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二月二龍?zhí)ь^確實(shí)是個(gè)好日子，除金融島正式官宣開(kāi)島，美盛也選擇今日官宣大事件—龍湖天街購(gòu)物中心正式落戶(hù)教育港灣，位于豐慶路東、博卉路南，即一期住宅的南側(cè)，這是龍湖入鄭4年首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，雖然與美盛僅為合作的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，但二者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也足夠香，在YOYOpark當(dāng)年有多期待現(xiàn)在就有多失望并未掀起波瀾及瀚海思念城未有時(shí)間節(jié)點(diǎn)之際，龍湖天街的誕生為金水北的商業(yè)尤其是有著商業(yè)荒漠的國(guó)基路商圈添上了濃郁的一筆，金水北眾盤(pán)尤其是教育港灣可以光明正大的蹭這個(gè)熱度了。
關(guān)于龍湖天街，分天街、星悅薈、家悅薈三條產(chǎn)品線，其中天街作為主力定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)綜合體，從2003年起步至今，天街系列已經(jīng)到北京、上海、杭州、重慶、成都等核心城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了60余家商場(chǎng)，所到之處對(duì)區(qū)域均起到了一定的帶動(dòng)作用，所以看現(xiàn)在金水北的這個(gè)人流量以及所在的這個(gè)位置，想不火都難，但未來(lái)豐慶路國(guó)基路也將成為新的堵點(diǎn)。
與此同時(shí)，這個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目9月份還將迎來(lái)金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)和緯五路一小的雙開(kāi)學(xué)，至于是合作辦學(xué)、托管還是別的辦學(xué)模式都將進(jìn)一步官宣，事實(shí)證明金水區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源正在陸續(xù)向北轉(zhuǎn)移，所以關(guān)于學(xué)?？梢允媚恳源?。
項(xiàng)目目前一期待交房，主售二期和三期升級(jí)之作金水印，下半年還會(huì)有新地塊入市，另外美盛近幾年的發(fā)展還算穩(wěn)健，所以整個(gè)項(xiàng)目除了容積率高和價(jià)格略貴以外其他無(wú)大毛病，依然是金水北置業(yè)可以關(guān)注的項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

新房的利率也可以做到與二手持平，只是看開(kāi)發(fā)商愿不愿意。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不關(guān)心利率的高低，只關(guān)心合作銀行的回款速度，而購(gòu)房者也對(duì)利率沒(méi)啥感覺(jué)，只關(guān)心房?jī)r(jià)。

美盛教育港灣現(xiàn)在在售的二期知學(xué)苑位于金水區(qū)北三環(huán)北、普慶路西，占地面積74118.47㎡，約合111畝，建筑面積586312.47㎡，容積率5.99，綠地率25.30%，建筑密度26.67%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃19棟33-34層高層和1所12班幼兒園。

現(xiàn)在在售的樓棟主要有1號(hào)樓2號(hào)樓，位于小區(qū)的最北邊，兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)，12/17/18號(hào)樓位于小區(qū)的最南側(cè)，緊鄰北三環(huán)高架，兩梯六戶(hù)設(shè)計(jì)，價(jià)格也相對(duì)會(huì)低一些，均價(jià)在18500-20500元/㎡左右。

美盛教育港灣作為金水北的千畝大盤(pán)，小片區(qū)內(nèi)的配套也相對(duì)完善。商業(yè)方面，美盛整體規(guī)劃有百萬(wàn)方商業(yè)，其中A2-2地塊將攜手中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)TOP級(jí)商業(yè)，據(jù)說(shuō)是攜手龍湖，在3月份要跟龍湖齊簽約，將龍湖天街產(chǎn)品落地鄭州，不僅對(duì)美盛教育港灣是一大利好，對(duì)金水北而言也是一大利好。

關(guān)于項(xiàng)目宣傳的學(xué)校，售樓部也公示有官方回復(fù)，這一點(diǎn)還是可以相信美盛的。緯五路一小金水校區(qū)是廟里城中村改造配套建設(shè)的小學(xué)項(xiàng)目，是由金水區(qū)zf投資建設(shè)的公辦學(xué)校，待學(xué)校建成之后，學(xué)校教師將由金水區(qū)教育局統(tǒng)一調(diào)配，管理，將依托緯五路一小教育資源，設(shè)置為緯五路一小分校區(qū)，由緯五路一小總校統(tǒng)一管理。鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，是廟里城中村改造配套建設(shè)的中學(xué)項(xiàng)目，是由金水區(qū)zf投資建設(shè)的公辦學(xué)校，此中學(xué)將依托鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)教育資源。(展開(kāi)全部)

提起金水北，第一印象是城中村、人多、擁堵，但三環(huán)內(nèi)土地漸少，老金水區(qū)幾乎沒(méi)有新房，或者價(jià)格2w-3w/平，再加上金水北距離北龍湖近，所以各個(gè)新房?jī)r(jià)格也很貴，和昌優(yōu)地、華瑞紫金嘉苑尾盤(pán)在售，名門(mén)翠園去年交付了一部分樓棟，瀚宇天悅城也在清盤(pán)，瀚海思念城在停工狀態(tài)，碧桂園云境有降價(jià)，美景美境在賣(mài)二期，美盛教育港灣和金水印都在售。

金水北在售的幾個(gè)項(xiàng)目中，美盛是容積率最高的項(xiàng)目，高達(dá)5.99，但價(jià)格與其它幾個(gè)項(xiàng)目相比并不低，而且無(wú)論是教育港灣二期還是金水印項(xiàng)目，并沒(méi)有降價(jià)，即使二期有一些特價(jià)房，樓層并不好，也沒(méi)有優(yōu)惠太多，三期更是說(shuō)后期會(huì)漲價(jià)，而高價(jià)格的最大支撐就是學(xué)校，緯五路第一小學(xué)分校和鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）金水校區(qū)。

美盛教育港灣于2.18日舉辦了復(fù)工儀式，目前工地已經(jīng)開(kāi)始施工，現(xiàn)在幼兒園已經(jīng)蓋好，學(xué)校的主體部分已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)今年9月份開(kāi)學(xué)，10月份交付項(xiàng)目一期，二期在2024年底交房，此外，項(xiàng)目商業(yè)還簽約了龍湖天街，目前已經(jīng)開(kāi)建在做外立面，配套愈加齊全。教育港灣的地塊較大，目前成交價(jià)在18000+元/平米，樓層和戶(hù)型好的單價(jià)在20000元/平米，得房率較高，在77%-81.74%之間，高層空間看著比較大。

現(xiàn)在價(jià)格和位置以及配套也很有吸引力，復(fù)工之后也有安全保障，但劣勢(shì)也很容易看到，高容積率、二期位置較差，離高架近等，買(mǎi)不買(mǎi)還是看個(gè)人的接受程度吧。(展開(kāi)全部)

實(shí)物顏色，個(gè)人感覺(jué)也太丑了吧。實(shí)屬難看，一點(diǎn)也不上檔次\ud83d\ude02

金水北流量大盤(pán)非美盛教育港灣莫屬，正因其體量大2021年以年銷(xiāo)售金額28億位列年度主城區(qū)銷(xiāo)售金額第四名，樓市蕭條之際價(jià)格依然高居不下，正常樓層19500元/平，特價(jià)房源17500元/平。
三期地塊于11月19日摘得，37.2畝，國(guó)基路南、陳寨街西，容積率6.0，建筑高度100米，折合樓面價(jià)3778元/平，臨文化路和地鐵4號(hào)線、規(guī)劃7號(hào)線，不出意外應(yīng)該也是炙手可熱可以在金水區(qū)繼續(xù)笑傲江湖的紅盤(pán)。
兩大特點(diǎn)：1、容積率真的高，作為住宅項(xiàng)目比美盛教育港灣容積率高的真的不多，未來(lái)居住舒適度必將大打折扣。
2、改善的價(jià)格，剛需的戶(hù)型，高不低低不就，定位極其尷尬。
但美盛教育港灣就在于成功抓住99%家長(zhǎng)的心里，引入雙學(xué)區(qū)“緯五路一小分校和金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)”，再多的不足終將被這點(diǎn)打敗，這也是該盤(pán)最大的特點(diǎn)。
關(guān)于以上兩所學(xué)校，中學(xué)官方回復(fù)為金水外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東校區(qū)，設(shè)45個(gè)教學(xué)班，是金水區(qū)人民zf投資建設(shè)的公辦學(xué)校，2022年9月投入招生；小學(xué)為金水區(qū)緯五路一小分校，60個(gè)教學(xué)班，2022年9月份投入使用；究其是直屬分校還是聯(lián)合辦學(xué)也即將揭曉答案，當(dāng)然也直接關(guān)系到美盛教育港灣的命運(yùn)，維權(quán)還是繼續(xù)笑傲江湖。
金水北除了貴和人多，其他個(gè)方面問(wèn)題真的不大，但二期三面臨地鐵，確均稱(chēng)不上是地鐵盤(pán)，也是尷尬至極，北三環(huán)高架帶來(lái)的噪音污染不管是三層斷橋鋁還是系統(tǒng)窗均需謹(jǐn)慎，不要為純粹的低價(jià)買(mǎi)單，現(xiàn)在省的錢(qián)未來(lái)同樣會(huì)體現(xiàn)在二手房交易上。
金水北繼續(xù)風(fēng)云變幻，任務(wù)同樣是去庫(kù)存，一覽眾盤(pán)，教育港灣從位置到學(xué)校優(yōu)勢(shì)還是有的，但目前來(lái)看2022年的市場(chǎng)還可以再等等，頂不住特價(jià)房就出來(lái)了。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣二期離高架的距離

美盛教育港灣二期知學(xué)苑目前主要在售1#和12#樓，毛坯均價(jià)19000元/平米左右，頂?shù)讟菍犹貎r(jià)房18200元/平米，首付款50萬(wàn)起步。

在金水北區(qū)域，美盛教育港灣主打教育，宣傳的有緯五路一小和金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，這是新學(xué)校，教育質(zhì)量和管理方式不能和老校區(qū)比，而且需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，雖然之前也有因?yàn)閷W(xué)校維權(quán)的情況，但肯定會(huì)有學(xué)可上，教育方面不用太擔(dān)心；

從地鐵來(lái)看，項(xiàng)目二期靠近北三環(huán)，離周邊地鐵3和4號(hào)線和7號(hào)線都不算近，步行都超過(guò)了1km，不能算是真正的地鐵房，但總比沒(méi)有要好；自駕出行比較方便，駕車(chē)走北三環(huán)比較方便。

項(xiàng)目二期規(guī)劃的都是高層，容積率高，達(dá)到了5.99，樓棟2T6戶(hù)，距北三環(huán)也比較近，產(chǎn)品以小戶(hù)型居多，比較適合剛需首套房。畢竟項(xiàng)目地處金水北，周邊配套齊全，還和新華書(shū)店有合作，售樓部做成了一個(gè)小型圖書(shū)館，交房之后也會(huì)照樣保留，比較符合項(xiàng)目宣傳的定位；周邊有地鐵、學(xué)校、商業(yè)，完全滿(mǎn)足日常需求，暫時(shí)也沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。

但項(xiàng)目的不利因素也比較明顯，距離北三環(huán)太近，會(huì)有噪音、塵土的影響，售樓部周邊有海洋館、花卉市場(chǎng)、安置房等，居住人多，不僅小區(qū)內(nèi)部擁擠，外面人流量也不少，因此一萬(wàn)九買(mǎi)在這覺(jué)得不值，但該片區(qū)的價(jià)格已經(jīng)上去很難下來(lái)，即使有特價(jià)房也是一些差樓層，看個(gè)人是否能接受高價(jià)位買(mǎi)個(gè)好地段。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣售樓部斜對(duì)面的一期已經(jīng)開(kāi)始做外立面了，看起來(lái)效果還不錯(cuò)。

目前在售的是二期。二期目前主推的是1號(hào)樓和12號(hào)樓，其中1號(hào)樓兩個(gè)單元兩梯四戶(hù)設(shè)計(jì)和12號(hào)樓獨(dú)棟獨(dú)單元兩梯六戶(hù)設(shè)計(jì)。戶(hù)型建面約100㎡起步，價(jià)格也相差較多，一共是34層樓高，最貴樓層是26層，從26層開(kāi)始往上和往下價(jià)格一樣，性?xún)r(jià)比較高的是10層左右，價(jià)格在19000元/㎡左右。但需要考慮的是美盛教育港灣將近6的容積率，35米樓間距，居住舒適度和采光問(wèn)題。

美盛教育港灣二期地塊位于金水北更靠西的位置，北三環(huán)和豐慶路交叉口東北角，緊挨著北三環(huán)，可能會(huì)有些噪音影響，地塊北邊就是緯五路一小和金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，而且很快就要封頂了，項(xiàng)目交房入住的時(shí)候，能按時(shí)入學(xué)是肯定的，教育資源是美盛的一大優(yōu)勢(shì)，這個(gè)毋庸置疑。

金水北的商業(yè)基本上能夠共享，比如說(shuō)宜家家居、瀚海北金、YOYOpark等等，都是現(xiàn)成的可以享受到的，除此之外，項(xiàng)目地塊東側(cè)還規(guī)劃有商業(yè)，后期也能滿(mǎn)足基本的日常生活購(gòu)物需求。

美盛最大的優(yōu)勢(shì)就是學(xué)校，但是除了學(xué)校，目前在售的二期地塊在地鐵方面并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，距離3號(hào)線跟4號(hào)線都比較遠(yuǎn)，后期想要地鐵出行不是很方便，不過(guò)金水北乘坐公交是比較便利的。(展開(kāi)全部)

鄭州豫港房產(chǎn)中介言而無(wú)信的，沒(méi)有一點(diǎn)職業(yè)道德底線，承諾購(gòu)房后返給客戶(hù)的一點(diǎn)費(fèi)用一直拖著不給，還把鍋轉(zhuǎn)移到人家鏈接身上，鏈家和其他渠道中介看到了出來(lái)辟謠澄清一下了，其它看下方截圖