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廣匯灣一期目前現房在售，在售約106平米，123平米，133平米，143平米，均價15000-16000元一平。
整體行情下滑，但小房企似乎影響不大。廣匯成立于1993年，妥妥的鄭州本土房企，專注高端地產開發(fā)，包括豐產路開來小區(qū)、經三路甲級寫字樓廣匯國貿大廈、金水路高端住宅廣匯PAMA。個人感覺廣匯和普羅有點像，都是開發(fā)寥寥幾個項目，但都比較精品，屬于精耕細作的老派小房企，但廣匯的收官之作廣匯灣相比普羅的收官之作普羅理想國更謹慎一些，規(guī)模較小470畝，東三環(huán)鴻園板塊更好。
現在廣匯灣最直接的對手是信達時代國著，但廣匯無疑是第一選擇。
兩者地塊大小類似，但廣匯選擇了10棟純小高層排布，信達則是搞了16棟樓，高低配、太師椅排布，廣匯的景觀也好，規(guī)劃13000平中央庭院，打造了3處水系。此外，廣匯是緊鄰賈魯河的。
但廣匯的戶型有點不行，改善盤沒做出改善的居住空間，141平的的邊戶雖然做了時下流行的270°采光客廳和轉角陽臺，但由于客廳面積不夠，通透的效果沒出來。可能是為了給主臥和主臥衛(wèi)生間讓渡更舒服的空間吧。
目前廣匯總價160-240萬，在鴻園板塊還算適中，旁邊信達只能在戶型發(fā)發(fā)力，信達交房要晚，但戶型相當簡潔，只有120平和140平，畢竟是大房企，戶型還是很大氣的。但這兩盤都要面對連霍高速和鐵路的影響，實地感受吧。(展開全部)

廣匯灣

佛系樓盤佛系老板佛系置業(yè)顧問

項目位于鴻園片區(qū)鴻寶南路南、姚店堤東路西，為姚店堤城改用地，于2020年7月被河南匯盈置業(yè)有限公司競得，成交價61576萬元，樓面價4691元/㎡，0溢價。
總占地約82畝，容積率2.39，綠化率35%，，規(guī)劃了10棟17-18層小高層；產品面積為106㎡、123㎡、133㎡、141㎡和282㎡。

建筑外立面是全景玻璃幕+氟碳鋁板的現代風格設計，但是吧觀感上整體較暗，2.39的容積率，舍棄高低配，做成了10棟純粹的17層和18層小高層，這讓廣匯灣的整體空間結構對業(yè)主來說達到了最優(yōu)。
戶型產品設計上并不出眾，123㎡的三房也只是兩開間朝南，兩種戶型選擇的話優(yōu)先選擇B1，畢竟兩個臥室朝向東西還是比朝北側能享受到日照的；133㎡的四房戶型是典型的四葉草，但是也依舊存在進深過大餐客廳分離玄關空間少許浪費的情況，但是有人喜歡這種分離的空間感；141㎡的D戶型還是比較創(chuàng)新的，做了時下流行的客廳270°采光和轉角陽臺，觀景效果非常不錯，這個戶型也是東側臨河專屬戶型，但是有一說一這個玄關區(qū)域南北進深實在不敢恭維，浪費！至于282㎡的大戶型，實際是把兩套141的組合而來，因為拿地時受到了最大面積不能超過144㎡的限制，這個戶型等于兩套房產證，需要注意喲。

因為做了純小高層，小區(qū)的建筑密度只有不到17%，中央庭院景觀13000 ㎡+3處特色水系，整體的小區(qū)公共空間還是非常舒適的，這一點比信達強上不少。

教育資源上：金水區(qū)第六幼兒園分園，緯五路一小東岳校區(qū)；路北的教育用地中學據說要引進八中（還得等落地，沒落地前和信達一樣）；生活配套上依舊是小區(qū)自帶的便利店和對面安置房的底商，東三環(huán)東的鴻園片區(qū)雖說也屬于金水科教園區(qū)，但是目前片區(qū)配套匱乏且連年沒有什么實質性的進展，導致現在的熱度還不及楊金片區(qū)，剛需買不起，改善看不上，片區(qū)競爭又實在太過于激烈，這就是鴻園的現狀。

我感覺廣匯心里也挺苦，做個城改項目，前期屬于鳥不拉屎的荒郊，響應zf號召做個好學生費勁吧啦的吧先把安置房蓋好了，和泰禾合作一把錢還沒拿到手泰禾完蛋了，一直在投入從未有過進賬，好不容易2020年拿了地又碰上21年的720，緊接著便是煉獄版本地產寒冬，這時間差是一個都沒錯過。4年了都已經現房交付了，開盤的一半樓棟不知道賣了有一半沒有，還有一半沒開的也是愁上加愁。

但是廣匯的資金是相當的硬氣呀，不知道進錢項在哪，所以真的不能小瞧一個小而美的本土老牌房企，至于廣匯的價格也是硬氣的不行，雖然已經有下探到1.6的戶型和樓棟了，但是整體1.7的價格還是讓人看不懂，也怪不得諾大的售樓部搞的人氣像尾盤一樣，和信達時代國著位置緊鄰又共享區(qū)域的所有配套，如果不改變銷售策略，不知道廣匯的老板還能硬氣和佛系多久。(展開全部)

鴻園的樓市一片沉寂，現在的數據全靠時代國著和廣匯灣在支撐。

再次探盤鴻園片區(qū)，當初我們都在質疑的廣匯灣已經是待交房的狀態(tài)了，外立面已全部呈現，守在鴻園鴻寶路這個黃金位置，灰色調調的視覺效果總體還是非常不錯的，但項目直至現在也只是開盤了3棟樓而已，均價17000，庫存還有很多，直言是將現房銷售，有些開發(fā)商是被迫賣到現房，廣匯灣是直接捂盤等現房銷售，中間沒有強大的資金鏈支撐是做不到這一點的，廣匯真的是大寫的豪氣。

占地82畝，容積率2.39，規(guī)劃10棟小高層，面積段106平、123平、133平、141平及部分280平的大平層，純小高層的布局，容積率也只有2.39，所以整個社區(qū)的樓間距都是完全沒有問題的，缺點是戶型設計雖然加入了比較流行橫廳包括端廳，但總感覺有點過于老套，設計不是特別的新穎。

位置倒是還不錯，進入鴻園第一眼看到的就是廣匯灣和時代國著了，東側一路之隔就是賈魯河，也就是說出了廣匯灣的東門就是賈魯河公園，環(huán)境真的非常好，鴻園的三個灣系列產品天璽灣、香麓灣和廣匯灣，其他兩個都已歇菜，最先享受到這一福利的居然是廣匯灣，不過目前東門的道路還只是一條臨時道路，項目南側也是廣匯灣后期地塊，暫時還未開發(fā)，廣匯灣交房后南側第一排樓棟還要暫時忍受來自連霍高速和鄭徐高鐵帶來的視覺和噪音體驗。

南側的緯五路一小東岳校區(qū)已經招生，廣匯灣是完全可以上的，至于對面的中學還沒有開始建設，不管是規(guī)劃中的八中還是別的什么，聽聽就行了，鴻園現在落地的有一所省實驗中學還有在建的天倫城學校，現在這邊的人氣zf應該短時間內應該不會投入過多的教育資源。

年底就交房的準現房還是有一定的優(yōu)勢的，價格應該會比較堅挺，考慮教育不建議來這個片區(qū)，這個區(qū)域主要就是生態(tài)資源，有需求可以關注。(展開全部)

廣匯是真的不缺錢啊，房子賣的不怎么樣，工地倒是一點不含糊，外立面已經出來，高級灰真石漆搭配鋁板線條，還有些質感。今年底就能交房。賣的不好，還不降價就很硬氣了。

17000-18500的價格，對比萬科未來時光和正弘璟云筑沒有什么性價比，連南側的信達時代國著也不占上風。

想等交付，證明自己很安全？即使現房，在整個楊金區(qū)域也不是很大的優(yōu)勢，龍居華府、天倫城一期、東方宇億萬林府都是現房，也沒卵用。據說總共賣出去的還沒50套房，也不知道真的假的，但確實還正在售首開的5/7/8/9四棟樓，不是很樂觀。關鍵后期還有幾塊地，不知道該咋賣。

這個盤在初入市時候，名氣還是很大的，結果迎來了捧摔，真難受。

樣板間都在外面，不在實體樓里面，差評。其實應該在臨河那幾棟裝幾個樣板間，這樣感覺不就有了嗎？

這個位置對于在東站周邊上班的來講，自駕還是很方便的，車程10-15分鐘，除高峰期外都很通順。

學校的話，就是緯五路一小東岳校區(qū)，招生有兩年時間，但你畢竟并不是總校，直屬分校還有三四個。

除了上面這些，其他貌似都沒了。商業(yè)配套極度匱乏，還不如對面的姚店堤安置社區(qū)。

現在的楊金真是不容易，15000以下都能買到房，行情再持續(xù)一兩年，說不定13000以下都得蹦跶出來幾個盤，像濱河小同志一樣。(展開全部)

雖身居鴻園橋頭堡位置，但確是鴻園存在感最低的樓盤，尤其是在央企信達時代國著來了以后，廣匯灣似乎更難了，目前均價17000-18000，施工一切正常，項目已全部封頂，部分開始做外立面。

最初該盤最大的質疑點就是廣匯的實力，害怕爛尾，但目前來看，廣匯的實力還是非常低調的，2023年12月底交房，準現房居然成了其一大優(yōu)勢，也讓其價格一直堅挺在17000左右，已開了4棟，剩余6棟100%要賣到現房的節(jié)奏。

南側為緯五路一小東岳校區(qū)，廣匯灣業(yè)主拿合同即可入學，無需簽戶口，同樣都是緯五路一小的正統(tǒng)血脈，只因身在郊區(qū)，東岳校區(qū)的分量明顯不敵普慶，一期對面為中學教育用地，目前正在洽談八中和外國語，年底揭曉答案，如果中學能再被敲定，加上準現房的優(yōu)勢，廣匯灣的春天真的要來了。

主力戶型為106平、123平、133平和141平，戶型設計算是中規(guī)中矩，不過133平和141平全為一梯一戶，而且勝在低密度臨河，外立面采用灰色真石漆搭配鋁板線條和玻璃幕，至于這個外立面配不配的上17000的均價，6月份左右就知道了，總之這兩年的鄭州樓市的驚喜全是一些我們眼中所謂的中小房企給的，比如益通、大正等，廣匯灣還是有機會憑借此項目一戰(zhàn)成名的。

生活配套的匱乏是整個鴻園片區(qū)的短板，南側的連霍高速距離非常近，未來高層能看到的不僅是賈魯河的美景，還有川流不息的車流以及高鐵，介意的請繞行。

鴻園片區(qū)目前是天璽灣和天倫城一直在搞特價，但二者不確定因素太多，鴻園本身又非普通置業(yè)，普通剛改和改善可以重點關注廣匯灣和信達時代國著。(展開全部)

時間過得真快，廣匯灣拿地時間已超過兩年。
地塊屬于姚店堤社區(qū)合村并城項目一期開發(fā)用地，總占地面積約82畝。拿地后的時間里，關于這個項目的產品介紹和價格推測一直很多，當時最多的論調都是20000＋，當然也有看18000-19000的，擦20000邊球。結果就是，18000成為了這個項目的價格天花板。

項目素質還是不錯的，東側緊鄰賈魯河，河面也很寬，經常能看到垂釣人群。
西側緯五路一小東岳校區(qū)已經招生，妥妥的分校，優(yōu)于合作辦學跟托管，只是生源比較一般。
駕車兩三分鐘即可到達東三環(huán)，到高鐵站片區(qū)在10-15分鐘左右。

容積率2.39，純小高層設計，外立面采用灰色真石漆搭配鋁板線條和玻璃幕，整齊劃一。
前期一直推售西側5#、7#、8#、9#四棟樓，戶型有106㎡三室兩廳兩衛(wèi)、123㎡三室兩廳兩衛(wèi)、133㎡四室兩廳兩衛(wèi)、141㎡四室兩廳兩衛(wèi)，有兩梯兩戶和兩梯四戶設計，整體定位偏改善，價格在17000-18000之間，經常也有特價房，在16000左右。

南側還有后期地塊，旁邊還有一塊就是大名鼎鼎的信達時代國著（泰禾東府大院），也是最直接的競品。

目前的價格相對不高，但片區(qū)整體也都在這個價格范圍，尤其是在金科北瓏鉑樾和碧桂園天璽灣大降價后，周邊價格體系已經癱瘓，站崗近幾年大部分購房者，即使是永威山水苑內購房，也不占什么便宜。

在安全度方面，開發(fā)商雖然不大，但在過去也沒有盲目擴張，現金流還是不錯的，工地進展也很快?；谀壳暗氖袌觯灿匈u現房打算，屆時優(yōu)勢也更加明顯。(展開全部)

現在的行情是原來我們比較看中的一些宇宙級別的大型房企紛紛倒下，反倒是一些本土小型房企一切正常，甚至有些是驚喜不斷，比如高新區(qū)有名的顏值杠把子—大正水晶森林以及即將揭開神秘面紗的益通龍居華府。

廣匯灣最大的爭議是來自對于開發(fā)商的不信任，去化率一直不景氣，但好在施工進度一切正常，目前均價17000，明年年底前交付。

市場持續(xù)轉冷加上定位低密度改善的鴻園片區(qū)，因配套匱乏且連年沒有什么實質性的進展，導致現在的熱度還不及楊金片區(qū)，只能說賣概念賣規(guī)劃的時代一去不復返，鄭州人民已煉就火眼金睛，買房徹底回歸居住屬性。

這些還只是影響廣匯灣去化的一部分，畢竟它所在的位置正好處于鴻園片區(qū)的橋頭堡，東側賈魯河，南側緯五路一小東岳校區(qū)，全是看的見摸的著的配套，最大原因還在于開發(fā)商，換做萬科、保利可能是另外一個場面，接下來最大的壓力即將到來，那就是西側爛尾的東府大院終于得以重生，央企信達接手，還是原來的戶型，原來的風格，小高層+洋房，120-140平，定位剛改+改善，目前鋪天蓋地的宣傳已經啟動，它的入市只會讓本就不富裕的廣匯灣銷量更是雪上加霜，畢竟二者資源共享且鄭州的市場現在是央企的天下，所以廣匯灣應該還會有價格上的驚喜。

片區(qū)最大的劣勢就在于配套，商業(yè)除了清水苑的底商外基本是一片空白，道路也是扶不起的一灘爛泥，遠不及楊金，教育配套目前只有小學的金水區(qū)第二實驗小學和緯五路一小東岳小學，生源非常一般，中學有原計劃今年投入使用的鴻興路中學傳言為省實驗北校區(qū)的中學部和高中部以及天倫城對外宣傳的一中校區(qū)，都是一些成長階段的配套，所以考慮配套的請直接遠離新區(qū)。

剛需買不起，改善看不上，以及片區(qū)競爭實在太過于激烈，這就是鴻園的現狀，廣匯灣賣到現房可能性也是非常大的，想上車該盤的可以再等等，買房的前提還是安全第一。(展開全部)

廣匯灣是繼廣匯PAM之后，廣匯在楊金片區(qū)的又一個改善項目，共分為三期開發(fā)，上半年剛剛首開一期，小區(qū)西側的四棟樓，5#、7#、8#、9#樓，整體均價在17000元/平米左右，去化效果一般，下半年一路之隔的信達時代國著項目也要入市，廣匯灣的競爭壓力又大了。

開發(fā)商在鄭州沒有啥聲音，作為本土小開發(fā)商，市場上還是有質疑的聲音存在，畢竟沒有國央企那么安全，其實廣匯很早就已經進入楊金片區(qū)了，售樓部對面的安置房都已經交付好幾年了，只是住宅部分一拖再拖，今年上半年剛剛入市，跟鴻園片區(qū)的碧桂園、康橋項目的工程進度相比，廣匯灣的工程進度算是特別快的，雖然是小開發(fā)商，但是工程進度還是可以放心的。

廣匯灣的位置還是比較尷尬的，臨近東三環(huán)跟連霍高速兩個高架，南邊還臨近鐵路線，尤其是二期、三期地塊，距離鐵路非常近，不利因素較為明顯，但是西側的東三環(huán)確實給項目帶來了很大的便利性，尤其是鴻園片區(qū)現在到龍子湖片區(qū)的路都還沒有開通，主要依靠的都是東三環(huán)，有利有弊，另外公共交通不會很便利，主要依靠自駕。學校方面，相比鴻園片區(qū)甚至是整個楊金片區(qū)，廣匯灣的優(yōu)勢都非常明顯，緊挨著緯五路一小東岳校區(qū)，大概率是在劃片范圍內的。(展開全部)