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招商代建才是今年樓市最大的顯眼包，繼惠濟區(qū)開展多個代建項目之后，又開始來金水區(qū)整活了。
招商建管、招商蛇口鄭州公司中標金水投資集團楊金兩個地塊。
1、16號地，楊金路南、觀禮路西，49.87畝，容積率2.5.
2、76號地，寶瑞路南、馬林路西，84.04畝，容積率2.6，原為楊金外包產業(yè)園摘得的地塊，也是佳田官宣代建的地塊，時隔三年之久，沒有什么動靜。
兩個地塊均出現在金水城市更新綜合開發(fā)項目之列，這次招商拿下代建看來好事將近，楊金這是又要上新了。
16號地目前沒有什么動靜，76號地原案名為金湖麗悅上苑，規(guī)劃已出，進展應該會更快一些，原來的規(guī)劃為純小高層設計，面積段105-143平，定位剛改和改善。
當初這個地塊還是溢價所得，主要是金科智慧板塊的概念剛出，但現實是這個板塊的價值還沒有開始就已經消失了，這也確實是楊金片區(qū)為數不多的凈地，不過北側就是馬林安置房，楊金一直都是安置區(qū)和商品房穿插著開發(fā)，而且商品房和安置房都是單獨的地塊，所以凈地在這意義不大。
位置不臨楊金路，但也只是隔了一個地塊，向西為聚方科技園，也即是楊金的商業(yè)圈，生活配套比較方便。
周邊規(guī)劃有學校，但金科智慧城板塊的教育資源何時能提上議程就不知猴年馬月了，學?，F在只有47中，其他暫時就靠業(yè)主自行解決了，希望交房可以解決這一大難題吧。
三年前開發(fā)跟現在開發(fā)貌似市場并沒有太大的改觀，楊金競品依然很多，庫存依然很大，招商來了估計也是頭大。(展開全部)
金湖麗悅上苑，馬林路與寶瑞路交叉口西200米。
力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝；騅不逝兮可奈何，虞兮虞兮奈若何。
天時地利人和一個都不占，項目是很難賣好的。
2022年1月份，河南楊金科技外包產業(yè)園建設投資有限公司拿下76號地塊，樓面價6768元/平方米，地塊位于楊金片區(qū)寶瑞路南、馬林路西，84畝，容積率2.6，建筑高度50米，單套住房建筑面積禁止超過144平方米，且限價該地塊所建商品房毛坯綜合銷售均價不超過18700元/平方米，裝修不得超過3700元/平方米，半年之后，也就是6月份的時候佳田接手該地塊。
佳田接手的時候寫的開疆拓土，其實是步步危機，你看佳田未來新城、佳田老鴨陳項目，現在都是問題多多，小開發(fā)商以為行情不好，別人不拿地是自己的機會，其實是一個大坑，拖這么長時間天時也沒有了。
金湖麗悅上苑，占地84畝，容積率2.6，建筑高度是50米，規(guī)劃是16棟小高層，戶型面積是105-143平方米，楊金片區(qū)也是同質化非常嚴重，一堆又一堆打價格戰(zhàn)，萬林府特價房只要12800元/平方米，原來可是銷售18000元/平方米；常綠水投壹號院，原本是水利廳家屬院的TG房，目前在售正常均價15000元/平方米，工抵房12800元/平方米；龍居華府還做過項目0首付，毛坯首付只需要10萬塊，精裝修只要30萬……
天時沒有了，地利也沒有，競爭起來就是價格戰(zhàn)，不打價格戰(zhàn)是真的不好賣。(展開全部)
有誰還記得楊金片區(qū)的金科智慧城板塊，這也是樓市黃金期衍生出的一個楊金新區(qū)域，曾經也是32個核心板塊之一，再起32個核心板塊，感覺已經是很久以前的事情了，現在只有一片唏噓。
金科智慧城板塊定位為結合智慧城市定位，發(fā)展軟件產業(yè)為主的信息技術產業(yè)、高技術服務業(yè)、泛旅游產業(yè)、商貿服務業(yè)、高端商務1服務、教育培訓為一體的區(qū)域性智慧型服務中心，起點還是很高的，板塊雖然沒有不了了之，但明顯已經隨著樓市的爆冷而停止了發(fā)展的腳步，高調落地的元宇宙項目也沒有起太大的作用。
當初溢價2.5%摘得的金湖麗悅上苑這個項目2021年底摘地到現在，將近三年時間也沒有理順，楊金城投確實不夠給力，但現在的楊金庫存大且一片混亂，完美避開也不見得是壞事，佳田退出后，現在的東家還是楊金產業(yè)園。
84畝，容積率2.6，建筑高度50米，佳田高調進場給出的規(guī)劃是16棟小高層產品，面積段105-143平，楊金的產品同質化還是非常嚴重的，統(tǒng)一的低密度，統(tǒng)一的定位，這個盤乍一看跟正弘和中豫有幾分相似。在楊金置業(yè)也有種挑花眼的感覺，發(fā)展主流還是沿楊金路，所以盡量選擇距離楊金路近一些的地塊。
凈地，當初的限價是商品房毛坯限價18700元/㎡，精裝限價3700元/㎡。2021年拍地的時候楊金仗著北龍湖的距離還是有點熱度的，巔峰時期的均價在20000左右，現在再來看這個均價，典型的形同虛設了，大開發(fā)商還維持在16000左右，部分小開發(fā)商特價房頻出，12000也賣過。
項目整體也是不錯的，北側道路向西可以直達楊金的商業(yè)中心聚方科技園，也是楊金城市界面比較好的地方，北側為馬林安置房，過一個路口就是楊金路了，挨著安置房就意味這一般的生活配套是不成問題的，正常居住生活是完全沒有問題的。
前段時間規(guī)劃局網站就金科智慧城板塊的兩個產業(yè)用地進行修改公示，怕不是也要改成住宅吧，現在主售樓盤有正弘、中豫，其他萬林府、常綠一號院和益通龍居華府也一直沒有停過，待啟動的地塊這個算一個，除此以外楊金產業(yè)園的隔壁有一個，碧桂園天譽和緯五路一小隔壁各一塊，楊金真的有點接不住這么大的庫存。
楊金的價格戰(zhàn)遲早要來。(展開全部)
據說佳田已經放棄了這個項目，大環(huán)境影響還是先做好自己的業(yè)務算了，代建業(yè)務就暫時先往后放一放吧，傳言的佳田老鴉陳代建也同樣被擱置，金水城投是繼續(xù)尋找新的合作伙伴還是自己做這個項目一切都還是未知數，想當初這個地塊還是高溢價從龍湖手里搶過來的地塊，不知龍湖對此還有沒有興趣。
金科智慧城板塊一直是作為楊金片區(qū)發(fā)展的重中之重來推動的，面臨的困境同樣是規(guī)劃很豐滿，但發(fā)展很骨感，已開工的只有元宇宙，住宅地塊也就這一個，還有8月2日將開拍的楊金路南、觀禮路西地塊，楊金庫存如此之大，正常去化也要5年以上了，不明白zf為何還再加推地塊，是怕市場還不夠熱鬧嗎，還是急于發(fā)展金科智慧城板塊，所以這個地塊換做是誰開發(fā)都不會有驚喜，做好長線賣到現房的準備就行了。
位置沒毛病，未來的核心區(qū)域，現在出行也絕對沒問題，向西有聚方科技園的商業(yè)已經非常成熟，對面為馬林新村安置房，片區(qū)規(guī)劃有小學和初中，但一時半會應該不會啟動，片區(qū)主力發(fā)展的是47中，現在整個楊金的人氣除了安置房，商品房的交房率和入住率還是很一般的，教育資源足夠用。
原來的規(guī)劃面積為105-143平，小高層，楊金對于同類型的小高層產品已經喪失了免疫力，對比重點在于誰的物業(yè)好，哪家開發(fā)商有實力，誰的價格低，誰交房早。
這個地塊的限價為毛坯18700，裝修3700元，8月2日開拍的地塊限價為毛坯17290元，裝修限價3450元/平米，無形之中也說明了楊金的價值變化。
楊金的價格還在探底，能否上車一看開發(fā)商，二看價格。(展開全部)
金湖麗悅上苑項目的進展還是比較慢的，拿地將近兩年，工地沒啥動靜，現場也沒見什么宣傳，但建了個三層建筑，應該是作為后期售樓部使用。
楊金最好的城市界面依舊在楊金路兩側，麗悅上苑所在的金科智慧城板塊還只是一個概念規(guī)劃，現有的環(huán)境很一般，但周邊以空地為主，未來可塑性還是非常強。
所在的這個板塊今年也是榮登鄭州市7大城市更新項目之列，鴻寶路以北、寶瑛路以南、宣禮路以東、馬林路以西，占地面積1704（畝），項目總投資140.1億元，建設周期7年，擬打造中原地區(qū)產業(yè)發(fā)展中心新典范、鄭州市生態(tài)智慧魅力片區(qū)新標桿、金水區(qū)復合型產業(yè)片區(qū)新地標，按照zf的規(guī)劃路線，這里將是楊金的中心，隔壁落地的元宇宙項目已動工。
楊金風云變幻數年到現在，根本不缺好項目，這個項目的熱度更多的是來自凈地以及所處板塊的光芒。
純小高層設計，高光晶筑外立面，一梯兩戶為主，主力戶型為128平和143平，產品還是可以的，開發(fā)商沒有絲毫擺爛的跡象，國企為主力的樓市現在拼的也是品質和實力。
楊金庫存從剛需到改善目前已嚴重過剩，還有兩個新地塊待字閨中，3-5年內的重點依舊是去庫存，當然價格能穩(wěn)定在17000左右就不錯了。
片區(qū)目前缺的是學校，不過從zf布局的金水北和楊金教育資源來看，由zf主導開發(fā)的金科智慧城板塊未來教育這塊絕對不會差，就是時間問題而已了。
去年年底佳田曾就該項目進行過小范圍的內購，后又爆出二者解除合作，總之結合現場情況，該項目的未來也是撲朔迷離，繼續(xù)與佳田合作或者是易主新的房企代建，一切均有可能。
可以關注。(展開全部)
萬科未來時光這波大促之后，明年楊金的市場可能就是金湖麗悅上苑的天下了，盡管案名一個字也沒有給佳田留，但該盤依舊是佳田主導開發(fā)和宣傳，口罩的走勢已經非常明朗，項目一直拖到現在遲遲不開這樣看來也是有好處的，最起碼競品熬走一個是一個。
佳田因北龍湖項目而一戰(zhàn)成名，做改善的基因和經驗還是非常豐富的，金湖這個項目所處區(qū)域與北龍湖僅一路之隔，所以佳田對此定位同樣是比較高，稱為其高階作品，同頻北龍湖豪宅，走改善路線，規(guī)劃16棟15-16層小高層產品，高光晶筑外立面，顏值很高，全一梯兩戶設計，3米層高，景觀設計用的是山水比德，山水比德現在業(yè)務遍布鄭州全城，放在前幾年剛打開鄭州市場時物以稀為貴確實專為豪宅設計，確實是高端，但量產以后也就大眾化了，所以不要聽見山水比德就自動對號入座豪宅。
面積段105-143平，128平499套占比最大，其次是105平和110平的小三房382套，143平為187套，從楊金在售的幾個項目戶型來看，這個片區(qū)的起步戶型也由曾經的89平到現在的105平，加上現在的房價，這個片區(qū)也正在慢慢拋棄剛需。
計劃明年上半年入市，目前處于前期咨詢階段，但已推出了少量TG房源來試探一下市場。
作為楊金為數不多的凈地開發(fā)，還牽扯到限價，毛坯18700元，裝修3700元，楊金這兩年的價格走勢也是典型的高開低走，不搞特價和工抵房也是賣的很慘烈，限價已沒有任何意義。
位置不僅與北龍湖一路之隔，同時金科智慧城板塊還是楊金的未來，除此以外背后還是國企加持，所以放心買，但前提是價格要合適，建議16000起步先來一波熱度。(展開全部)
2021年6月，鄭政出〔2021〕76號（網）由河南楊金科技外包產業(yè)園建設投資有限公司摘得，成交價：98594萬元，出讓面積：84.04畝，單價：1173萬元/畝，樓面價：6768元/㎡，溢價2.49%。
地塊位于寶瑞路南、馬林路西，使用權面積56028.89㎡，從規(guī)劃指標來看，該地塊為城鎮(zhèn)住宅（地下交通運輸設施）用地，容積率＞1，＜2.6，建筑密度＜20%，綠地率＞35%，建筑高度需＜50米，該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過18700元/㎡（已作價格上?。?，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過3700元/㎡。
項目建筑規(guī)劃設計16棟15-16層小高層，簡約現代化風格設計，此次戶型設計比較有意思，首先面積段從105㎡三房---143㎡四房，可選擇的面積區(qū)間和戶型都較多，簡單分析下各個戶型優(yōu)缺點：
105和110戶型一個模子，這個戶型雙開間朝南，不算特別好的邊戶，因為入戶后的玄關和餐廳區(qū)域采光不行，其他的做的中規(guī)中矩；
113㎡和118㎡戶型作為特殊的邊戶較少，只有一個樓十幾戶，但是三少覺得這兩個戶型很有意思，113戶型三開間朝南，南北還達到了通透，除了凸出來一個臥室外整體戶型較為方正，而且三個臥室分居三角，每個臥室的私密性較好，方正的餐客一體也顯得區(qū)域非常開闊；118㎡戶型也是三開間朝南，三臥分離，南向大陽臺，但是這兩個戶型美中不足的事兩個次臥距離公衛(wèi)較遠，稍顯不太方便；
128㎡3+1戶型就是較為經典的四房了，特別是贈送了一個額外的陽臺改造成臥室，使用面積大大增加，從效果圖上看客廳的面寬稍顯窄，實際尺寸出來后可以感受；
142㎡四房位于中心樓王位置，標準的四開間朝南大戶型設計，南北通透雙陽臺，動靜分離；
143㎡的四房戶型為橫廳設計，“L”型陽臺是最大的特色，橫廳設計有橫廳的有點，年輕人應該會更為喜歡。
拿地的為金水建投下屬子公司，標準的國有平臺，開發(fā)肯定不會自己干，目前市場流傳出來的信息是由本土開發(fā)商佳田置業(yè)全流程代建，為什么舍棄龍湖等優(yōu)質房企而選擇名不經傳的佳田實業(yè)，確實是個迷一般的問題，不過佳田也有自身的優(yōu)勢，背靠實體產業(yè)花花牛，省市重點支持的重點企業(yè)，佳田在北龍湖的成功也說明有一定的高端開發(fā)經驗，積累的客戶群體也有，佳田的教育資源也可以很好地導入資源稀缺的楊金片區(qū)。
楊金的優(yōu)缺點已經快被翻爛了，在大環(huán)境一樣的情況下，各家只能比拼小地端和產品的實力，楊金機場的搬遷目前看來比業(yè)主換房子更難，基本不可能了，那么置業(yè)楊金南望金融島北龍湖是你最終的選擇嗎？
(展開全部)
去年12月底，河南楊金科技外包產業(yè)園建設投資有限公司以9.85億元競得該地塊，今年6月份傳出佳田將參與這塊地的合作，冠以楊金項目。開發(fā)商名稱河南金湖龍科實業(yè)有限公司，金科與龍湖一臉懵逼。
項目占地面積約82畝，容積率2.53，規(guī)劃有16棟15-16層小高層住宅，總計1110戶。戶型有105㎡三室兩廳兩衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)、113㎡三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡四室兩廳兩衛(wèi)、142㎡四室兩廳兩衛(wèi)、143㎡四室兩廳兩衛(wèi)等，面積段重合度很高，沒拉開差距。
地塊位置在馬林新村安置區(qū)南側，也就是寶瑞路和馬林路交叉口西南角，周邊這幾百畝地按照這一兩年透露出來的規(guī)劃還挺牛，之前是科教園區(qū)智慧城核心片區(qū)，后來又搞了個鄭州元宇宙產業(yè)園，今年8月份整了個開工儀式。由河南投資集團聯(lián)合金水區(qū)zf共同成立的河南頤城金安產業(yè)發(fā)展有限公司負責建設運營，該項目總占地約600畝，分為三期。東側是大名鼎鼎的康橋東麓園和東方宇億萬林府，西側是河南外包產業(yè)園。
但目前周邊還是比較一般的，還有很多地方待拆遷平整，期待幾年以后蝶變重生。
樓面價6768元/㎡，倒是不高，價格估計也不會太高。一是目前楊金片區(qū)整體低密，小高層精裝修價格普遍在15000-20000之間，銷量還很慘淡，很多樓盤每個月都是個位數成交。二是楊金管委會找到佳田合作，也沒想著賣過多溢價，花花牛也賣不出過多溢價，自己在北龍湖的美林上苑都是同等位置的墊底選手，在管城的剛需項目也是經常價格戰(zhàn)。所以，這塊地能低價走走量就不錯了。(展開全部)
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