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為什么現(xiàn)在這么多開發(fā)商都樂(lè)衷于云選房

萬(wàn)科譽(yù)開盤在即！本次e選房模擬測(cè)試時(shí)間6月7日，9點(diǎn)測(cè)試場(chǎng)開放，可提前關(guān)注意向房源，10點(diǎn)模擬選房，請(qǐng)按照流程進(jìn)行***作。
為了保證您選到合適的房子和避免不必要的麻煩，請(qǐng)沒(méi)有查詢征信和未簽訂云選房協(xié)議的客戶盡快攜帶身份證（夫妻雙方）到售樓部辦理相關(guān)手續(xù)。
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如果沒(méi)有記錯(cuò)的話，今年最先開始做云選房的是鑫苑國(guó)際新城。
當(dāng)時(shí)還扒拉出很多黑幕，一度讓鑫苑很尷尬，包括秒定房源等。

在這個(gè)時(shí)候，跟河南的阿里巴巴云選房代理商聊過(guò)，（實(shí)際上也只在鄭州拓展的有業(yè)務(wù)）

當(dāng)時(shí)對(duì)方還是信心滿滿的，舉了特別多的綠城的例子。站在開發(fā)商層面云選房確實(shí)非常不錯(cuò)，因?yàn)樽畲蟪潭壬媳苊饬诵畔⒌膶?duì)等。對(duì)，沒(méi)錯(cuò)就是信息對(duì)等。
這是大多數(shù)開發(fā)商所害怕的購(gòu)房者的信息對(duì)等。

云選房剛出完之后，又熄火了一段時(shí)間，原因在于新事物的接受總會(huì)出現(xiàn)一個(gè)抵抗過(guò)程，當(dāng)時(shí)慢慢的現(xiàn)在云選房普及開了，可是上面哪位阿里巴巴的代理商也沒(méi)開心起來(lái)，因?yàn)樽约貉邪l(fā)的公司非常之多。

除了節(jié)省場(chǎng)地成本之外，其實(shí)也沒(méi)多少！

云選房最重要的是在當(dāng)下的時(shí)節(jié)，開發(fā)商簡(jiǎn)直可以完美包裝自己，掌控開盤現(xiàn)場(chǎng)。

要不然就跟陽(yáng)光城麗景灣和恒大未來(lái)城一樣成車成車的來(lái)拉托該是有多累！

開發(fā)商三番五次的測(cè)試，除了做彩排更多的是想測(cè)試多客戶的數(shù)據(jù)，喜好偏向，從而有針對(duì)性的提高定價(jià)。

傳統(tǒng)的開盤方式當(dāng)中，為什么要三番五次排號(hào)入會(huì)認(rèn)籌，主要是篩選購(gòu)房者的意向數(shù)據(jù)，另外開盤前往往通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)向客戶確認(rèn)意向房源，熱門戶型自然定價(jià)多點(diǎn)。

最近正商家和家為啥三番五次的測(cè)試，還威脅購(gòu)房者不測(cè)試不能選房。

很明顯項(xiàng)目不是很有信心，數(shù)據(jù)采集不到位。又想裝逼又怕到時(shí)候裝逼失敗。這也是為什么正商不敢開盤的原因。

總之，實(shí)質(zhì)上云選房對(duì)購(gòu)房者不算有利，當(dāng)然你要說(shuō)省得你人擠人跑腿就另說(shuō)了。(展開全部)

萬(wàn)科譽(yù)前段做過(guò)線上選房測(cè)試，離開盤也不遠(yuǎn)了，但估計(jì)開盤時(shí)間會(huì)晚，一是工程進(jìn)度達(dá)不到預(yù)售條件，二是個(gè)人認(rèn)為萬(wàn)科還是有所顧慮的，搞得太火爆了影響不好，說(shuō)不定就成了鄭州商辦產(chǎn)品調(diào)控的導(dǎo)火索。
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項(xiàng)目處于高鐵板塊中心，緊鄰3號(hào)線5號(hào)線雙地鐵交匯的中興路站，北側(cè)不遠(yuǎn)也有地鐵1號(hào)線高鐵站，區(qū)位價(jià)值非常明顯，近年來(lái)高鐵區(qū)不斷有公司入駐，人氣漸旺，儼然成熟片區(qū)了。
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萬(wàn)科譽(yù)1#和2#的1-2層為萬(wàn)科自持商業(yè)，三樓（含三樓）以上開始為在售的產(chǎn)品公寓，1#、2#為5T36戶32層的產(chǎn)品是東西朝向的精裝平層標(biāo)間，3#為4T24戶的高層南北朝向的精裝LOFT。平層分布均是一字型排開的筒子樓形式。
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一共2500多套房子，22㎡的平層標(biāo)間多達(dá)2100套，由于面積小總價(jià)低，也投資客最青睞的產(chǎn)品，萬(wàn)科對(duì)外宣稱1000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，我們看看都有啥。
入戶門：鋼制門，窗戶：鋁合金雙層LOW-E玻璃。
廚房：天花石膏板吊頂和立邦乳膠漆，墻身局部立邦乳膠漆和玻璃，歐神諾的地磚，配有人造石臺(tái)面，方太抽煙煙機(jī)。
客廳：天花立邦乳膠漆配置陰角線，墻身立邦乳膠漆，地面圣象強(qiáng)化復(fù)合木板，人造石拼接窗臺(tái)，有地暖。
衛(wèi)生間：天花鋁扣板吊頂，歐神諾墻磚，鋼化磨砂玻璃推拉門，歐神諾地磚，衛(wèi)生間潔具是樂(lè)家，五金件均是摩恩，配有鏡柜和三合一風(fēng)暖浴霸。
衛(wèi)生間干區(qū)：天花是石膏板吊頂和立邦乳膠漆，墻身局部歐神諾墻磚加立邦乳膠漆，歐神諾地磚。
除此之外，萬(wàn)科還提供付費(fèi)裝修套餐：7999元包含電視底柜+吊柜、書桌、榻榻米、收納柜。
總得來(lái)看，這個(gè)公寓配置能達(dá)到拎包入住的效果。

但由于體量巨大，而且合作項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)要求高，預(yù)計(jì)價(jià)格在20000左右，去化還是有難度的。所以萬(wàn)科搞了兩大營(yíng)銷手段：
1、 TG優(yōu)惠。TG達(dá)到5-20套優(yōu)惠1%；達(dá)到21-35套優(yōu)惠2%，達(dá)到36套（含36套）以上3%。
2、 首付貸。首付款的一半可以做中行愛家貸，分3-5年等額本息還清，但利率較高。
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買這個(gè)公寓我理解為保值的功能多一點(diǎn)，萬(wàn)科把溢價(jià)都吃盡了，談不上投資回報(bào)多誘人。(展開全部)

雖然我也不支持投資萬(wàn)科譽(yù)，因?yàn)榘凑杖f(wàn)科的尿性，這個(gè)位置最后的公寓項(xiàng)目絕對(duì)溢價(jià)吃的干干凈凈的，只賣1萬(wàn)8委實(shí)有點(diǎn)小瞧萬(wàn)科了，基本沒(méi)有推廣，而這段時(shí)間前赴后繼的客戶來(lái)看價(jià)格也不會(huì)便宜。

但是樓上分析投資回報(bào)率的說(shuō)法有點(diǎn)冤枉人家萬(wàn)科了。

公寓投資回報(bào)率分析和商鋪、寫字樓，至少寫字樓是完全不一樣的，公寓租金XX元/㎡的分析更是無(wú)稽之談。

先拋開居住角度的反人類，萬(wàn)科為什么要研發(fā)極小公寓？落位于市場(chǎng)的點(diǎn)在哪里？這些東西在萬(wàn)科譽(yù)項(xiàng)目上有精致的體現(xiàn)。公寓一水的22㎡極小戶型，LOFT大多數(shù)是32㎡的。

公寓無(wú)論是你45㎡的還是22㎡的，你所滿足的居住需求是一樣的，有衛(wèi)生間廚房臥室客廳，這種單身或者小情侶的居住功能。所以在萬(wàn)科譽(yù)相同的位置，22㎡在兩年交付后能租到2000元每月的話，你認(rèn)為45㎡的可以租到4000元每月嗎？所以公寓的租賃計(jì)算不看面積的、或者說(shuō)在根本上是不看面積的而是看能滿足的居住功能。

所以為什么會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越小的公寓！

而22㎡的極小公寓就是攫取這種功能價(jià)值到極致，實(shí)現(xiàn)的開發(fā)商（能賣高溢價(jià)）和客戶（投資成本低）的雙贏。

從這一點(diǎn)萬(wàn)科的公寓無(wú)疑是非常大的優(yōu)點(diǎn)，而后期其他大面積的公寓相對(duì)于萬(wàn)科譽(yù)肯定是吃虧的。

個(gè)人不推薦投資公寓的原因不是說(shuō)萬(wàn)科譽(yù)投資回報(bào)率低，事實(shí)上樓上算法是有問(wèn)題的，海馬公園一室一廳的50平米租到2500.建業(yè)天筑兩室88平米的也就5000.合理預(yù)測(cè)租金萬(wàn)科譽(yù)能租到2000.loft大概只能租到2800.所以投資回報(bào)率根據(jù)租金從新算算吧。

但無(wú)論如何相對(duì)于住宅，公寓的投資回報(bào)率還是低(展開全部)

萬(wàn)科譽(yù)是萬(wàn)科和福晟合作的項(xiàng)目，目前處于前期咨詢階段，具體開盤時(shí)間待定，也是萬(wàn)科在高鐵商圈傾力打造的公寓項(xiàng)目，位于商都路與普惠路交叉口，周邊規(guī)劃有3號(hào)線和5號(hào)線，無(wú)論駕車出行還是公共交通出行都是比較方便的，這也是小戶型比較重要的一點(diǎn)。
建筑工程規(guī)劃許可證在網(wǎng)站上也已經(jīng)批后公示，用地面積17922.7㎡，容積率為3.9，綠化率為30%（這也是項(xiàng)目一大亮點(diǎn)）停車位920個(gè)，非機(jī)動(dòng)停車位1703個(gè)，設(shè)計(jì)跟北區(qū)萬(wàn)科生活廣場(chǎng)形狀差不多，筒子樓形式，5梯36戶，32層，1000來(lái)戶，5個(gè)電梯確實(shí)有點(diǎn)少啊，不過(guò)對(duì)于高鐵站附近龐大的寫字樓群，小公寓還是比較緊俏的，最起碼出租也是一大市場(chǎng)，戶型小總價(jià)低，萬(wàn)科品牌，值得關(guān)注。(展開全部)

萬(wàn)科譽(yù)，鄭東新區(qū)商都路與普惠路交會(huì)處。

萬(wàn)科譽(yù)最近受到的關(guān)注程度非常高，特點(diǎn)也非常明顯高鐵站+雙地鐵+萬(wàn)科+精裝公寓！根據(jù)透露價(jià)格會(huì)在1.8-2萬(wàn)之間，銷售計(jì)劃是開盤即清盤，那么小編給你算算到底值不值！

1、物業(yè)的收入包括三個(gè)方面，第一是租金，第二是溢價(jià)，第三是抵押貸款，大部分人是貸款買的房子，所以收入只有租金和溢價(jià)，租金越高產(chǎn)品的溢價(jià)越高。物業(yè)類型收入方面商鋪>寫字樓>住宅，商鋪的租金收益是最高的，其次是寫字樓，最后是住宅。由于近幾年來(lái)高鐵站附近寫字樓的供應(yīng)量巨大，所以寫字樓一直租不上價(jià)格，也有很多寫字樓產(chǎn)品做成公寓項(xiàng)目。

2、a.寫字樓類的定價(jià)方式。
商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)位是周邊住宅的0.75-0.8倍，以海馬公園為例，海馬目前的價(jià)格在2.4萬(wàn)，商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)位應(yīng)該在1.8-1.92萬(wàn)之間，得出的結(jié)果與萬(wàn)科譽(yù)透漏的價(jià)格比較接近。

b.投資回報(bào)率。
根據(jù)鄭州現(xiàn)在商業(yè)的現(xiàn)狀，回報(bào)率一般都在20年以上，也就是說(shuō)回報(bào)率低于5%。

假設(shè)單價(jià)1.8萬(wàn)，15年回本，年回報(bào)率為6.67%，每平方米的月租金為18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租3200元，15年才能回本。（靜態(tài)）稅前如果是100.5元／月／平方米，含稅則需要120元／月／平方米。

假設(shè)單價(jià)1.8萬(wàn)，20年回本，年回報(bào)率為5%，每平方米的月租金為18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租金2400元，20年可以回本。（靜態(tài)）稅前如果是75元／月／平方米，含稅則需要84元／月／平方米。

周邊住宅租金，海馬大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假設(shè)萬(wàn)科譽(yù)單價(jià)為1.8萬(wàn)，租金按照45元／月／平方米（萬(wàn)科、雙地鐵、精裝修、物業(yè)好），年回報(bào)率3%，33年回本。

3、另外考慮到交易稅費(fèi)在35%，如果公寓漲到2.5萬(wàn)，那么周邊的住宅價(jià)格應(yīng)該在3.33萬(wàn)，鄭州東區(qū)的住宅何時(shí)能到3.33萬(wàn)這是個(gè)未知數(shù)！

目前在售的商業(yè)項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目能賣的動(dòng)的價(jià)格在1.8萬(wàn)，運(yùn)氣好租金才能到3.5元／天／平方米，況且鄭州目前商業(yè)項(xiàng)目的天花板在一萬(wàn)五六。(展開全部)

關(guān)于萬(wàn)科 寓見鄭州 系列發(fā)布會(huì)

2017.3.11鄭州萬(wàn)科，在美盛喜來(lái)登酒店舉行今年的公寓系產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。萬(wàn)科公寓的重點(diǎn)出擊還是給其他房企的一些借鑒和思考，同樣顯示出大房企對(duì)鄭州市市場(chǎng)的理解。

首先，在大限購(gòu)背景下，由于商業(yè)產(chǎn)品的不限購(gòu)特性，無(wú)疑今年大批量的商業(yè)產(chǎn)品會(huì)是萬(wàn)科業(yè)績(jī)的重要組成部分。萬(wàn)科自身必然也非常清楚，所以才果斷作了轉(zhuǎn)型。

另外，在萬(wàn)科的大規(guī)模合作開發(fā)背景下，合作伙伴如美景、民安、百榮、福晟的商業(yè)地塊都急需盤活，而萬(wàn)科此時(shí)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就出來(lái)了，如果說(shuō)在全鄭州蓋住宅的，萬(wàn)科的房子最靠譜這個(gè)本人都有異議，然而如果說(shuō)全鄭州做公寓的開發(fā)商里邊，萬(wàn)科最靠譜這個(gè)相信沒(méi)什么異議，現(xiàn)在即便永威來(lái)做公寓也沒(méi)想象中那么靠譜。

萬(wàn)科公寓這把屠龍刀自萬(wàn)科進(jìn)入鄭州后，被隱藏了好久。

這次一拔出來(lái)不得了。包括美景龍?zhí)?、龍門，萬(wàn)科譽(yù)、星辰、榮寓、萬(wàn)科城小世界等五大公寓項(xiàng)目。從平層公寓到LOFT轟炸的還是比較厲害。從推廣力度來(lái)看，還是比較猛的。

而除此之外，加上最近民安的合作和雁鳴湖長(zhǎng)基地塊的合作至此，萬(wàn)科今年要實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科城、魅力之城、大都會(huì)、紫臺(tái)、蘭喬圣菲、萬(wàn)科譽(yù)、世玠、萬(wàn)科民安星辰、萬(wàn)科民安云城、萬(wàn)科長(zhǎng)基雁月灣、龍門/龍?zhí)玫仁當(dāng)?shù)盤聯(lián)動(dòng)，從商業(yè)到公寓、住宅，從剛需，改善，到TOP系列。到終極改善的強(qiáng)勢(shì)布局。

一線房企的大布局中，碧桂園和萬(wàn)科的我們見識(shí)到了，恒大哪？(展開全部)

2016年，鄭州萬(wàn)科斬獲100億元。

2017年，鄭州萬(wàn)科秣兵歷馬。

先來(lái)盤點(diǎn)一下2017年鄭州萬(wàn)科的項(xiàng)目：

萬(wàn)科城（在售）
萬(wàn)科譽(yù)（待售）
萬(wàn)科南龍湖（待售）
萬(wàn)科魅力之城（在售）
萬(wàn)科大都會(huì)（在售）
萬(wàn)科天倫紫臺(tái)（在售）
萬(wàn)科蘭喬圣菲（在售）
萬(wàn)科民安北郡（待售）
萬(wàn)科民安西上（待售）
萬(wàn)科美景世玠（待售）

鄭州萬(wàn)科以萬(wàn)科城殺入鄭州高新區(qū)，攪動(dòng)了高新區(qū)一池春水，區(qū)域價(jià)值也因?yàn)槿f(wàn)科被快速放大，之后借助天倫之力進(jìn)駐大北區(qū)，紫臺(tái)在北區(qū)也是風(fēng)生水起，同時(shí)又與百榮合作，順勢(shì)借道百榮進(jìn)入南區(qū)，也是所向披靡……

瞅瞅上面的幾個(gè)項(xiàng)目你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

1、機(jī)智如萬(wàn)科，從來(lái)不拍凈地，都是合作拿地，比如萬(wàn)科&美景、萬(wàn)科&百榮、萬(wàn)科&天倫等。

2、萬(wàn)科擅長(zhǎng)于造城，提升區(qū)域價(jià)值，比如萬(wàn)科城、萬(wàn)科大都會(huì)等，洗腦式營(yíng)銷讓一眾對(duì)手手足無(wú)措。

你以為你和他同臺(tái)競(jìng)技，其實(shí)他制定的是游戲規(guī)則。

有萬(wàn)科在的地方，1000元一方的精裝修也能給你說(shuō)成極簡(jiǎn)風(fēng)質(zhì)感豪宅。如果你說(shuō)裝修太普通不豪華，一眾粉絲馬上跳出來(lái)說(shuō)你是城鄉(xiāng)結(jié)合部的暴發(fā)戶眼光只知道干掛石材根本不知道什么是簡(jiǎn)約隨性人性化設(shè)計(jì)貼近生活。

競(jìng)品：我有干掛石材。
萬(wàn)科：我是小文藝。
競(jìng)品：我有漢斯格雅。
萬(wàn)科：我有小情懷。
競(jìng)品：我贈(zèng)送面積10平方米。
萬(wàn)科：我們的物業(yè)全宇宙最帥。
競(jìng)品：我們小區(qū)有健身房。
萬(wàn)科：我老板去爬珠峰逼格高。
競(jìng)品：我有法式園林五重景觀好幾棵百年大樹。
萬(wàn)科：文化村村民們大家快跟郁蜀黍去跑步吧！
競(jìng)品：到底能不能好好比產(chǎn)品？！

3、萬(wàn)科在鄭州能蓋成住宅的蓋成住宅，能蓋成loft的蓋成loft，基本不自持，除了少數(shù)項(xiàng)目的商業(yè)中心和商鋪之外。

如果你轉(zhuǎn)過(guò)所有萬(wàn)科的項(xiàng)目你會(huì)發(fā)現(xiàn)，別的項(xiàng)目請(qǐng)大師設(shè)計(jì)越是有名越好，但是很少見萬(wàn)科請(qǐng)大師，印象中上海萬(wàn)科翡翠濱江請(qǐng)的是后現(xiàn)代古典主義鼻祖羅伯特·斯特恩，其他項(xiàng)目用的是ykk門窗、霍尼韋爾新風(fēng)、沖孔鋁板的外立面、普羅巴克密碼鎖、卡拉麥里金石材、手工瓦，這些東西反正你在萬(wàn)科是很少見到的，雖然萬(wàn)科精裝修用的都是知名品牌，但是你懂的！

但是呢萬(wàn)科呢畢竟還是萬(wàn)科，很多人買萬(wàn)科的房子相比是沖著萬(wàn)科的品牌去的，萬(wàn)科大品牌全國(guó)不是第一就是第二連第三都很少，品牌就是保障，再有就是沖著萬(wàn)科的精裝修和人性化去的，住著省心還舒服，最后則是萬(wàn)科的物業(yè)，真心還不錯(cuò)點(diǎn)個(gè)贊！

萬(wàn)科的三板斧，萬(wàn)科品牌、人性化精裝修、物業(yè)服務(wù)好，真心能打消很多顧客的疑慮。(展開全部)

萬(wàn)科譽(yù)？還是萬(wàn)科獄？

迷你公寓
是反人性的蚊型牢房？
還是大勢(shì)所趨的窮人恩物？

2014年，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)在新界大埔區(qū)的新樓“嵐山”開售，推出 16平方米迷你戶型，遭到哄搶，長(zhǎng)實(shí)被套上“無(wú)良開發(fā)商”的帽子，媒體冷嘲熱諷，稱李嘉誠(chéng)賺盡香港最后一分錢。
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2016年，深圳某樓盤推出6平方米“鴿子籠”，價(jià)格88萬(wàn)的精裝小戶型，號(hào)稱“中國(guó)空前·世界絕版”，半天即售罄。
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這不，最近有冒出了
近日，據(jù)香港文匯報(bào)報(bào)道，香港屯門出現(xiàn)了一個(gè)最小戶型只有128平方呎的單體樓盤“菁雋”。據(jù)稱，它打破了近年來(lái)香港一手樓市最小房屋面積紀(jì)錄。資料顯示，菁雋項(xiàng)目共有21層，其中13個(gè)樓層為住宅樓層，一梯超20套，約356套房源，項(xiàng)目實(shí)用面積128-178平方呎。實(shí)用面積為128平方呎的單位共有12套。這意味將有12套面積在11.52平方米左右的極小戶型會(huì)對(duì)外銷售。
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每次看到這個(gè)新聞，我都在想，鄭州還有多遠(yuǎn)？
麟起城公寓的熱銷，以及現(xiàn)在的萬(wàn)科譽(yù)給了我答案。

項(xiàng)目位于商都路與普惠路交會(huì)處東南角，是萬(wàn)科、福晟聯(lián)合開發(fā)的純公寓社區(qū)，總占地約27畝，建面約7萬(wàn)㎡；項(xiàng)目規(guī)劃為2棟平層公寓、1棟LOFT公寓，都是精裝修， 其中
1#、2#是平層公寓，5梯36戶，戶型20-30㎡，一共2000多套。
3#是LOFT公寓，4T28戶，戶型32-35㎡400多套，50-60㎡70多套。

據(jù)了解，這項(xiàng)目都沒(méi)咋打廣告，累計(jì)上千組客戶咨詢，我也是無(wú)力吐槽。
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萬(wàn)科，你把鄭州帶進(jìn)了溝，一個(gè)是鄭紡機(jī)地王引起的漲價(jià)潮，一個(gè)是極小戶型的出現(xiàn)，都不啥福音，盡管我知道這是市場(chǎng)發(fā)展的必然，但我還是討厭。

附圖22平米萬(wàn)科小監(jiān)譽(yù)一張！(展開全部)