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這是一個神奇的項目，在正弘瀾庭敘和天地灣中間夾著，愣是按兵不動26年，南側同期的盈家水岸早在2002年已經(jīng)建成，如今已經(jīng)垂垂老矣，但瑞馥卻剛有動靜，也難怪，開發(fā)商豫泰國際本就是個慢性子的，其所屬的雙瑞集團，多在鄭州、安陽、林州、周口、三門峽地市偶爾蹦一兩個項目，鄭州瑞豐苑項目、周口翔宇花園項目、林州太行水鎮(zhèn)項目，都比較冷門。

除去年限大幅縮水，開發(fā)商不咋致命，地塊本身是很不錯的。
地塊西側緊鄰地鐵2號線金達路站，南側是惠濟區(qū)主干道英才街，往南是完全體的賈魯河沿岸公園，東側是鄭州大動脈中州大道。
先亮相的是南苑，占地面積是102畝，容積率2.75，綠地率36.05%，建筑高度為50米，規(guī)劃15棟14-16層的住宅及1棟商業(yè)配套，一共是1266戶，南苑戶型135-140-149平，都是兩梯兩戶，整體還是比較平滑的，應該是參考了隔壁的建業(yè)，主打一個純粹。
北苑稍小，占地74.92畝，容積率2.58，綠地率35.8%，建筑高度49.5米，規(guī)劃10棟10-16層住宅，2棟商業(yè)配套及一所幼兒園，一共是711戶，戶型基本與南苑雷同。
這一片房子都不賴，低密宜居，拿正弘瀾庭敘來說，房價在北區(qū)項目中獨樹一幟，比較抗跌，如果說正弘的缺點是戶型太參差，那現(xiàn)在的瑞馥基本沒啥產(chǎn)品方面的缺點，聽說開發(fā)商找了電建合作，但不管找誰，都彌補不了年限縮水的問題。(展開全部)

二環(huán)內(nèi)容積率1.4的純洋房社區(qū)，猛一聽挺誘人，結果是這個鑫生坤悅居。
二環(huán)內(nèi)配套成熟沒什么可說的，但它勝在西邊規(guī)劃有一個大公園，規(guī)劃面積225畝，相當不容易，二環(huán)內(nèi)的公園無非人民公園，紫荊山公園，碧沙崗公園，五一公園寥寥幾個。此外，樓下二百米就是地鐵口。一路之隔的佳田規(guī)劃有1萬平米的集中盒子商業(yè)，未來可期。

項目目前預售證在手，對外釋放價格14000元一平起，具體價格還得看樓層戶型，這項目戶型確實奇葩，說它差吧，都是方方正正的，說它好吧，但梯戶比又有點不改善，其中，1號樓、2號樓、3號樓為一梯兩戶設計，主力戶型為建面約126—132平米的四房產(chǎn)品，這三棟還勉強能接受；4號樓、5號樓、6號樓、7號樓為一梯三戶設計，主力戶型為建面約113—126平米的三房產(chǎn)品，都是大三房還是一梯三戶，這人多電梯體驗就會差。此外，還有少量面積約180—234平米的頂層復式產(chǎn)品。

小開發(fā)商最擔心工程，這個鑫生置業(yè)有鄭州新巢的背景，之前和美景合作，開發(fā)的有新潮世界灣，最近也資金緊張了，好在項目目前已經(jīng)封頂，說是預計2026年2月10日交付。個人感覺還是有一定風險的。
如果不介意土地年限縮水，樓盤規(guī)劃老舊，只是想圖個便宜的好地段的大房子，不妨冒險一試。但說實話，現(xiàn)在便宜的二手房也不少，何不考慮一些優(yōu)質(zhì)的二手房呢？還是即買即住。(展開全部)

綠城出品，還算精品嗎？
但不管這盤誰出品，個人都覺得先不做優(yōu)選考慮。因為南面就是連霍高速還是繞彎處，360度噪音回響，圖改善的話，楊金有大把位置不錯、環(huán)境靜謐的盤。
這盤也是一個有歷史糾葛的盤，和國控還有點聯(lián)系，股東河南紅樹林置業(yè)有限公司，紅樹林三字分別來源于鄭州鍋爐股份有限公司崔紅旗，河南豫發(fā)集團董事長王建樹，河南湖波水泥集團劉金林，三家成立紅樹林，意在國控上尤置業(yè)手中的楊金片區(qū)楊槐村合村并城項目。2019年4月8日,鄭州楊金片區(qū)楊槐村合村并城項目,被紅樹林置業(yè)順利以6.726億元的底價價格競拍成交。

雖然有著糾結的過去，垃圾的位置，但總歸是個楊金的盤，所以地塊素質(zhì)還是不錯的，占地97畝，容積率2.5，成交單價853萬元一畝，成交樓面價5119元一平，像正弘璟云筑的樓面價5339元一平，萬科未來時光，也就是原美盛地塊，樓面價是4744元一平，算是個市場價吧。但在有瑕疵的情況下與別人一樣，實際還是貴了的。
現(xiàn)在對外稱為綠城春月錦廬，總規(guī)劃19棟14-16層小高層，1所9班制幼兒園，一共1087戶，標準的筆挺板直綠城式外立面，戶型方方正正，但說實話，現(xiàn)在楊金的產(chǎn)品高度同質(zhì)化，無非是看誰贈送的多，景觀玩的花。
個人感覺，這盤主要是看看，但最好等樓蓋高點，實地感受下噪音影響。(展開全部)

正商家河寬境前段時間剛拿到5號樓和13號樓，一共300來套房，主要是104平三房和129平四房，但搖身一變，現(xiàn)在就成了房票安置項目。與它同樣命運的還有鄰居綠都青云敘。
選擇家河寬境，可能是因為這盤是河南省保交樓重點白名單項目，預計2024.12月底交房，現(xiàn)在買今年住，而且是半洋房社區(qū)，在售的也都是大面積戶型，正好匹配安置房業(yè)主的需求。畢竟，村民原來住的都是大戶型，如果都是89平小三房，誰樂意買啊。

但走房票安置的話，就難免涉及到價格問題。
家河寬境此前的高層均價一萬左右，在確定成為房票后又把價格上調(diào)了，總價大約在105萬和130萬左右，總價倒是還好。
而房票的使用規(guī)則是，從發(fā)票之日起6個月內(nèi)使用，要求購房款應不低于房票金額的90%，不限于房票發(fā)放區(qū)。
要注意的是，如果逾期不用房票，房票作廢，轄區(qū)zf重新與群眾協(xié)商安置方式，所以這不是強制的，房票不必然轉(zhuǎn)化為購買力。
但用房票有兩大好處，一是可以正常貸款，商業(yè)貸和公積金都可以，二是可以憑商品房買賣合同入學。
我前段看港區(qū)的一個房票，面值金額是33萬，基本是一個首付的價格，不知道惠濟區(qū)是多大金額，一家是發(fā)總金額一張還是分開好幾張？

家河寬境項目競爭力并不強，據(jù)悉8大主城的樓盤，基本都可用房票，如果房票不限制區(qū)域，很有可能被其他的優(yōu)質(zhì)樓盤截流。(展開全部)

現(xiàn)在鑫苑紫金府還是遠洋瑞林宸章，或者是鑫苑遠洋瑞林宸章？大概率是后者。
目前來看，項目公司的100%大股東是河南鑫苑廣晟置業(yè)有限公司，層層穿透下，最后的真正控股股東依然是鑫苑（中國）置業(yè)有限公司，還是鑫苑，而且遍觀其股權，并沒有遠洋的影子。
但偏偏宸章這個名字，是遠洋專屬，遠洋旗下的樓盤，都是叫什么天瑞宸章，海璟宸章，四季宸章，廣陵宸章，大河宸章之類的。
所以，既然股權方面沒介入，大概率可能像招商、中海、龍湖那樣，遠洋介入項目的方式是代建代管代銷，當然只是猜測，還看項目官方消息了。

遠洋和鑫苑的淵源已久。
早在2021年3月15日，遠洋集團與鑫苑集團宣布，雙方將合作開發(fā)鄭州市二七區(qū)鐵三官廟等地塊項目。
對于鑫苑來說，早已英雄遲暮，一直業(yè)績不佳，現(xiàn)金流緊緊巴巴的，開發(fā)水平也就那樣吧。但勝在深耕鄭州，各方面關系熟絡，有土地資源。
對于遠洋來說，入鄭以來一直不順利，在鄭州的項目三瓜兩棗，不溫不火。但勝在國企成分，資金雄厚，在一線城市發(fā)展的久，開發(fā)水平較高。

遠洋介入鑫苑紫金府后，交付應該沒啥問題，業(yè)主可以放心了。而遠洋也可以借此盤打開局面了。
紫金府還是非常優(yōu)質(zhì)的，樓下500米就是花寨站地鐵口，距南三環(huán)地鐵也不算遠，潛在的有一個規(guī)劃中的14號線在此換乘，鄭州人民醫(yī)院和鄭州八十三中等學校，直線距離都在1000米之內(nèi)，而且鑫苑前期交付了不少，周邊儼然成熟的主城區(qū)，所以這片還是很不錯的。
不過，這項目容積率較高，舒適度一般，遠洋介入后還得考慮下售價問題，畢竟今時不如往日。(展開全部)

隨著龍湖龍智造代建代管恒大云璽后期地塊，招商建管代建代管金水投資的楊金16號地，中海也迎來了自己的代建項目。
10月21日，中海建設正式以1.06億的代建價格操盤申泰·中原印象的建設、管理和營銷。
自從2019年冰熊大廈高挑爆破后，申泰項目后續(xù)就啥也不啥了，扶不起來了，直到今年1月29日，金水投資集團才接盤入股了51%。

中海接手還是挺令人意外的，因為中海代建業(yè)務發(fā)展較晚，一直集中在長三角，珠三角和環(huán)京地區(qū)，申泰項目算是中原地區(qū)第一個，自然全司上下格外賣力，調(diào)兵遣將，聚集了全鄭州的精銳。

但是，不同于其他代建是從地塊開始的，申泰是個半拉子項目，只能照著原有規(guī)劃蓋，這直接決定了后期的銷售難度，之前有人吐槽，申泰除了賣個地段，啥價值都沒有，所以中海還是挺難的。

但反過來想，當初的垃圾規(guī)劃，反而與旁邊萬科古翠隱秀形成了錯位競爭，80-127平，主打一個剛需走量。
此外還有學區(qū)，當時宣傳的是簽約緯五路二小+八中，不過緯五路二小說的是能上但不敢像美盛教育港灣那樣簽到合同里，初中也是交房后看劃片，既然金水投資進來了，不知道能不能協(xié)調(diào)一下？

但不管怎么樣，最后肯定還是要降價走量的，不能像當初申泰那樣，又窮又橫硬賣，好在現(xiàn)在金融環(huán)境很好，項目復蘇的幾率還是挺大的。(展開全部)

這年頭，卷房屋品質(zhì)已經(jīng)不夠了，車位也卷起來了。
伴隨著天奕2棟樓即將年底交付，前段把200多個車位也推出了，號稱一天賣了7000萬，劃下來一個車位30多萬，夠一個剛需房的首付了。但到底有沒賣這么多車位，我是存疑的，一般市面上車位的去化率能達到50%算不錯，天奕的房子一共賣的還不知道有多少呢。當然，一家買好幾個也可能。
有人會說，不就是停個車咋這么貴？豪宅的車位到底貴在哪？
一是尺寸夠豪，地庫中每一個柱間距內(nèi)只設計兩個車位，不再是傳統(tǒng)的三車位。標準車位2.7mX5.7m，比常規(guī)的車位尺度大了20公分。
二是品質(zhì)夠豪，主入口坡道花崗巖鋪地，大理石干掛墻面，星空穹頂加感應氛圍燈。車道車位全鋁吊頂，配備裝飾級照明系統(tǒng)，消防管線全部隱藏。
三是配置夠豪，比常規(guī)車庫配置了地下景觀，休閑空間、高端會所，儼然是一個地下王國。但這種地下景觀能維持多久還真不好說。

單從地庫就能看出來，天奕的品質(zhì)是確實高，但高品質(zhì)能否抵消高密度的缺點呢？不好說。
目前鄭州主城區(qū)除北龍湖之外的批量豪宅項目，知名的有經(jīng)開和諧山河府，主打合院別墅和疊墅，還有鴻園的銀杏苑，主打疊墅，雖然配置可能沒天奕這么高端，但其有天有地，前后有院的低密舒適感，恐怕是天奕比不了的。
天奕作為鄭州第一個像樣的大平層項目，還是值得關注的，靜等交付吧。(展開全部)

時隔5年，康橋諸子廬終于迎來交付。這項目早期價位不菲，169平的均價4.5萬左右，215平的均價5.5萬左右，270平的均價6.5萬左右，這么貴還拖這么久交付，業(yè)主們不知作何感想。

好在交付還行，因為項目為了營銷展示，景觀提前建了，效果圖落地的差不多了，所以即使后期康橋出了問題，能降本增效的地方不多了。
整體來看，園區(qū)的的綠植排布錯落有致，將中式園林的設計理念完美體現(xiàn)了，尤其是泰山腳下選植來的幾棵松樹，枝干虬曲，有種蒼勁的美感。此外，比較花錢的水景、硬景都全部打造出來了，比如大門采用了大面積輕盈的水晶磚，在康橋諸子廬大門處以及連廊，這種牛逼哄哄的水晶磚，使用了三萬余塊。

相比北龍湖其他項目，諸子廬有些小，但這也是他的優(yōu)勢，業(yè)主享有的社區(qū)資源更多了，284戶業(yè)主，可以享受2900余平的會所，像北龍湖很多樓盤都是五六百戶，但會所也就2000平，至于社區(qū)的其他配套，自然也會損耗更低。另外，諸子廬大多是獨棟單元，這比北龍湖很多大平板要舒服很多。

對于業(yè)主來說，交付時最關心的可能就是裝修的效果，諸子廬的精裝交付，使用的是美諾八件套，在當時北龍湖最流行的五件套交付標準之外，多了蒸箱、洗衣機和烘干機，但具體裝修的細節(jié)，還是有待觀察的，很多北龍湖的業(yè)主，都看不慣開發(fā)商的批量裝修，有拆了重新自己裝的習慣。(展開全部)

近日，龍湖龍智造發(fā)布公告，攜手通派地產(chǎn)，代建代銷鄭州市中原區(qū)鄭政出【2024】19號地塊。

19號地就是恒大云璽后期地塊，具體位置在文化宮路東、洛河路南，約24.13畝，容積率2.5，建筑限高80米。10月10日，鄭政出〔2024〕19號地塊被尉氏縣通達置業(yè)有限公司以底價摘得，成交總價為24341萬，其中樓面價6053元一平，畝單價1009萬元一畝，溢價率0%。

通達置業(yè)就是通派地產(chǎn)，是個出身于南陽的老房企了，創(chuàng)立于2001年，累計開發(fā)面積100余萬平方米，連續(xù)被評為“南陽市優(yōu)秀企業(yè)”，和昌建在新鄉(xiāng)合作開發(fā)有通派昌建牧云臺，但低調(diào)潛行，鮮有很知名的項目，本次能一舉拿下云璽后期地塊，也可能是因為地塊不大，總價不高，但位置很好，風險比較低吧。

目前周邊競品項目有中海時光之境和電建中原華曦府，都是大拿，通派靠自己肯定不行，所以選擇了龍湖代建。
隨著開發(fā)業(yè)務下滑，各知名房企都布局代建，2022年8月，龍湖集團正式對外發(fā)布了全新智慧營造品牌——“龍湖龍智造”，之后便快速發(fā)展，僅僅今年上半年，新簽代建項目26個，已經(jīng)是全國代建行業(yè)4強。

但有一說一，龍湖地產(chǎn)在鄭州的項目品質(zhì)都一般，像龍湖熙上，龍湖天鉅，龍湖天宸原著等等，都只能說中等，不符合龍湖的高水準。但龍湖的溢價還不錯，應該都挺掙錢的。(展開全部)

泰宏建業(yè)國際城國慶期間促銷了一波，全部一口價，64-90平的現(xiàn)房8888元一平，果真刷新了二七新區(qū)的下限。

說起這個盤，不得不提鄭西高鐵這一大劣勢，有朋友住在之前的11號院，買的時候沒注意，住進去一段后，發(fā)現(xiàn)鄭西高鐵的噪音太鬧，雙層中空玻璃壓根沒用，輾轉(zhuǎn)反側后，請專業(yè)降噪公司來看了，說這是低頻噪音，必須安裝中間有夾膠的特殊隔音玻璃，朋友斥巨資安上后，噪音是小了，但通風自由就沒了。

但除此之外，泰宏建業(yè)國際城的優(yōu)勢還是很明顯的。
一是價格便宜，從2023年開始，就開始降價促銷，9999和10999樓層隨便挑，戶型面積也很多，89的小三房，112平的橫廳三房，還有135平的四房，考慮小面積兩房的16號樓上還有59和64平的，這種小面積還是很搶手的。
二是地鐵房，大學路上地鐵7號線正在修建中，距離地鐵口大約400米的距離。7號線計劃開通時間是2024年12月。20座地下車站中，20座已封頂，其中20座通過工程驗收。
三是學校挺多，15年一站式教育，幼兒園、隴西小學、鄭州一中，其中，鄭州一中國際城中學，目前是私立初中。

這兩年二七新區(qū)也是徹底蔫了，基本都在1萬以下了，拿幾個新盤來看，保利上城高層均價特價房甚至不到9000元一平，華僑城高層105平米均價在9999元一平、連萬年常青樹萬科大都會也就1萬左右。(展開全部)