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招商代建才是今年樓市最大的顯眼包，繼惠濟(jì)區(qū)開展多個(gè)代建項(xiàng)目之后，又開始來金水區(qū)整活了。

招商建管、招商蛇口鄭州公司中標(biāo)金水投資集團(tuán)楊金兩個(gè)地塊。

1、16號(hào)地，楊金路南、觀禮路西，49.87畝，容積率2.5.

2、76號(hào)地，寶瑞路南、馬林路西，84.04畝，容積率2.6，原為楊金外包產(chǎn)業(yè)園摘得的地塊，也是佳田官宣代建的地塊，時(shí)隔三年之久，沒有什么動(dòng)靜。

兩個(gè)地塊均出現(xiàn)在金水城市更新綜合開發(fā)項(xiàng)目之列，這次招商拿下代建看來好事將近，楊金這是又要上新了。

16號(hào)地目前沒有什么動(dòng)靜，76號(hào)地原案名為金湖麗悅上苑，規(guī)劃已出，進(jìn)展應(yīng)該會(huì)更快一些，原來的規(guī)劃為純小高層設(shè)計(jì)，面積段105-143平，定位剛改和改善。

當(dāng)初這個(gè)地塊還是溢價(jià)所得，主要是金科智慧板塊的概念剛出，但現(xiàn)實(shí)是這個(gè)板塊的價(jià)值還沒有開始就已經(jīng)消失了，這也確實(shí)是楊金片區(qū)為數(shù)不多的凈地，不過北側(cè)就是馬林安置房，楊金一直都是安置區(qū)和商品房穿插著開發(fā)，而且商品房和安置房都是單獨(dú)的地塊，所以凈地在這意義不大。

位置不臨楊金路，但也只是隔了一個(gè)地塊，向西為聚方科技園，也即是楊金的商業(yè)圈，生活配套比較方便。

周邊規(guī)劃有學(xué)校，但金科智慧城板塊的教育資源何時(shí)能提上議程就不知猴年馬月了，學(xué)校現(xiàn)在只有47中，其他暫時(shí)就靠業(yè)主自行解決了，希望交房可以解決這一大難題吧。

三年前開發(fā)跟現(xiàn)在開發(fā)貌似市場(chǎng)并沒有太大的改觀，楊金競(jìng)品依然很多，庫(kù)存依然很大，招商來了估計(jì)也是頭大。(展開全部)

金湖麗悅上苑，馬林路與寶瑞路交叉口西200米。

力拔山兮氣蓋世，時(shí)不利兮騅不逝；騅不逝兮可奈何，虞兮虞兮奈若何。

天時(shí)地利人和一個(gè)都不占，項(xiàng)目是很難賣好的。

2022年1月份，河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司拿下76號(hào)地塊，樓面價(jià)6768元/平方米，地塊位于楊金片區(qū)寶瑞路南、馬林路西，84畝，容積率2.6，建筑高度50米，單套住房建筑面積禁止超過144平方米，且限價(jià)該地塊所建商品房毛坯綜合銷售均價(jià)不超過18700元/平方米，裝修不得超過3700元/平方米，半年之后，也就是6月份的時(shí)候佳田接手該地塊。

佳田接手的時(shí)候?qū)懙拈_疆拓土，其實(shí)是步步危機(jī)，你看佳田未來新城、佳田老鴨陳項(xiàng)目，現(xiàn)在都是問題多多，小開發(fā)商以為行情不好，別人不拿地是自己的機(jī)會(huì)，其實(shí)是一個(gè)大坑，拖這么長(zhǎng)時(shí)間天時(shí)也沒有了。

金湖麗悅上苑，占地84畝，容積率2.6，建筑高度是50米，規(guī)劃是16棟小高層，戶型面積是105-143平方米，楊金片區(qū)也是同質(zhì)化非常嚴(yán)重，一堆又一堆打價(jià)格戰(zhàn)，萬林府特價(jià)房只要12800元/平方米，原來可是銷售18000元/平方米；常綠水投壹號(hào)院，原本是水利廳家屬院的TG房，目前在售正常均價(jià)15000元/平方米，工抵房12800元/平方米；龍居華府還做過項(xiàng)目0首付，毛坯首付只需要10萬塊，精裝修只要30萬……

天時(shí)沒有了，地利也沒有，競(jìng)爭(zhēng)起來就是價(jià)格戰(zhàn)，不打價(jià)格戰(zhàn)是真的不好賣。(展開全部)

有誰還記得楊金片區(qū)的金科智慧城板塊，這也是樓市黃金期衍生出的一個(gè)楊金新區(qū)域，曾經(jīng)也是32個(gè)核心板塊之一，再起32個(gè)核心板塊，感覺已經(jīng)是很久以前的事情了，現(xiàn)在只有一片唏噓。

金科智慧城板塊定位為結(jié)合智慧城市定位，發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)為主的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)、泛旅游產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、高端商務(wù)1服務(wù)、教育培訓(xùn)為一體的區(qū)域性智慧型服務(wù)中心，起點(diǎn)還是很高的，板塊雖然沒有不了了之，但明顯已經(jīng)隨著樓市的爆冷而停止了發(fā)展的腳步，高調(diào)落地的元宇宙項(xiàng)目也沒有起太大的作用。

當(dāng)初溢價(jià)2.5%摘得的金湖麗悅上苑這個(gè)項(xiàng)目2021年底摘地到現(xiàn)在，將近三年時(shí)間也沒有理順，楊金城投確實(shí)不夠給力，但現(xiàn)在的楊金庫(kù)存大且一片混亂，完美避開也不見得是壞事，佳田退出后，現(xiàn)在的東家還是楊金產(chǎn)業(yè)園。

84畝，容積率2.6，建筑高度50米，佳田高調(diào)進(jìn)場(chǎng)給出的規(guī)劃是16棟小高層產(chǎn)品，面積段105-143平，楊金的產(chǎn)品同質(zhì)化還是非常嚴(yán)重的，統(tǒng)一的低密度，統(tǒng)一的定位，這個(gè)盤乍一看跟正弘和中豫有幾分相似。在楊金置業(yè)也有種挑花眼的感覺，發(fā)展主流還是沿楊金路，所以盡量選擇距離楊金路近一些的地塊。

凈地，當(dāng)初的限價(jià)是商品房毛坯限價(jià)18700元/㎡，精裝限價(jià)3700元/㎡。2021年拍地的時(shí)候楊金仗著北龍湖的距離還是有點(diǎn)熱度的，巔峰時(shí)期的均價(jià)在20000左右，現(xiàn)在再來看這個(gè)均價(jià)，典型的形同虛設(shè)了，大開發(fā)商還維持在16000左右，部分小開發(fā)商特價(jià)房頻出，12000也賣過。

項(xiàng)目整體也是不錯(cuò)的，北側(cè)道路向西可以直達(dá)楊金的商業(yè)中心聚方科技園，也是楊金城市界面比較好的地方，北側(cè)為馬林安置房，過一個(gè)路口就是楊金路了，挨著安置房就意味這一般的生活配套是不成問題的，正常居住生活是完全沒有問題的。

前段時(shí)間規(guī)劃局網(wǎng)站就金科智慧城板塊的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行修改公示，怕不是也要改成住宅吧，現(xiàn)在主售樓盤有正弘、中豫，其他萬林府、常綠一號(hào)院和益通龍居華府也一直沒有停過，待啟動(dòng)的地塊這個(gè)算一個(gè)，除此以外楊金產(chǎn)業(yè)園的隔壁有一個(gè)，碧桂園天譽(yù)和緯五路一小隔壁各一塊，楊金真的有點(diǎn)接不住這么大的庫(kù)存。

楊金的價(jià)格戰(zhàn)遲早要來。(展開全部)

據(jù)說佳田已經(jīng)放棄了這個(gè)項(xiàng)目，大環(huán)境影響還是先做好自己的業(yè)務(wù)算了，代建業(yè)務(wù)就暫時(shí)先往后放一放吧，傳言的佳田老鴉陳代建也同樣被擱置，金水城投是繼續(xù)尋找新的合作伙伴還是自己做這個(gè)項(xiàng)目一切都還是未知數(shù)，想當(dāng)初這個(gè)地塊還是高溢價(jià)從龍湖手里搶過來的地塊，不知龍湖對(duì)此還有沒有興趣。

金科智慧城板塊一直是作為楊金片區(qū)發(fā)展的重中之重來推動(dòng)的，面臨的困境同樣是規(guī)劃很豐滿，但發(fā)展很骨感，已開工的只有元宇宙，住宅地塊也就這一個(gè)，還有8月2日將開拍的楊金路南、觀禮路西地塊，楊金庫(kù)存如此之大，正常去化也要5年以上了，不明白zf為何還再加推地塊，是怕市場(chǎng)還不夠熱鬧嗎，還是急于發(fā)展金科智慧城板塊，所以這個(gè)地塊換做是誰開發(fā)都不會(huì)有驚喜，做好長(zhǎng)線賣到現(xiàn)房的準(zhǔn)備就行了。

位置沒毛病，未來的核心區(qū)域，現(xiàn)在出行也絕對(duì)沒問題，向西有聚方科技園的商業(yè)已經(jīng)非常成熟，對(duì)面為馬林新村安置房，片區(qū)規(guī)劃有小學(xué)和初中，但一時(shí)半會(huì)應(yīng)該不會(huì)啟動(dòng)，片區(qū)主力發(fā)展的是47中，現(xiàn)在整個(gè)楊金的人氣除了安置房，商品房的交房率和入住率還是很一般的，教育資源足夠用。

原來的規(guī)劃面積為105-143平，小高層，楊金對(duì)于同類型的小高層產(chǎn)品已經(jīng)喪失了免疫力，對(duì)比重點(diǎn)在于誰的物業(yè)好，哪家開發(fā)商有實(shí)力，誰的價(jià)格低，誰交房早。

這個(gè)地塊的限價(jià)為毛坯18700，裝修3700元，8月2日開拍的地塊限價(jià)為毛坯17290元，裝修限價(jià)3450元/平米，無形之中也說明了楊金的價(jià)值變化。

楊金的價(jià)格還在探底，能否上車一看開發(fā)商，二看價(jià)格。(展開全部)

金湖麗悅上苑項(xiàng)目的進(jìn)展還是比較慢的，拿地將近兩年，工地沒啥動(dòng)靜，現(xiàn)場(chǎng)也沒見什么宣傳，但建了個(gè)三層建筑，應(yīng)該是作為后期售樓部使用。

楊金最好的城市界面依舊在楊金路兩側(cè)，麗悅上苑所在的金科智慧城板塊還只是一個(gè)概念規(guī)劃，現(xiàn)有的環(huán)境很一般，但周邊以空地為主，未來可塑性還是非常強(qiáng)。

所在的這個(gè)板塊今年也是榮登鄭州市7大城市更新項(xiàng)目之列，鴻寶路以北、寶瑛路以南、宣禮路以東、馬林路以西，占地面積1704（畝），項(xiàng)目總投資140.1億元，建設(shè)周期7年，擬打造中原地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心新典范、鄭州市生態(tài)智慧魅力片區(qū)新標(biāo)桿、金水區(qū)復(fù)合型產(chǎn)業(yè)片區(qū)新地標(biāo)，按照zf的規(guī)劃路線，這里將是楊金的中心，隔壁落地的元宇宙項(xiàng)目已動(dòng)工。

楊金風(fēng)云變幻數(shù)年到現(xiàn)在，根本不缺好項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的熱度更多的是來自凈地以及所處板塊的光芒。

純小高層設(shè)計(jì)，高光晶筑外立面，一梯兩戶為主，主力戶型為128平和143平，產(chǎn)品還是可以的，開發(fā)商沒有絲毫擺爛的跡象，國(guó)企為主力的樓市現(xiàn)在拼的也是品質(zhì)和實(shí)力。

楊金庫(kù)存從剛需到改善目前已嚴(yán)重過剩，還有兩個(gè)新地塊待字閨中，3-5年內(nèi)的重點(diǎn)依舊是去庫(kù)存，當(dāng)然價(jià)格能穩(wěn)定在17000左右就不錯(cuò)了。

片區(qū)目前缺的是學(xué)校，不過從zf布局的金水北和楊金教育資源來看，由zf主導(dǎo)開發(fā)的金科智慧城板塊未來教育這塊絕對(duì)不會(huì)差，就是時(shí)間問題而已了。

去年年底佳田曾就該項(xiàng)目進(jìn)行過小范圍的內(nèi)購(gòu)，后又爆出二者解除合作，總之結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況，該項(xiàng)目的未來也是撲朔迷離，繼續(xù)與佳田合作或者是易主新的房企代建，一切均有可能。

可以關(guān)注。(展開全部)

萬科未來時(shí)光這波大促之后，明年楊金的市場(chǎng)可能就是金湖麗悅上苑的天下了，盡管案名一個(gè)字也沒有給佳田留，但該盤依舊是佳田主導(dǎo)開發(fā)和宣傳，口罩的走勢(shì)已經(jīng)非常明朗，項(xiàng)目一直拖到現(xiàn)在遲遲不開這樣看來也是有好處的，最起碼競(jìng)品熬走一個(gè)是一個(gè)。

佳田因北龍湖項(xiàng)目而一戰(zhàn)成名，做改善的基因和經(jīng)驗(yàn)還是非常豐富的，金湖這個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域與北龍湖僅一路之隔，所以佳田對(duì)此定位同樣是比較高，稱為其高階作品，同頻北龍湖豪宅，走改善路線，規(guī)劃16棟15-16層小高層產(chǎn)品，高光晶筑外立面，顏值很高，全一梯兩戶設(shè)計(jì)，3米層高，景觀設(shè)計(jì)用的是山水比德，山水比德現(xiàn)在業(yè)務(wù)遍布鄭州全城，放在前幾年剛打開鄭州市場(chǎng)時(shí)物以稀為貴確實(shí)專為豪宅設(shè)計(jì)，確實(shí)是高端，但量產(chǎn)以后也就大眾化了，所以不要聽見山水比德就自動(dòng)對(duì)號(hào)入座豪宅。

面積段105-143平，128平499套占比最大，其次是105平和110平的小三房382套，143平為187套，從楊金在售的幾個(gè)項(xiàng)目戶型來看，這個(gè)片區(qū)的起步戶型也由曾經(jīng)的89平到現(xiàn)在的105平，加上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，這個(gè)片區(qū)也正在慢慢拋棄剛需。

計(jì)劃明年上半年入市，目前處于前期咨詢階段，但已推出了少量TG房源來試探一下市場(chǎng)。

作為楊金為數(shù)不多的凈地開發(fā)，還牽扯到限價(jià)，毛坯18700元，裝修3700元，楊金這兩年的價(jià)格走勢(shì)也是典型的高開低走，不搞特價(jià)和工抵房也是賣的很慘烈，限價(jià)已沒有任何意義。

位置不僅與北龍湖一路之隔，同時(shí)金科智慧城板塊還是楊金的未來，除此以外背后還是國(guó)企加持，所以放心買，但前提是價(jià)格要合適，建議16000起步先來一波熱度。(展開全部)

2021年6月，鄭政出〔2021〕76號(hào)（網(wǎng)）由河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司摘得，成交價(jià)：98594萬元，出讓面積：84.04畝，單價(jià)：1173萬元/畝，樓面價(jià)：6768元/㎡，溢價(jià)2.49%。

地塊位于寶瑞路南、馬林路西，使用權(quán)面積56028.89㎡，從規(guī)劃指標(biāo)來看，該地塊為城鎮(zhèn)住宅（地下交通運(yùn)輸設(shè)施）用地，容積率＞1，＜2.6，建筑密度＜20%，綠地率＞35%，建筑高度需＜50米，該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過18700元/㎡（已作價(jià)格上浮），如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過3700元/㎡。

項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)16棟15-16層小高層，簡(jiǎn)約現(xiàn)代化風(fēng)格設(shè)計(jì)，此次戶型設(shè)計(jì)比較有意思，首先面積段從105㎡三房---143㎡四房，可選擇的面積區(qū)間和戶型都較多，簡(jiǎn)單分析下各個(gè)戶型優(yōu)缺點(diǎn)：

105和110戶型一個(gè)模子，這個(gè)戶型雙開間朝南，不算特別好的邊戶，因?yàn)槿霊艉蟮男P(guān)和餐廳區(qū)域采光不行，其他的做的中規(guī)中矩；
113㎡和118㎡戶型作為特殊的邊戶較少，只有一個(gè)樓十幾戶，但是三少覺得這兩個(gè)戶型很有意思，113戶型三開間朝南，南北還達(dá)到了通透，除了凸出來一個(gè)臥室外整體戶型較為方正，而且三個(gè)臥室分居三角，每個(gè)臥室的私密性較好，方正的餐客一體也顯得區(qū)域非常開闊；118㎡戶型也是三開間朝南，三臥分離，南向大陽(yáng)臺(tái)，但是這兩個(gè)戶型美中不足的事兩個(gè)次臥距離公衛(wèi)較遠(yuǎn)，稍顯不太方便；
128㎡3+1戶型就是較為經(jīng)典的四房了，特別是贈(zèng)送了一個(gè)額外的陽(yáng)臺(tái)改造成臥室，使用面積大大增加，從效果圖上看客廳的面寬稍顯窄，實(shí)際尺寸出來后可以感受；
142㎡四房位于中心樓王位置，標(biāo)準(zhǔn)的四開間朝南大戶型設(shè)計(jì)，南北通透雙陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜分離；
143㎡的四房戶型為橫廳設(shè)計(jì)，“L”型陽(yáng)臺(tái)是最大的特色，橫廳設(shè)計(jì)有橫廳的有點(diǎn)，年輕人應(yīng)該會(huì)更為喜歡。

拿地的為金水建投下屬子公司，標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)有平臺(tái)，開發(fā)肯定不會(huì)自己干，目前市場(chǎng)流傳出來的信息是由本土開發(fā)商佳田置業(yè)全流程代建，為什么舍棄龍湖等優(yōu)質(zhì)房企而選擇名不經(jīng)傳的佳田實(shí)業(yè)，確實(shí)是個(gè)迷一般的問題，不過佳田也有自身的優(yōu)勢(shì)，背靠實(shí)體產(chǎn)業(yè)花花牛，省市重點(diǎn)支持的重點(diǎn)企業(yè)，佳田在北龍湖的成功也說明有一定的高端開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，積累的客戶群體也有，佳田的教育資源也可以很好地導(dǎo)入資源稀缺的楊金片區(qū)。

楊金的優(yōu)缺點(diǎn)已經(jīng)快被翻爛了，在大環(huán)境一樣的情況下，各家只能比拼小地端和產(chǎn)品的實(shí)力，楊金機(jī)場(chǎng)的搬遷目前看來比業(yè)主換房子更難，基本不可能了，那么置業(yè)楊金南望金融島北龍湖是你最終的選擇嗎？(展開全部)

去年12月底，河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司以9.85億元競(jìng)得該地塊，今年6月份傳出佳田將參與這塊地的合作，冠以楊金項(xiàng)目。開發(fā)商名稱河南金湖龍科實(shí)業(yè)有限公司，金科與龍湖一臉懵逼。

項(xiàng)目占地面積約82畝，容積率2.53，規(guī)劃有16棟15-16層小高層住宅，總計(jì)1110戶。戶型有105㎡三室兩廳兩衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)、113㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡四室兩廳兩衛(wèi)、142㎡四室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，面積段重合度很高，沒拉開差距。

地塊位置在馬林新村安置區(qū)南側(cè)，也就是寶瑞路和馬林路交叉口西南角，周邊這幾百畝地按照這一兩年透露出來的規(guī)劃還挺牛，之前是科教園區(qū)智慧城核心片區(qū)，后來又搞了個(gè)鄭州元宇宙產(chǎn)業(yè)園，今年8月份整了個(gè)開工儀式。由河南投資集團(tuán)聯(lián)合金水區(qū)zf共同成立的河南頤城金安產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，該項(xiàng)目總占地約600畝，分為三期。東側(cè)是大名鼎鼎的康橋東麓園和東方宇億萬林府，西側(cè)是河南外包產(chǎn)業(yè)園。

但目前周邊還是比較一般的，還有很多地方待拆遷平整，期待幾年以后蝶變重生。

樓面價(jià)6768元/㎡，倒是不高，價(jià)格估計(jì)也不會(huì)太高。一是目前楊金片區(qū)整體低密，小高層精裝修價(jià)格普遍在15000-20000之間，銷量還很慘淡，很多樓盤每個(gè)月都是個(gè)位數(shù)成交。二是楊金管委會(huì)找到佳田合作，也沒想著賣過多溢價(jià)，花花牛也賣不出過多溢價(jià)，自己在北龍湖的美林上苑都是同等位置的墊底選手，在管城的剛需項(xiàng)目也是經(jīng)常價(jià)格戰(zhàn)。所以，這塊地能低價(jià)走走量就不錯(cuò)了。(展開全部)

金湖麗悅上苑，城投摘地，佳田作為代建愣是一個(gè)字也沒有冠名，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)幕后。

82畝，容積率2.53，規(guī)劃16棟15-16層小高層住宅，面積段105-143平，一梯兩戶，涵蓋三房和四房，同周邊璟云筑105-143平、未來時(shí)光的131和141平相比，三者客戶定位大差不差，本就庫(kù)存充足的楊金片區(qū)更熱鬧了，非常明顯該盤也將成為置業(yè)楊金片區(qū)怎么都繞不開的一個(gè)項(xiàng)目。

6個(gè)戶型，其中105平、110平、113平、128平相對(duì)略微普通，但改善的143平兩個(gè)戶型的設(shè)計(jì)加入橫廳轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)以及四面寬朝南也將成為項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，外立面為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，地上地下全為精裝大堂，所以國(guó)企聯(lián)合佳田，作為楊金片區(qū)金科智慧城版塊的首個(gè)項(xiàng)目，還是讓人眼前一亮的。

位置就更不用說了，雖不臨楊金片區(qū)的主干道楊金路，但這個(gè)版塊是金水區(qū)的核心發(fā)展版塊，是未來的發(fā)展之重，同時(shí)這也是楊金唯一一個(gè)不牽扯城改的區(qū)域，東側(cè)有龍沄路未來直通北龍湖，西有外包產(chǎn)業(yè)園智慧公園等，集聚楊金所有的商業(yè)配套和生活配套，周邊還有龍居華府、萬林府等，這個(gè)版塊放在楊金未來還是可以期待一下的，目前唯一缺的是教育資源，對(duì)于楊金的教育資源，主要是教育集團(tuán)的分校區(qū)，目前最近的學(xué)校有康橋東麓園南側(cè)的馬林小學(xué)和剛落地的四十七中東校區(qū)，金科智慧城版塊內(nèi)部規(guī)劃有小學(xué)和中學(xué)教育用地，就看落戶哪所學(xué)校了。

國(guó)企加持的樓盤，在現(xiàn)在的大環(huán)境下依舊是一張王牌。

該盤的入市對(duì)于一直平淡無奇的璟云筑應(yīng)該沖擊不小，楊金目前庫(kù)存較大，價(jià)格略有波動(dòng)，但長(zhǎng)期依舊看好，國(guó)企穩(wěn)定，只要價(jià)格合適，建議關(guān)注，不過話說回來這個(gè)節(jié)點(diǎn)價(jià)格敢離譜純粹是自毀前程。(展開全部)

金湖麗悅上苑，光看名字，會(huì)以為金科龍湖的項(xiàng)目，看目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)，穿透后還是鄭州金水投資集團(tuán)，沒有重慶金科地產(chǎn)或者龍湖地產(chǎn)的任何股份，要說明一下，這項(xiàng)目的開發(fā)商金科是河南金水科教產(chǎn)業(yè)的簡(jiǎn)稱，不是重慶的金科地產(chǎn)。

地塊是2021年12月27日拿的，河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司以9.85億元競(jìng)得鄭政出〔2021〕76號(hào)地塊，成交樓面地價(jià)為6768元/平方米，溢價(jià)率為2.49%，價(jià)格個(gè)人認(rèn)為就那樣吧，2020年7月碧桂園拿的天璽灣地價(jià)是7670元/平米，相當(dāng)于過了一年小降1000（兩項(xiàng)目容積率差不多），但這項(xiàng)目毛坯限價(jià)18700元/㎡，裝修不得超過3700元/㎡，倒是沒咋降，但這沒啥用，能賣出去的價(jià)格才是真的價(jià)格。

開發(fā)商拿地之后的3月，轉(zhuǎn)讓過一段股權(quán)，但好像沒人接盤，是啊，民企都沒錢，央企也不傻，所以目前項(xiàng)目全部股權(quán)還是在平臺(tái)公司手里。

項(xiàng)目素質(zhì)還是可以的，占地84畝，方方正正的，規(guī)劃16棟15-16層小高層，一共1100多戶，主力戶型105-113平的三房，128-143平的四房，基本和楊金其他樓盤一套操作系統(tǒng)，整體的基本面是沒啥問題的，但由于是本土國(guó)企自己搞的，總有些不協(xié)調(diào)的地方。

首先這個(gè)盤的戶型算是楊金比較詭異的，其他樓盤都是規(guī)規(guī)矩矩的大面寬方正戶型，這項(xiàng)目則是兩開間朝南，有的戶型多一個(gè)角，有的戶型缺一個(gè)角，但細(xì)看吧，戶型倒也沒啥硬傷。

其次是這個(gè)盤的外立面，按說也是玻璃幕墻的現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格，但由于加入了褐色的金屬材質(zhì)，導(dǎo)致外面看起來土土的，沒那么清爽了。

楊金這塊本來蹭著北龍湖，架子端的高高的，周圍精裝房最高賣過21000，但碧桂園一波操作下來，把這里變成了管南，說實(shí)話，如果金湖賣14000一平，我覺得相當(dāng)可以買，國(guó)企不怕爛尾，畢竟三環(huán)的價(jià)格買到北龍湖不遠(yuǎn)，就算天天頭上飛戰(zhàn)斗機(jī)也愿意。(展開全部)