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前段時(shí)間聽(tīng)聞鴻園的疊拼準(zhǔn)備毛坯改精裝，折騰了一段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)賣(mài)的還是毛坯。
估計(jì)開(kāi)發(fā)商思來(lái)想去，精裝會(huì)讓本就不低的總價(jià)再次上升，更加直面北龍湖，還是省點(diǎn)事吧。

省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的熱度已經(jīng)過(guò)去，六期從交房后賣(mài)的也是不溫不火，現(xiàn)房還有一些沒(méi)有售完，看來(lái)學(xué)校也不是第一生產(chǎn)力，還得是區(qū)域，北龍湖邊角料中海 綠城在沒(méi)有學(xué)校加持的情況下賣(mài)的都不錯(cuò)。蘭溪府憑借一個(gè)清華附中基本坐穩(wěn)了今年鄭州樓市總銷售額的前三名，這還是價(jià)格一直上調(diào)的情況下，如果交給保利、華潤(rùn)這種營(yíng)銷高手，銷量至少再提高30%,輕輕松松。

現(xiàn)在還是賣(mài)那幾十套上疊和下疊，上疊500多萬(wàn)，下疊800萬(wàn)左右，另外還有別墅在售，1600-2000萬(wàn)，現(xiàn)房社區(qū)，所見(jiàn)即所得，房子沒(méi)啥問(wèn)題，主要還是區(qū)域，二手房最近也流速一般，成交量回落。附近的新房也都是準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房為主，快淪落為濱河的境地。

附近也有幾個(gè)村在醞釀房票事宜，如果持續(xù)鎖區(qū)，那把這幾個(gè)樓盤(pán)消化一波還是沒(méi)問(wèn)題的，樓盤(pán)看似不少，但低容積率算下來(lái)總共也沒(méi)多少套房。

目前鴻園周邊生活配套已經(jīng)豐富起來(lái)，吃喝、教育、校外輔導(dǎo)這些一應(yīng)俱全，路網(wǎng)還有點(diǎn)欠缺，尤其是從東三環(huán)每次往東拐進(jìn)去總是不愿為20000＋的房?jī)r(jià)買(mǎi)單。

這次專門(mén)跑到康橋香麓灣看了看，還是沒(méi)啥進(jìn)展，當(dāng)初也是大熱門(mén)樓盤(pán)，如今落到這般模樣，忍不住唏噓。(展開(kāi)全部)

挺意外的，鴻園這個(gè)老項(xiàng)目反而騷操作挺多的，前段股市好，就搞了個(gè)投資論壇，邀請(qǐng)了中金公司的分析師和投資經(jīng)理，股票50主理人朱明俊對(duì)A股市場(chǎng)做分析，還是挺會(huì)湊熱鬧的，而再之前，還虛心傾聽(tīng)業(yè)主意見(jiàn)，搞出了“共建更好的鴻園”業(yè)主建言計(jì)劃，相當(dāng)于一種軟服務(wù)吧，現(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商都在學(xué)普羅搞業(yè)主活動(dòng)，提升業(yè)主滿意度，其本質(zhì)是一種營(yíng)銷方式，以前市場(chǎng)好，新客戶夠用，不用太在意老業(yè)主，而現(xiàn)在是妥妥的存量市場(chǎng)，重新挖掘老業(yè)主資源就格外重要了。

鴻園主打高端改善，所以市場(chǎng)影響倒也不算大，行情好不好就賣(mài)那樣，現(xiàn)在主推銀杏苑組團(tuán)，200-220平的精裝學(xué)園現(xiàn)房疊墅，像這種實(shí)景現(xiàn)房別墅，基本不需要咋費(fèi)事了，購(gòu)房者去逛一圈，能買(mǎi)的就買(mǎi)了，無(wú)需工作人員多言，畢竟銀杏苑疊墅的總價(jià)在500-800萬(wàn)，購(gòu)房者自有思考邏輯。

除了疊墅，前段看還有稀缺的獨(dú)棟和雙拼在賣(mài)，像玉蘭苑的560平的獨(dú)棟，大概是2700萬(wàn)，435平的雙拼別墅1100多萬(wàn)，在目前的鄭州市場(chǎng)也算獨(dú)一份了。

鴻園這種持續(xù)十年做高端的盤(pán)不多，能夠與他媲美的就是金沙湖高爾夫官邸了，前段也推出了和諧山和府，也是主打疊墅，但略遜一籌，176-220平，總價(jià)也在五六百萬(wàn)。兩盤(pán)一南一北各有千秋吧。但兩者的相同點(diǎn)都是地段略顯邊緣荒蕪，周邊發(fā)展不平衡不充分。(展開(kāi)全部)

去年上半年官宣的省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)，上個(gè)月終于開(kāi)始營(yíng)業(yè)，8月26日迎來(lái)首屆七年級(jí)新生，目前說(shuō)的跟文化路校區(qū)平行關(guān)系，任教的老師也是從文化路校區(qū)調(diào)配。其實(shí)去年也招生了，只不過(guò)去了老校區(qū)，挺好。

去年鴻園也因?yàn)槭?shí)驗(yàn)北校區(qū)的落地，成為最大的受益者，短期內(nèi)去化一波，然后到今年又開(kāi)始下行，五一期間還做了波特價(jià)。

已經(jīng)交房許久，還有不少房子在售，大概有幾十套，主要是上疊和下疊，中疊所剩不多，上疊總價(jià)600萬(wàn)左右，贈(zèng)送兩個(gè)露臺(tái)，下疊800萬(wàn)左右，贈(zèng)送花園和地下室，前段還可以買(mǎi)到520送車位的毛坯，現(xiàn)在也要改成精裝。

六期項(xiàng)目我倒是去過(guò)很多次，感覺(jué)還是不錯(cuò)的，產(chǎn)品放在當(dāng)下也是可圈可點(diǎn)，1.29容積率比起北龍湖洋房也占有上風(fēng)。

唯一的劣勢(shì)就是區(qū)域，并且共識(shí)已經(jīng)形成，很可怕。周邊廣匯灣、信達(dá)時(shí)代國(guó)著這些即使賣(mài)到現(xiàn)房也無(wú)能為力，東三環(huán)往西同樣哀嚎遍地，好在萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光已經(jīng)售完，不然周邊難過(guò)極了。

區(qū)域教育資源陸續(xù)在完善，過(guò)去的幾所學(xué)校逐漸步入正軌，每到周五放學(xué)時(shí)間，還會(huì)造成堵車現(xiàn)象。

目前的六期已經(jīng)是尾聲，后期地塊也傳了兩年遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，開(kāi)發(fā)商估計(jì)興趣也不是很大，瞧瞧周邊的難兄難弟，心都要涼一半。

第一次來(lái)這個(gè)片區(qū)看房還是2015年，當(dāng)時(shí)覺(jué)得就很偏，但2016年直接名聲大燥，短期內(nèi)房?jī)r(jià)接近翻倍，讓我目瞪口呆。(展開(kāi)全部)

時(shí)隔一個(gè)多月，再探鴻園，已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。4月份總銷售額近2個(gè)億，放眼全鄭州也是數(shù)得上來(lái)的。

在售六期，洋房幾乎沒(méi)有可選擇，僅剩幾套2樓可挑，單價(jià)25000左右。疊墅還有幾十套，以上疊較多，價(jià)格在700萬(wàn)左右。

省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的加持還是很有效的，在這邊購(gòu)房的很多會(huì)與北龍湖北岸相對(duì)比，但孩子只要著急上學(xué)，那就只能買(mǎi)到這里。接下來(lái)開(kāi)發(fā)的七期據(jù)說(shuō)會(huì)以小高層為主，主賣(mài)學(xué)區(qū)房。

鴻園的品質(zhì)還是不錯(cuò)的，尤其是在2016年以前，當(dāng)時(shí)像融創(chuàng)、金茂這些外來(lái)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)來(lái)到鄭州，碧桂園、恒大、萬(wàn)科這些也都是以利潤(rùn)為主，對(duì)產(chǎn)品追逐不高，基本都是本土公司相互競(jìng)爭(zhēng)，永威、正弘、建業(yè)這些還都沒(méi)遭遇降維打擊，產(chǎn)品沒(méi)有革新，鴻園的一期、二期是很能拿得出手。

開(kāi)發(fā)商鴻寶過(guò)去主戰(zhàn)場(chǎng)也都是鄭州、許昌、開(kāi)封，再加一個(gè)海南。前一段，恰逢鴻寶集團(tuán)三十周年慶，不禁唏噓兩下，成立于1993年的企業(yè)，主業(yè)還是地產(chǎn)板塊的民企，目前能存活且活的還不錯(cuò)的真不多。袁老板真是有幾把刷子，在90年代毅然決然棄政從商。旗下還有個(gè)大總管是做投資的牛人，并且還是牧原大股東之一，對(duì)，就是市值2000多個(gè)億的牧原。

項(xiàng)目安全性還是有的，并且在售的六期已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)6月中旬交付，很多房產(chǎn)證已經(jīng)在路上。只是，目前還只能看樣板間，不讓進(jìn)去實(shí)地看房，難道有什么減配？(展開(kāi)全部)

鴻園六期（原來(lái)是英文名月亮墅，但現(xiàn)在流行改中文名了，改成銀杏苑了）現(xiàn)在進(jìn)入了沖刺階段，項(xiàng)目將于6月交付，土建、精裝、園林景觀都進(jìn)入尾聲，對(duì)于這么一個(gè)低密高端項(xiàng)目，工程量其實(shí)不大，但質(zhì)量管控格外重要，因?yàn)榭們r(jià)太高了。

目前的價(jià)位是下疊建面216平（送花園約60-120平，地下室挑高5.6米），總價(jià)約750-950萬(wàn)。上疊建面216平（送南北雙露臺(tái)約90平左右），總價(jià)約660-750萬(wàn)左右，中疊建面206平（送南向露臺(tái)約20多平），總價(jià)約500-580萬(wàn)左右，8層的精裝洋房，160平大平層均價(jià)2.5-2.6萬(wàn)左右，這種高端項(xiàng)目，價(jià)格也會(huì)受市場(chǎng)波動(dòng)（之前上疊搞一口價(jià)600萬(wàn)），但隨著工程進(jìn)度推進(jìn)，整體還是比較穩(wěn)的，最近又瘋傳河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)落定鴻園片區(qū)，預(yù)計(jì)6月招生，價(jià)格就更難優(yōu)惠了。

鴻園的競(jìng)品其實(shí)不是碧桂園天璽灣，康橋香麓灣等，反而是自己的前期房源，比如梧桐苑的小高層洋房，玉蘭苑的別墅等，因?yàn)榘鍓K都一樣，改善力度都是一個(gè)檔次，但鴻園六期的優(yōu)勢(shì)在于與時(shí)俱進(jìn)。

首先是整體理念要比先前的純法式老別墅要新潮很多，太空鋁板加上玻璃幕墻，雖然不一定比干掛石材貴多少，但新貴們一看就動(dòng)心了，當(dāng)然個(gè)人認(rèn)為這種清新的外立面不一定比石材耐臟，鄭州這塵土，估計(jì)過(guò)1-2年，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的外立面就灰撲撲了。

其次是戶型空間感提上去了，尤其是洋房大平層，客廳餐廳玄關(guān)空間加起來(lái)比別墅都寬敞，再加上裝修方面的提升，要比前期的小高層上檔次多了。

鴻園板塊其實(shí)也沒(méi)啥發(fā)展前景了，就目前這樣子，要買(mǎi)就是圖一個(gè)低密清靜，至于想大幅升值之類的就別期望過(guò)多。(展開(kāi)全部)

鴻園，東三環(huán)與鴻寶路交匯處。

我認(rèn)為鴻園是投資里面做地產(chǎn)最好的，地產(chǎn)里面做投資最好的，是一個(gè)被地產(chǎn)耽誤的投資者，前幾天看牧原的新聞，發(fā)現(xiàn)鴻寶是牧原的第五、第七、第八股東，加起來(lái)大概是1.2億股，今天牧原的收盤(pán)價(jià)是97.6元/股，也就是說(shuō)鴻寶持有的市值約120億元，買(mǎi)股票可比賣(mài)房子賺錢(qián)多了，除此之外還投資了平安銀行、中原銀行、鄭州銀行等等。

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現(xiàn)在鴻園銷售的是六期MOON-Villa（月亮別墅），項(xiàng)目占地133畝，總建面17萬(wàn)方，容積率1.29，綠地率35%，由11棟洋房、19棟疊墅及1棟幼兒園組成，共618戶，兩種物業(yè)形態(tài)8層洋房（精裝）、6層疊墅（毛坯），洋房的面積從130-195平方米、疊墅是206-223平方米。

六期的設(shè)計(jì)公司是中國(guó)聯(lián)合設(shè)計(jì)，它的代表作是上海星河灣，景觀設(shè)計(jì)公司則是上海朗道，代表作則是上海桃花源，外立面是白色鋁板加上大面積的玻璃窗，另外更是獲得了2020亞洲不動(dòng)產(chǎn)獎(jiǎng)——內(nèi)地最佳綜合體建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目。

尼采說(shuō)過(guò)：建筑是權(quán)利的雄辯術(shù)。富人買(mǎi)房子的邏輯很簡(jiǎn)單，越是稀有的東西，我擁有了就能顯得我牛逼，因?yàn)樯伲圆棚@得我強(qiáng)，少和強(qiáng)總是捆綁在一起。

最早天筑和晴宇是鋁板，后來(lái)一波房企用上，以后肯定是豪宅的標(biāo)配；最早美廬灣是“2018亞洲最佳建筑設(shè)計(jì)豪宅”，綠城云廬“2020年全球未來(lái)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)”，鴻園六期2020“亞洲不動(dòng)產(chǎn)獎(jiǎng)——內(nèi)地最佳綜合體建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目”，以后獲獎(jiǎng)得是豪宅的標(biāo)配啦！

今天鋁板成為豪宅標(biāo)配，明天就喪失顯示牛逼的能力了。

豪宅就一個(gè)特點(diǎn)住起來(lái)爽：

216平方米的下疊，三面環(huán)繞庭院，5.6的挑高地下室，6.4米的挑高客廳；206的中疊則是室內(nèi)挑空+贈(zèng)送樓臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)面積……

有錢(qián)的同志可以看看，沒(méi)有錢(qián)的同志也不要?dú)怵H看完繼續(xù)努力?。?！(展開(kāi)全部)

近期，鄭州市發(fā)布了關(guān)于命名2020年度市級(jí)園林單位和園林小區(qū)的通報(bào)。
其中園林小區(qū)里面，金水區(qū)只有鴻園上榜了，分別是鴻園·梧桐苑小區(qū)，鴻園·玫瑰園小區(qū)，鴻園·玉蘭苑AB區(qū)，鴻園·玉蘭苑CD區(qū)。
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按照《鄭州市園林單位園林小區(qū)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)》，這些被命名的單位和小區(qū)綠地率要達(dá)到30%以上（其中學(xué)校、醫(yī)院、休養(yǎng)院、機(jī)關(guān)團(tuán)體、公共文化設(shè)施等單位達(dá)到35%以上），綠化覆蓋率達(dá)到35%以上（其中學(xué)校、醫(yī)院、休養(yǎng)院、機(jī)關(guān)團(tuán)體、公共文化設(shè)施等單位達(dá)到38%以上）。要以植物造景為主，喬、灌、花、草、藤配置得當(dāng)，市樹(shù)、市花運(yùn)用比例合理，四季有花，園林景觀突出，建筑優(yōu)雅、富有特色，環(huán)境自然優(yōu)美。
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鴻園能上榜，主要是金水區(qū)確實(shí)沒(méi)啥能打的盤(pán)，鴻園的地塊屬性都比較低密，就容易上榜，像城中村項(xiàng)目動(dòng)輒4以上的容積率，從根上就決定不可能上榜。
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鴻園目前主要銷售的是六期，六期占地133畝，容積率1.29，綠地率35%，由11棟洋房、19棟疊墅及1棟幼兒園組成，共618戶。戶型主要是206-223平米的6層疊墅和130-195平米的8層洋房。洋房精裝修，疊墅毛坯。
像這種1.29的容積率，綠化隨便做做都容易出效果，稍微用用心就秒殺一眾高層項(xiàng)目。
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相對(duì)前幾期過(guò)于嚴(yán)肅刻板的法式，六期采用了時(shí)尚輕盈的現(xiàn)代風(fēng)格，立面顏值大大提升了，建筑外立面引入了大面積玻璃，采用銀白色或深灰色鋁板。
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洋房戶型都非常大氣，戶型為大三室，客廳開(kāi)間給力，達(dá)到別墅標(biāo)準(zhǔn)，也可以把客廳隔出一個(gè)小屋子，變成四室。
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疊墅戶型則主打贈(zèng)送，下疊送院子，中疊上疊是贈(zèng)送的露臺(tái)，6.4米高挑空客廳，N+1空間設(shè)計(jì)，中島式開(kāi)放雙廚，全套房化設(shè)計(jì)。
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產(chǎn)品沒(méi)得說(shuō)，除了貴，洋房標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)24000，疊墅均價(jià)25000-35000，這個(gè)檔次遠(yuǎn)超楊金板塊，略低于北龍湖部分第三梯隊(duì)項(xiàng)目。

這個(gè)盤(pán)的缺點(diǎn)還是區(qū)域問(wèn)題，是共性問(wèn)題，但由于大量的地都在開(kāi)發(fā)商手里，zf也沒(méi)啥捯飭的沖動(dòng)。(展開(kāi)全部)