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沉寂半年沒啥聲音的金林雙璽，今天米宅突然出現(xiàn)三條簡(jiǎn)短評(píng)論，甚至連名字都不稍微避諱下，直接就是“這個(gè)項(xiàng)目好，值得入手?！?

拜托，安排水軍的時(shí)候麻煩用點(diǎn)心呀。

湊巧，暴雨之前又去金林雙璽看了看，雖然過(guò)了半個(gè)月，但這個(gè)半個(gè)月鄭州經(jīng)歷了有史以來(lái)最大考驗(yàn)，房地產(chǎn)銷售幾乎停滯，我想半個(gè)月前的數(shù)據(jù)應(yīng)該仍具有一定代表性。

金林雙璽就兩棟樓，還分了兩個(gè)地塊，每塊地一棟樓，目前都在售；東地塊樓棟率先銷售，目前已經(jīng)七七八八，西地塊的一棟樓樓層選擇余地大一些，另一方面，西地塊還有一棟樓已經(jīng)交付，未來(lái)西地塊的小社區(qū)應(yīng)該是兩棟樓。

產(chǎn)品的話，沒啥可說(shuō)的，都是大戶型，容積率高地塊小的硬性條件下，戶型設(shè)計(jì)感人。

銷售的話，依然是融創(chuàng)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，在金水府地塊與融創(chuàng)合作售罄之后，雙璽地塊沒有再與融創(chuàng)保持股權(quán)合作，僅僅是將銷售交給了融創(chuàng)，所以目前售樓部的置業(yè)顧問(wèn)也都是之前金水府的。

區(qū)位其實(shí)也沒啥說(shuō)的，未來(lái)路金水路的曼哈頓雖然沒了“年輕時(shí)”的矚目焦點(diǎn)，但依然主城核心位置，配套豐富，要啥有啥，特別是東側(cè)玉鳳路各種小商業(yè)繁華無(wú)比。

沈莊安置區(qū)雖然有諸多弊端，但也實(shí)實(shí)在在給周邊提供了眾多便利。安置房這個(gè)觀點(diǎn)在鄭州其他區(qū)域也適用，安置區(qū)的周邊各項(xiàng)小配套起來(lái)很快，享受了便利就要忍受其弊端，改變不了它就適應(yīng)它。

多說(shuō)一句，如果嫌棄安置房的話，請(qǐng)?jiān)谫?gòu)房之前想清楚，接受不了就直接PASS你選中的商品房，如果知道有安置區(qū)在先，購(gòu)房后再因?yàn)檫@些心里不舒服甚至維權(quán)，就沒啥意思了。

成年人要為自己的選擇負(fù)責(zé)。

教育的話金林雙璽沒啥優(yōu)勢(shì)，周邊沒啥突出的小學(xué)，劃片的小學(xué)應(yīng)該是未來(lái)小學(xué)。

交通方便，畢竟城心，公共交通發(fā)達(dá)，地鐵1/6號(hào)線交匯，不算遠(yuǎn)，能輻射到；

整體上項(xiàng)目談不上優(yōu)質(zhì)，只能說(shuō)一般，地塊、戶型減分，主要?jiǎng)僭趨^(qū)位。

1.9萬(wàn)/㎡的單價(jià)，再加上都是偏大戶型，注定客戶群體比較窄，肯定是改善人群才能接受的總價(jià)。

但近2萬(wàn)單價(jià)的130㎡的產(chǎn)品，在鄭州目前一抓一大把，論品牌、論產(chǎn)品、論地塊……不管怎么比金林雙璽基本都不占優(yōu)勢(shì)，最大的優(yōu)勢(shì)也就剩個(gè)區(qū)位，但2萬(wàn)單價(jià)近300萬(wàn)總價(jià)的客戶群體，不一定喜歡市中心吶，因?yàn)榭商暨x的余地實(shí)在很大。

地緣客戶一直就是鄭州各樓盤銷售的主要來(lái)源渠道，大部分人也確實(shí)不愿意離開自己的生活半徑。
金林雙璽的最大客戶來(lái)源，可能就是周邊半徑的居民選擇的較多。(展開全部)

融創(chuàng)在鄭州的路線比較清晰的，大部分都是改善盤。

看了看，御湖宸院110-255平、金水府116-205平、大河宸院140，中原大觀倒是面積不大，84-160㎡高層住宅。

拿的地都非常好，要么臨河湖，要么二環(huán)內(nèi)，要么地標(biāo)，不知道為啥融創(chuàng)能拿下，而別家拿不下。
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金水府占地65畝，共8棟樓，1棟13層，7棟43-48層，和御湖一樣，那棟13層的夾在兩棟超高之間，以后的采光只怕。。。。。不知道融創(chuàng)為啥老這樣規(guī)劃，關(guān)鍵我納悶這真的能通過(guò)日照規(guī)定？
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首批推出2#、3#、6#，2#和3#是48層3個(gè)單元2梯2戶、6#是46層2個(gè)單元4梯4戶。
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問(wèn)了一些去看的朋友，回來(lái)紛紛搖頭。

原因一，對(duì)超高有抗性，相當(dāng)初華潤(rùn)悅府入市時(shí)也面臨這種情況，沒辦法，鄭州不像北上廣，沒到那種置業(yè)階段。
原因二，戶型一般，主力戶型150/160的四房都是兩開間朝南，進(jìn)深奇長(zhǎng)無(wú)比，畢竟為了出容積率，可以理解，但客戶不買賬啊。細(xì)長(zhǎng)的房間顯不出改善的闊綽了。
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融創(chuàng)挺難的，更不用提面臨限價(jià)。

怎么面對(duì)著這些情況呢？
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據(jù)悉，融創(chuàng)大概率會(huì)做毛坯了，價(jià)格也會(huì)符合限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，大概16000-17000，看來(lái)是重走華潤(rùn)悅府路線了，當(dāng)年的華潤(rùn)也是通過(guò)精裝改毛坯來(lái)變相降價(jià)。
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不過(guò)，估計(jì)還是全款優(yōu)先。
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其實(shí)不能單純拿周邊住宅價(jià)格跟融創(chuàng)對(duì)標(biāo)，因?yàn)槿莘e率不對(duì)等，拿宏光協(xié)和城邦來(lái)說(shuō)，當(dāng)年對(duì)面廣匯PAMA賣啥價(jià)？宏光不也只能賣個(gè)13000嗎？還賣不動(dòng)?，F(xiàn)在宏光都是出租的，人家廣匯業(yè)主自住。

所以置業(yè)顧問(wèn)拿金水府和銀基對(duì)標(biāo)是不對(duì)的，產(chǎn)品不一樣，居住舒適度不一樣，以后流通到二手房?jī)r(jià)值也不一樣。(展開全部)

融創(chuàng)金林金水府 做精裝的底氣去哪兒了？


今年4月29日融創(chuàng)金林金水府展示中心開放，對(duì)外釋放信息是“構(gòu)筑影響城市的天幕成品大宅，全成品奢裝平墅”。如今項(xiàng)目卻不確定是精裝還是毛坯，目前在入會(huì)階段，最終會(huì)根據(jù)客戶的需求來(lái)決定。


項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底開盤，首推2#、3#、6#三棟樓886套房源，其中6號(hào)樓規(guī)劃是46層兩個(gè)單元4T4，2號(hào)樓和3號(hào)樓規(guī)劃是48層三個(gè)單元2T2，地下三層都是停車場(chǎng)，戶型面積有116㎡、150多㎡和160多㎡，目前116㎡意向客戶最多，大概在5:1。


目前融創(chuàng)在鄭州銷售的項(xiàng)目有5個(gè)，東有白沙片區(qū)象湖壹號(hào)、綠博組團(tuán)觀瀾壹號(hào)，北有融創(chuàng)瓏府二期、大河宸院，金二環(huán)內(nèi)金水府。要論精裝已經(jīng)有大河宸院的精裝成品房，并且一期已經(jīng)售罄，對(duì)精裝本應(yīng)既有實(shí)力又有經(jīng)驗(yàn)。


可對(duì)金水府精裝與否的市場(chǎng)觀望，首先應(yīng)該考慮到融創(chuàng)對(duì)現(xiàn)金流的足夠重視，從去年至今融創(chuàng)并購(gòu)支出已超出1355億元，規(guī)模膨脹的法寶是不停地“買買買”，如入股樂(lè)視、接盤萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，持續(xù)地追求速度和規(guī)模，是需要合理使用杠桿，獲取現(xiàn)金流的高回收。成品房的規(guī)劃，必然會(huì)增加開發(fā)商成本，后期提高開盤定價(jià)，這考驗(yàn)著鄭州這個(gè)市場(chǎng)對(duì)奢裝平層的接受程度和消費(fèi)水平。


從華潤(rùn)悅府7月15日推出的5號(hào)樓488套房源，毛坯交付，均價(jià)在18000元/㎡來(lái)看，首先在開盤前全城宣傳降價(jià)銷售，其中80多㎡兩房銷售較好些。華潤(rùn)悅府位置更優(yōu)于金水府項(xiàng)目，可作為超高層平層，鄭州市民接受仍需要時(shí)間。二是鄭州市場(chǎng)對(duì)剛性的需求更大些，金水府偏向改善，以三房為主，最小面積116㎡。


基于對(duì)市場(chǎng)的判斷和融創(chuàng)對(duì)現(xiàn)金流的重視，做成毛坯，后期銷售去化會(huì)更快些，如果做成精裝，定價(jià)必然在2.5萬(wàn)/㎡以上，與其這個(gè)價(jià)位買個(gè)超高層，何不去買個(gè)北龍湖或鄭紡機(jī)地王呢？


不過(guò)土豪的世界不懂啊，金二環(huán)、超高層，也算是種稀缺。(展開全部)

“對(duì)望世界一線 人居峯頂 城市新封面”，金水府展示中心自4月29日開放后，第一天接待500多個(gè)客戶，五一期間每天不少于200人，金水府是融創(chuàng)中國(guó)與金林置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的融創(chuàng)“府系”高端產(chǎn)品。金林置業(yè)在此片區(qū)開發(fā)的金林公館和大觀國(guó)際已經(jīng)交房入住，金水府位于未來(lái)路與福元路東南角，地塊方正，之前是金林置業(yè)沈莊的三期項(xiàng)目，如今融創(chuàng)全盤接手，從規(guī)劃、業(yè)態(tài)到物業(yè)等。


項(xiàng)目總占地65畝，規(guī)劃8棟樓，除了臨著玉鳳路有一棟13層240㎡大平層和鄰著未來(lái)路有一棟東西向房源（具體是商業(yè)還是住宅未確定），剩余為6棟超高層45-48層精裝117-240㎡小三房、三房、小四房、四房平層，具體戶型規(guī)劃沒有出來(lái)，但可選面積多。預(yù)計(jì)下半年開盤，預(yù)計(jì)首批推出超高層2#、3#和6#的700套左右房源，2號(hào)樓和3號(hào)樓層高、戶型、單元完全一致，共三個(gè)單元，3T3；6#位于項(xiàng)目最南側(cè)，樓層較2#、3#低，共兩個(gè)單元，2T2。具體精裝標(biāo)準(zhǔn)沒有出來(lái)，屬于智能化社區(qū)、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、兒童游樂(lè)、老年場(chǎng)所、健康跑道等標(biāo)配都具有，如果說(shuō)亮點(diǎn)的話，每層層高有3米。


從2017年鄭州市場(chǎng)正弘城引入阿瑪尼高端公寓和融創(chuàng)金水府超高層住宅入市，標(biāo)志鄭州向高端住宅嬗變的觀念轉(zhuǎn)變。在城市急速發(fā)展和擴(kuò)張之時(shí)，豪宅逐漸從返璞歸真、遠(yuǎn)離城市逐漸轉(zhuǎn)向市中心，遠(yuǎn)郊豪宅、近郊豪宅到城市豪宅的轉(zhuǎn)變。世界著名建筑大師黑川紀(jì)章指出，理想住宅有四個(gè)條件：建在高處、感知四季變化、自然的風(fēng)、和睦的鄰里關(guān)系。通常，城市豪宅特點(diǎn)，占據(jù)城市中心超稀缺地塊、享受現(xiàn)代化城市資源，其最大價(jià)值除了有形的景觀、建筑、環(huán)境和裝修外，還有上流社會(huì)的生活與社交圈層。


當(dāng)問(wèn)及，金水府有沒有全小區(qū)Wifi覆蓋時(shí)，被告知?jiǎng)拥膮^(qū)域（兒童場(chǎng)所、老人社區(qū)等）有，靜的區(qū)域（家庭）沒有，豪宅貌似與該項(xiàng)目無(wú)關(guān)了。在找遍金水府所有的宣傳口號(hào)和文章后，發(fā)現(xiàn)是自己想多了，只有“重定鄭州身份大宅標(biāo)準(zhǔn)”、“高端精品”、“府系”、“摩天大宅坐標(biāo)”、“平墅”……絲毫沒有找到“豪宅”二字。


融創(chuàng)其力圖在向“豪宅”二字靠近，被介紹項(xiàng)目時(shí)置業(yè)提到金水府在仿效上海濱江壹號(hào)院和重慶玖璽臺(tái)，其前者隔江對(duì)望中國(guó)館，登頂美國(guó)時(shí)代廣場(chǎng)的榮譽(yù)之作；后者入圍“2013年亞洲10大超級(jí)豪宅”排行榜。


金水府，不能稱其“豪宅”，只能名曰“高端”，這與一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程和消費(fèi)力有關(guān)。從住宅標(biāo)桿看城市發(fā)展，十年前銀基王朝、十年后融創(chuàng)金水府、再給一個(gè)十年，鄭州必然走向真正的城市豪宅。(展開全部)

金水府，金水區(qū)金水路與未來(lái)路交匯處向南300米路東。

金水府為金林置業(yè)沈莊的三期地塊，原名為金林中心，后來(lái)和融創(chuàng)合作改為金水府。占地面積約65.82畝，總建筑面積40萬(wàn)平方米（地下11萬(wàn)平方米，地上29萬(wàn)平方米），容積率6.67，規(guī)劃的150米超高層。

超高層與高層有哪些區(qū)別？

目前鄭州通常見到的是幾種住宅形態(tài)，多層洋房七層左右，小高層十八層左右，高層三十三層左右，超高層三十三層以上（超過(guò)100米），鄭州目前超高層有華潤(rùn)悅府、建業(yè)天筑樓王、金水府。一般情況下住宅層數(shù)的設(shè)定，往往是卡著規(guī)范允許的上限來(lái)做，這樣做的目的盡可能出面積，擴(kuò)大綠化面積、擴(kuò)大樓間距、優(yōu)化日照條件。

1、 建筑成本。超高層的建筑成本比高層高出15%-25%，對(duì)抗風(fēng)、抗震有更高的要求，所以成本增加。比如100米的建筑底層剪力墻厚度要達(dá)到200毫米，大于150米的建筑通常采用300毫米或者350毫米。
2、 消防。超高層很重要一個(gè)環(huán)節(jié)就是電梯和消防樓梯的設(shè)計(jì)，至少需要三臺(tái)電梯。目前消防云梯能達(dá)到的高度是100米，再往上著火就無(wú)法施救了，所以超高層還需要考慮網(wǎng)格化管理、排煙、疏散通道，這樣無(wú)形之中更是增加了成本和公攤。
3、 開發(fā)周期。開發(fā)周期比一般高層住宅長(zhǎng)，水電、消防、智能化系統(tǒng)都有更高的要求。
4、 安全系數(shù)要求高。住宅高度達(dá)到100米左右，需要通過(guò)市一級(jí)地震局的審批，150米左右需要省級(jí)地震局審批，200米左右需要國(guó)家地震局審批。另外電梯的安全系數(shù)、人員疏散等問(wèn)題！

超高層的優(yōu)勢(shì)：
1、 視野效果好，無(wú)遮擋，站得高看得遠(yuǎn)。
2、 私密性好，隱私可以得到保護(hù)，比較安靜。
3、 采光好、通風(fēng)好，日照好。
超高層的得房率相對(duì)于高層要低一些，后期的維護(hù)成本也要再高一些，必須需要一個(gè)好的物業(yè)！(展開全部)

融創(chuàng)金水府項(xiàng)目----金林置業(yè)沈莊地塊3期，4月29日營(yíng)銷中心即將開放，地址：金水路與未來(lái)路交匯處南300米。
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這個(gè)項(xiàng)目也是難產(chǎn)了很久，期間規(guī)劃指標(biāo)也是一變?cè)僮儭?br/>
?先來(lái)看下目前的建設(shè)指標(biāo)：土地使用權(quán)面積43881.2㎡；綠地面積13806.9㎡；容積率6.67；綠地率31.5%；擬建總建筑面積405687.60㎡；其中地上建筑面積292601.66㎡；地下建筑面積113085.94㎡；地上建筑包括住宅282068.02㎡、商業(yè)用房6493.72㎡、物業(yè)管理用房及配套設(shè)施4039.92㎡；地下建筑包括地下車庫(kù)103424.98㎡、地下物業(yè)用房430㎡、風(fēng)機(jī)房及其它設(shè)備用房9230.96㎡。該項(xiàng)目的配套設(shè)施包括消防、人防、安全智能化設(shè)備等。
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再看下老早之前的指標(biāo)：
總占地43881㎡，總建面41.9萬(wàn)方，地上建筑面積29.7萬(wàn)方，容積率6.77，商品住宅19.93萬(wàn)方，寫字樓8.05萬(wàn)方，商業(yè)1.5萬(wàn)方。

我們對(duì)比發(fā)現(xiàn)，犧牲了一定容積率，總建面減少，寫字樓取消，商業(yè)減少。
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雖然總的可售面積少了，但好銷的住宅變多了，整體來(lái)看還是很劃算的。個(gè)人認(rèn)為取消寫字樓沒啥不好，本身政府要求未來(lái)路沿線做寫字樓就是一種不符合市場(chǎng)的城市作秀。為了讓城市顯得國(guó)際范，現(xiàn)代化，強(qiáng)制要求開發(fā)商修建不符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，從而積壓大量的庫(kù)存，這種鬧劇可從沒停止過(guò)？
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金水府在65畝地上規(guī)劃了8棟50層的住宅，考慮到6點(diǎn)多的容積率，已經(jīng)不算很密，這多虧采用超高層設(shè)計(jì)。當(dāng)初金林的開發(fā)商也是吸取了宏光協(xié)和城邦、金城時(shí)代廣場(chǎng)的教訓(xùn)，認(rèn)識(shí)到高容積率之下，把樓往高處蓋，總比把樓往多了蓋，要更人性一些。

項(xiàng)目距離金水路還有2個(gè)路口，但偏偏取這個(gè)案名，是為了占位更高，從各項(xiàng)宣傳上也突出了大鄭州時(shí)代變遷的感覺，使受眾感受到，這不是某個(gè)區(qū)的項(xiàng)目，而是全鄭州的項(xiàng)目。
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產(chǎn)品定位精準(zhǔn)、形象宣傳大氣，這都是融創(chuàng)所擅長(zhǎng)的，如果再多點(diǎn)匠心和情懷就好了，正所謂剛?cè)嵯酀?jì)。(展開全部)

樓盤位置很好，距離未來(lái)路380米，距離金水路770米，與金水路之間的福元路寬敞、平整，在售樓棟同一院區(qū)的綠化感覺還是不錯(cuò)的。在售20號(hào)樓，總高23層，二梯六戶，全部為90平米以下兩房，成交均價(jià)12500元，2015年底交房，因?yàn)樘輵糨^高，戶型設(shè)計(jì)一般，通風(fēng)及采光效果都不太好。樓棟及戶型設(shè)計(jì)為剛需，但這價(jià)格剛需客戶應(yīng)該是承受不了的，能承受這單價(jià)的，應(yīng)該看不上這戶型，這可能就是在那么好位置，馬上交房還沒有賣完的原因，這個(gè)價(jià)格及位置如果設(shè)計(jì)120-140平米南北通透三房估計(jì)早就賣完了。周邊小學(xué)：順河路金燕小學(xué)（曼哈頓廣場(chǎng)南側(cè)），中學(xué)為：回民六中分校（個(gè)人覺得不一定能上，金林中心屬于金水區(qū)，回民六中應(yīng)該是屬于管城區(qū)的吧？），周邊缺少好的教育資源。三期商業(yè)配套為主，臨未來(lái)路，暫時(shí)沒有動(dòng)工的跡象。圖二為在售樓棟照片。(展開全部)