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升龍御璽，中原區(qū)伏牛路與汝河路交會(huì)處。

升龍御璽二期也是zf的保交樓項(xiàng)目，即買即入住，占地面積是36畝，容積率超級高7.1，規(guī)劃了4棟住宅，1棟商業(yè)，銷售的是2號樓和4號樓，2T3戶，2T5戶，戶型面積從92平方米-131平方米，現(xiàn)在有部分面積可以選92平方米/111平方米/116平方米，現(xiàn)在是1萬塊錢就能定房，首付是15%，價(jià)格是14000左右。

首先位置是真的不錯(cuò)，拿地時(shí)間是2009年，位于主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，交通、商業(yè)、教育真的是沒的說，地鐵方面直接可以到達(dá)5號線隴海西路站，周邊還有隴海快速路、桐柏路、航海西路，可以說是入則寧靜，出則繁華；商業(yè)方面也是沒的說，3公里之內(nèi)有中原萬達(dá)、錦藝城、二七萬達(dá)等等；教育方面周邊有伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、外國路小學(xué)、淮河路小學(xué)等等，能上的是汝河新區(qū)小學(xué)、四十二中。

說完優(yōu)勢之后，再說說劣勢，金杯銀杯不如群眾的口碑：升龍的口碑不行，已經(jīng)撤出鄭州了，這個(gè)項(xiàng)目就像是沒有媽媽的孩子，一部分已經(jīng)交付的沒有辦法供暖，另外還有其他各種各樣的問題！

第一個(gè)就是項(xiàng)目時(shí)間，拿地時(shí)間是2009年，沒有住已經(jīng)過去15年；其次就是容積率，容積率是真的高7.1，正常的項(xiàng)目是3.5，這居然翻了一番，比如說一個(gè)廁所，原來只有十個(gè)人在使用，現(xiàn)突然變成二十個(gè)人使用，另外就是高容積率是戶型都是非常別扭，以116平方米為例子，一個(gè)細(xì)長條戶型，只有一個(gè)臥室是朝南，其他都在北側(cè)！

升龍的項(xiàng)目，能避開，就避開！(展開全部)

升龍御璽，中原區(qū)伏牛路與汝河路交匯處。

百足之蟲，死而不僵，這個(gè)項(xiàng)目又出來了。

現(xiàn)在正在銷售依舊是二期，占地面積是36畝，容積率是超級高7.1，規(guī)劃了4棟住宅，1棟商業(yè)，依舊銷售的是2號樓和4號樓，2T3戶，2T5戶，戶型面積從92-131平方米，單價(jià)也是非常的便宜12XXX-14XXX元/平方米，1萬就能訂房，首付15%，也算是周邊的最便宜，九月份就交房了，買房還是送車位，但是依舊不推薦。

先看交付部分的問題：一部分交付之后，沒辦法供暖，另外就是當(dāng)時(shí)承諾的買房送車位，車位遲遲無法交付，反正就是問題多多。

位置是真的不錯(cuò)，拿地時(shí)間是2009年，2009年的土地放到現(xiàn)在也是寸土寸金，鄭州二環(huán)內(nèi)，走兩步就到地鐵5號線隴海西路站，3公里之內(nèi)有中原萬達(dá)、錦藝城、二七萬達(dá)等等，買個(gè)東西真的是沒一點(diǎn)問題，周邊也是學(xué)校林立，伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、外國語小學(xué)、淮河路小學(xué)等等。

優(yōu)勢明顯，劣勢更明顯。

升龍這個(gè)名聲是真的差，算是清盤大甩賣的項(xiàng)目，賣完之后就沒有他啥事情了，這種開發(fā)商盡量不要碰；再有就是容積率是真的高7.1，普通的容積率是3.5，這個(gè)翻了一倍，想象一下原來兒童活動(dòng)區(qū)只有100個(gè)小朋友玩，現(xiàn)在突然變成了200個(gè)，肯定是擁擠的不能行，戶型差也是肯定的，高的梯戶比，肯定是有很糟糕的戶型。

升龍的項(xiàng)目不要碰，不要碰，不要碰，遠(yuǎn)離。(展開全部)

11.14 恭喜升龍御璽喜上《小莉幫忙》

8.1 恭喜升龍御璽喜上《小莉幫忙》

升龍御璽位于中原區(qū)老城核心區(qū)域，三環(huán)內(nèi)，位置可以說是非常非常非常好，學(xué)校有市四十二中學(xué)、伏牛路第四小學(xué)等公立學(xué)校環(huán)繞，周邊省直第三人民醫(yī)院、鄭州市婦幼保健院等距離也比較近。二期旁邊就是兒童公園，后期小區(qū)的北門會(huì)直接跟兒童公園連接，出門即享公園的風(fēng)景，項(xiàng)目還緊挨著地鐵5號線隴海西路站，出行也非常便利。

項(xiàng)目規(guī)劃了4棟高層住宅和1棟公寓，目前公寓還沒有開售，住宅2號樓基本售罄，4號樓108㎡戶型比較多，主力在售的是3號樓和5號樓，14000-15000元/㎡左右，131㎡戶型比較貴，15000元/㎡左右，其他戶型14000元/㎡左右。

優(yōu)勢說完了來說說劣勢，眾所周知，在鄭州把奇葩戶型拎出來比一比，升龍一定會(huì)有一席之地，升龍的產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)在是很拉胯，配不上這么好的地段。產(chǎn)品大多為兩開間朝南的戶型，狹窄的廚房和客廳，戶型一個(gè)比一個(gè)一言難盡，別提什么居住舒適度了，采光通風(fēng)都是個(gè)大問題，容積率也比較高，就升龍之前交房的口碑來看，交房質(zhì)量和物業(yè)也不要有什么期待。年初的時(shí)候有推過一萬出頭的特價(jià)房，但是也很難賣的出去，畢竟項(xiàng)目除了地段和區(qū)位之外也沒有什么優(yōu)勢了。

總的來說，買升龍御璽就得看個(gè)人的接受程度了，需要主城成熟的配套和學(xué)校就不要追求什么居住舒適度了，想要居住舒適就不要考慮這里了，品質(zhì)不敢保證。(展開全部)

升龍御璽位于隴海路桐柏路西南角位置，其中一期位于桐柏南路汝河路交匯處，二期位于伏牛路汝河路交匯處。周邊有地鐵5號線-隴海西路站，學(xué)校有中原區(qū)汝河新區(qū)小學(xué)，中原區(qū)伏牛路第四小學(xué)，鄭州市四十二中學(xué)等；醫(yī)院有河南省直第三人民醫(yī)院，鄭州市婦幼保健院等，北側(cè)為兒童公園，項(xiàng)目位于中原老城區(qū)，周邊配套較為成熟。
目前主力在售二期的5號樓，其中西單元18層，東單元34層，戶型產(chǎn)品為78-131平方米，其中131平方米戶型只有在4號樓上少量分布，剩余房源樓層不多，主要為次頂層33層，24層，13層及10層以下，目前均價(jià)14500-16000元/平方米，戶型越大，價(jià)格越高，其中大戶型131平方米的均價(jià)在16000左右，按揭98折，全款97折，物業(yè)公司為升龍物業(yè)，物業(yè)費(fèi)3元/平方米/月，不得不說就它的物業(yè)服務(wù)，這物業(yè)費(fèi)可不低，2024年6月交房，毛坯交付。二期一共4棟住宅樓，自2020年10月首開，目前4號樓和5號樓還有不少房源。一期已經(jīng)交房，準(zhǔn)現(xiàn)房還有少量房源，距離隴海高架較近。
中原老城區(qū)目前在售的項(xiàng)目不多，萬科山河道二期預(yù)計(jì)下半年入市，但就公示的規(guī)劃看和剛需無關(guān)，匯泉景悅城均價(jià)13500左右，但是它的位置在三環(huán)外了，升龍也就占了一個(gè)位置，屬于三環(huán)內(nèi)，但是除了位置其他就沒有了，先說開發(fā)商，升龍?jiān)卩嵵蓍_發(fā)的項(xiàng)目一地雞毛，福建籍老板在鄭州的名聲都不咋地了，目前在售的二期相比較一期距離地鐵站較遠(yuǎn)，目前剩余的房源戶型多為三房，物業(yè)費(fèi)也不便宜，要是想買三房改善的，這個(gè)項(xiàng)目慎重考慮。(展開全部)

升龍御璽目前2號樓賣完了，在賣4號樓，跟升龍棲樾府同源同命，都不好賣，自從去年推出1萬出頭的特價(jià)房之后，就再也去化不掉一棟樓了，要知道2號樓首開是在2020年10月份，到現(xiàn)在已經(jīng)一年半的時(shí)間了，中間還時(shí)不時(shí)推出一波又一波1萬出頭的特價(jià)房，奈何還是賣不出去。
升龍御璽不好賣也不是沒有原因。首先就是開發(fā)商的問題，升龍作為小開發(fā)商，在鄭州的口碑這兩年直線下降，另外升龍的物業(yè)很便宜但是物業(yè)服務(wù)很差。
其次就是升龍的產(chǎn)品很差，上不了臺(tái)面。無論是二七區(qū)的升龍棲樾府還是中原區(qū)的升龍御璽，但凡是升龍開發(fā)的項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)都很差，御璽92㎡小三房為純北戶，一點(diǎn)南向采光都沒有，只有一個(gè)臥室朝東，客廳和次臥陽臺(tái)都朝北，不得不說這戶型連剛需都很難看的上，108㎡大三房還算好點(diǎn)，動(dòng)靜分區(qū)，但也只做到了兩開間朝南，還有一個(gè)次臥連窗戶都沒有，要論鄭州最差戶型，升龍的戶型絕對排得上前幾名。
但是升龍目前在售的倆項(xiàng)目，升龍棲樾府跟升龍御璽的位置都很好，都處在主城核心區(qū)，地段好產(chǎn)品差，所以置業(yè)顧問就可著勁的宣傳地段，只字不提開發(fā)商和產(chǎn)品如何如何。目前4號樓在售價(jià)格14000元/㎡左右，相比之前有所降價(jià)，但仍然不好賣可見購房者并不傻，也不是只看地段。(展開全部)

升龍御璽最大的優(yōu)勢就是位置，周邊比較成熟，有學(xué)校，有商場，有公園，有地鐵，實(shí)地去看兒童公園，看著也不小，去玩的人也挺多。目前主要在售的是2號樓和4號樓，其中2號樓房源較少，4號樓主力推售，共有3個(gè)單元，最小面積79平兩房，其次有105平三房，108平三房，131平的大三房；大三房單價(jià)在1.4w/平米左右，兩房由于數(shù)量少，單價(jià)反而比較高，在1.5-1.6w，毛坯交付，交房時(shí)間在2024年6月底。

不可否認(rèn)的是項(xiàng)目區(qū)位的優(yōu)越性，項(xiàng)目周邊有地鐵五號線，距離最近的站點(diǎn)是隴海西路站，二期東側(cè)有世紀(jì)聯(lián)華超市，南側(cè)是汝河路，路南側(cè)是汝河路小區(qū)，項(xiàng)目西側(cè)是伏牛路，北側(cè)就是兒童公園，交房時(shí)小區(qū)會(huì)開個(gè)北門，方便從兒童公園進(jìn)出，兒童公園的北側(cè)也是家屬院，生活氛圍很濃厚，住在這，不用擔(dān)心配套多久來建，會(huì)不會(huì)改規(guī)劃，而是所見即所得，也是區(qū)域成熟的好處。

但升龍的產(chǎn)品一直令人詬病，這個(gè)戶型確實(shí)很差，小區(qū)內(nèi)部戶數(shù)多，容積率高，沒有太高的居住舒適度，物業(yè)服務(wù)也不會(huì)太好，產(chǎn)品和位置到底怎么選，還是看個(gè)人的接受程度吧。好位置和差產(chǎn)品，食之無味棄之可惜。(展開全部)

升龍御璽這兩個(gè)月主推的是4號樓，兩梯四戶、兩梯五戶設(shè)計(jì)，105㎡三房特價(jià)10888元/㎡，108㎡三房特價(jià)11888元/㎡，靠特價(jià)房的吸引力，去化效果還不錯(cuò)，4號樓的特價(jià)房可選樓層已經(jīng)不是很多了，3號樓和5號樓還沒開始賣，后期加推肯定就不會(huì)有這個(gè)特價(jià)價(jià)格了。
升龍御璽的優(yōu)劣勢都很明顯。先說優(yōu)勢。
首先就是地段位置優(yōu)勢，主城區(qū)的地段，周邊各種相關(guān)配套成熟完善，要啥有啥，距離中原萬達(dá)也不算遠(yuǎn)，能滿足購物娛樂需求，不像四環(huán)外的樓盤，周邊各種配套尚且需要時(shí)間去等。地鐵是升龍御璽的一大優(yōu)勢，項(xiàng)目臨近地鐵5號線隴海西路站，公共交通出行便利。
其次是價(jià)格，一萬出頭的特價(jià)房，在主城區(qū)非常有競爭力，幾乎是拿著四環(huán)外的價(jià)格買主城區(qū)的配套，機(jī)會(huì)難得。
除此之外，升龍真的沒啥優(yōu)勢可言。容積率高達(dá)7，高密度下的居住舒適度肯定一般，不過享受到了主城的配套，居住舒適度就要舍棄一些，不能既要又要還要。
其次升龍的戶型一直都上不了牌面，尤其是這次做特價(jià)的105㎡戶型，戶型狹長，非常不合理，動(dòng)靜不分區(qū)，僅有一個(gè)房間朝南，采光不好，還有一定的過道面積浪費(fèi)。
最后但也是最重要的一點(diǎn)，開發(fā)商。升龍近幾年的口碑直線下降，交房質(zhì)量難以保障。(展開全部)