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碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交匯處。

簡(jiǎn)單的說(shuō)一下項(xiàng)目情況：總占地是66畝，容積率是2.5，總建筑面積15萬(wàn)平方米，規(guī)劃6棟小高層，6棟洋房，一所幼兒園。

碧桂園每一次打牌都是守正出奇，守正出奇出自《孫子兵法》：凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝，意思是得出奇招。

看碧桂園怎么出奇招：

1、戶型。在楊金別人家的戶型怎么大怎么來(lái)，碧桂園是怎么小怎么來(lái)，小高層設(shè)計(jì)的是兩梯四戶和兩梯五戶，從76平方米-129平方米，主力戶型是104平方米和117平方米；洋房只有一個(gè)戶型，143平方米，旁邊康橋香麓灣小高層最小的就是140平方米，你這最高，到人家那就是一個(gè)入門門檻。

2、內(nèi)購(gòu)小王子。碧桂園是名副其實(shí)的內(nèi)購(gòu)小王子，凡是稍微高端一點(diǎn)的項(xiàng)目，都是內(nèi)購(gòu)內(nèi)購(gòu)在內(nèi)購(gòu)，吃瓜群眾要么買的是轉(zhuǎn)手的，要么就是樓層不好，比如碧桂園天琴灣、碧桂園象府等等，反正是便宜沒(méi)讓咱們老百姓占住。

3、便宜。便宜才是硬道理，19000多的價(jià)格確實(shí)香，能洗近來(lái)不少客戶。

但是咱們把話說(shuō)回來(lái)，碧桂園的房子還是要認(rèn)真考慮一下，做的真心是不咋樣。

松下幸之助說(shuō)：企業(yè)家的使命就是賺錢，如果不賺錢就是犯罪。

英特爾公司的首席執(zhí)行官格魯夫也說(shuō)：一個(gè)企業(yè)家賺錢叫道德，企業(yè)家不賺錢就是缺德。

猶太人認(rèn)為，賺錢是最自然的事，如果能賺到的錢不賺，這簡(jiǎn)直是對(duì)錢犯了罪。

碧桂園是錢也賺了，東西做的也不咋樣，有興趣可以去碧桂園天譽(yù)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。(展開(kāi)全部)

明天就要上刺刀了。售樓部開(kāi)放了。沖沖沖

碧桂園集團(tuán)：先搞一波底價(jià)“內(nèi)購(gòu)”開(kāi)個(gè)頭回點(diǎn)血，然后聯(lián)合規(guī)模較小的分銷搞個(gè)開(kāi)盤(pán)消化消化客戶，最后上大渠道平銷走量。經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，會(huì)玩！

鄭州市碧桂園天璽灣居項(xiàng)目1# / 2#預(yù)售許可前公示

碧桂園天璽灣之碧桂園天譽(yù)的升級(jí)版，規(guī)劃6棟小高層、6棟洋房及1棟幼兒園，戶型面積76-143平，其中104和117平三房為小高層主力戶型，占比較大，洋房只有一個(gè)四房?jī)蓮d143平戶型，在周邊眾多純改善盤(pán)的夾持中，天璽灣剛改屬性比較明顯。
目前已啟動(dòng)小高層5號(hào)樓一口價(jià)房源，19300一平，項(xiàng)目設(shè)有臨時(shí)展廳，預(yù)計(jì)6月初對(duì)外正式開(kāi)盤(pán)，價(jià)格21000起步。
外立面暖灰色真石漆與淺色真石漆搭配，玻璃、真石漆與金屬等材料巧妙組合，采用現(xiàn)代輕奢風(fēng)格，簡(jiǎn)約時(shí)尚大氣，全精裝修交付，對(duì)外宣稱裝修標(biāo)準(zhǔn)高于天琴灣，低于豫府，屬于碧桂園鄭州市場(chǎng)的又一TOP系產(chǎn)品，全屋智能化家居加全一線品牌，不出意外，最終呈現(xiàn)的效果應(yīng)該還是充滿碧桂園的風(fēng)格；戶型設(shè)計(jì)方面除了129平專為觀景賈魯河而設(shè)計(jì)的大面寬戶型外，其他真的很一般，算是走量戶型，符合高周轉(zhuǎn)碧桂園的一貫開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)風(fēng)格。
兩大特點(diǎn)：
1、在鄭州水資源稀缺的現(xiàn)狀之下，緊鄰賈魯河成為其最大特點(diǎn)，天然氧吧，生態(tài)資源非常豐富，環(huán)境真的非常優(yōu)越。
2、地處鴻園片區(qū)，片區(qū)主打低密度改善，整體定位比較純粹，且與北龍湖和龍子湖為鄰，介于鄭州發(fā)展大方向北靜和東強(qiáng)的雙重之下，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿€是很大的，目前整體的價(jià)位已穩(wěn)定在20000左右，也是北龍湖改善外溢的熱門選擇區(qū)域。
當(dāng)然片區(qū)最大的劣勢(shì)就是目前的路網(wǎng)不同、配套欠缺，還有那么一絲城鄉(xiāng)結(jié)合部的氣息，未來(lái)還需要時(shí)間來(lái)填平這一切。
76平面積段在該片區(qū)應(yīng)該為最小，雖戶型奇葩，但總價(jià)低，應(yīng)該也會(huì)成為部分投資客熱衷的戶型，在鴻園片區(qū)目前在售樓盤(pán)中，天璽灣顯然沒(méi)法與鴻園和香麓灣媲美，天倫城又過(guò)于靠東，所以天璽灣從價(jià)格和位置都將成為目前剛改一族進(jìn)駐鴻園片區(qū)的首選，但太過(guò)于追求品質(zhì)的請(qǐng)三思。(展開(kāi)全部)

據(jù)說(shuō)5號(hào)樓已經(jīng)內(nèi)購(gòu)了，基本沒(méi)啥房子19000+，+2號(hào)樓

鄭州市碧桂園天璽灣居項(xiàng)目5#預(yù)售許可前公示

竟然，忘了預(yù)測(cè)這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)了……
小高層，18000左右甚至以內(nèi)大概率是能拿到的，高價(jià)大面積好樓層賣到19500左右也是可以理解的
至于西邊所謂的洋房，22000左右吧

這個(gè)樓盤(pán)有個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并且不是在這個(gè)片區(qū)，萬(wàn)科老鴉陳是個(gè)競(jìng)品，而且，這兩個(gè)樓盤(pán)大概率都會(huì)爆的。如果兩者價(jià)格相差不大，碧桂園很好，但是，我會(huì)選擇萬(wàn)科。

碧桂園·天璽灣——
位于楊金路與博學(xué)路交叉口東南角，總占地約65.87 畝，總建面約14.9萬(wàn)方，容積率約2.5。共規(guī)劃6棟小高層、6棟洋房及一棟幼兒園，共917戶。

小高層分為兩梯四戶和兩梯五戶，包含76㎡兩室兩廳一衛(wèi)、104㎡三室兩廳一衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)等多個(gè)戶型。

從面積段來(lái)看，定位偏剛需。連76㎡兩房都懟出來(lái)了，還是純北戶，碧桂園真有點(diǎn)饑不擇食。不僅不通透，還缺陽(yáng)光。海馬公園五期二手房純北戶目前在售均價(jià)23000，比純南戶便宜3000元/平。104㎡為純南戶，雙臥朝西，入戶門正對(duì)客廳，很是一般。

小高層里面最拿得出手的就是129㎡戶型，可改造為四房，南北通透，西邊戶客廳朝西，高樓層能看到賈魯河景觀。

洋房只有一個(gè)143㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶型，三開(kāi)間朝南，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。

天璽灣這樣的戶型排布基本上與康橋香麓灣無(wú)緣競(jìng)爭(zhēng)，香麓灣最小的戶型就是142㎡，且基本售完。當(dāng)然，碧桂園這塊地跟其土地出讓條件不讓超過(guò)144㎡有很大關(guān)系。

這塊地是去年7月份碧桂園以樓面價(jià)7670元/㎡、單價(jià)1277萬(wàn)元/畝高溢價(jià)摘得。按照碧桂園速度，目前已經(jīng)銷售差不多了，但時(shí)至今日尚未開(kāi)盤(pán)。據(jù)小道消息，因這塊地本身名花有主，碧桂園橫刀奪愛(ài)，后續(xù)只能暫且擱置協(xié)商解決。

整體精裝修交付，均有新風(fēng)機(jī)、電動(dòng)窗簾、全屋智能wifi、指紋密碼鎖等智能化配置，另外還有科勒水龍頭、貝朗花灑、愛(ài)適易垃圾處理器、老板洗碗機(jī)、壁紙等實(shí)用配置。相比康橋香麓灣精裝標(biāo)準(zhǔn)，要低端一些。

目前周邊的整體配套略顯匱乏，也就鴻園和清水苑周邊比較熱鬧，滿足基本生活需求。教育方面，目前最近的是金水區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鴻興路中學(xué)，是鴻園對(duì)口學(xué)校，地塊東側(cè)也規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)用地。另外，清水苑、鴻園雖已交房多年，市政供暖遲遲未開(kāi)通，不知近幾年是否能解決。

價(jià)位方面，應(yīng)該會(huì)和天倫城持平，畢竟只有位置稍強(qiáng)些，整體規(guī)劃、容積率、戶型等都處于劣勢(shì)。(展開(kāi)全部)

碧桂園天璽灣位于楊金路南、博學(xué)路東，規(guī)劃6棟洋房、6棟小高層及1棟幼兒園，項(xiàng)目已開(kāi)工，戶型區(qū)間為洋房一梯兩戶143平三開(kāi)間朝南，小高層兩梯四戶和兩梯五戶面積為76平（兩房）、104平（三房）、117平（三房）、129平（3+1房），精裝修交付，高低配設(shè)計(jì)，小兩房起步完美與香麓灣錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)6月份首開(kāi)，對(duì)外釋放價(jià)格小高層18000左右，洋房20000左右。
賣點(diǎn)：
1、凡是與賈魯河沾邊的樓盤(pán)都打上了河景房的標(biāo)簽，從爾灣、香麓灣、廣匯灣再到天璽灣，該地塊更是從土拍就關(guān)注度較多，碧桂園也是將賈魯河這一優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大，小高層西邊戶全為客廳朝西大橫廳設(shè)計(jì)，另外在博學(xué)路規(guī)劃有專門人行出入口。
2、區(qū)位價(jià)值，縱使鴻園片區(qū)在路網(wǎng)不通、缺商業(yè)、缺配套的情況下，依然夯實(shí)小高層17000-18000、洋房20000的均價(jià)，原因無(wú)非就是低密度、改善云集更顯純粹，潛力主要在未來(lái)。
3、曾有傳言金水區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源將陸續(xù)往金水北區(qū)及科教園區(qū)傾斜，所以關(guān)于鴻興路中學(xué)的種種應(yīng)該也是一個(gè)賣點(diǎn)，目前已明確該學(xué)校為省實(shí)驗(yàn)托管學(xué)校，如何托管由省實(shí)驗(yàn)進(jìn)一步官宣，可以參照正弘瀾庭敘內(nèi)的鄭州四中實(shí)驗(yàn)學(xué)校，新學(xué)校zf投資建設(shè)，名校集團(tuán)全權(quán)管理。
但天璽灣北側(cè)還規(guī)劃有中學(xué)教育用地，如后期對(duì)面學(xué)校投入使用，天璽灣更大的劃片可能在對(duì)面而非鴻興路中學(xué)，不過(guò)無(wú)限可能，傳言鴻興路未來(lái)為寄宿制學(xué)校金水區(qū)也是寄予厚望，值得賭一把，哪怕是距離上的優(yōu)勢(shì)。
劣勢(shì)：
楊金路未修、金城大道未修、博學(xué)路未修，周邊大部分的交通要道還都停留在紙上，各種斷頭路隨處可見(jiàn)，交房之際周邊路網(wǎng)能跟得上已經(jīng)是萬(wàn)幸。
配套也是各種短缺。
改善的區(qū)域，天璽灣小面積段占比不少，加之碧桂園高周轉(zhuǎn)的一貫風(fēng)格，應(yīng)該關(guān)注度比較高，為更多進(jìn)駐鴻園片區(qū)的人群提供上車的機(jī)會(huì)，潛力主要體現(xiàn)在未來(lái)，請(qǐng)做好長(zhǎng)線準(zhǔn)備，另外選擇碧桂園就要對(duì)品質(zhì)作出讓步了，鴻園片區(qū)凈地也是越來(lái)越少，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)