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前段時間聽聞鴻園的疊拼準備毛坯改精裝，折騰了一段時間，發(fā)現(xiàn)賣的還是毛坯。
估計開發(fā)商思來想去，精裝會讓本就不低的總價再次上升，更加直面北龍湖，還是省點事吧。

省實驗中學(xué)的熱度已經(jīng)過去，六期從交房后賣的也是不溫不火，現(xiàn)房還有一些沒有售完，看來學(xué)校也不是第一生產(chǎn)力，還得是區(qū)域，北龍湖邊角料中海 綠城在沒有學(xué)校加持的情況下賣的都不錯。蘭溪府憑借一個清華附中基本坐穩(wěn)了今年鄭州樓市總銷售額的前三名，這還是價格一直上調(diào)的情況下，如果交給保利、華潤這種營銷高手，銷量至少再提高30%,輕輕松松。

現(xiàn)在還是賣那幾十套上疊和下疊，上疊500多萬，下疊800萬左右，另外還有別墅在售，1600-2000萬，現(xiàn)房社區(qū)，所見即所得，房子沒啥問題，主要還是區(qū)域，二手房最近也流速一般，成交量回落。附近的新房也都是準現(xiàn)房、現(xiàn)房為主，快淪落為濱河的境地。

附近也有幾個村在醞釀房票事宜，如果持續(xù)鎖區(qū)，那把這幾個樓盤消化一波還是沒問題的，樓盤看似不少，但低容積率算下來總共也沒多少套房。

目前鴻園周邊生活配套已經(jīng)豐富起來，吃喝、教育、校外輔導(dǎo)這些一應(yīng)俱全，路網(wǎng)還有點欠缺，尤其是從東三環(huán)每次往東拐進去總是不愿為20000＋的房價買單。

這次專門跑到康橋香麓灣看了看，還是沒啥進展，當初也是大熱門樓盤，如今落到這般模樣，忍不住唏噓。(展開全部)

挺意外的，鴻園這個老項目反而騷操作挺多的，前段股市好，就搞了個投資論壇，邀請了中金公司的分析師和投資經(jīng)理，股票50主理人朱明俊對A股市場做分析，還是挺會湊熱鬧的，而再之前，還虛心傾聽業(yè)主意見，搞出了“共建更好的鴻園”業(yè)主建言計劃，相當于一種軟服務(wù)吧，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商都在學(xué)普羅搞業(yè)主活動，提升業(yè)主滿意度，其本質(zhì)是一種營銷方式，以前市場好，新客戶夠用，不用太在意老業(yè)主，而現(xiàn)在是妥妥的存量市場，重新挖掘老業(yè)主資源就格外重要了。

鴻園主打高端改善，所以市場影響倒也不算大，行情好不好就賣那樣，現(xiàn)在主推銀杏苑組團，200-220平的精裝學(xué)園現(xiàn)房疊墅，像這種實景現(xiàn)房別墅，基本不需要咋費事了，購房者去逛一圈，能買的就買了，無需工作人員多言，畢竟銀杏苑疊墅的總價在500-800萬，購房者自有思考邏輯。

除了疊墅，前段看還有稀缺的獨棟和雙拼在賣，像玉蘭苑的560平的獨棟，大概是2700萬，435平的雙拼別墅1100多萬，在目前的鄭州市場也算獨一份了。

鴻園這種持續(xù)十年做高端的盤不多，能夠與他媲美的就是金沙湖高爾夫官邸了，前段也推出了和諧山和府，也是主打疊墅，但略遜一籌，176-220平，總價也在五六百萬。兩盤一南一北各有千秋吧。但兩者的相同點都是地段略顯邊緣荒蕪，周邊發(fā)展不平衡不充分。(展開全部)

去年上半年官宣的省實驗北校區(qū)，上個月終于開始營業(yè)，8月26日迎來首屆七年級新生，目前說的跟文化路校區(qū)平行關(guān)系，任教的老師也是從文化路校區(qū)調(diào)配。其實去年也招生了，只不過去了老校區(qū)，挺好。

去年鴻園也因為省實驗北校區(qū)的落地，成為最大的受益者，短期內(nèi)去化一波，然后到今年又開始下行，五一期間還做了波特價。

已經(jīng)交房許久，還有不少房子在售，大概有幾十套，主要是上疊和下疊，中疊所剩不多，上疊總價600萬左右，贈送兩個露臺，下疊800萬左右，贈送花園和地下室，前段還可以買到520送車位的毛坯，現(xiàn)在也要改成精裝。

六期項目我倒是去過很多次，感覺還是不錯的，產(chǎn)品放在當下也是可圈可點，1.29容積率比起北龍湖洋房也占有上風。

唯一的劣勢就是區(qū)域，并且共識已經(jīng)形成，很可怕。周邊廣匯灣、信達時代國著這些即使賣到現(xiàn)房也無能為力，東三環(huán)往西同樣哀嚎遍地，好在萬科未來時光已經(jīng)售完，不然周邊難過極了。

區(qū)域教育資源陸續(xù)在完善，過去的幾所學(xué)校逐漸步入正軌，每到周五放學(xué)時間，還會造成堵車現(xiàn)象。

目前的六期已經(jīng)是尾聲，后期地塊也傳了兩年遲遲沒有動靜，開發(fā)商估計興趣也不是很大，瞧瞧周邊的難兄難弟，心都要涼一半。

第一次來這個片區(qū)看房還是2015年，當時覺得就很偏，但2016年直接名聲大燥，短期內(nèi)房價接近翻倍，讓我目瞪口呆。(展開全部)

時隔一個多月，再探鴻園，已經(jīng)進入收尾階段。4月份總銷售額近2個億，放眼全鄭州也是數(shù)得上來的。

在售六期，洋房幾乎沒有可選擇，僅剩幾套2樓可挑，單價25000左右。疊墅還有幾十套，以上疊較多，價格在700萬左右。

省實驗中學(xué)的加持還是很有效的，在這邊購房的很多會與北龍湖北岸相對比，但孩子只要著急上學(xué)，那就只能買到這里。接下來開發(fā)的七期據(jù)說會以小高層為主，主賣學(xué)區(qū)房。

鴻園的品質(zhì)還是不錯的，尤其是在2016年以前，當時像融創(chuàng)、金茂這些外來開發(fā)商還沒來到鄭州，碧桂園、恒大、萬科這些也都是以利潤為主，對產(chǎn)品追逐不高，基本都是本土公司相互競爭，永威、正弘、建業(yè)這些還都沒遭遇降維打擊，產(chǎn)品沒有革新，鴻園的一期、二期是很能拿得出手。

開發(fā)商鴻寶過去主戰(zhàn)場也都是鄭州、許昌、開封，再加一個海南。前一段，恰逢鴻寶集團三十周年慶，不禁唏噓兩下，成立于1993年的企業(yè)，主業(yè)還是地產(chǎn)板塊的民企，目前能存活且活的還不錯的真不多。袁老板真是有幾把刷子，在90年代毅然決然棄政從商。旗下還有個大總管是做投資的牛人，并且還是牧原大股東之一，對，就是市值2000多個億的牧原。

項目安全性還是有的，并且在售的六期已經(jīng)是準現(xiàn)房，預(yù)計6月中旬交付，很多房產(chǎn)證已經(jīng)在路上。只是，目前還只能看樣板間，不讓進去實地看房，難道有什么減配？(展開全部)

鴻園六期（原來是英文名月亮墅，但現(xiàn)在流行改中文名了，改成銀杏苑了）現(xiàn)在進入了沖刺階段，項目將于6月交付，土建、精裝、園林景觀都進入尾聲，對于這么一個低密高端項目，工程量其實不大，但質(zhì)量管控格外重要，因為總價太高了。

目前的價位是下疊建面216平（送花園約60-120平，地下室挑高5.6米），總價約750-950萬。上疊建面216平（送南北雙露臺約90平左右），總價約660-750萬左右，中疊建面206平（送南向露臺約20多平），總價約500-580萬左右，8層的精裝洋房，160平大平層均價2.5-2.6萬左右，這種高端項目，價格也會受市場波動（之前上疊搞一口價600萬），但隨著工程進度推進，整體還是比較穩(wěn)的，最近又瘋傳河南省實驗中學(xué)落定鴻園片區(qū)，預(yù)計6月招生，價格就更難優(yōu)惠了。

鴻園的競品其實不是碧桂園天璽灣，康橋香麓灣等，反而是自己的前期房源，比如梧桐苑的小高層洋房，玉蘭苑的別墅等，因為板塊都一樣，改善力度都是一個檔次，但鴻園六期的優(yōu)勢在于與時俱進。

首先是整體理念要比先前的純法式老別墅要新潮很多，太空鋁板加上玻璃幕墻，雖然不一定比干掛石材貴多少，但新貴們一看就動心了，當然個人認為這種清新的外立面不一定比石材耐臟，鄭州這塵土，估計過1-2年，現(xiàn)代簡約的外立面就灰撲撲了。

其次是戶型空間感提上去了，尤其是洋房大平層，客廳餐廳玄關(guān)空間加起來比別墅都寬敞，再加上裝修方面的提升，要比前期的小高層上檔次多了。

鴻園板塊其實也沒啥發(fā)展前景了，就目前這樣子，要買就是圖一個低密清靜，至于想大幅升值之類的就別期望過多。(展開全部)

鴻園，目前主要在售六期MOON-Villa（月亮墅）。

占地133畝，容積率1.29，比北龍湖大部分樓盤都要低，由11棟洋房、19棟疊墅及1棟幼兒園組成。

戶型主要是216㎡上疊，贈送約70㎡屋頂花園，與中疊和下疊公用一步電梯；

206㎡中疊，客廳采用挑空設(shè)計，為全贈送，所有房間都是套房，私密舒適性更強，總價在750萬左右；

216㎡下疊，贈送院子和層高5.6米的地下室，總價在850萬左右，有錢真好系列。

另外還有160-165㎡的洋房標準層，134-137㎡的洋房頂層、139-143㎡的洋房一樓。戶型也都很不錯，精裝修交付，包含新風、地暖、中央空調(diào)等，還采用博世、漢斯格雅、杜拉維特等一線品牌，定位偏高，在售均價25000。

外立面采用太空鋁板搭配玻璃幕墻，跟建業(yè)新筑的風格有些許像，讓人眼前一亮。

社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有下沉式會所，配套有多功能廳、恒溫泳池、健身房、瑜伽室、四點半課堂等休閑娛樂設(shè)施。

?產(chǎn)品著實不錯，只是周邊配套略弱些，沒有地鐵，沒有大型商業(yè)，教育配套是金水區(qū)第二實驗小學(xué)以及省實驗托管的中學(xué)。

從早期的玉蘭苑（一二期）、玫瑰園（三期）、梧桐苑（四期），到現(xiàn)如今的VILLA-X（五期），MOON-Villa（六期月亮墅），不僅案名越來越洋氣，更是涵蓋法式新古典、新亞洲、新法式、現(xiàn)代等多種建筑風格，產(chǎn)品更是包含小高層、洋房、疊墅、聯(lián)排、、雙拼、獨棟等多種類型。

雖然深耕于此多年，周邊也只是從魚塘、林地逐漸演變?yōu)楝F(xiàn)如今的清水苑、秀水苑、鴻園、瀚海爾灣、康橋香麓灣、天倫城等樓盤，但片區(qū)內(nèi)的道路、環(huán)境并沒有很大改變，甚至連集中供暖問題都沒有解決。

目前，西側(cè)的康橋香麓灣小高層在售均價2.3-2.4，精裝修，主要以西地塊臨賈魯河房源為主，位置相比其東地塊更好些。東地塊162㎡房源已售完，142㎡和180㎡房源基本售完。

區(qū)域內(nèi)新盤廣匯灣壹號院也即將推出，預(yù)計高層2萬左右，臨近東四環(huán)的天倫城二期也已推出，這樣看，鴻園的洋房也不算貴，畢竟容積率更低，得房率更高。(展開全部)

近期，鄭州市發(fā)布了關(guān)于命名2020年度市級園林單位和園林小區(qū)的通報。
其中園林小區(qū)里面，金水區(qū)只有鴻園上榜了，分別是鴻園·梧桐苑小區(qū)，鴻園·玫瑰園小區(qū)，鴻園·玉蘭苑AB區(qū)，鴻園·玉蘭苑CD區(qū)。
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按照《鄭州市園林單位園林小區(qū)評選標準》，這些被命名的單位和小區(qū)綠地率要達到30%以上（其中學(xué)校、醫(yī)院、休養(yǎng)院、機關(guān)團體、公共文化設(shè)施等單位達到35%以上），綠化覆蓋率達到35%以上（其中學(xué)校、醫(yī)院、休養(yǎng)院、機關(guān)團體、公共文化設(shè)施等單位達到38%以上）。要以植物造景為主，喬、灌、花、草、藤配置得當，市樹、市花運用比例合理，四季有花，園林景觀突出，建筑優(yōu)雅、富有特色，環(huán)境自然優(yōu)美。
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鴻園能上榜，主要是金水區(qū)確實沒啥能打的盤，鴻園的地塊屬性都比較低密，就容易上榜，像城中村項目動輒4以上的容積率，從根上就決定不可能上榜。
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鴻園目前主要銷售的是六期，六期占地133畝，容積率1.29，綠地率35%，由11棟洋房、19棟疊墅及1棟幼兒園組成，共618戶。戶型主要是206-223平米的6層疊墅和130-195平米的8層洋房。洋房精裝修，疊墅毛坯。
像這種1.29的容積率，綠化隨便做做都容易出效果，稍微用用心就秒殺一眾高層項目。
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相對前幾期過于嚴肅刻板的法式，六期采用了時尚輕盈的現(xiàn)代風格，立面顏值大大提升了，建筑外立面引入了大面積玻璃，采用銀白色或深灰色鋁板。
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洋房戶型都非常大氣，戶型為大三室，客廳開間給力，達到別墅標準，也可以把客廳隔出一個小屋子，變成四室。
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疊墅戶型則主打贈送，下疊送院子，中疊上疊是贈送的露臺，6.4米高挑空客廳，N+1空間設(shè)計，中島式開放雙廚，全套房化設(shè)計。
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產(chǎn)品沒得說，除了貴，洋房標準層均價24000，疊墅均價25000-35000，這個檔次遠超楊金板塊，略低于北龍湖部分第三梯隊項目。

這個盤的缺點還是區(qū)域問題，是共性問題，但由于大量的地都在開發(fā)商手里，zf也沒啥捯飭的沖動。(展開全部)

最新的鴻園項目，推出了精裝方案。價格也提升到了2.4萬左右。到底會不會收到客戶的青睞，我感覺目前的大環(huán)境，靠裝修提高溢價還是有些困難的。今年老城區(qū)改善項目較多，相比而言，楊金的片區(qū)吸引力就不那么強了。