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上個(gè)月國(guó)慶節(jié)后，聽(tīng)說(shuō)中海云著湖居賣(mài)了30套，感覺(jué)真牛逼，15號(hào)左右聽(tīng)說(shuō)賣(mài)了40套，臥槽真優(yōu)秀，25號(hào)又看到說(shuō)賣(mài)了65套，月底又說(shuō)賣(mài)了70多套，每一個(gè)數(shù)字在我看來(lái)都有些夸張

反正中海發(fā)的喜報(bào)我一直是不相信，華潤(rùn)發(fā)的比較真實(shí)，保利是一般都不發(fā)，中海是經(jīng)常性的滿(mǎn)屏定房，查查網(wǎng)簽總數(shù)剛剛400套，實(shí)在是圓不了這個(gè)慌啊。售樓部的銷(xiāo)售套路也很多，一不留神就進(jìn)圈。

但有一說(shuō)一，整體品質(zhì)呈現(xiàn)應(yīng)該是目前中海在鄭州所有項(xiàng)目里最高的，早期的中海錦苑/中海萬(wàn)錦公館，再到后來(lái)的北龍湖中海云鼎湖居/中海九號(hào)公館交房后我都去過(guò)幾次，真的是挺一般的，
云鼎湖居和九號(hào)公館買(mǎi)入價(jià)格都不低，二手房受傷都很?chē)?yán)重，云鼎近期成交的二手房在2.65萬(wàn)左右，九號(hào)公館160平洋房成交價(jià)已經(jīng)跑到570萬(wàn)左右，還帶2個(gè)車(chē)位和1個(gè)儲(chǔ)藏間，掛牌量依然很高。

云著幾個(gè)月前交付的一批次樓棟{3、5、6、7、8、9、13}還是可圈可點(diǎn)，正兒八經(jīng)的維權(quán)也沒(méi)有出現(xiàn)，剛剛又交付了{(lán)2、10、18、12、21}更是沒(méi)什么負(fù)面聲音，本身這些客戶(hù)都買(mǎi)的晚，價(jià)格也沒(méi)有怎么變化，再加上戶(hù)數(shù)也不多，都是老老實(shí)實(shí)的收房完事。

小區(qū)里入住的大概有十來(lái)家，加上今年?yáng)|外東校區(qū)協(xié)調(diào)劃片的刺激，后續(xù)應(yīng)該會(huì)越來(lái)越多。

按照目前的市場(chǎng)節(jié)奏，起碼還要賣(mài)個(gè)2年左右(展開(kāi)全部)

繼華潤(rùn)瑞府、中海云鼎湖居劃片清華附中后，中海云著湖居、綠城湖畔云廬今天也可以上東區(qū)外國(guó)語(yǔ)東校區(qū)，但只是協(xié)調(diào)劃片，最近小區(qū)業(yè)主已經(jīng)在教育局輾轉(zhuǎn)了兩周時(shí)間。

在此之前，聽(tīng)到的劃片是龍翼小學(xué)和龍翼初中，龍翔嘉苑安置區(qū)附近。業(yè)主肯定是不樂(lè)意的，更遠(yuǎn)的清華附中也沒(méi)指望，那就緊著東區(qū)外國(guó)語(yǔ)東校區(qū)走起。其實(shí)最穩(wěn)定的劃片是綠城湖畔云廬西北角的教育用地，只是還未開(kāi)建，近兩年肯定是建不成的，三五年后不好說(shuō)。

這個(gè)事對(duì)于中海綠城算不上太大利好，但對(duì)于近兩年有上學(xué)需求的業(yè)主還是解決了燃眉之急，值得慶祝一番。東校區(qū)雖然整體還不如本校，但也算是不錯(cuò)的。說(shuō)到這里，如果東校區(qū)還是之前的龍翔小學(xué)的話(huà)，不知業(yè)主該如何維權(quán)。

目前兩個(gè)小區(qū)剩余房源還比較多，綠城以大戶(hù)型為主，近期一樓來(lái)了一波促銷(xiāo)，不到4萬(wàn)的單價(jià)吸引了部分總預(yù)算不高但又想買(mǎi)一樓的客戶(hù)。中海上個(gè)月交房來(lái)了點(diǎn)熱度，但轉(zhuǎn)瞬即逝，這個(gè)月銷(xiāo)量還是個(gè)位數(shù)，真是愁人，尤其是那些220平大戶(hù)型，已經(jīng)從之前900多萬(wàn)總價(jià)降到800萬(wàn)左右，還是不好賣(mài)。一批次交房效果還不錯(cuò)，市面上幾乎沒(méi)有負(fù)面聲音，接下來(lái)年底還會(huì)交房，明年年中還會(huì)交房，總共800多套房，真是賣(mài)不完也交不完。

這兩個(gè)小區(qū)也徹底把北三環(huán)以南的幾個(gè)小區(qū)價(jià)格拉下來(lái)，目前悅龍臺(tái)182平四房總價(jià)430萬(wàn)左右，還是中高樓層，不是頂樓，相比2021年已經(jīng)跌了近百萬(wàn)。(展開(kāi)全部)

6月底時(shí)，云著湖居迎來(lái)了一批次業(yè)主回家，項(xiàng)目賣(mài)的還不錯(cuò)，2024年1-6月，成交金額8個(gè)億，與此同時(shí)，11號(hào)樓新品限時(shí)加推，推出了幾套所謂的一口價(jià)房源，均價(jià)31000左右，現(xiàn)在北龍湖也在降價(jià)，但依然是大眾買(mǎi)不起的價(jià)格，這豪宅降個(gè)一兩千沒(méi)啥感覺(jué)。

中海云著湖居是中海在北龍湖的三個(gè)項(xiàng)目，從各方面來(lái)說(shuō)，是中海的集大成之作吧，外立面采用石材+鋁板+大玻璃面晶幕相結(jié)合，園林景觀構(gòu)建“一軸、一帶、九園”詩(shī)經(jīng)園林，樓間距約30-35米，配套方面自然要跟北龍湖項(xiàng)目看齊，有個(gè)超3000平的會(huì)所，有恒溫泳池、健身房、茶吧等多重功能區(qū)。戶(hù)型均采用LDKG豎廳設(shè)計(jì)，客廳、餐廳、吧臺(tái)一體化，形成一個(gè)以合廳為中心的居家空間，電梯廳獨(dú)立入戶(hù)，南向雙套房設(shè)計(jì)。

除此之外，在業(yè)主服務(wù)方面，中海也不遺余力，聯(lián)合野態(tài)俱樂(lè)部，辦了10場(chǎng)北龍湖游艇下午茶，水上漿板瑜伽，在小區(qū)會(huì)所搞起了系列小海豚游泳活動(dòng)，讓業(yè)主小孩來(lái)玩。

從21年3月中海拿地，到交付，已經(jīng)過(guò)了3年多了，當(dāng)初25280元的樓板價(jià)，現(xiàn)在31000的售價(jià)，還要考慮建造精裝成本，確實(shí)不能說(shuō)賺錢(qián)了。北龍湖和別的剛需盤(pán)不一樣，剛需盤(pán)降價(jià)會(huì)有銷(xiāo)量，但北龍湖降價(jià)了就沒(méi)有排面了，前期購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主也會(huì)有意見(jiàn)，降價(jià)也只能是偶爾的特價(jià)。中海云著現(xiàn)在也沒(méi)啥辦法，慢慢隨緣賣(mài)吧。(展開(kāi)全部)

中海云著湖居，鄭東新區(qū) 龍湖中環(huán)東路東、南錄莊街南

這一次得夸一夸中海，據(jù)說(shuō)這一次中海的交付“號(hào)稱(chēng)”是北龍湖唯一沒(méi)有維權(quán)的交房，裝修上的小瑕疵，整修的也非常及時(shí)，景觀、外立面都有所升級(jí)，也給中海點(diǎn)個(gè)贊。

現(xiàn)在項(xiàng)目還是有部分房源，也就是11號(hào)樓上的，實(shí)景的準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買(mǎi)，今年就能入住，眼見(jiàn)為實(shí)，傭金可以給到1.6%，也就是單套8-20萬(wàn)的傭金。戶(hù)型面積有149平方米、165平方米、195平方米、220平方米，50-220平 均價(jià)3.4-4.7w左右；一樓帶院均價(jià)5.4-6.9w左右；頂樓送閣樓均價(jià)4.3-5w左右。

豪宅有三種價(jià)值：物理價(jià)值、邏輯價(jià)值、心理價(jià)值。


物理價(jià)值：指的是樓間距、戶(hù)型、土地這些亂七八糟的東西。舉一個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，有的公司的房子能比周邊的房子高1500-2000，為啥呢？品質(zhì)溢價(jià)、景觀溢價(jià)、物業(yè)溢價(jià)（口碑）等等！物理價(jià)值的會(huì)多個(gè)20-30%，也就是別人賣(mài)1萬(wàn)，你能賣(mài)1.3萬(wàn)。

邏輯價(jià)值：如果別人賣(mài)1萬(wàn)，你想賣(mài)1.8萬(wàn)怎么辦？這個(gè)時(shí)候比對(duì)方高80%。

這時(shí)候應(yīng)該說(shuō)邏輯價(jià)值，物理價(jià)值已經(jīng)完全無(wú)法支撐價(jià)格了！就像金字塔結(jié)構(gòu)一樣一層一層支撐起來(lái)這個(gè)價(jià)格，最下面的一層是物理價(jià)值，往上就是你在我們這住能得到什么什么服務(wù)、我們公司的經(jīng)營(yíng)理念能給你帶來(lái)多少幫助、有的最后講公司的情懷、圈層等等。

心理價(jià)值：如果你想賣(mài)到是別人的100%、200%、300%那又該怎么樣？馬斯洛的需求層次說(shuō)的非常好，自我實(shí)現(xiàn)和尊重，一個(gè)人來(lái)到這個(gè)社會(huì)最重要的一個(gè)目標(biāo)是被人認(rèn)可尊重，特別是現(xiàn)在買(mǎi)房子的這些人大多數(shù)四五十歲，白手起家，尊重和自我實(shí)現(xiàn)換成中國(guó)話(huà)說(shuō)就是面子！

豪宅最后賣(mài)的都是面子，是能代表自己身份，有口碑的企業(yè)干這個(gè)事情還是非常厲害的。最終的訴求是買(mǎi)一個(gè)好房子，然后能代表自己的身份。

中海這一次做的算是比價(jià)出彩的。(展開(kāi)全部)

整個(gè)北龍湖乃至整個(gè)鄭州，新房樣板間數(shù)量最多的應(yīng)該就是中海云著湖居，標(biāo)準(zhǔn)層有169㎡/195㎡/220㎡，一樓有125㎡/150㎡/190㎡，頂樓帶閣樓的有149㎡/169㎡/195㎡，部分因精裝風(fēng)格不同還有，包括我上面說(shuō)的也不全，真的是太多了，去的次數(shù)不算少，但也記不住。

單論品質(zhì)來(lái)講，云著湖居應(yīng)該是鄭州中海所有樓盤(pán)里品質(zhì)呈現(xiàn)最好的，過(guò)去的中海玖園/中海云鼎湖居都很一般，最根本原因還是房子不好賣(mài)了，才愿意沉下心來(lái)，但也不會(huì)達(dá)到驚艷的效果，因?yàn)槌杀驹谶@放著，賠錢(qián)這事誰(shuí)都不愿意干。按照目前的售價(jià)，算不過(guò)來(lái)帳的，就看兩個(gè)月后一批次交房呈現(xiàn)了，主要是室內(nèi)精裝部分。

目前的價(jià)格跟過(guò)去一年差不多，也沒(méi)啥變化，樣板間倒是賣(mài)的不錯(cuò)，基本上都賣(mài)掉了。據(jù)售樓部講，整盤(pán)賣(mài)出去400多套房，但據(jù)我了解也就是300套左右，即使按照400套，還有一半房源。

3月份銷(xiāo)量是比較好的，接近30套，4月份銷(xiāo)量腰斬，按照這個(gè)速度，等交房一年也賣(mài)不完。

好在整個(gè)北岸競(jìng)品不多，目前僅有對(duì)面綠城算一個(gè)，璞岸160㎡標(biāo)準(zhǔn)層無(wú)房可售，璞悅還有十幾套大戶(hù)型，瑞府和蘭溪府又是小高層，只要沒(méi)有新地塊出來(lái)，中海還是能抗很久。

南岸的新房也不少，目前就是美林上苑/亞新星云灣/正商風(fēng)華上鏡幾個(gè)，確實(shí)沒(méi)太能拿出手的，看中海接下來(lái)怎么表演吧。(展開(kāi)全部)

最近好幾個(gè)人都說(shuō)后悔沒(méi)買(mǎi)璞悅，幾個(gè)月前看的時(shí)候還猶豫，結(jié)果很快就沒(méi)房可買(mǎi)了。也不知道真的假的，我覺(jué)得在給他們一次機(jī)會(huì)，也還是難下決心。

保利璞悅這個(gè)盤(pán)剛開(kāi)始賣(mài)的時(shí)候也沒(méi)覺(jué)得特別好，但等到買(mǎi)不住時(shí)候，就會(huì)覺(jué)得好香。上半年經(jīng)常會(huì)有對(duì)比璞岸和璞悅的，現(xiàn)在幾乎沒(méi)有啦，大部分共識(shí)就是璞悅比璞岸好。

還有旁邊萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)，去年經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到有人說(shuō)萬(wàn)科這個(gè)盤(pán)風(fēng)水不好、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、交房時(shí)間晚，今年聽(tīng)到的則全是優(yōu)點(diǎn)。

目前剩余房源以255㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)、260㎡頂復(fù)、320㎡頂復(fù)，一樓帶院為主，大概還有30套左右，價(jià)格也都是一千萬(wàn)起步，開(kāi)發(fā)商也比較下本，做了幾個(gè)牛逼的樣板間大手筆，對(duì)外報(bào)價(jià)3000萬(wàn)＋，贈(zèng)送軟裝，明顯不想買(mǎi)的節(jié)奏。

到達(dá)這個(gè)總價(jià)，買(mǎi)得起的覺(jué)得不值當(dāng)，買(mǎi)不起的覺(jué)得有錢(qián)真好系列。

地塊是去年6月份拿的，樓面價(jià)20663元/平，相比對(duì)岸中海云著湖居25280元/平，便宜了5000塊，售價(jià)則高了5000塊不止，一正一反就是上萬(wàn)塊的差價(jià)，真正的建標(biāo)成本能有多少？

接下來(lái)北岸還會(huì)供應(yīng)兩塊地，個(gè)人認(rèn)為比璞岸要好些，同樣是臨湖，還有地鐵，距離清華附中還很近，西側(cè)是四梁八柱，會(huì)有一些底商配套，目前也聽(tīng)說(shuō)幾家房企躍躍欲試，樓面價(jià)應(yīng)該會(huì)高于璞悅這個(gè)，但真正入市也要到明年年中，到時(shí)候再看看吧。(展開(kāi)全部)

2023年9月北龍湖北岸新房格局
（自西向東）——

1、萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)，在年初已經(jīng)售完，因?yàn)槿f(wàn)科管制較嚴(yán)，市場(chǎng)上也沒(méi)有“轉(zhuǎn)讓房”，部分樓棟玻璃已經(jīng)裝好，正在做外立面，顏色偏深。

2、保利璞悅
159㎡四房在幾個(gè)月前已經(jīng)售完，市場(chǎng)上偶有轉(zhuǎn)讓房，還要加價(jià)10-25萬(wàn)，真的牛逼。199㎡四房在上周正式售完，連2樓樣板間都賣(mài)掉了，屬實(shí)牛逼。
現(xiàn)在主推260㎡、320㎡頂復(fù)，前者1100萬(wàn)左右，后者1300萬(wàn)左右。最近賣(mài)的還不錯(cuò)，近幾天就賣(mài)了四五套，相比之前節(jié)奏明顯加快。

3、華曦府
還在土地出讓金以及滯納金上面糾纏，眼下暫時(shí)避開(kāi)吧。
4、蘭溪府
新盤(pán)，售樓部這個(gè)月可能會(huì)開(kāi)放，目前正在進(jìn)軟裝。
開(kāi)發(fā)商還是國(guó)企，鄭新建投，跟蘭溪書(shū)苑一個(gè)，面積段134-196平之間，今年底前開(kāi)盤(pán)問(wèn)題不大?？催^(guò)瑞府，不滿(mǎn)意的可以蹲一蹲這個(gè)，對(duì)比下。

5、華潤(rùn)瑞府
最后一批129㎡三房加推中，其他145/155、213㎡樓王也在同步售賣(mài)中，節(jié)奏正常，不算好也不算差。
整盤(pán)934套，目前還有200套左右，可以說(shuō)是是中產(chǎn)上車(chē)北龍湖最低門(mén)檻，這個(gè)小區(qū)的話(huà)小戶(hù)型不愁賣(mài)，即使蘭溪府 華曦府在這，畢竟交房時(shí)間更早，還是有優(yōu)勢(shì)的。大戶(hù)型就難了，也不建議，完全錯(cuò)配。

6、保利璞岸
最近維權(quán)中，主要是外立面，被稱(chēng)為“宿舍樓”。
所剩房源不多，售樓部里160㎡和185㎡都沒(méi)幾套，但外面工抵房遍地，保利規(guī)矩是挺亂的，內(nèi)部從上到下就是搞錢(qián)。
這個(gè)項(xiàng)目和璞悅最大的痛點(diǎn)就是頂復(fù)比較難賣(mài)，去化周期長(zhǎng)一些。但也都是尾盤(pán)了，接下來(lái)總價(jià)就很尷尬了。

7、綠城湖畔雲(yún)廬
綠城榜上中交這個(gè)大款后，已經(jīng)變身渣女，房子不好好蓋，價(jià)格還瞎賣(mài)，主打一個(gè)不缺錢(qián)。每月成交都是個(gè)位數(shù)，產(chǎn)品不如中海，價(jià)格還更貴。
最近瘋傳要大降價(jià)，但還沒(méi)落地，也可能在審批中。

8、中海云著湖居
這個(gè)拿地到現(xiàn)在兩年半啦，絕對(duì)要當(dāng)北岸老baby，目前賣(mài)出去的房子有200多套，占總套數(shù)三分之一，即使行情回暖，也得兩三年賣(mài)，如果繼續(xù)走冷，那就和綠城相約賣(mài)現(xiàn)房。
目前價(jià)格倒是正常，臨路低樓層不到3.2萬(wàn)，不臨路3.3萬(wàn)左右，500萬(wàn)左右上車(chē)北龍湖精裝洋房。比起茉莉公館小高層、善水上境小高層還是香的，只是位置上差了點(diǎn)，就看怎么取舍。

一番梳理就會(huì)發(fā)現(xiàn)，北岸現(xiàn)在不缺小高層，開(kāi)始缺洋房了，尤其是150-200這個(gè)面積段的標(biāo)準(zhǔn)層，繼續(xù)拍地吧，輸入新鮮血液。(展開(kāi)全部)

一樓帶院這種產(chǎn)品深受部分客戶(hù)的喜愛(ài)，覺(jué)得有天有地有院子，在自己的一方凈土，遠(yuǎn)離城市的喧囂。

價(jià)格也一直不低，一方面確實(shí)少，必須得是洋房（高層、小高層那都是耍流氓），主城區(qū)容積率普遍高，遠(yuǎn)郊又覺(jué)得沒(méi)配套，看過(guò)來(lái)看過(guò)去就那么幾個(gè)樓盤(pán)。但北龍湖是很多的，只要是多層社區(qū)，都有這種產(chǎn)品，大部分都帶地下室，價(jià)格也能賣(mài)的奇高。比如永威上和院，標(biāo)準(zhǔn)層6萬(wàn)左右，一樓帶院10萬(wàn)左右，全毛坯交付，單套2000多萬(wàn)，關(guān)鍵還真有人買(mǎi)，今年已經(jīng)成交了幾套。

其他比較有代表的就是正商上境系，他們的地下室是精裝的，但也是基礎(chǔ)硬裝，像墻面軟包、大吊頂這些都是沒(méi)有的，如圖一中所示基本都沒(méi)有的，只有地磚、空調(diào)新風(fēng)、墻面乳膠漆這些，如圖二所示。其他還有精裝的就是正弘臻有少部分，但地下室僅有一層，還有待售的新盤(pán)亞新星云灣。

除此之外，北龍湖大部分小區(qū)的一樓帶院里面的地下室都是毛坯交付，這個(gè)地方想出效果的話(huà)還是很費(fèi)錢(qián)的，個(gè)人不是很喜歡，地下空間儲(chǔ)物還行，作為起居會(huì)客功能區(qū)總感覺(jué)不太舒服。但開(kāi)發(fā)商不帶地下室又賣(mài)不上溢價(jià)，這就比較尷尬。

最近，云著湖居又推出首付120萬(wàn)起，在北龍湖買(mǎi)一樓帶院的3套低價(jià)房源。

第一套，位于6號(hào)樓，一樓124㎡，院子約108㎡，地下室層高5.95米，總價(jià)600萬(wàn)，但這套房位置不是很好，挨著路和東側(cè)高鐵線(xiàn)，之前的標(biāo)準(zhǔn)層就是整個(gè)小區(qū)最便宜的。

第二套，位于3號(hào)樓，一層154平，院子約107㎡，地下室層高5.95米，總價(jià)750萬(wàn)，位置比6號(hào)樓稍好點(diǎn)。

第三套，位于9號(hào)樓，一層154㎡，院子約84㎡，地下室層高5.95米，總價(jià)770萬(wàn)，這套房不臨路，位置還可以。(展開(kāi)全部)

來(lái)了，來(lái)了，它來(lái)了。中海特價(jià)房又向你走來(lái)了。

150㎡四房，單價(jià)3.2萬(wàn)，總價(jià)480萬(wàn)左右，比近一個(gè)月在售的房源便宜30萬(wàn)左右。當(dāng)然，這套房位置很一般。
170㎡四房，單價(jià)3.3萬(wàn)，前一段賣(mài)到3.4-3.5萬(wàn)，位置不錯(cuò)，不臨高架、不臨鐵路，更不臨路。

雖然打著工抵房的招牌，但就是售樓部正常房源。（注：特價(jià)房時(shí)間是5月24日，為了不影響XX，該點(diǎn)評(píng)晚一周再發(fā)）

之所以調(diào)低售價(jià)，還是因?yàn)殇N(xiāo)售狀況不好。按理說(shuō)，云著湖居作為北龍湖洋房上車(chē)盤(pán)，應(yīng)該是能走個(gè)量，但結(jié)果并沒(méi)有。并且，北岸現(xiàn)在能打的不多：

萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)——無(wú)房可售
保利璞悅——159㎡已售完，想買(mǎi)的話(huà)199㎡起步，總價(jià)800萬(wàn)左右
華曦府——品牌口碑較差，等待檢驗(yàn)中
華潤(rùn)瑞府——145㎡可售不多，129㎡最后幾十套待售，僅有179㎡、213㎡可選，總價(jià)500萬(wàn)以上，買(mǎi)個(gè)小高層總感覺(jué)差點(diǎn)意思
保利璞岸——160㎡可選擇性不大，好位置單價(jià)貴，差位置看不上
綠城湖畔雲(yún)廬——還有200多套庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商有央企中交撐腰，絲毫不著急。產(chǎn)品不如云著湖居，但價(jià)格更貴，市場(chǎng)上有單價(jià)3萬(wàn)的工抵房，但宣傳力度不大。

就這，云著湖居還是賣(mài)不動(dòng)。說(shuō)明大家是真不認(rèn)可呀，沒(méi)人買(mǎi)呀，沒(méi)人買(mǎi)。之前看某炒房大V說(shuō)過(guò)一句話(huà)——如果不知道怎么選擇的話(huà)，就看大多數(shù)人的投票，大概率差不到哪去。

反之，大多數(shù)人都沒(méi)有投票的時(shí)候，大概率好不到哪去。
不要覺(jué)得自己眼光多毒道，要懂得敬畏市場(chǎng)！??！(展開(kāi)全部)

云著湖居目前已網(wǎng)簽套數(shù)不足150套，把那些認(rèn)購(gòu)過(guò)還沒(méi)網(wǎng)簽的都加上，應(yīng)該也超不過(guò)200套，這還是往多了說(shuō)。

項(xiàng)目規(guī)劃戶(hù)數(shù)811套，庫(kù)存房源還有600多套。今年2月份是入市以來(lái)最好的，賣(mài)了30多套，三四月份也不錯(cuò)，每個(gè)月20多套。

預(yù)計(jì)明年6月份交房，距離交房還有一年時(shí)間。假設(shè)接下來(lái)行情一直如今年上半年，那也就是還能賣(mài)掉300套左右，這也是往多了說(shuō)。那么，到明年交房，還有300多套庫(kù)存。

我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)盤(pán)整體還是可以的，149㎡四房，均價(jià)3.3萬(wàn)左右，總價(jià)不到500萬(wàn)，首付100萬(wàn)上車(chē)北龍湖精裝洋房，還是準(zhǔn)現(xiàn)房，還安全。至于劣勢(shì)，高架、鐵路線(xiàn)，中海控成本這些已經(jīng)人盡皆知。萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞悅、保利璞岸這幾個(gè)是好，價(jià)格也高啊。但我認(rèn)為可以也沒(méi)用，市場(chǎng)不認(rèn)可啊。

我們也可以算筆賬，目前3.3萬(wàn)的價(jià)格，按照年化4%的資金成本（首套房貸融合首付資金成本），一年后3.43萬(wàn)夠本。

那么明年會(huì)不會(huì)漲到這個(gè)價(jià)呢？如果你不放心中海的交付品質(zhì)，也能接受它多漲點(diǎn)，比如3.5萬(wàn)、3.6萬(wàn)，我認(rèn)為是可以等等的，因?yàn)榻环壳百u(mài)完的可能性極低。

還有一個(gè)問(wèn)題，就是特價(jià)房越來(lái)越少，像臨高架2號(hào)樓、臨鐵路6號(hào)樓上面房源基本售完，以后位置更靠小區(qū)里面，也會(huì)更好一些，價(jià)格貴點(diǎn)也正常，不然中海得賠死。

一路之隔的綠城倒是不缺錢(qián)，外立面和室內(nèi)精裝都不如中海，價(jià)格倒是比中海貴，也是頭鐵。
北岸今年還會(huì)供幾塊地，競(jìng)爭(zhēng)白熱化。(展開(kāi)全部)