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2024年是一個特殊的年份，因為實質(zhì)性的救市政策，說觸底回升年也不為過，萬科在過去的11個月累計合同銷售金額2226.8億元，居于市場前列。而鄭州萬科，過去11個月以約38.66億元列銷售金額榜冠軍。
這38億中，萬科民安云河錦上，大約占了四分之一，市場上對這個盤的認知是剛改，而非改善，說明購房者還是挺冷靜的，畢竟102-143平，143還主要是洋房，與招商、鐵建投花棲樾相比，還是很克制的。個人認為，惠濟區(qū)的改善客群與金水區(qū)相比，太薄弱，戶型做小點是正確的，低價跑量才是王道。
現(xiàn)在快年底了，鄭州萬科正式開啟2024年“年終大促超級鉅惠提前享”優(yōu)惠活動，特價房，特價車位，贈送物業(yè)費、簽約成交安家禮等各種讓利，還是值得看一下的。
與其說買云河的房子，不如說買的是云河的生活方式，這也是萬科一貫的操盤方式，配套全面。
云河的社區(qū)外圍街區(qū)，是沿用上海、成都等城市街區(qū)設(shè)計理念，以“Citywalk思維”打造約3000平的社區(qū)高階街區(qū)。
內(nèi)部1700平的“明日生活”實景體驗館，學習、運動、娛樂等各空間既彼此關(guān)聯(lián)，又相互獨立，動靜之間互不干擾。
以前云河錦上主打得房率，高層80%，洋房95%，但目前市場上的新盤，都朝著100%得房率開卷了，倒也不是啥值得吹的了。
現(xiàn)在惠濟區(qū)也沒啥可選的了，如果剛需客戶不看萬科，后面的招商、鐵建投基本都夠不上了。(展開全部)

對于萬祥這種小開發(fā)商，要牌子沒牌子，要實力沒實力，自然要格外關(guān)心工程進度。
現(xiàn)在紫廬的1、2號樓已經(jīng)到23層了(總共26層)，相比11月的進展增加了5層，還是很快速的。3、5、6、7、8號樓主體已經(jīng)封頂，正在進行構(gòu)造柱施工，部分實景園林已經(jīng)呈現(xiàn)。所以，整體來看，這項目今年整體骨架已經(jīng)出來了，明年一年就是填充血肉，個人認為明年底交付應(yīng)該問題不大，萬祥說的2026年交付，希望努努力，25年底給交了。
有一說一，萬祥紫廬賣的還可以，前段又加推了，3號樓13層兩梯兩戶140平的價格17900起，開發(fā)商宣傳這個得房率是102%，7號樓13層兩梯兩戶117平16900起，8號樓18層兩梯兩戶117平的價格15900起，開發(fā)商宣傳這個得房率是100%。
現(xiàn)在很多開發(fā)商都喜歡宣傳實際得房率，關(guān)于這個開發(fā)商自造的概念，購房者還是要清醒，開發(fā)商是把全部陽臺飄窗以及贈送的房間都加進去算的，這個是有點水分的，科學的官方的得房率，開放陽臺是算一半面積的。
對比其他區(qū)來看，經(jīng)開區(qū)還是強，房價還是比較堅挺的，個人感覺比金水區(qū)還硬點。在去年，經(jīng)開區(qū)的GDP在八區(qū)排名第三，僅次于金水區(qū)和東區(qū)，有錢有產(chǎn)業(yè)，但經(jīng)開區(qū)的土地供應(yīng)卻偏緊，尤其老城區(qū)一直沒幾個盤，反觀金水區(qū)，尤其金水北真的是供應(yīng)過剩。
目前經(jīng)開就萬祥和金茂兩家，萬祥還沾了金茂客流量的光呢。(展開全部)

目前常西湖有幾塊地都窩在中原區(qū)城投手里，真是麻了，手里地太多，何時能建成房子賣出去？
這兩天剛出讓的這個鄭政出〔2024〕27號(網(wǎng))，是被鄭州中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司拿下，樓面價4584元一平。
今年4月，他的兄弟地塊鄭政出〔2024〕5號（網(wǎng)）地塊，就是砸在中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司手里，花了2.9億，樓板價4913元一平。
除了這兩塊，在常西湖還有鄭政出〔2022〕63、68、69號（網(wǎng)）等好幾個地塊，其實背后都是鄭州中原城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司。
這些地塊要么是給恒大林溪郡擦屁股，要么是給世茂璀璨熙湖擦屁股，要么是金科中原，反正現(xiàn)在常西湖南部是沒人湊熱鬧了。
其實地塊都是好地塊，容積率2.0，不大不小，也有一定的地鐵（距離14號線蓮湖地鐵站約1公里）和學校（距離鄭州外國語小學+中學1.5公里），但架不住還是太偏了，蓋得就算再舒適低密，在購房者眼里還是個郊區(qū)，不值錢。
常西湖這兩年發(fā)展的是快，但說白了重心還在北部，北部的樓盤雖然容積率不低，但人口確實多，也有一定的生活氛圍，解放軍醫(yī)院也方便，如果日后大商業(yè)也起來了，真沒南邊啥事了。
南區(qū)倒是越來越往旅游景點發(fā)展了，四大中心、植物園、常莊水庫等等，生態(tài)環(huán)境雖好，但終究不能天天當飯吃，玩一次就差不多了。(展開全部)

為了年底銷售沖刺，鐵建投城發(fā)·松苑在12月中旬取得了項目二批次6#、7#、9#、10#、11#、12#、13#樓合計7棟的預(yù)售證，一共146套、合計面積40281.72平。劃下來一棟樓才21套房，一套房面積高達275平。
其實一直以來很好奇松苑的這個云朵一樣的外觀是啥材質(zhì)做的，后來查了查俗稱是玻璃鋼，英文名是GFRP材質(zhì)，它在游艇船舶制造中應(yīng)用廣泛，具有輕質(zhì)高強的特點，優(yōu)異的耐腐蝕性，可塑性強，引用到建筑中，體現(xiàn)出來就是建筑的抗震性和安全性更好，建筑外觀設(shè)計更具想象力，而這些恰恰是松苑的優(yōu)勢。但畢竟是頭一個吃螃蟹的，相比傳統(tǒng)的石材、金屬等材質(zhì)，會不會有啥未知的缺點也不好說，比如被太陽曬久了會不會降解褪色，其自身的耐火性也不好說。

過于超前的外觀，反而讓人忽略了松苑的戶型設(shè)計，相比其他樓盤注重采光、注重贈送率等常規(guī)思路，松苑已經(jīng)超脫了，反正一梯一戶隨便揮灑，打造回字形格局和環(huán)庭交通，串聯(lián)起家人的起居動線，四周分布功能空間，有點捉迷藏的童趣，也有點中國天圓地方的感覺。

由于北龍湖現(xiàn)在都要求立體綠化，所以松苑每戶都配幾個陽臺，陽臺上有花池設(shè)計預(yù)埋感應(yīng)器，滴灌系統(tǒng)，算是萬科翠灣中城的進階版。

松苑以前是沒對手，但北龍湖剛拿了旁邊的10號地，北龍湖南岸的稀缺地塊，規(guī)劃要求第四代住宅，按金茂的性子，肯定會往好里做。(展開全部)

名門翠園亡者歸來了，最近房源開始上架銷售，現(xiàn)房，清盤鉅惠13000-15000元一平。
目前翠園已經(jīng)擺脫爛尾的危機，去年時，熙雅苑、熙和苑、云鼎苑、熙晴苑已經(jīng)分別實現(xiàn)交付，周邊城市界面也是越來越好。不過翠園是個整體大盤，似乎還沒人愿意接受后續(xù)開發(fā)。
在9月的時候，翠園的鄭政出〔2024〕21號（網(wǎng)）還說要出讓，這塊地位于金水區(qū)冠軍路南、豐收路東，是城中村改造項目用地，占地約52.1畝，容積率3.3，地塊周邊被翠園的好幾個現(xiàn)房小區(qū)包圍，成熟度還是很不錯的，但后來還是停拍了。
沒人拿也是對的，講真，現(xiàn)在的金水北樓盤有點多，常綠金水宸苑、越秀天悅江灣、信達天樾九章、美盛三子，豫發(fā)豫園，一個比一個好，一個比一個卷，翠園這個后期地塊明顯有點弱。

目前有中介推出115平的房源，說13000的價格還可以談，這個價格這個地塊，又是兩條地鐵線，家門口就是地鐵口，還有鄭州一中學區(qū)加持，還是很不錯的。
當然，由于是保交樓，小區(qū)品質(zhì)可能沒那么理想，像之前交的幾個小區(qū)，存在大草坪為主，沒有多重景觀，兒童游樂設(shè)施簡陋，內(nèi)部裝修簡單等問題，但好賴能交了。

翠園的住宅就這樣了，現(xiàn)在主要是公寓和商業(yè)了，當初宣傳的30萬方公寓，5萬方街區(qū)商業(yè)，BLOCK的商業(yè)街區(qū)設(shè)計，也不知道啥時能徹底兌現(xiàn)，個人認為現(xiàn)在沒開發(fā)商愿意啃這個硬骨頭。(展開全部)

仿佛金茂拿地就在昨日，但實際已經(jīng)快10年了，感慨下光陰似箭吶。
2016年8月，金茂以總價35.1億拿下北龍湖金茂府地塊，容積率1.7，樓板價36915元一平
2019年12月，金茂以總價22.1億拿下金茂如意府地塊，容積率1.7，樓板價23540元一平
今日，2024年12月，金茂以總價16.1億拿下北龍湖10號地，容積率1.7，樓板價21970元一平。
這三次拿地，恰恰對應(yīng)了鄭州房地產(chǎn)的三個時期，16年高歌猛進，19年轉(zhuǎn)折期，24年底部盤整期，但這么長時間，金茂在北龍湖應(yīng)該都沒掙到啥錢，也沒樹立啥好口碑，交房交配讓高期待的業(yè)主大跌業(yè)主。
時代不同，產(chǎn)品理念自然也不同，金茂府勁頭十足，洋房面積區(qū)間為180-370平米，疊拼面積區(qū)間為230-320平米，結(jié)果硬生生賣了好幾年，后來吸取教訓，如意府收斂緊縮，主打143平、165平、185平。
至于10號地呢，確實有其絕版稀缺性，北龍湖南岸新盤很少了，10號地旁邊是建業(yè)松苑和永威上和院兩個顯眼包，做平了對不起這塊地。
但是，現(xiàn)在的市場也確實不樂觀，其他房企有點冷眼相看的意思，不然也不會拍出這么個樓板價。
不過，對于10號地，其實還是能想象出啥樣的，出讓條件明確要求，結(jié)合第四代住宅立體綠化的設(shè)計特點。比如萬科翠灣中誠，比如建業(yè)松苑。
金茂的十大綠金科技如今已經(jīng)落伍，急需升級產(chǎn)品理念，不然還真不好搞呢。(展開全部)

理想國的理想生活，還能維持多久？
在遠離嘈雜市中心的遠郊之地，打造一個四平方公里的避世小鎮(zhèn)，這里有低密舒適的住宅，有逼格滿滿的藝術(shù)文化中心，有童趣盎然的小人國兒童圖書館，有生機勃勃的理想國中央公園、還有能提供各色美食的公園湖邊窗外西餐廳、稻草人食堂等，老人、小孩、中年人都可以過上自己的理想生活。

這是一個成功的販賣夢想的項目，已經(jīng)超越其他樓盤庸俗的賣房子理想，自然取得了不俗的業(yè)績，2018年理想國銷售70億，2019年再次銷售66.3億奪，即使口罩的2020年，依然取得了40億的銷售額，真可謂是中原紅盤，打卡圣地。

但繁華過后，終究要回歸現(xiàn)實。覆巢之下，安有完卵？
曾幾何時，理想國的洋房均價毛坯高達14500元一平，精裝的更是能達到16500元一平。但如今，二手房跌跌不休，洋房一平8000-10000，依然出不了手。大盤的永恒詛咒，就是售樓部的高價一手房，要面對自身廉價二手房的慘烈競爭，再加上大環(huán)境不景氣，銷售回款就不可能好。

避世獨立的理想生活，是需要高昂成本的，開發(fā)商普羅中國需要錢來維持公司運營，大盤運轉(zhuǎn)，業(yè)主也需要錢來還房貸，交學費。突飛猛進時沒事，但現(xiàn)在一冷，各種問題就暴露了，比如什么工資拖欠，物業(yè)小程序資金無法使用，遲遲不交房。

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。(展開全部)

林嶼境的隔壁兄弟盤——觀樾居在歷時2年后，終于揭開神秘面紗。
在22年9月那波平臺公司兜底的土拍中，二七的城投公司新地至和開發(fā)建設(shè)有限公司以52150萬元競得鄭政出〔2022〕22號（網(wǎng)）地塊，折合單位地價890.10萬元/畝，樓面地價4450元一平。
這塊地平平無奇，占地58畝，容積率3.0，方方正正，屬于標準的大眾臉，地塊最大的優(yōu)勢是緊鄰大學南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，好在周邊比較成熟了，綠地濱湖國際城8區(qū)、綠地中心都是現(xiàn)成的。
放在以前，肯定是做做和綠地一樣的剛需，低價跑跑量算了。但這塊地是平臺兜底的地，據(jù)限價要求，住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價格不得超過2600元一平，還是比較高的。放之前賣到這個價格還是很難的。
但招商林嶼境的成功，讓觀樾居看到了希望。林嶼境主打一個輕改善，98平起步，均價10000左右，賣得很不錯了，大一點的戶型甚至價格能到12000以上，所以利潤還是有保證的。
林嶼境很快會沒房源，到時觀樾居一脈相承正好接上就行了，觀樾規(guī)劃了7棟高層，2棟8層洋房，從公示的戶型來看，也是兩梯兩戶改善，大陽臺，花池、飄窗等，主打高贈送率。
二七新區(qū)也慢慢由剛需進化到改善了，華僑城、亞星、招商都在進行產(chǎn)品迭代升級。(展開全部)

自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤合作后，代建商華潤就快速進入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計入市不遠了。
國泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢，華潤的規(guī)劃還是高明的，都錯開了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過2棟洋房就慘了，頂在前面沒啥隱私性。
不過還是可以看出華潤的功底深厚，反觀國泰之前的做法，要么是簡單的兵營式排列，要么是簡單的板式高層，規(guī)劃簡單粗暴，產(chǎn)品平庸無奇。
華潤規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤這個140-180平的正好彌補了之前的空白。
不過華潤挺不幸的，開局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個強敵，豫園定位比國泰高，位置更好，戶型比國泰舒適，名氣比國泰地塊大。
個人覺得華潤最好價格讓步下，拿地的樓板價是4700元一平，其實還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個15%。
現(xiàn)在金水北的競爭算是良性競爭，大家都比著誰更好，小區(qū)品質(zhì)越來越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開全部)

酒香也怕巷子深，金投豫發(fā)豫園的TG也搞起來了，個人感覺這房子不咋愁賣的，因為太少了，小高層一共有4棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開盤3棟樓，也就90套房，主打140平的。買這就是圖小高層稀缺，如果是高層，太多了，美盛、越秀大把可選。
除了常規(guī)的那些，豫園主打的還是學區(qū)，文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中老牌總校，在名校濟濟的金水區(qū)，47中不能算很拔尖，但在第二梯隊還是排的上的，再加上周邊城市界面很不錯，所以豫園的綜合性就很好。
現(xiàn)在豫園也有底氣，是金水區(qū)唯一一個不接受房票的項目。當然房票客戶也得掂量掂量，拿房票買這個項目是否劃算。
在經(jīng)歷過美盛金水印、越秀天悅江灣、美盛臻灣一品、信達天樾等改善項目的洗禮，金水區(qū)改善客戶的眼光越發(fā)高了，建筑規(guī)劃、建標建材、園林景觀、單元大堂、戶型設(shè)計、地下車庫都成為各項目要卷的點。豫園來得早，但開盤晚，算是經(jīng)過了一輪，能夠集合各盤優(yōu)點，算是集大成者吧。戶型方面創(chuàng)新X+LDKB進化設(shè)計，得房率最高約103%得房率，獨立電梯門廳。
豫園也采用的大師組合模式，雖然有孟凡浩、孫虎、丹健國際等知名大家，但現(xiàn)在鄭州也不缺這些大師，所以歸根結(jié)底還是看產(chǎn)品呈現(xiàn)效果的。像美盛金水印就做的不錯，做出來實景，很不錯。(展開全部)