉(zhuǎn)的一貫風格，應該關(guān)注度比較高，為更多進駐鴻園片區(qū)的人群提供上車的機會，潛力主要體現(xiàn)在未來，請做好長線準備，另外選擇碧桂園就要對品質(zhì)作出讓步了，鴻園片區(qū)凈地也是越來越少，可以關(guān)注。(展開全部)

2020年7月8日，鄭州楊金片區(qū)鄭政出〔2020〕23號（網(wǎng)）公開掛牌出讓，最終碧桂園以8.42億元摘得該地塊，成交單價1278萬/畝，溢價率達到71%。

該地塊位于楊金路南、博學路東，南側(cè)地塊為康橋香麓灣，西側(cè)緊鄰賈魯河，東側(cè)未出讓住宅地塊，北側(cè)為正在修建中的楊金路（東三環(huán)以東）部分。該地塊土地面積43913.77平方米（折合65.87畝），限高51米，容積率1.1-2.5。地塊起始價4.93億元，起始樓面價4495元/平方米，而熔斷價7.41億元，競地價最高限價9.87億元。

地塊是鄭州少見的公開出讓的儲備凈地，雖然傳聞前期建業(yè)一直跟進協(xié)助做一級土地整理工作，但是最終還是以儲備地的形式掛牌，當時徐書記主抓的中原科技城已經(jīng)公開上馬，龍湖北岸大批量地塊重新調(diào)整規(guī)劃，大批量住宅地調(diào)成產(chǎn)業(yè)地，楊金片區(qū)再次跟著小火一把，最終掛牌期吸引了包括中海、華潤、遠洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動產(chǎn)、金科、正榮、美的、旭輝、雅居樂、中梁、融信、禹洲、陽光城、金地、新城、華宇、敏捷、奧克斯、建業(yè)等幾十家房企出動70多個馬甲進行競爭，競拍前，多家房企在外尋找復墾券資源，以增加殼子數(shù)量，加大中標概率，最終由馬甲多達5個碧桂園成功競得。果然有錢人得之，5個馬甲光保證金近20億！

先來看看地塊的先天條件：
楊金片區(qū)即金水科教園區(qū)，區(qū)域定位：“中原經(jīng)濟區(qū)創(chuàng)新服務核心，鄭州都市區(qū)生態(tài)宜居精品區(qū)域”，圍繞“中原智慧核、鄭州生態(tài)城”的核心目標，規(guī)劃區(qū)的主體功能定位為生態(tài)智慧新都。
金水科教園區(qū)與北龍湖中原科技城、龍子湖云湖智慧城距離近，產(chǎn)業(yè)格局相呼應，具備充足的高端產(chǎn)業(yè)人群導入基礎(chǔ)，有巨大潛力發(fā)展成為高端產(chǎn)業(yè)區(qū)、改善型居住區(qū)。

以賈魯河為界，金水科教園區(qū)劃分為東片區(qū)和西片區(qū)。
金水科教園區(qū)西部片區(qū)有馬頭崗機場、污水處理廠、金水區(qū)垃圾分揀中心、大片的安置房等種種不利因素。
金水科教園區(qū)東片區(qū)安置房較少，賈魯河景觀資源豐富，鴻園、清水苑、瀚海爾灣、康橋等項目的產(chǎn)品和前期的深耕也賦予了區(qū)域的改善屬性。
區(qū)域的教育和醫(yī)療規(guī)劃較為充足，不過落實還需要時間。

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因為楊金片區(qū)都收到機場的限高要求，天璽灣同樣位于空軍鄭州機場側(cè)凈空保護區(qū)內(nèi)，限高51米，
而且需要單獨配建幼兒園，所以在配建幼兒園和限高的情況下，碧桂園選擇了片區(qū)流行的純小高層設(shè)計。

地塊總占地65.87畝，總建筑面積約14.9萬方，整體容積率2.5，綠地率30%，規(guī)劃12棟住宅精裝修交付。

此次的項目定位是剛需、改善均可選擇，最小的戶型有78㎡的兩房，三房上可選擇空間也比較充足104㎡-129㎡三種面積段，可以根據(jù)自身的米米和需要選擇，剩下一個143的四房戶型。
78的戶型雖然是小戶型，但是作為邊角戶型依舊做到了全房間通亮，兩個臥室、餐客廳均帶飄窗采光優(yōu)越。而且這個小戶型給了不少剛需入住區(qū)域的機會，畢竟總價低出不少。104、117的都是市場常見的連廊南戶和中間拼接戶，這種戶型買的越高采光越好。129和143的兩個戶型各有千秋，129的大橫廳設(shè)計還是非常不錯的,143更是標準的一梯一戶的洋房戶型。整體而言戶型設(shè)計上，戶型中上，碧桂園給的可選擇性還是比較大的。

從去年7月拿地到現(xiàn)在還沒有對外銷售，正常5個月時間足矣辦理下來預售證，碧桂園似乎不愿意在市場不好的時候開盤，也許在等下一個風口，作為楊金片區(qū)的第二個天系列產(chǎn)品，第一個和國控合作交房的效果不堪回首，此次能否挽回一點顏面，三少看難，畢竟都是標準化的東西，主要看管控能力了。預計價格2.2+(展開全部)

碧桂園天璽灣像是碧桂園天譽的翻版，各方面都挺相似的，估計是碧桂園直接套的標準化模板。
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一個是建筑形態(tài)上，天譽容積率是2.5，規(guī)劃7棟16層小高層，10棟6-8層洋房，而天璽灣是6棟16F小高層，6棟9F洋房，但天譽更方正，天璽灣則由于地塊問題顯得很擁擠。
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一個是戶型上，天譽小高層戶型是73平的兩房，98-128平三房，其中115平三房占高層套數(shù)50%左右，洋房以142平、188平為主。
而天璽灣，小高層戶型面積為76平兩房，103-128平三房，114-117平三房占高層總套數(shù)45%左右，洋房戶型面積為142平。兩者戶型面積和配比高度相似，也許是天譽188平不太好賣，天璽灣地塊也不大，所以就沒再做188的。
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但如果看地段，個人感覺天璽灣要好很多，天譽處于楊金板塊最西邊，臨中州大道，算是一個交界區(qū)域，附近形象一般，而天璽灣則臨著賈魯河，周邊康橋香麓灣，瀚海爾灣，產(chǎn)業(yè)園等等，區(qū)域形象更嶄新。
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當然，這么貴的地價，旁邊的競爭對手也很強，碧桂園天璽灣在產(chǎn)品上也是有所提升的。

戶型方面，基本都做成了客廳臥室聯(lián)通的大陽臺，戶型也方正多了，洋房也圍繞著賈魯河做了一些亮點戶型，比如洋房2號樓的橫廳設(shè)計，主臥270度的廣角飄窗，早上起床就能看到大面積的河景。

樓體結(jié)構(gòu)上，以板式樓為主，不像天譽那么多點式樓。建筑立面上，也采用了更現(xiàn)代更簡潔的風格，有點像碧桂園鳳凰城的立面。
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和純粹高端的香麓灣比，天璽灣的小高層面積小，適合東區(qū)的剛需剛改客戶，而洋房只有140平的，和香麓灣的小高層起步戶型一樣大，但舒適度要好很多，也能搶一部分改善客戶。

綜合來看，楊金置業(yè)，不管是剛需還是改善，還是要看看天璽灣的。(展開全部)

碧桂園天璽灣，楊金路與博學路交匯處。

2020年7月份的時候，碧桂園鏖戰(zhàn)群雄，拿下23號土地，23號土地位于金水科教園楊金路南、博學路東，面積約65.87畝，容積率大于1.1小于2.5，建筑高度小于51米，成交總價84208萬，單價1278萬/畝，樓面價7670元/平方米。

當下的金水科教園是風光無二，英雄豪杰紛紛入場，價值不言而喻。

交通：交通走起來還是相當順暢，東三環(huán)一路向北然后拐到楊金路上，可以說是通行無阻。

景觀：緊鄰賈魯河，無敵的河景房，在鄭州屬于稀缺的資源。

教育：教育已經(jīng)成為重中之重，項目旁邊就是一個小學用地，東北方向有一個國際學校（據(jù)說：西亞斯），同時周邊還有金水區(qū)第二實驗小學、鴻興路中學等。

居住氛圍：楊金東的居住氛圍明顯好于楊金西，周邊有康橋香麓灣、鴻園、瀚海。

真的可以說是時來天地皆同力，但是這塊地落到了碧桂園手里，就不是很樂觀，有興趣的可以參觀一下碧桂園天譽。

碧桂園天璽灣6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，咱們瞅瞅康橋香麓灣是啥戶型，起步就是140戶型，兩者高下立判，一個是剛需戶型設(shè)計，一個是豪宅設(shè)計，碧桂園的剛需路子走起來真是無敵了。

整個這個板塊雖然是很火，但是配套相對來說比較缺乏，距離成熟還需要幾年時間。(展開全部)

賈魯河東岸又一灣系產(chǎn)品—碧桂園天璽灣，高低配設(shè)計， 6棟16層小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型74-143平，兩房、小三房、三房和四房，產(chǎn)品覆蓋更多不同人群，精裝修交付，目前進展較慢。
特點：
1、交通，周邊楊金路，東三環(huán)，博學路，鴻寶路，金城大道，條條大路通羅馬，所以待周邊道路全部貫通，這個位置的出行是非常方便的。但目前顯然是比較滯后的，鴻園片區(qū)未實現(xiàn)要想快速發(fā)展，路網(wǎng)先覆蓋的真理。
2、區(qū)位價值，這里是名正言順的環(huán)北龍湖區(qū)域改善區(qū)域，北龍湖的光環(huán)無處不在；
縱觀整個鴻園片區(qū)，賈魯河西側(cè)為廣匯地塊，明理路東側(cè)為天倫城地塊，鄭徐高鐵南地塊還是一片荒蕪，控規(guī)剛出暫未啟動，賈魯河、明理路、金城大道及鴻寶路圍合區(qū)域除去產(chǎn)業(yè)用地及商業(yè)用地，能拍的地塊也是少之甚少，但都有一個共性，凈地、低密度和限高，同時該區(qū)域也是片區(qū)的品質(zhì)住宅集中地，天璽灣正處其中，南有香麓灣，周邊還有鴻園、清水灣及爾灣等，潛力還是很大的，以上幾點也是每逢掛牌眾多開發(fā)商爭奪的主要原因。
3、臨賈魯河，看得見摸得這的生態(tài)配套，標準的河景房，賈魯河的華麗轉(zhuǎn)身為太多沿線河景房添光添彩。
劣勢：
1、戶型設(shè)計一般。
2、短時間內(nèi)各種生活配套還是有點欠缺，新區(qū)總歸還是需要時間。
天璽灣從里到外充斥著碧桂園的特色，樓面價及多項因素決定該盤價位不會低，但定位比較尷尬，規(guī)劃大量小三房和兩房，這個位置和價格的兩房和小三房只怕是剛需買不起，改善看不上，定位不夠純粹，最大競品廣匯灣，上不上車，最終看價格。(展開全部)

碧桂園楊金地塊案名碧桂園天璽灣，位于楊金路南、博學路東，65.87畝，容積率2.5，限高51米，繼7月8日高調(diào)摘地之后，至今基本沒有實質(zhì)性進展，這著實不像是快周轉(zhuǎn)碧桂園的開發(fā)風格。
地處鴻園片區(qū)（祭城片區(qū)）各種生活配套設(shè)施明顯要優(yōu)于楊金片區(qū)：
1、機場的影響沒有那么直接，反而是帶來了低密的好處。
2、賈魯河貫穿其中，給原本基因低密度的片區(qū)又增添了一個改善的理由。
3、博學路、鴻苑路、明理路未來將與龍子湖實現(xiàn)無縫對接，楊金路、慧城大道、鴻寶路串聯(lián)整個科教園區(qū)的東西。
4、片區(qū)規(guī)劃6所小學、3所中學、3所九年制學校和3所高中，已投入使用的有金水區(qū)第二實驗小學，2021年緯五路一小大河校區(qū)和鴻興路中學將投入使用。
目前周邊現(xiàn)狀是博學路和楊金路暫未修通，南側(cè)的創(chuàng)科路斷斷續(xù)續(xù)已通車，同時這里也是片區(qū)住宅最為集中的區(qū)域，周邊有瀚海爾灣、清水苑、鴻園、香麓灣等，雖部分路未通，但撲面而來的改善氣息還是比較濃郁的，所以價格早已水漲船高，非剛需駐足之地。
按照正常節(jié)點，最快2021年上半年入市，144平的面積限制注定只能是一般改善，可參照楊金片區(qū)的天譽，小高層+洋房應該還是最佳組合，價格應該會低于香麓灣，至于品質(zhì)只能交給未來了。(展開全部)

碧桂園又一灣系產(chǎn)品落戶鴻園片區(qū)。
即為楊金路和博學路東南角地塊，案名碧桂園天璽灣，定位改善，小高層+洋房的高低配概率較大，按照碧桂園的一貫開發(fā)風格，快是必須的，預計明年入市。
與康橋香麓灣為鄰居，最大的亮點依然是低密度及緊鄰賈魯河無敵景觀。
交通配套：
北側(cè)為規(guī)劃楊金路，未來直達東四環(huán)。
南側(cè)為創(chuàng)科路，目前鴻苑路-明理路已修通，同樣將直達東四環(huán)。
西側(cè)為規(guī)劃博學路，未來將與龍子湖片區(qū)貫通。
以上幾條道路均處于在建及待建階段。
教育配套：
北側(cè)規(guī)劃有初中，東側(cè)規(guī)劃有小學，距離鴻園片區(qū)的鴻興路中學也比較近，該學校是金水區(qū)zf傾力打造的金水區(qū)最大、規(guī)格最高的一所凸顯足球特色的全日制國際化中學，總投資2.5億元，占地79畝；教育資源無需擔心。
商業(yè)配套：大型商業(yè)暫無，后期商業(yè)的匱乏也將成為區(qū)域的一個短板。
曾經(jīng)的鴻園片區(qū)由鴻寶一家獨大，到現(xiàn)在的天倫、瀚海、康橋、碧桂園、泰禾、廣匯的集中入駐，各種配套日益完善，越來越有低密度改善盤的氣息。
碧桂園已無需多言，入鄭多年，從給你一個五星級的家到好房子有一套就夠了，見識了它的輝煌與彪悍，所到之處必將“精彩”。地塊本身及周邊大環(huán)境確實不錯，希望碧桂園能善待它。
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