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廣匯灣一期目前現(xiàn)房在售，在售約106平米，123平米，133平米，143平米，均價(jià)15000-16000元一平。
整體行情下滑，但小房企似乎影響不大。廣匯成立于1993年，妥妥的鄭州本土房企，專注高端地產(chǎn)開發(fā)，包括豐產(chǎn)路開來(lái)小區(qū)、經(jīng)三路甲級(jí)寫字樓廣匯國(guó)貿(mào)大廈、金水路高端住宅廣匯PAMA。個(gè)人感覺廣匯和普羅有點(diǎn)像，都是開發(fā)寥寥幾個(gè)項(xiàng)目，但都比較精品，屬于精耕細(xì)作的老派小房企，但廣匯的收官之作廣匯灣相比普羅的收官之作普羅理想國(guó)更謹(jǐn)慎一些，規(guī)模較小470畝，東三環(huán)鴻園板塊更好。
現(xiàn)在廣匯灣最直接的對(duì)手是信達(dá)時(shí)代國(guó)著，但廣匯無(wú)疑是第一選擇。
兩者地塊大小類似，但廣匯選擇了10棟純小高層排布，信達(dá)則是搞了16棟樓，高低配、太師椅排布，廣匯的景觀也好，規(guī)劃13000平中央庭院，打造了3處水系。此外，廣匯是緊鄰賈魯河的。
但廣匯的戶型有點(diǎn)不行，改善盤沒做出改善的居住空間，141平的的邊戶雖然做了時(shí)下流行的270°采光客廳和轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，但由于客廳面積不夠，通透的效果沒出來(lái)。可能是為了給主臥和主臥衛(wèi)生間讓渡更舒服的空間吧。
目前廣匯總價(jià)160-240萬(wàn)，在鴻園板塊還算適中，旁邊信達(dá)只能在戶型發(fā)發(fā)力，信達(dá)交房要晚，但戶型相當(dāng)簡(jiǎn)潔，只有120平和140平，畢竟是大房企，戶型還是很大氣的。但這兩盤都要面對(duì)連霍高速和鐵路的影響，實(shí)地感受吧。(展開全部)

廣匯灣

佛系樓盤佛系老板佛系置業(yè)顧問

項(xiàng)目位于鴻園片區(qū)鴻寶南路南、姚店堤?hào)|路西，為姚店堤城改用地，于2020年7月被河南匯盈置業(yè)有限公司競(jìng)得，成交價(jià)61576萬(wàn)元，樓面價(jià)4691元/㎡，0溢價(jià)。
總占地約82畝，容積率2.39，綠化率35%，，規(guī)劃了10棟17-18層小高層；產(chǎn)品面積為106㎡、123㎡、133㎡、141㎡和282㎡。

建筑外立面是全景玻璃幕+氟碳鋁板的現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，但是吧觀感上整體較暗，2.39的容積率，舍棄高低配，做成了10棟純粹的17層和18層小高層，這讓廣匯灣的整體空間結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)達(dá)到了最優(yōu)。
戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)上并不出眾，123㎡的三房也只是兩開間朝南，兩種戶型選擇的話優(yōu)先選擇B1，畢竟兩個(gè)臥室朝向東西還是比朝北側(cè)能享受到日照的；133㎡的四房戶型是典型的四葉草，但是也依舊存在進(jìn)深過大餐客廳分離玄關(guān)空間少許浪費(fèi)的情況，但是有人喜歡這種分離的空間感；141㎡的D戶型還是比較創(chuàng)新的，做了時(shí)下流行的客廳270°采光和轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，觀景效果非常不錯(cuò)，這個(gè)戶型也是東側(cè)臨河專屬戶型，但是有一說(shuō)一這個(gè)玄關(guān)區(qū)域南北進(jìn)深實(shí)在不敢恭維，浪費(fèi)！至于282㎡的大戶型，實(shí)際是把兩套141的組合而來(lái)，因?yàn)槟玫貢r(shí)受到了最大面積不能超過144㎡的限制，這個(gè)戶型等于兩套房產(chǎn)證，需要注意喲。

因?yàn)樽隽思冃「邔樱^(qū)的建筑密度只有不到17%，中央庭院景觀13000 ㎡+3處特色水系，整體的小區(qū)公共空間還是非常舒適的，這一點(diǎn)比信達(dá)強(qiáng)上不少。

教育資源上：金水區(qū)第六幼兒園分園，緯五路一小東岳校區(qū)；路北的教育用地中學(xué)據(jù)說(shuō)要引進(jìn)八中（還得等落地，沒落地前和信達(dá)一樣）；生活配套上依舊是小區(qū)自帶的便利店和對(duì)面安置房的底商，東三環(huán)東的鴻園片區(qū)雖說(shuō)也屬于金水科教園區(qū)，但是目前片區(qū)配套匱乏且連年沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，導(dǎo)致現(xiàn)在的熱度還不及楊金片區(qū)，剛需買不起，改善看不上，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)又實(shí)在太過于激烈，這就是鴻園的現(xiàn)狀。

我感覺廣匯心里也挺苦，做個(gè)城改項(xiàng)目，前期屬于鳥不拉屎的荒郊，響應(yīng)zf號(hào)召做個(gè)好學(xué)生費(fèi)勁吧啦的吧先把安置房蓋好了，和泰禾合作一把錢還沒拿到手泰禾完蛋了，一直在投入從未有過進(jìn)賬，好不容易2020年拿了地又碰上21年的720，緊接著便是煉獄版本地產(chǎn)寒冬，這時(shí)間差是一個(gè)都沒錯(cuò)過。4年了都已經(jīng)現(xiàn)房交付了，開盤的一半樓棟不知道賣了有一半沒有，還有一半沒開的也是愁上加愁。

但是廣匯的資金是相當(dāng)?shù)挠矚庋?，不知道進(jìn)錢項(xiàng)在哪，所以真的不能小瞧一個(gè)小而美的本土老牌房企，至于廣匯的價(jià)格也是硬氣的不行，雖然已經(jīng)有下探到1.6的戶型和樓棟了，但是整體1.7的價(jià)格還是讓人看不懂，也怪不得諾大的售樓部搞的人氣像尾盤一樣，和信達(dá)時(shí)代國(guó)著位置緊鄰又共享區(qū)域的所有配套，如果不改變銷售策略，不知道廣匯的老板還能硬氣和佛系多久。(展開全部)

鴻園的樓市一片沉寂，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)全靠時(shí)代國(guó)著和廣匯灣在支撐。

再次探盤鴻園片區(qū)，當(dāng)初我們都在質(zhì)疑的廣匯灣已經(jīng)是待交房的狀態(tài)了，外立面已全部呈現(xiàn)，守在鴻園鴻寶路這個(gè)黃金位置，灰色調(diào)調(diào)的視覺效果總體還是非常不錯(cuò)的，但項(xiàng)目直至現(xiàn)在也只是開盤了3棟樓而已，均價(jià)17000，庫(kù)存還有很多，直言是將現(xiàn)房銷售，有些開發(fā)商是被迫賣到現(xiàn)房，廣匯灣是直接捂盤等現(xiàn)房銷售，中間沒有強(qiáng)大的資金鏈支撐是做不到這一點(diǎn)的，廣匯真的是大寫的豪氣。

占地82畝，容積率2.39，規(guī)劃10棟小高層，面積段106平、123平、133平、141平及部分280平的大平層，純小高層的布局，容積率也只有2.39，所以整個(gè)社區(qū)的樓間距都是完全沒有問題的，缺點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)雖然加入了比較流行橫廳包括端廳，但總感覺有點(diǎn)過于老套，設(shè)計(jì)不是特別的新穎。

位置倒是還不錯(cuò)，進(jìn)入鴻園第一眼看到的就是廣匯灣和時(shí)代國(guó)著了，東側(cè)一路之隔就是賈魯河，也就是說(shuō)出了廣匯灣的東門就是賈魯河公園，環(huán)境真的非常好，鴻園的三個(gè)灣系列產(chǎn)品天璽灣、香麓灣和廣匯灣，其他兩個(gè)都已歇菜，最先享受到這一福利的居然是廣匯灣，不過目前東門的道路還只是一條臨時(shí)道路，項(xiàng)目南側(cè)也是廣匯灣后期地塊，暫時(shí)還未開發(fā)，廣匯灣交房后南側(cè)第一排樓棟還要暫時(shí)忍受來(lái)自連霍高速和鄭徐高鐵帶來(lái)的視覺和噪音體驗(yàn)。

南側(cè)的緯五路一小東岳校區(qū)已經(jīng)招生，廣匯灣是完全可以上的，至于對(duì)面的中學(xué)還沒有開始建設(shè)，不管是規(guī)劃中的八中還是別的什么，聽聽就行了，鴻園現(xiàn)在落地的有一所省實(shí)驗(yàn)中學(xué)還有在建的天倫城學(xué)校，現(xiàn)在這邊的人氣zf應(yīng)該短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)投入過多的教育資源。

年底就交房的準(zhǔn)現(xiàn)房還是有一定的優(yōu)勢(shì)的，價(jià)格應(yīng)該會(huì)比較堅(jiān)挺，考慮教育不建議來(lái)這個(gè)片區(qū)，這個(gè)區(qū)域主要就是生態(tài)資源，有需求可以關(guān)注。(展開全部)

廣匯是真的不缺錢啊，房子賣的不怎么樣，工地倒是一點(diǎn)不含糊，外立面已經(jīng)出來(lái)，高級(jí)灰真石漆搭配鋁板線條，還有些質(zhì)感。今年底就能交房。賣的不好，還不降價(jià)就很硬氣了。

17000-18500的價(jià)格，對(duì)比萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光和正弘璟云筑沒有什么性價(jià)比，連南側(cè)的信達(dá)時(shí)代國(guó)著也不占上風(fēng)。

想等交付，證明自己很安全？即使現(xiàn)房，在整個(gè)楊金區(qū)域也不是很大的優(yōu)勢(shì)，龍居華府、天倫城一期、東方宇億萬(wàn)林府都是現(xiàn)房，也沒卵用。據(jù)說(shuō)總共賣出去的還沒50套房，也不知道真的假的，但確實(shí)還正在售首開的5/7/8/9四棟樓，不是很樂觀。關(guān)鍵后期還有幾塊地，不知道該咋賣。

這個(gè)盤在初入市時(shí)候，名氣還是很大的，結(jié)果迎來(lái)了捧摔，真難受。

樣板間都在外面，不在實(shí)體樓里面，差評(píng)。其實(shí)應(yīng)該在臨河那幾棟裝幾個(gè)樣板間，這樣感覺不就有了嗎？

這個(gè)位置對(duì)于在東站周邊上班的來(lái)講，自駕還是很方便的，車程10-15分鐘，除高峰期外都很通順。

學(xué)校的話，就是緯五路一小東岳校區(qū)，招生有兩年時(shí)間，但你畢竟并不是總校，直屬分校還有三四個(gè)。

除了上面這些，其他貌似都沒了。商業(yè)配套極度匱乏，還不如對(duì)面的姚店堤安置社區(qū)。

現(xiàn)在的楊金真是不容易，15000以下都能買到房，行情再持續(xù)一兩年，說(shuō)不定13000以下都得蹦跶出來(lái)幾個(gè)盤，像濱河小同志一樣。(展開全部)

雖身居鴻園橋頭堡位置，但確是鴻園存在感最低的樓盤，尤其是在央企信達(dá)時(shí)代國(guó)著來(lái)了以后，廣匯灣似乎更難了，目前均價(jià)17000-18000，施工一切正常，項(xiàng)目已全部封頂，部分開始做外立面。

最初該盤最大的質(zhì)疑點(diǎn)就是廣匯的實(shí)力，害怕爛尾，但目前來(lái)看，廣匯的實(shí)力還是非常低調(diào)的，2023年12月底交房，準(zhǔn)現(xiàn)房居然成了其一大優(yōu)勢(shì)，也讓其價(jià)格一直堅(jiān)挺在17000左右，已開了4棟，剩余6棟100%要賣到現(xiàn)房的節(jié)奏。

南側(cè)為緯五路一小東岳校區(qū)，廣匯灣業(yè)主拿合同即可入學(xué)，無(wú)需簽戶口，同樣都是緯五路一小的正統(tǒng)血脈，只因身在郊區(qū)，東岳校區(qū)的分量明顯不敵普慶，一期對(duì)面為中學(xué)教育用地，目前正在洽談八中和外國(guó)語(yǔ)，年底揭曉答案，如果中學(xué)能再被敲定，加上準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)，廣匯灣的春天真的要來(lái)了。

主力戶型為106平、123平、133平和141平，戶型設(shè)計(jì)算是中規(guī)中矩，不過133平和141平全為一梯一戶，而且勝在低密度臨河，外立面采用灰色真石漆搭配鋁板線條和玻璃幕，至于這個(gè)外立面配不配的上17000的均價(jià)，6月份左右就知道了，總之這兩年的鄭州樓市的驚喜全是一些我們眼中所謂的中小房企給的，比如益通、大正等，廣匯灣還是有機(jī)會(huì)憑借此項(xiàng)目一戰(zhàn)成名的。

生活配套的匱乏是整個(gè)鴻園片區(qū)的短板，南側(cè)的連霍高速距離非常近，未來(lái)高層能看到的不僅是賈魯河的美景，還有川流不息的車流以及高鐵，介意的請(qǐng)繞行。

鴻園片區(qū)目前是天璽灣和天倫城一直在搞特價(jià)，但二者不確定因素太多，鴻園本身又非普通置業(yè)，普通剛改和改善可以重點(diǎn)關(guān)注廣匯灣和信達(dá)時(shí)代國(guó)著。(展開全部)

時(shí)間過得真快，廣匯灣拿地時(shí)間已超過兩年。
地塊屬于姚店堤社區(qū)合村并城項(xiàng)目一期開發(fā)用地，總占地面積約82畝。拿地后的時(shí)間里，關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品介紹和價(jià)格推測(cè)一直很多，當(dāng)時(shí)最多的論調(diào)都是20000＋，當(dāng)然也有看18000-19000的，擦20000邊球。結(jié)果就是，18000成為了這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格天花板。

項(xiàng)目素質(zhì)還是不錯(cuò)的，東側(cè)緊鄰賈魯河，河面也很寬，經(jīng)常能看到垂釣人群。
西側(cè)緯五路一小東岳校區(qū)已經(jīng)招生，妥妥的分校，優(yōu)于合作辦學(xué)跟托管，只是生源比較一般。
駕車兩三分鐘即可到達(dá)東三環(huán)，到高鐵站片區(qū)在10-15分鐘左右。

容積率2.39，純小高層設(shè)計(jì)，外立面采用灰色真石漆搭配鋁板線條和玻璃幕，整齊劃一。
前期一直推售西側(cè)5#、7#、8#、9#四棟樓，戶型有106㎡三室兩廳兩衛(wèi)、123㎡三室兩廳兩衛(wèi)、133㎡四室兩廳兩衛(wèi)、141㎡四室兩廳兩衛(wèi)，有兩梯兩戶和兩梯四戶設(shè)計(jì)，整體定位偏改善，價(jià)格在17000-18000之間，經(jīng)常也有特價(jià)房，在16000左右。

南側(cè)還有后期地塊，旁邊還有一塊就是大名鼎鼎的信達(dá)時(shí)代國(guó)著（泰禾?hào)|府大院），也是最直接的競(jìng)品。

目前的價(jià)格相對(duì)不高，但片區(qū)整體也都在這個(gè)價(jià)格范圍，尤其是在金科北瓏鉑樾和碧桂園天璽灣大降價(jià)后，周邊價(jià)格體系已經(jīng)癱瘓，站崗近幾年大部分購(gòu)房者，即使是永威山水苑內(nèi)購(gòu)房，也不占什么便宜。

在安全度方面，開發(fā)商雖然不大，但在過去也沒有盲目擴(kuò)張，現(xiàn)金流還是不錯(cuò)的，工地進(jìn)展也很快?；谀壳暗氖袌?chǎng)，也有賣現(xiàn)房打算，屆時(shí)優(yōu)勢(shì)也更加明顯。(展開全部)

現(xiàn)在的行情是原來(lái)我們比較看中的一些宇宙級(jí)別的大型房企紛紛倒下，反倒是一些本土小型房企一切正常，甚至有些是驚喜不斷，比如高新區(qū)有名的顏值杠把子—大正水晶森林以及即將揭開神秘面紗的益通龍居華府。

廣匯灣最大的爭(zhēng)議是來(lái)自對(duì)于開發(fā)商的不信任，去化率一直不景氣，但好在施工進(jìn)度一切正常，目前均價(jià)17000，明年年底前交付。

市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷加上定位低密度改善的鴻園片區(qū)，因配套匱乏且連年沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，導(dǎo)致現(xiàn)在的熱度還不及楊金片區(qū)，只能說(shuō)賣概念賣規(guī)劃的時(shí)代一去不復(fù)返，鄭州人民已煉就火眼金睛，買房徹底回歸居住屬性。

這些還只是影響廣匯灣去化的一部分，畢竟它所在的位置正好處于鴻園片區(qū)的橋頭堡，東側(cè)賈魯河，南側(cè)緯五路一小東岳校區(qū)，全是看的見摸的著的配套，最大原因還在于開發(fā)商，換做萬(wàn)科、保利可能是另外一個(gè)場(chǎng)面，接下來(lái)最大的壓力即將到來(lái)，那就是西側(cè)爛尾的東府大院終于得以重生，央企信達(dá)接手，還是原來(lái)的戶型，原來(lái)的風(fēng)格，小高層+洋房，120-140平，定位剛改+改善，目前鋪天蓋地的宣傳已經(jīng)啟動(dòng)，它的入市只會(huì)讓本就不富裕的廣匯灣銷量更是雪上加霜，畢竟二者資源共享且鄭州的市場(chǎng)現(xiàn)在是央企的天下，所以廣匯灣應(yīng)該還會(huì)有價(jià)格上的驚喜。

片區(qū)最大的劣勢(shì)就在于配套，商業(yè)除了清水苑的底商外基本是一片空白，道路也是扶不起的一灘爛泥，遠(yuǎn)不及楊金，教育配套目前只有小學(xué)的金水區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)和緯五路一小東岳小學(xué)，生源非常一般，中學(xué)有原計(jì)劃今年投入使用的鴻興路中學(xué)傳言為省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)的中學(xué)部和高中部以及天倫城對(duì)外宣傳的一中校區(qū)，都是一些成長(zhǎng)階段的配套，所以考慮配套的請(qǐng)直接遠(yuǎn)離新區(qū)。

剛需買不起，改善看不上，以及片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)在太過于激烈，這就是鴻園的現(xiàn)狀，廣匯灣賣到現(xiàn)房可能性也是非常大的，想上車該盤的可以再等等，買房的前提還是安全第一。(展開全部)

廣匯灣已悄無(wú)聲息的開盤，毛坯均價(jià)17000，這個(gè)價(jià)格似乎并不被消費(fèi)者買賬，銷量依然不盡如意，目前現(xiàn)場(chǎng)施工正常，臨東三環(huán)高架四棟住宅已接近封頂。

探盤鴻園片區(qū)的廣匯灣最直觀的幾點(diǎn)感受：

1、鴻園片區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)數(shù)十年如一日的沒有什么大變化，同為科教園區(qū)從配套來(lái)講目前是楊金的優(yōu)勢(shì)大于鴻園，尤其是近幾年隨著主城區(qū)的價(jià)值回歸，直接導(dǎo)致鴻園整個(gè)片區(qū)的定位就有點(diǎn)尷尬，四環(huán)內(nèi)剛需選擇在此置業(yè)無(wú)非就是圖個(gè)低價(jià)和合適面積段，來(lái)到鴻園才發(fā)現(xiàn)一是面積段和產(chǎn)品不適合剛需二是價(jià)格對(duì)于剛需依然不夠友好，現(xiàn)在的價(jià)格已嚴(yán)重被透支，跟配套也是不成正比，另外鴻園、清水苑、香麓灣已先行收割一波改善，鴻園現(xiàn)在的現(xiàn)狀對(duì)于改善來(lái)講也是需要做好長(zhǎng)線持有準(zhǔn)備的，所以鴻園的客戶群體現(xiàn)在就是高不成低不就。

2、鴻園片區(qū)發(fā)展至今，真的不缺優(yōu)質(zhì)改善盤，論開發(fā)商實(shí)力和產(chǎn)品本身，廣匯灣都只能默默無(wú)聞，但又勝在位置，臨東三環(huán)，毗鄰北龍湖，是鴻園的橋頭堡位置優(yōu)于天璽灣等，出行非常方便，同時(shí)還有緯五路一小為其添色，別得項(xiàng)目是業(yè)主等學(xué)校，廣匯灣是學(xué)校等業(yè)主，引入緯五路一小算是泰禾給鴻園片區(qū)做過的唯一貢獻(xiàn)了。

3、產(chǎn)品一般，主力戶型106平-141平，雖然為了迎合賈魯河的無(wú)限風(fēng)光戶型專門設(shè)計(jì)了270的轉(zhuǎn)角端廳和東側(cè)大面積的飄窗，但依然給人的感覺就是一般。

4、廣匯的實(shí)力能讓人記住的只有PAMA。

在天璽灣一次又一次的觸及鴻園片區(qū)的地價(jià)之際，廣匯灣的壓力也是愈來(lái)愈大，17000的價(jià)格應(yīng)該還會(huì)再做調(diào)整，想入手的建議可以再等等。(展開全部)