萬(wàn)科譽(yù)，鄭東新區(qū)商都路與普惠路交會(huì)處。
萬(wàn)科譽(yù)最近受到的關(guān)注程度非常高，特點(diǎn)也非常明顯高鐵站+雙地鐵+萬(wàn)科+精裝公寓！根據(jù)透露價(jià)格會(huì)在1.8-2萬(wàn)之間，銷售計(jì)劃是開盤即清盤，那么小編給你算算到底值不值！
1、物業(yè)的收入包括三個(gè)方面，第一是租金，第二是溢價(jià)，第三是抵押貸款，大部分人是貸款買的房子，所以收入只有租金和溢價(jià)，租金越高產(chǎn)品的溢價(jià)越高。物業(yè)類型收入方面商鋪>寫字樓>住宅，商鋪的租金收益是最高的，其次是寫字樓，最后是住宅。由于近幾年來(lái)高鐵站附近寫字樓的供應(yīng)量巨大，所以寫字樓一直租不上價(jià)格，也有很多寫字樓產(chǎn)品做成公寓項(xiàng)目。
2、a.寫字樓類的定價(jià)方式。
商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)位是周邊住宅的0.75-0.8倍，以海馬公園為例，海馬目前的價(jià)格在2.4萬(wàn)，商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)位應(yīng)該在1.8-1.92萬(wàn)之間，得出的結(jié)果與萬(wàn)科譽(yù)透漏的價(jià)格比較接近。
b.投資回報(bào)率。
根據(jù)鄭州現(xiàn)在商業(yè)的現(xiàn)狀，回報(bào)率一般都在20年以上，也就是說(shuō)回報(bào)率低于5%。
假設(shè)單價(jià)1.8萬(wàn)，15年回本，年回報(bào)率為6.67%，每平方米的月租金為18000*6.67%／12=100.5元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租3200元，15年才能回本。（靜態(tài)）稅前如果是100.5元／月／平方米，含稅則需要120元／月／平方米。
假設(shè)單價(jià)1.8萬(wàn)，20年回本，年回報(bào)率為5%，每平方米的月租金為18000*5%／12=75元／月／平方米，以32平方米為準(zhǔn)，每月需要租金2400元，20年可以回本。（靜態(tài)）稅前如果是75元／月／平方米，含稅則需要84元／月／平方米。
周邊住宅租金，海馬大概40元／平方米／月，天筑大概在55元／元／平方米，假設(shè)萬(wàn)科譽(yù)單價(jià)為1.8萬(wàn)，租金按照45元／月／平方米（萬(wàn)科、雙地鐵、精裝修、物業(yè)好），年回報(bào)率3%，33年回本。
3、另外考慮到交易稅費(fèi)在35%，如果公寓漲到2.5萬(wàn)，那么周邊的住宅價(jià)格應(yīng)該在3.33萬(wàn)，鄭州東區(qū)的住宅何時(shí)能到3.33萬(wàn)這是個(gè)未知數(shù)！
目前在售的商業(yè)項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目能賣的動(dòng)的價(jià)格在1.8萬(wàn)，運(yùn)氣好租金才能到3.5元／天／平方米，況且鄭州目前商業(yè)項(xiàng)目的天花板在一萬(wàn)五六。
推薦 
