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萬科譽(yù)是萬科和福晟合作的項(xiàng)目，目前處于前期咨詢階段，具體開盤時(shí)間待定，也是萬科在高鐵商圈傾力打造的公寓項(xiàng)目，位于商都路與普惠路交叉口，周邊規(guī)劃有3號(hào)線和5號(hào)線，無論駕車出行還是公共交通出行都是比較方便的，這也是小戶型比較重要的一點(diǎn)。
建筑工程規(guī)劃許可證在網(wǎng)站上也已經(jīng)批后公示，用地面積17922.7㎡，容積率為3.9，綠化率為30%（這也是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)）停車位920個(gè)，非機(jī)動(dòng)停車位1703個(gè)，設(shè)計(jì)跟北區(qū)萬科生活廣場(chǎng)形狀差不多，筒子樓形式，5梯36戶，32層，1000來戶，5個(gè)電梯確實(shí)有點(diǎn)少啊，不過對(duì)于高鐵站附近龐大的寫字樓群，小公寓還是比較緊俏的，最起碼出租也是一大市場(chǎng)，戶型小總價(jià)低，萬科品牌，值得關(guān)注。(展開全部)

上周末賠朋友去萬科譽(yù)，我只能說一句，有錢人真多。價(jià)格都還沒有明確。難道是因?yàn)樾粜涂們r(jià)低的原因嗎？不過看著樣板間確實(shí)挺精致的！

置業(yè)顧問說價(jià)格在1.8萬-2萬。萬科譽(yù)按照1.8萬算，月供為2000多。現(xiàn)在以海馬公園的66公社小面積出租為例租金在2700元-3000元。他的租金保守預(yù)估一點(diǎn)兒，也是可以的。如果有投資公寓需求的可看看，以后成功的以租養(yǎng)貸還是大概率事件。

萬科譽(yù)，鄭東新區(qū)商都路與普惠路交會(huì)處。

萬科譽(yù)最近受到的關(guān)注程度非常高，特點(diǎn)也非常明顯高鐵站+雙地鐵+萬科+精裝公寓！根據(jù)透露價(jià)格會(huì)在1.8-2萬之間，銷售計(jì)劃是開盤即清盤，那么小編給你算算到底值不值！

1、物業(yè)的收入包括三個(gè)方面，第一是租金，第二是溢價(jià)，第三是抵押貸款，大部分人是貸款買的房子，所以收入只有租金和溢價(jià)，租金越高產(chǎn)品的溢價(jià)越高。物業(yè)類型收入方面商鋪>寫字樓>住宅，商鋪的租金收益是最高的，其次是寫字樓，最后是住宅。由于近幾年來高鐵站附近寫字樓的供應(yīng)量巨大，所以寫字樓一直租不上價(jià)格，也有很多寫字樓產(chǎn)品做成公寓項(xiàng)目。

2、a.寫字樓類的定價(jià)方式。
商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)位是周邊住宅的0.75-0.8倍，以海馬公園為例，海馬目前的價(jià)格在2.4萬，商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)位應(yīng)該在1.8-1.92萬之間，得出的結(jié)果與萬科譽(yù)透漏的價(jià)格比較接近。

b.投資回報(bào)率。
根據(jù)鄭州現(xiàn)在商業(yè)的現(xiàn)狀，回報(bào)率一般都在20年以上，也就是說回報(bào)率低于5%。

假設(shè)單價(jià)1.8萬，15年回本，年回報(bào)率為6.67%，每平方米的月租金為18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租3200元，15年才能回本。（靜態(tài)）稅前如果是100.5元／月／平方米，含稅則需要120元／月／平方米。

假設(shè)單價(jià)1.8萬，20年回本，年回報(bào)率為5%，每平方米的月租金為18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租金2400元，20年可以回本。（靜態(tài)）稅前如果是75元／月／平方米，含稅則需要84元／月／平方米。

周邊住宅租金，海馬大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假設(shè)萬科譽(yù)單價(jià)為1.8萬，租金按照45元／月／平方米（萬科、雙地鐵、精裝修、物業(yè)好），年回報(bào)率3%，33年回本。

3、另外考慮到交易稅費(fèi)在35%，如果公寓漲到2.5萬，那么周邊的住宅價(jià)格應(yīng)該在3.33萬，鄭州東區(qū)的住宅何時(shí)能到3.33萬這是個(gè)未知數(shù)！

目前在售的商業(yè)項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目能賣的動(dòng)的價(jià)格在1.8萬，運(yùn)氣好租金才能到3.5元／天／平方米，況且鄭州目前商業(yè)項(xiàng)目的天花板在一萬五六。(展開全部)

萬科譽(yù)目前“0”元入會(huì)，享千分之二的優(yōu)惠，本周日開始認(rèn)籌，交5000元抵一萬。位于黃河路的城市展廳，22㎡裝修樣板間即將開放。鄭州萬科自3月11日發(fā)布“遇見鄭州”發(fā)布會(huì)，對(duì)外集中推出萬科譽(yù)、萬科龍門、萬科民安星辰、榮寓、萬科城小世界五大公寓項(xiàng)目。


萬科譽(yù)是萬科與福晟集團(tuán)合作，占地26.88畝，圍合式建筑三棟樓，1#和2#是32層22㎡裝修平層公寓，一層和二層是底商，從三層以上是公寓，只有朝南戶和朝北戶，中間是走廊，5梯36戶，層高3米，裝過地暖后凈高2.8米，房子的墻壁可以打通；


3號(hào)樓是18層32㎡和65㎡裝修loft，無底商，層高為4.45米（這個(gè)是確定的數(shù)據(jù)），朝東、朝西為32㎡的loft，朝南、朝北是65㎡loft，4梯24戶，每層65㎡戶型少些，只有4戶。


萬科譽(yù)不同于之前的公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目小區(qū)設(shè)置有綠地，綠地率達(dá)到30%，容積率3.99，后期物業(yè)為萬科。22㎡平層公寓進(jìn)深5.5米，開間2.7米，送80厘米飄窗，裝修帶進(jìn)門后的鞋柜、衣柜，對(duì)面洗臉池；衛(wèi)生間有磨砂推拉玻璃門，上面是鋁扣板吊頂，暖風(fēng)浴霸，馬桶用的是樂嘉牌子，五金和花灑是摩恩牌子的；廚房位置無天然氣，廚房是人造式案臺(tái)，方太抽油煙機(jī)；地板為圣象復(fù)合木地板；墻面刷立邦乳膠漆，沒有墻紙。


萬科譽(yù)的裝修為基礎(chǔ)硬裝，交房時(shí)萬科提供附加服務(wù)“美好家”軟裝定制服務(wù)，會(huì)給需要的業(yè)主提供裝修定制套餐。預(yù)計(jì)2019年交房，整個(gè)項(xiàng)目共2589套房源，其中22㎡小公寓2160套，loft有427套。后期一旦交房，2160套標(biāo)準(zhǔn)化一致的小公寓集體面市，首先同質(zhì)化嚴(yán)重，后期溢價(jià)空間低，難變現(xiàn)；其次22㎡面積小，萬科物業(yè)后期沒有提供托管服務(wù)，業(yè)主后期把房子作為長租公寓面積很難達(dá)到，除非把墻壁打通；可取的是附近商業(yè)少，如果兩層底商作為萬科自持并運(yùn)營，勢(shì)必會(huì)提升房子的升值空間。(展開全部)

關(guān)于萬科 寓見鄭州 系列發(fā)布會(huì)

2017.3.11鄭州萬科，在美盛喜來登酒店舉行今年的公寓系產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。萬科公寓的重點(diǎn)出擊還是給其他房企的一些借鑒和思考，同樣顯示出大房企對(duì)鄭州市市場(chǎng)的理解。

首先，在大限購背景下，由于商業(yè)產(chǎn)品的不限購特性，無疑今年大批量的商業(yè)產(chǎn)品會(huì)是萬科業(yè)績(jī)的重要組成部分。萬科自身必然也非常清楚，所以才果斷作了轉(zhuǎn)型。

另外，在萬科的大規(guī)模合作開發(fā)背景下，合作伙伴如美景、民安、百榮、福晟的商業(yè)地塊都急需盤活，而萬科此時(shí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就出來了，如果說在全鄭州蓋住宅的，萬科的房子最靠譜這個(gè)本人都有異議，然而如果說全鄭州做公寓的開發(fā)商里邊，萬科最靠譜這個(gè)相信沒什么異議，現(xiàn)在即便永威來做公寓也沒想象中那么靠譜。

萬科公寓這把屠龍刀自萬科進(jìn)入鄭州后，被隱藏了好久。

這次一拔出來不得了。包括美景龍?zhí)?、龍門，萬科譽(yù)、星辰、榮寓、萬科城小世界等五大公寓項(xiàng)目。從平層公寓到LOFT轟炸的還是比較厲害。從推廣力度來看，還是比較猛的。

而除此之外，加上最近民安的合作和雁鳴湖長基地塊的合作至此，萬科今年要實(shí)現(xiàn)萬科城、魅力之城、大都會(huì)、紫臺(tái)、蘭喬圣菲、萬科譽(yù)、世玠、萬科民安星辰、萬科民安云城、萬科長基雁月灣、龍門/龍?zhí)玫仁當(dāng)?shù)盤聯(lián)動(dòng)，從商業(yè)到公寓、住宅，從剛需，改善，到TOP系列。到終極改善的強(qiáng)勢(shì)布局。

一線房企的大布局中，碧桂園和萬科的我們見識(shí)到了，恒大哪？(展開全部)

我感覺還可以，可以考慮！

萬科譽(yù)臨時(shí)售樓部的沙盤模型1月17日整體制作好，三棟半圍合式高層建筑，南北向兩棟22層22㎡精裝小公寓，東西向一棟19層32㎡精裝Loft。之前對(duì)外界釋放的Loft層高5.05米，近日由于沒有通過政府審批，loft的產(chǎn)品層高被改為4.5米，到底呈現(xiàn)的精裝空間如何，目前樣板間還在調(diào)整中。


2016年鄭州市場(chǎng)上loft產(chǎn)品基本為毛坯，并且層高普遍在5米以上，如高新區(qū)西四環(huán)萬科城小世界的Loft層高5.05米，但是交付為毛坯，當(dāng)?shù)靥帠|區(qū)高鐵片區(qū)稀缺40年產(chǎn)權(quán)的萬科譽(yù)對(duì)外宣稱為5.05米精裝Loft時(shí)，從2016年10月到現(xiàn)在，很受市場(chǎng)和購房者的關(guān)注。其原因首先Loft精裝市面很少見，其次萬科做小戶型公寓的品質(zhì)和物業(yè)口碑好，最后是區(qū)位優(yōu)勢(shì)和總價(jià)低、不限購的原因。


如今萬科譽(yù)買一層送一層的loft層高變成只有4.5米，雖然萬科地產(chǎn)在一線城市有著豐富的4.5米 loft產(chǎn)品的實(shí)***經(jīng)驗(yàn)，但4.5米的層高還是有些矮。層高如果在5米以上，足夠高，loft客廳上上空搭建一間臥室房間，就不會(huì)感到壓抑。要知道70年產(chǎn)權(quán)的住宅層高一般在2.8-2.9米左右，那把loft層高4.5米隔成兩層，那二樓的層高可想而知。


32㎡的loft，面積小，后期應(yīng)該沒有陽臺(tái)，采光受影響。層高4.5米，隔兩層使用，購房者用做辦公更好些，如果自住，個(gè)頭高一點(diǎn)的，居住起來就會(huì)感覺不舒服。年后很期待4.5米萬科譽(yù)精裝loft樣板間的呈現(xiàn)，錯(cuò)層的設(shè)計(jì)、收納的空間、室內(nèi)的采光等。(展開全部)

2016年，鄭州萬科斬獲100億元。

2017年，鄭州萬科秣兵歷馬。

先來盤點(diǎn)一下2017年鄭州萬科的項(xiàng)目：

萬科城（在售）
萬科譽(yù)（待售）
萬科南龍湖（待售）
萬科魅力之城（在售）
萬科大都會(huì)（在售）
萬科天倫紫臺(tái)（在售）
萬科蘭喬圣菲（在售）
萬科民安北郡（待售）
萬科民安西上（待售）
萬科美景世玠（待售）

鄭州萬科以萬科城殺入鄭州高新區(qū)，攪動(dòng)了高新區(qū)一池春水，區(qū)域價(jià)值也因?yàn)槿f科被快速放大，之后借助天倫之力進(jìn)駐大北區(qū)，紫臺(tái)在北區(qū)也是風(fēng)生水起，同時(shí)又與百榮合作，順勢(shì)借道百榮進(jìn)入南區(qū)，也是所向披靡……

瞅瞅上面的幾個(gè)項(xiàng)目你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

1、機(jī)智如萬科，從來不拍凈地，都是合作拿地，比如萬科&美景、萬科&百榮、萬科&天倫等。

2、萬科擅長于造城，提升區(qū)域價(jià)值，比如萬科城、萬科大都會(huì)等，洗腦式營銷讓一眾對(duì)手手足無措。

你以為你和他同臺(tái)競(jìng)技，其實(shí)他制定的是游戲規(guī)則。

有萬科在的地方，1000元一方的精裝修也能給你說成極簡(jiǎn)風(fēng)質(zhì)感豪宅。如果你說裝修太普通不豪華，一眾粉絲馬上跳出來說你是城鄉(xiāng)結(jié)合部的暴發(fā)戶眼光只知道干掛石材根本不知道什么是簡(jiǎn)約隨性人性化設(shè)計(jì)貼近生活。

競(jìng)品：我有干掛石材。
萬科：我是小文藝。
競(jìng)品：我有漢斯格雅。
萬科：我有小情懷。
競(jìng)品：我贈(zèng)送面積10平方米。
萬科：我們的物業(yè)全宇宙最帥。
競(jìng)品：我們小區(qū)有健身房。
萬科：我老板去爬珠峰逼格高。
競(jìng)品：我有法式園林五重景觀好幾棵百年大樹。
萬科：文化村村民們大家快跟郁蜀黍去跑步吧！
競(jìng)品：到底能不能好好比產(chǎn)品？！

3、萬科在鄭州能蓋成住宅的蓋成住宅，能蓋成loft的蓋成loft，基本不自持，除了少數(shù)項(xiàng)目的商業(yè)中心和商鋪之外。

如果你轉(zhuǎn)過所有萬科的項(xiàng)目你會(huì)發(fā)現(xiàn)，別的項(xiàng)目請(qǐng)大師設(shè)計(jì)越是有名越好，但是很少見萬科請(qǐng)大師，印象中上海萬科翡翠濱江請(qǐng)的是后現(xiàn)代古典主義鼻祖羅伯特·斯特恩，其他項(xiàng)目用的是ykk門窗、霍尼韋爾新風(fēng)、沖孔鋁板的外立面、普羅巴克密碼鎖、卡拉麥里金石材、手工瓦，這些東西反正你在萬科是很少見到的，雖然萬科精裝修用的都是知名品牌，但是你懂的！

但是呢萬科呢畢竟還是萬科，很多人買萬科的房子相比是沖著萬科的品牌去的，萬科大品牌全國不是第一就是第二連第三都很少，品牌就是保障，再有就是沖著萬科的精裝修和人性化去的，住著省心還舒服，最后則是萬科的物業(yè)，真心還不錯(cuò)點(diǎn)個(gè)贊！

萬科的三板斧，萬科品牌、人性化精裝修、物業(yè)服務(wù)好，真心能打消很多顧客的疑慮。(展開全部)