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康橋玖璽園在9月底交付了，歷時(shí)三年很不容易，之前由于康橋地產(chǎn)的困境，被定性為市級(jí)問題樓盤，一直靠紓困資金和專項(xiàng)借款維持，不過今年以來加快了施工，才終于實(shí)現(xiàn)了交房。

近期伴隨交房，玖璽園趁勢(shì)搞了一波促銷，推出了幾十套內(nèi)部房源114平和140平，單價(jià)13000多，價(jià)位還可以，反正實(shí)景現(xiàn)房了，不妨去看看。

當(dāng)然，由于這種倉(cāng)促趕工，勢(shì)必帶來了一些質(zhì)量問題，業(yè)主也有一定意見，認(rèn)為存在降標(biāo)減配的問題，提出了連廊整改，車庫(kù)出入口改造，大門整改等，其實(shí)可以理解，畢竟當(dāng)時(shí)買的貴，希望整改順利吧。

回到玖璽園本身，這項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，當(dāng)時(shí)康橋地產(chǎn)內(nèi)部對(duì)其期望頗高，畢竟處于汝河路、淮河路、華山路、秦嶺路之間，這里是正兒八經(jīng)的中原區(qū)老城區(qū)，不愁配套也不愁客戶的，而且項(xiàng)目占地105畝，單其中純住宅都有84畝，住宅容積率也只有3.7，是難能可貴的優(yōu)質(zhì)地塊，放到今天重新做，肯定都是中海時(shí)光之境，萬科古翠隱秀等級(jí)別的樓盤。
但當(dāng)時(shí)康橋還是有點(diǎn)慫，地塊也不太規(guī)則，所以做的有點(diǎn)雜，1棟商務(wù)辦公、4棟7-8層住宅、3棟13-19層住宅、1棟29層住宅、5棟32-33層住宅，這種就看起來很亂，改善的看不上，剛需的又可能買不起了。

戶型也是全周期的，從73到142平，主力戶型為112-115平的三房，127的三房及142平的四房;洋房主力戶型為142平的四房，還規(guī)劃有220平的大平層戶型。

雜亂的規(guī)劃，也體現(xiàn)了康橋的糾結(jié)，這種糾結(jié)可能也和后來不行了有關(guān)。(展開全部)

容積率1.7的地塊，即使放在整個(gè)鄭州市都是很稀缺的，這種低容積率地塊打造的項(xiàng)目，無一不是高端項(xiàng)目，比如惠濟(jì)區(qū)容積率1.5的招商美景雍瑞園，做的是125平和143平的純粹6層洋房，比如白沙容積率1.6的星聯(lián)楓橋?yàn)?，做的?42平，175平，195平的純粹8層洋房，比如經(jīng)開區(qū)容積率1.2的金沙湖和諧山和府，做的是176-200平的疊墅，比如容積率1.99的康橋香麓灣，做的141-183平小高層大平層，165-182平洋房，229-242平疊墅。
所以中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司拿下的這83畝地，起碼也是洋房產(chǎn)品。

目前的雙湖科技城，比較能打的項(xiàng)目有高新和錦蓮序，容積率2.5，7棟26層高層、8棟8層洋房，洋房是140平和160平，高層是89平、99平、117平、129平。
此外是保億豫景晨園，容積率1.99，規(guī)劃9棟17層-18層高層和6棟11層小高層，高層主打112平，11層小高層只有128平和131平?？梢钥闯鲭p湖科技城不缺低密度項(xiàng)目，不缺改善戶型。

如果中建能打造純洋房，那是很不錯(cuò)的，畢竟高新區(qū)還沒純洋房。但個(gè)人感覺中建可能沒這個(gè)魄力，畢竟高新區(qū)本質(zhì)還是個(gè)邊緣區(qū)域，剛需區(qū)域，光靠大戶型有點(diǎn)難搞。這個(gè)地塊限高是36米，按3米層高算，可以最高做到12層小高層，所以也不一定全做洋房。

地塊的樓面價(jià)是4574元一平，高新和錦的地塊樓面價(jià)是4656元一平，保億豫景的地塊樓面價(jià)是6956元一平，中建作為一級(jí)開發(fā)商，土地成本優(yōu)勢(shì)還是很明顯的。(展開全部)

挺意外的，鴻園這個(gè)老項(xiàng)目反而騷操作挺多的，前段股市好，就搞了個(gè)投資論壇，邀請(qǐng)了中金公司的分析師和投資經(jīng)理，股票50主理人朱明俊對(duì)A股市場(chǎng)做分析，還是挺會(huì)湊熱鬧的，而再之前，還虛心傾聽業(yè)主意見，搞出了“共建更好的鴻園”業(yè)主建言計(jì)劃，相當(dāng)于一種軟服務(wù)吧，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商都在學(xué)普羅搞業(yè)主活動(dòng)，提升業(yè)主滿意度，其本質(zhì)是一種營(yíng)銷方式，以前市場(chǎng)好，新客戶夠用，不用太在意老業(yè)主，而現(xiàn)在是妥妥的存量市場(chǎng)，重新挖掘老業(yè)主資源就格外重要了。

鴻園主打高端改善，所以市場(chǎng)影響倒也不算大，行情好不好就賣那樣，現(xiàn)在主推銀杏苑組團(tuán)，200-220平的精裝學(xué)園現(xiàn)房疊墅，像這種實(shí)景現(xiàn)房別墅，基本不需要咋費(fèi)事了，購(gòu)房者去逛一圈，能買的就買了，無需工作人員多言，畢竟銀杏苑疊墅的總價(jià)在500-800萬，購(gòu)房者自有思考邏輯。

除了疊墅，前段看還有稀缺的獨(dú)棟和雙拼在賣，像玉蘭苑的560平的獨(dú)棟，大概是2700萬，435平的雙拼別墅1100多萬，在目前的鄭州市場(chǎng)也算獨(dú)一份了。

鴻園這種持續(xù)十年做高端的盤不多，能夠與他媲美的就是金沙湖高爾夫官邸了，前段也推出了和諧山和府，也是主打疊墅，但略遜一籌，176-220平，總價(jià)也在五六百萬。兩盤一南一北各有千秋吧。但兩者的相同點(diǎn)都是地段略顯邊緣荒蕪，周邊發(fā)展不平衡不充分。(展開全部)

這個(gè)盤不算新了，2022年3月24日時(shí)，錦桐居的建設(shè)工程規(guī)劃許可證已經(jīng)進(jìn)行了批后公告，當(dāng)時(shí)同期公示的還有個(gè)旁邊的兩棟樓袖珍項(xiàng)目冠景上院。開發(fā)商鄭州宏升置業(yè)有限公司也不算新手，開發(fā)有銀榕居，與海港集團(tuán)有千絲萬縷的聯(lián)系，是個(gè)小小的中牟王。

項(xiàng)目最近預(yù)售公示，也意味著要面世了，項(xiàng)目占地53畝，容積率2.5，規(guī)劃有10棟住宅， 2棟27層高層，8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，戶型都是方方正正的，亮點(diǎn)在于幾乎所有房間都帶有陽臺(tái)，贈(zèng)送面積很多。與周邊的冠景上院，藍(lán)城誠(chéng)園相比，這項(xiàng)目算是準(zhǔn)洋房社區(qū)了，還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的。同樣大概率也可以夠到旁邊的河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)（兄弟項(xiàng)目銀榕居都可以）。

這一片看似偏遠(yuǎn)，在2019年時(shí)也曾達(dá)到高光時(shí)刻，藍(lán)城誠(chéng)園的房?jī)r(jià)一度飆到17000，但潮水退去后，房?jī)r(jià)也就13000左右，比如冠景上院。

白沙片區(qū)雖然沒落了，但還是有鄙視鏈的，像賈魯河以北有幾個(gè)神盤，永威森林花語，融創(chuàng)象湖壹號(hào)，星聯(lián)楓橋?yàn)车鹊?，而賈魯河南岸都是冠景之類默默無聞的平庸項(xiàng)目。

白沙現(xiàn)在就這樣了，當(dāng)初攤子鋪大了，目前財(cái)力精力都收縮，集中在象湖周邊發(fā)展，也主要靠機(jī)關(guān)帶動(dòng)，比如氣象防災(zāi)減災(zāi)中心、鄭州鐵路中級(jí)法院、河南省人民檢察院鄭州鐵路運(yùn)輸分院、河南省公安廳業(yè)務(wù)技術(shù)用房、河南博物院新址、河南省審計(jì)廳、河南省退役軍人事務(wù)廳、河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等等。(展開全部)

前幾天招商發(fā)喜報(bào)，招商建管和招商蛇口鄭州成功中標(biāo)金水區(qū)楊金路16、76號(hào)這兩宗地塊代建管理服務(wù)，招商在鄭州勢(shì)頭正盛，但楊金卻一直沒落子，這次算圓夢(mèng)了。此前，招商蛇口鄭州和招商建管在惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)斬獲兩宗代建地塊。

這個(gè)招商建管算是個(gè)新業(yè)務(wù)公司，為了順應(yīng)代建市場(chǎng)的發(fā)展，招商蛇口在今年3月專門成立深圳招商建設(shè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“招商建管”)，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，代建業(yè)務(wù)全覆蓋zf代建、商業(yè)代建和資本代建。目前還處于培育期，主做自家的項(xiàng)目，后期肯定要做外部的項(xiàng)目的。

這個(gè)楊金的16號(hào)地拿地已經(jīng)1年多了，金水城投一直沒動(dòng)靜，5個(gè)億的資金趴一年，要知道，2023年鄭州金水投資集團(tuán)成功發(fā)行10億元債權(quán)，票面利率 4.1％，一年就是4100萬，也就國(guó)企能這么干，放民企那估計(jì)拿地即開盤。
這塊地成本不能算低，樓面價(jià)6078元一平，反觀正弘璟云筑樓面價(jià)5300元一平，萬科未來時(shí)光樓面價(jià)是9100元一平，常綠水投壹號(hào)院樓面價(jià)4126元一平，所以招商的操盤壓力還挺大的。
地塊處于楊金路南、觀禮路西，在楊金來說還行，其實(shí)楊金的地塊靠位置拉不開差距，除非離高鐵，高架太近。
產(chǎn)品估計(jì)也是同質(zhì)化，純粹小高層，個(gè)人感覺對(duì)楊金的產(chǎn)品都不用期待了，大家都大差不差，無非是景觀再花哨點(diǎn)，戶型再精細(xì)點(diǎn)。
這項(xiàng)目面對(duì)的最大問題是與76號(hào)地的競(jìng)爭(zhēng)。(展開全部)

高新和錦蓮序，預(yù)計(jì)今年底提前交付，首批房源7#9#8#18#樓2024年12月31日可提前領(lǐng)鑰匙裝修，國(guó)企還是靠譜。
項(xiàng)目的所有樓棟主體均已封頂，砌體施工完成，外墻粉刷施工完成，門窗安裝完成、欄板安裝完成，外墻保溫完成，外墻裝飾層施工完成。簡(jiǎn)單的說，外立面基本就是這樣了，這外立面也太白了，沒有效果圖中那種玻璃幕墻商務(wù)的感覺，倒是白撲撲的有點(diǎn)安置房的感覺。

內(nèi)部方面，公共部位如入戶大堂，電梯廳都全部裝好了，每戶的入戶門，安裝完成，地暖地坪施工完成，戶內(nèi)開關(guān)插座、燈具安裝完成，消防、熱力、自來水和燃?xì)獍惭b完成?？梢哉f，現(xiàn)在都可以裝修了。

現(xiàn)在還差一些園林收尾，園區(qū)道路鋪裝基本完成；綠化喬木栽植基本完成，微地形整理完成，園區(qū)茶室、書社廊架竹地板安裝完成；園區(qū)圍墻欄桿安裝完成90%。

和錦的價(jià)格一直比較穩(wěn)，128-160平洋房1.3-1.5萬元一平，89-117平高層1.15萬元一平，有特價(jià)房9000多，還行吧，項(xiàng)目雖然比較靠比，位置不那么核心，但自身素質(zhì)不錯(cuò)，還是非常值得一看的。

高新區(qū)在售的盤挺多的，也都各有千秋，競(jìng)爭(zhēng)激烈，比如謙祥萬華城鄭州中學(xué)雙學(xué)區(qū)小戶型比較多，均價(jià)1.15-1.35萬元一平，部分房源一口價(jià)9500，大正水晶森林鄭州留馀外國(guó)語（九年制），須水河畔均價(jià)9999-1.1萬，基本都是現(xiàn)房，每個(gè)都值得瞅瞅，個(gè)人還是比較建議老城區(qū)。(展開全部)

金水東路再添一明星樓盤，大來鄭東壹號(hào)院已經(jīng)真容顯露，氣勢(shì)不凡。

項(xiàng)目占地117畝，容積率2.89，規(guī)劃規(guī)劃了9棟21-26層高層住宅、2棟25層公寓辦公、部分3層商業(yè)及1棟幼兒園。單論指標(biāo)已經(jīng)吊打包括華潤(rùn)潤(rùn)府在內(nèi)的東廣場(chǎng)所有新盤了。
整體品質(zhì)也是緊跟時(shí)代潮流，一點(diǎn)也看不出這是城中村粗大佬開發(fā)商打造的（原來還說要找國(guó)內(nèi)十強(qiáng)開發(fā)商合作開發(fā)，但現(xiàn)在來看是獨(dú)自操盤了），不愧是李瑋珉設(shè)計(jì)，外立面由鋁板+玻璃幕墻組成（好看是好看，但個(gè)人認(rèn)為這個(gè)立面商務(wù)感有點(diǎn)重了，不如旁邊銀河灣的紫銅色那么暖），戶型則是純純的改善定位，據(jù)說是160平起步（基本是對(duì)標(biāo)北龍湖的），兩梯兩戶，現(xiàn)在電梯入戶都是標(biāo)配了倒也沒啥可說的。
雖然還沒看到園林方案，但估計(jì)也很好，這項(xiàng)目反正就是各種好，所以，就看價(jià)格了，大來拿地時(shí)毛坯限價(jià)24300元一平，裝修限價(jià)29200元一平，但從華潤(rùn)潤(rùn)府25500元的精裝價(jià)來看，市場(chǎng)承受能力有限，恐怕毛坯交付還是比較好吧。
這塊地里地上面積賈崗社區(qū)要占比31%，也就是說可對(duì)外出售房源面積占比69%，如果把商業(yè)公寓留給村里，那么住宅的純潔性還是能保證的，或者把村里的幾棟樓隔離開來也行。

從東廣場(chǎng)的幾個(gè)項(xiàng)目來看，鄭州的本土勢(shì)力依然強(qiáng)硬，好的土地依然是村里把持，其實(shí)倒不一定外來的和尚好念經(jīng)，只要村里與時(shí)俱進(jìn)，也能做出不錯(cuò)的產(chǎn)品。像大來置業(yè)，原來的錦雍水之郡搞得不咋滴，但這次不弄得也挺好。(展開全部)

金水區(qū)這種迷你盤太多了，鄭軌經(jīng)緯歸臻，城開玥園，還有這個(gè)朗悅宸棲院，本質(zhì)是一些早期沉淀地塊的開發(fā)利用，像朗悅這塊地原來就是鄭州廣廈置業(yè)有限公司的，廣廈在金水區(qū)有個(gè)問題項(xiàng)目廣廈城市之巔，后來廣廈官司纏身，2017年鄭州市鐵路中院把它旗下的這塊地拿出來以起價(jià)1.8億拍賣，但不了了之，輾轉(zhuǎn)后，不知怎么落到朗悅手中了。

地塊本身位置很無敵，位于紅旗路北、黃河北街東，與鄭軌遙遙相對(duì)，占地14202平米，折合21畝的，容積率7.29，典型的高密度地塊，也就以前規(guī)劃理念落后才有這種，現(xiàn)在不可能容積率這么高。
地塊的規(guī)劃已出，總建筑面積約8.6萬平方米；規(guī)劃2棟34層高層，1棟7層洋房以及1所幼兒園及物業(yè)管理用房、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)綜合用房、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，總共771戶，其中含安置房1.59萬平方米（約150套），公租房0.48萬平方米（94套）； 由于容積率過高，還有31套日照缺陷房，分別位于9-2#樓08戶2層，8號(hào)樓2單元03戶型2-15層，04戶型2-15層，06戶型2層，07戶型2層。

總的來看，這項(xiàng)目土地年限縮水，容積率過高，房源過于混雜，注定是一個(gè)不適合自住的新型城中村，不過由于金一環(huán)，臨地鐵等優(yōu)勢(shì)，出租還是很吃香的。
個(gè)人感覺朗悅做產(chǎn)品還是可以的，犧牲一棟筒子樓，成全了一棟洋房和一棟正常的板式高層，估計(jì)還能賣上點(diǎn)價(jià)格。(展開全部)

金茂越秀未來府，賣的還算不錯(cuò)，今年截至9月份，未來府銷售400余套房子，總銷額9個(gè)億，月均銷售50套，還是可圈可點(diǎn)的。項(xiàng)目一期8棟樓基本售罄，今年年底交付。目前主推二期的4號(hào)樓，6號(hào)樓和13號(hào)樓，預(yù)計(jì)明年9月份交付。

這個(gè)經(jīng)開區(qū)的流量中高端項(xiàng)目，一直宣傳的都很高調(diào)，不禁讓人擔(dān)心，在這減配盛行的時(shí)代，交付效果是否像宣傳的那樣，好在最近有了新消息。小區(qū)的北大門和社區(qū)鎏金會(huì)所正式開放，擔(dān)心減配的業(yè)主可以稍微放下心了。
這個(gè)一直對(duì)外吹破天的會(huì)所，在小區(qū)南南大門，一共1300平米，分地上一層和地下一層。地上一層主打面子，300平接待大廳極盡奢華，裝修裝飾投入比較高，墻面是鎏金工藝+配色巖板，地面石材拼花，搭配金屬線條夾絲玻璃和皮革硬包，有落客區(qū)，休息區(qū)，還是很有面兒的。地下一層則主打里子，相當(dāng)于業(yè)主們的活動(dòng)區(qū)，有瑜伽室、健身房、VIP室、兒童閱覽室等。地面上的估計(jì)免費(fèi)，但地下的部分不知道以后是不是包給外面的機(jī)構(gòu)收費(fèi)運(yùn)營(yíng)。

進(jìn)入大門后，就是近2米高差的疊瀑景觀，水系呈階梯狀，主打高山流水的意境，這個(gè)水景采用的是普拉達(dá)綠大理石，據(jù)說非常昂貴，不過綠瑩瑩的應(yīng)該比較好看。

目前賣的戶型從89平到146平都有，價(jià)格從15500-18500不等，越大越貴不坑窮人。(展開全部)

正所謂逢高出貨，值此全民做多中國(guó)資產(chǎn)之際，高新區(qū)加緊出讓了兩塊地，正弘置業(yè)以總價(jià)6.7658億元拿下了高新區(qū)10號(hào)地，成交單價(jià)863萬元一畝，樓面價(jià)約5175元一平。中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司以4.3億拿下高新區(qū)9號(hào)地，樓面價(jià)4574元一平，成交單價(jià)518萬一畝，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)價(jià)差不大，畢竟正弘拿的是高新核心區(qū)，中建拿的是雙湖科技城，錯(cuò)了一個(gè)檔次。

10號(hào)地應(yīng)該是與正弘?yún)R，青云筑一脈相承的，毋庸置疑的高新王者地塊，東側(cè)正弘?yún)R，西側(cè)保利文化廣場(chǎng)，北側(cè)高新區(qū)管委會(huì)，南側(cè)科學(xué)大道主干道和地鐵8號(hào)線銀屏路站，占盡了地利。
地塊屬性也沒得說，占地78.4畝，容積率2.5，限高80米，建筑密度25%，綠化率35%以上，不大不小，低密舒適，天然的改善地塊，估計(jì)就是另一個(gè)青云筑。
正弘這兩年也很給力，別家房企都哭爹喊娘，正弘憑借不錯(cuò)的產(chǎn)品和商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展，穿越了周期，2023年，正弘交付1萬套房子；2024年，正弘已經(jīng)提前或者按時(shí)交付5個(gè)項(xiàng)目3200余套房子。
但這個(gè)10個(gè)地也有點(diǎn)尷尬的地方，首先地塊呈L狀，對(duì)景觀肯定有不利影響，拐角還有個(gè)可口可樂廠區(qū)，不過，瑕不掩瑜吧。
對(duì)這塊地期望值還比較高，有消息稱，正弘計(jì)劃出資8號(hào)線銀屏路站無縫銜接10號(hào)地，所謂的地鐵入戶，而戶型方面則打造成135平米起步的高層大平層產(chǎn)品。(展開全部)