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升龍御璽，中原區(qū)伏牛路與汝河路交會(huì)處。

升龍御璽二期也是zf的保交樓項(xiàng)目，即買(mǎi)即入住，占地面積是36畝，容積率超級(jí)高7.1，規(guī)劃了4棟住宅，1棟商業(yè)，銷(xiāo)售的是2號(hào)樓和4號(hào)樓，2T3戶，2T5戶，戶型面積從92平方米-131平方米，現(xiàn)在有部分面積可以選92平方米/111平方米/116平方米，現(xiàn)在是1萬(wàn)塊錢(qián)就能定房，首付是15%，價(jià)格是14000左右。

首先位置是真的不錯(cuò)，拿地時(shí)間是2009年，位于主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，交通、商業(yè)、教育真的是沒(méi)的說(shuō)，地鐵方面直接可以到達(dá)5號(hào)線隴海西路站，周邊還有隴?？焖俾?、桐柏路、航海西路，可以說(shuō)是入則寧?kù)o，出則繁華；商業(yè)方面也是沒(méi)的說(shuō)，3公里之內(nèi)有中原萬(wàn)達(dá)、錦藝城、二七萬(wàn)達(dá)等等；教育方面周邊有伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、外國(guó)路小學(xué)、淮河路小學(xué)等等，能上的是汝河新區(qū)小學(xué)、四十二中。

說(shuō)完優(yōu)勢(shì)之后，再說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)，金杯銀杯不如群眾的口碑：升龍的口碑不行，已經(jīng)撤出鄭州了，這個(gè)項(xiàng)目就像是沒(méi)有媽媽的孩子，一部分已經(jīng)交付的沒(méi)有辦法供暖，另外還有其他各種各樣的問(wèn)題！

第一個(gè)就是項(xiàng)目時(shí)間，拿地時(shí)間是2009年，沒(méi)有住已經(jīng)過(guò)去15年；其次就是容積率，容積率是真的高7.1，正常的項(xiàng)目是3.5，這居然翻了一番，比如說(shuō)一個(gè)廁所，原來(lái)只有十個(gè)人在使用，現(xiàn)突然變成二十個(gè)人使用，另外就是高容積率是戶型都是非常別扭，以116平方米為例子，一個(gè)細(xì)長(zhǎng)條戶型，只有一個(gè)臥室是朝南，其他都在北側(cè)！

升龍的項(xiàng)目，能避開(kāi)，就避開(kāi)！(展開(kāi)全部)

升龍御璽，中原區(qū)伏牛路與汝河路交匯處。

百足之蟲(chóng)，死而不僵，這個(gè)項(xiàng)目又出來(lái)了。

現(xiàn)在正在銷(xiāo)售依舊是二期，占地面積是36畝，容積率是超級(jí)高7.1，規(guī)劃了4棟住宅，1棟商業(yè)，依舊銷(xiāo)售的是2號(hào)樓和4號(hào)樓，2T3戶，2T5戶，戶型面積從92-131平方米，單價(jià)也是非常的便宜12XXX-14XXX元/平方米，1萬(wàn)就能訂房，首付15%，也算是周邊的最便宜，九月份就交房了，買(mǎi)房還是送車(chē)位，但是依舊不推薦。

先看交付部分的問(wèn)題：一部分交付之后，沒(méi)辦法供暖，另外就是當(dāng)時(shí)承諾的買(mǎi)房送車(chē)位，車(chē)位遲遲無(wú)法交付，反正就是問(wèn)題多多。

位置是真的不錯(cuò)，拿地時(shí)間是2009年，2009年的土地放到現(xiàn)在也是寸土寸金，鄭州二環(huán)內(nèi)，走兩步就到地鐵5號(hào)線隴海西路站，3公里之內(nèi)有中原萬(wàn)達(dá)、錦藝城、二七萬(wàn)達(dá)等等，買(mǎi)個(gè)東西真的是沒(méi)一點(diǎn)問(wèn)題，周邊也是學(xué)校林立，伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、淮河路小學(xué)等等。

優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)更明顯。

升龍這個(gè)名聲是真的差，算是清盤(pán)大甩賣(mài)的項(xiàng)目，賣(mài)完之后就沒(méi)有他啥事情了，這種開(kāi)發(fā)商盡量不要碰；再有就是容積率是真的高7.1，普通的容積率是3.5，這個(gè)翻了一倍，想象一下原來(lái)兒童活動(dòng)區(qū)只有100個(gè)小朋友玩，現(xiàn)在突然變成了200個(gè)，肯定是擁擠的不能行，戶型差也是肯定的，高的梯戶比，肯定是有很糟糕的戶型。

升龍的項(xiàng)目不要碰，不要碰，不要碰，遠(yuǎn)離。(展開(kāi)全部)

浪潮褪去的那一刻，才知道誰(shuí)是真正的弄潮兒

升龍御璽又一次放大招了，金二環(huán)1.25-1.3的均價(jià)，一時(shí)間刷爆朋友圈和各類社交APP，各大分銷(xiāo)中介八仙過(guò)海各顯神通，瞬間擠爆升龍的售樓部。

升龍御璽此次優(yōu)惠的是二期，同樣作為升龍中原新城改造項(xiàng)目的組團(tuán)地塊，地塊位于汝河路北，伏牛路東，總占地面積約36畝，容積率7.1，總建面約22.22萬(wàn)方，由4棟住宅1棟商業(yè)組成，總規(guī)劃1357戶，建筑外立面風(fēng)格為新中式風(fēng)格。

優(yōu)點(diǎn)：
位置位置還是位置，金二環(huán)的成熟區(qū)域，周邊交通生活醫(yī)療教育配套資源齊全，北邊3萬(wàn)方的兒童公園，有小戶型。價(jià)格真香。
缺點(diǎn)：
出入口均為小路，通勤壓力較大，開(kāi)發(fā)商升龍的口碑太差，容積率高舒適度低，戶型奇葩。

升龍御璽二期的優(yōu)缺點(diǎn)都太明顯了，不過(guò)需要注意的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)是2009年辦理的了，高容積率下必然出現(xiàn)奇葩戶型，這個(gè)項(xiàng)目最好的戶型可能是其他項(xiàng)目最廢品的戶型，沒(méi)法比，吐槽點(diǎn)太多，三少拿出三個(gè)想對(duì)正常點(diǎn)的做推薦，畢竟戶型也很重要，陪伴你一生的居住。
別因?yàn)閮r(jià)格真香一時(shí)昏了腦袋。

近來(lái)市場(chǎng)上各種變相降價(jià)的信息不斷，但是細(xì)細(xì)分析，這些降價(jià)的樓盤(pán)要么是原本定價(jià)太高不被市場(chǎng)接受，要么是為了年底業(yè)績(jī)沖擊一波，要么是一些奇葩樓層的奇葩戶型本來(lái)就很難賣(mài)拿出來(lái)做特價(jià)。目前鄭州市的新房存量已經(jīng)相當(dāng)多了，鄭州的購(gòu)房者也過(guò)了饑不擇食的時(shí)代，買(mǎi)房更追求的住的優(yōu)越而不是有住的地方，消費(fèi)者的觀念在改變。

秦人自暇而后人復(fù)哀之，后人哀之而不鑒之，亦使后人而復(fù)哀后人已。。(展開(kāi)全部)

升龍御璽其實(shí)是升龍中原新城項(xiàng)目的最后一個(gè)組團(tuán)，有兩期，都是些邊角地，目前主推二期，這期是升龍剩的最后一塊地，位于桐柏路與隴海路向西800米路北，南臨汝河路、東接桐柏路、西臨伏牛路、北靠隴海路，且北側(cè)緊鄰3萬(wàn)方L型的兒童公園，東側(cè)與世紀(jì)聯(lián)華相依，南側(cè)西側(cè)均為多層社區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。此外，還臨近5號(hào)線隴海西路站，6號(hào)線淮河西路站，享受汝河路小學(xué)分校、42中雙學(xué)區(qū)。
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地段雖好，但地塊不好，總占地36畝，容積率7.1，升龍一貫的思路都是前期把低容積率的地塊開(kāi)發(fā)，最后留一些奇葩地塊，這種思路也對(duì)，區(qū)域沒(méi)成熟前，差地塊不容易賣(mài)，等都建好了再賣(mài)，周邊啥都成熟了，差地塊也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)了。
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雖然容積率高，但如今的時(shí)代，升龍也不敢破罐子破摔，采用比較流行的新中式風(fēng)格，規(guī)劃4棟34層高層住宅（2#、4#、5#還算是正常的板樓，3#是完全的筒子樓）和1棟29層商業(yè)，每個(gè)樓都是三個(gè)單元，兩梯四，兩梯六，每個(gè)單元都有獨(dú)立的入戶大堂，戶型從58㎡的兩室一廳一衛(wèi)，到131平㎡的三室兩廳兩衛(wèi)，當(dāng)然戶型都不咋滴。
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由于地塊太小，容積率太小，總共規(guī)劃了1357戶，為了滿足車(chē)位配比要求，項(xiàng)目打造了地下三層停車(chē)場(chǎng)，成本不低。
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這項(xiàng)目之前的價(jià)格在14500，確實(shí)不值這個(gè)價(jià)，最近搞清盤(pán)價(jià)，單價(jià)12500左右，低于原價(jià)3000每平，所以容積率高的項(xiàng)目必然價(jià)格回歸。
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其實(shí)想想也是，升龍不降價(jià)咋賣(mài)，這附近的康橋玖璽園，4.2的容積率，精裝房源，均價(jià)15600-17300元/平米，各方面都秒殺御璽。
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整體來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目12500的價(jià)格算是合理，買(mǎi)了不吃虧。(展開(kāi)全部)

有沒(méi)有人曾告訴你，升龍要跑，有沒(méi)有人曾告訴你不要買(mǎi)升龍的房子？

曾經(jīng)的升龍如日中天，鄭州城改模式的締造者，也是閩系口碑的毀壞者,雖然關(guān)于升龍的傳聞一大堆，但是目前人家還是在實(shí)打?qū)嵉淖鍪瘴岔?xiàng)目。

升龍御璽作為開(kāi)發(fā)了10年的項(xiàng)目終于也快走到了盡頭，整個(gè)項(xiàng)目總占地550畝，總建筑面積180萬(wàn)平方米，
升龍御璽項(xiàng)目共分為七大組團(tuán)，從2008年至今，相繼成功開(kāi)發(fā)王府一號(hào)、新天地、公園一號(hào)、 一號(hào)、觀瀾一號(hào)五大組團(tuán)，新地塊位于中原區(qū)桐柏路與隴海路向西800米路北（伏牛路與隴海路交會(huì)處西北角）升龍御璽第六組團(tuán)占地面積19593.3㎡，建筑面積144697.78㎡，容積率為5.09，綠化率>30%，總戶數(shù)729戶。

項(xiàng)目處在金二環(huán)的位置上，無(wú)論是周邊的交通、教育、生活等一應(yīng)俱全，無(wú)可挑剔，如果拋開(kāi)升龍這兩個(gè)字，項(xiàng)目還是有些期待的，但是無(wú)可奈何，這是人家升龍的地，規(guī)劃上高容積率的產(chǎn)物就是一層胖嘟嘟的樓層有10戶。小區(qū)和戶型的舒適度你就不要想了。

再來(lái)說(shuō)價(jià)格，均價(jià)14700元/平米，你說(shuō)他高吧，桐柏路，嵩山路其他小區(qū)二手房都1.7靠上了，你說(shuō)他不高吧，往西到三環(huán)也就不到14000的價(jià)格，起碼小區(qū)舒適度提高不少，也許換個(gè)開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)單的沖動(dòng)會(huì)大些，有升龍兩個(gè)字總覺(jué)得別扭不是?(展開(kāi)全部)

基本情況：?
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11月24日A-01地塊高層2#部分房源進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)選房，共推出30套，去化14套，整體去化率為47%。
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高層?
99㎡三室推出30套；?去化14套。?
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均價(jià)（毛坯）：?
14000元/㎡?
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客戶情況：?
11月19日開(kāi)始蓄客，截止開(kāi)盤(pán)蓄客約50組?
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優(yōu)惠政策：
首付10%，剩余1年分2次還清，無(wú)息
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開(kāi)盤(pán)點(diǎn)評(píng)：?
升龍御璽項(xiàng)目共分為七大組團(tuán)，從2008年至今，相繼成功開(kāi)發(fā)王府一號(hào)、新天地、公園一號(hào)、 一號(hào)、觀瀾一號(hào)五大組團(tuán)，這次的圖書(shū)城地塊是第六組團(tuán)——A-01地塊。
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地塊位于桐柏路與隴海路向西800米路北（伏牛路與隴海路交會(huì)處西北角），占地僅僅30畝，總建面14.5萬(wàn)㎡，容積率5.6，之前的高層1號(hào)樓也在售，建面95-126平米三房、四房，2個(gè)單元4梯10戶，均價(jià)約14000元/平。
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憑心而論，這個(gè)素質(zhì)的房源，這個(gè)價(jià)格，有點(diǎn)不值，不遠(yuǎn)的融創(chuàng)御湖宸院14000-15000元/㎡，舒適度要比這個(gè)好太多。
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個(gè)人感覺(jué)，升龍?jiān)卩嵵蓦m然都是尾盤(pán)了，但并不慌著收尾，沒(méi)搞太厲害的促銷(xiāo)活動(dòng)。(展開(kāi)全部)

其實(shí)還是叫中原新城好點(diǎn)，起碼沒(méi)有升龍兩字，減少一些不好的印象。

作為一個(gè)從08年啟動(dòng)的百萬(wàn)方大盤(pán)，見(jiàn)證了鄭州10年風(fēng)云變幻和升龍的起起落落，這個(gè)盤(pán)也算升龍的代表作之一，目前推出的產(chǎn)品也正如當(dāng)前的鄭州升龍一樣，日薄西山。
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即將推出的產(chǎn)品非常讓人無(wú)語(yǔ)，主要分布在二期A2棟及C棟，其中A2棟27層、2梯4/6戶，C棟19層、2梯6戶，其實(shí)就是街角一棟L型的連體樓，容積率高達(dá)5.6，小小的一塊地全部蓋滿了樓，沒(méi)有院子沒(méi)有景觀，下樓就是大馬路，戶型更是奇葩綜合體，手槍?xiě)?，三角戶，純西戶，黑客廳等等所有最差的戶型在這都能看到，層高也比較壓抑只有2.8米，幾乎一無(wú)是處，偏偏戶型尺度還都比較大，多為125㎡的三房和146㎡的四房，這些改善型客戶真的能看上？
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唯一的優(yōu)勢(shì)就是地段，屬于二環(huán)內(nèi)，樓對(duì)面就是5號(hào)線地鐵口，出現(xiàn)很方便，但也算雙刃劍，畢竟臨桐柏路和汝河路兩條干道，噪音影響太大，舒適度不高。其實(shí)這種人流密集，金邊銀角的位置通常會(huì)做商業(yè)+寫(xiě)字樓，好出租，出形象。
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我一直認(rèn)為這種房子再加升龍口碑，不會(huì)有人買(mǎi)，但我錯(cuò)了，去認(rèn)籌排號(hào)的人可不少，而且急著買(mǎi)嫌升龍開(kāi)盤(pán)晚。不禁感嘆，人的需求千差萬(wàn)別，有的人沖著地段，有的人沖著地鐵，其他什么都不管不顧。就像我朋友說(shuō)的，升龍物業(yè)確實(shí)渣，還打人，但一分價(jià)錢(qián)一分貨，人家物業(yè)費(fèi)便宜才1.7，鄭州新開(kāi)樓盤(pán)可大多2.4以上了。
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預(yù)計(jì)二期均價(jià)15000元/㎡，6月中下旬開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌過(guò)客戶還是多想想。(展開(kāi)全部)