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融創(chuàng)城前幾期都交房了，但萬(wàn)眾矚目，號(hào)稱(chēng)品質(zhì)升級(jí)的六期觀河著還沒(méi)交房，原定的是2024年9月交房，而融溪園也已經(jīng)延期8個(gè)多月了，似乎自從去年8月全盤(pán)封頂以來(lái)，似乎進(jìn)度就慢下去了。其實(shí)現(xiàn)在大家的心理預(yù)期都很低了，延期一年我估計(jì)不少人也能接受，但只要有人施工，就是有希望的，就怕工地靜悄悄，徹底擺爛。延期和爛尾的區(qū)別有時(shí)無(wú)限接近。

就我個(gè)人心里而言，是最不想六期爛尾的，因?yàn)榱诳胺Q(chēng)融創(chuàng)城最精華的地塊，臨河（雖然這個(gè)十八里河還沒(méi)整改）且低密2.99，最主要的是周邊是住宅，而且產(chǎn)品相對(duì)改善，8棟高層5棟洋房，規(guī)劃西低東高，觀河景的視野效果最大化，戶(hù)型也是相當(dāng)前衛(wèi)。

現(xiàn)在融創(chuàng)還是挺艱難的，業(yè)績(jī)拉胯，2024年上半年累計(jì)合同銷(xiāo)售262.8億元，6月單月合同銷(xiāo)售金額15.6億元，均價(jià)13810元/平方米。截至目前，融創(chuàng)相關(guān)的被執(zhí)行人信息達(dá)574條，被執(zhí)行總金額超364億元。

想穩(wěn)定交房，靠自身回款是不夠的，還是得申請(qǐng)債務(wù)展期，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、配套融資等資源。
個(gè)人感覺(jué)，要不就把前期地塊剩余可售資源以及后期地塊便宜打包給城投算了，讓城投承擔(dān)交房的責(zé)任。
現(xiàn)在南四環(huán)二手房在一萬(wàn)苦苦堅(jiān)守，管南城投拿的融創(chuàng)35號(hào)地樓面價(jià)是3970元一平，保本線也是岌岌可危了。
總得來(lái)看，還是不能任由房?jī)r(jià)下滑，現(xiàn)在這價(jià)位真跌穿了，城投都不愿意接手了。(展開(kāi)全部)

和昌盛世城邦仍然在售，但它的二手房在市場(chǎng)面泛濫，從4000多到6000多不等，帶精裝，送家具，住的少，賣(mài)的多，但即使這樣，小區(qū)暖氣倒是不耽擱，前段鄭州航空港城市運(yùn)營(yíng)有限公司還通知和昌盛世城邦35、36號(hào)地新用戶(hù)線上開(kāi)戶(hù)，這一點(diǎn)與一路之隔的南龍湖形成鮮明對(duì)比，顯示了港區(qū)的高級(jí)別。
其實(shí)單按入住率，港區(qū)的樓盤(pán)比南龍湖強(qiáng)不了多少，供熱公司估計(jì)也不掙錢(qián)，但架不住這是港區(qū)自己的運(yùn)營(yíng)公司，自家開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)還是自家人住，哪有不供熱的道理。
城邦的35號(hào)院，36號(hào)院已經(jīng)交房，34號(hào)地的樓體、園林、地下工程基本完工。
至此，這個(gè)4000畝的大盤(pán)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一二三期交付，累計(jì)7000多業(yè)主，也有了一定的配套，約4萬(wàn)方東泉購(gòu)物廣場(chǎng)、宋慶齡未來(lái)天使幼兒園已開(kāi)業(yè)，與鄭州市第一人民醫(yī)院港區(qū)醫(yī)院簽定合作協(xié)議。
現(xiàn)在主推的這34號(hào)地、35號(hào)地、36號(hào)地，都是1.5的容積率，舒適度方面沒(méi)得說(shuō)，全部一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，南北通透，全明采光，戶(hù)型方正，三開(kāi)間朝南。
如果你錢(qián)不多又對(duì)品質(zhì)要求高，可以看看34和36號(hào)地的95小三房，雙臥帶南向飄窗，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)。
如果你想改善又怕太貴，那35、36號(hào)地125平戶(hù)型相當(dāng)劃算，3+1設(shè)計(jì)，約12.7米南向采光面，約6.3米橫廳，連接南向雙開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)，還有套房主臥，比市區(qū)很多140平的房子都要好。
總得來(lái)看，價(jià)格很低，產(chǎn)品很好，但只適合周邊的。(展開(kāi)全部)

今年楊金還是有點(diǎn)利好的，前一段龍?jiān)绰反蛲?，連接了北龍湖的西楊金板塊，現(xiàn)在就看博學(xué)路和明理路啥時(shí)全線貫通，這樣能加強(qiáng)西楊金鴻園板塊與龍子湖板塊。
按照鄭州的規(guī)劃，博學(xué)路向北跨過(guò)賈魯河，下穿連霍高速，延伸至金水科教園區(qū)東片區(qū)至北四環(huán)；明理路向北下穿連霍高速，延伸至金水科教園區(qū)東片區(qū)的慧城大道（興達(dá)路）,并連上規(guī)劃中明政路。

總而言之，是賈魯河、鐵路線、連霍高速阻斷了道路的延伸，使東楊金鴻園板塊成為一座孤島。
在這座孤島之中還有個(gè)小小的孤島，就是龍子湖和鴻園交匯處，鐵路與連霍高速夾縫中的一個(gè)項(xiàng)目，君悅?cè)A庭。
就看這大區(qū)域，誰(shuí)看了不喜歡，就看這小環(huán)境，誰(shuí)看了不搖頭。

好在開(kāi)發(fā)商中原高速有錢(qián)有經(jīng)驗(yàn)，之前開(kāi)發(fā)過(guò)奧蘭和園、英地天驕華庭，金臺(tái)府邸，都還不錯(cuò)，君悅?cè)A庭也可以期待下。
現(xiàn)在板塊里供應(yīng)量也不算小，中豫湖城印象、水投常綠壹號(hào)院、龍居華府、信達(dá)時(shí)代國(guó)著都風(fēng)頭正勁且都是現(xiàn)房，此外還有綠波置業(yè)新項(xiàng)目，楊金的檔次和價(jià)格都掉的挺快，華庭的樓面價(jià)是6000元一平，還是比較有優(yōu)勢(shì)的。

項(xiàng)目主打一個(gè)低密中的低密，容積率只有1.99（楊金大多2.5），規(guī)劃了16棟純粹小高層，總戶(hù)數(shù)只有992戶(hù)，綠化空間也大。按說(shuō)是個(gè)靜謐舒適的小區(qū)，但周邊環(huán)境太躁。
所以這項(xiàng)目挺尷尬，做太好檔次高，人們不一定會(huì)為這環(huán)境買(mǎi)賬，做太次檔次低，又感覺(jué)對(duì)不起這地塊素質(zhì)和東區(qū)的名號(hào)。(展開(kāi)全部)

鄭州推出了配售型保障性住房，其它幾個(gè)盤(pán)不算商品房小區(qū)，就中建瀾溪苑比較特殊，原來(lái)是商品房賣(mài)著，而且前段還活躍搞促銷(xiāo)了，均價(jià)在6800-7500不等，縱觀2024年，瀾溪苑成交均價(jià)為7244元一平，而此次推出的配售房?jī)r(jià)格為5750元一平（含裝修750元一平），基本是市場(chǎng)價(jià)的八折左右，確實(shí)不貴。個(gè)人感覺(jué)銷(xiāo)售一空沒(méi)啥問(wèn)題，因為當(dāng)時(shí)綠都上悅城6000多促銷(xiāo)就賣(mài)火了。

從這次配售信息可知，中建瀾溪的裝修標(biāo)準(zhǔn)也就是750元一平，這算是實(shí)錘了，開(kāi)發(fā)商之前宣傳的1000多一平凈胡扯，以此類(lèi)推，以后開(kāi)發(fā)商宣傳的裝標(biāo)一律打?qū)φ邸?br/>
還可以看出，瀾溪苑確實(shí)巨難賣(mài)，本次安居集團(tuán)收了900套，占了配售房的一半，瀾溪苑總共也就1282套，2022年就入市了，說(shuō)明到現(xiàn)在2年多也就賣(mài)了200來(lái)套，一個(gè)月10來(lái)套吧。

既然是政策房，那肯定是不能爛尾的，說(shuō)的是2025年6月15日交房，那基本就是穩(wěn)了。

后期六千多買(mǎi)的還勉強(qiáng)好說(shuō)，就是不知道原來(lái)那些掏九千一萬(wàn)高價(jià)買(mǎi)的業(yè)主作何感想，但人少也鬧不起來(lái)。有一說(shuō)一，項(xiàng)目品質(zhì)沒(méi)得說(shuō)，一路之隔是鳳河濕地公園，容積率2.5的純高層小區(qū)，采光通風(fēng)是不錯(cuò)的，戶(hù)型方面，每戶(hù)贈(zèng)送一個(gè)房間。
目前經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)類(lèi)似的項(xiàng)目還有好幾個(gè)，都是老大難，在后續(xù)的配售房中會(huì)不會(huì)也納入？
還有個(gè)問(wèn)題，這些房子能不能流入真正需要它的人手中，會(huì)不會(huì)也像公租房廉租房一樣，成為某些人牟利的工具。(展開(kāi)全部)

改善市場(chǎng)，往東看華潤(rùn)超總潤(rùn)府，往西看中海時(shí)光之境，過(guò)去的半年，時(shí)光之境銷(xiāo)售金額9.61億，成交均價(jià)19811元一平，榮登鄭州八區(qū)銷(xiāo)售排行榜金額榜頭把交椅，每天幾十組的客戶(hù)到訪，印證了好地段+好產(chǎn)品，即使下行期也是不愁賣(mài)的。

最好賣(mài)的是洋房產(chǎn)品和166平的大平層，這不，最近又把9號(hào)樓166平的開(kāi)啟認(rèn)籌，單價(jià)1.9-2.1萬(wàn)元一平。目前整個(gè)小區(qū)148平僅剩10套左右，均價(jià)18500元一平，148平的整個(gè)小區(qū)只有一棟樓，兩梯兩戶(hù)，比較稀缺，7號(hào)樓218平單價(jià)1.9-2.1萬(wàn)元，價(jià)位都大差不差，可以看出中海并沒(méi)有刻意拉大平層戶(hù)型的差價(jià)。洋房由于其稀缺性很貴，均價(jià)2.6萬(wàn)元一平左右、一樓帶地下室140平可改2層的，單價(jià)3.3萬(wàn)元一平。
個(gè)人感覺(jué)這項(xiàng)目很迷的一點(diǎn)是外立面，說(shuō)是復(fù)刻的紐約ONE57包豪斯美學(xué)，采用鋁板+大面積玻璃幕，但看效果圖吧，又感覺(jué)平平無(wú)奇，和其他樓盤(pán)似乎沒(méi)啥差距，不就是單調(diào)的方疙瘩嘛，反而有降成本的嫌疑。

樓體房子雖然一般，但小區(qū)的入戶(hù)界面反而很炫酷，這個(gè)會(huì)所式大門(mén)由上千塊陶磚組成，約9.5米闊綽挑高，搭配一幅巨大的奢石屏扇，與旁邊的紅磚二砂老廠房融為一體。
除了中海，中原區(qū)唯二期待的就是華潤(rùn)熱電廠改造和原恒大云璽地塊，這兩個(gè)新地塊，一個(gè)同樣有老廠房懷舊基因，一個(gè)地段無(wú)敵好，都是中海的勁敵。(展開(kāi)全部)

最近高新區(qū)的樓盤(pán)應(yīng)該都嗨了，金科城小區(qū)大爆學(xué)神，一下出了五個(gè)清華北大，其中兩個(gè)還是雙胞胎，據(jù)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，還有武漢大學(xué)，西安交大少年班本碩連讀，解放軍信息工程大學(xué)等，這就又讓人不得不關(guān)注金科城的強(qiáng)勢(shì)學(xué)區(qū)價(jià)值，鄭州中學(xué)總校和鄭州中學(xué)總校附小。

金科城畢竟只有二手房了，但隔壁同樣劃片的謙祥云棲可是有新房的，這下爽歪歪，要說(shuō)云棲房子多好咱不敢說(shuō)，但就憑三點(diǎn)即可霸榜高新樓市，首先，鄭州唯一新房老學(xué)區(qū)，其次，鄭州中學(xué)唯一新房學(xué)區(qū)房，再次學(xué)校直接簽約到合同里，100%保障入學(xué)。

由于有學(xué)校賣(mài)的好，云棲的工程進(jìn)度也是很給力，項(xiàng)目將在兩個(gè)半月，即10月中旬交房，妥妥的現(xiàn)房。
當(dāng)初金科城一直以品質(zhì)不高，交房不利為業(yè)主所詬病，現(xiàn)在的云棲品質(zhì)升級(jí)，整體居住體驗(yàn)應(yīng)該要超過(guò)金科的，比如外立面采用米白色真石漆與深灰色真石漆，局部深灰色鋁板和石材輔以現(xiàn)代感極強(qiáng)的大面積玻璃幕墻，但這點(diǎn)就比土黃的金科城要好看很多。

回到學(xué)區(qū)這個(gè)話(huà)題，學(xué)區(qū)房真的就這么神嗎？也不見(jiàn)得，拿金科城的學(xué)神雙胞胎來(lái)說(shuō)，并不完全用的金科城的學(xué)區(qū)，他們是小學(xué)鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，中學(xué)楓楊，高中鄭州外國(guó)語(yǔ)。孩子能不能有好的未來(lái)，還要看家庭教育和孩子自身的努力。

當(dāng)學(xué)區(qū)的光環(huán)褪去，小區(qū)本身的居住體驗(yàn)才是最重要的。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科大都會(huì)即將收官，推出10號(hào)樓23層冒牌小高層，在售的還是都會(huì)天際，在售4號(hào)樓 8號(hào)樓 9號(hào)樓 95-115平的裝修房源，萬(wàn)科以前不亂搞促銷(xiāo)政策，現(xiàn)在也玩的花了，首付僅需4.7萬(wàn)起，5%網(wǎng)簽，第三方貸款，一年開(kāi)發(fā)商貼息月付，最長(zhǎng)可貸三年，利息8厘8。交房時(shí)間是2025年10月底（據(jù)說(shuō)可提前至2025年6月底）。

現(xiàn)在整個(gè)大都會(huì)已經(jīng)接近尾聲，除了整個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房六期都會(huì)天際，其余地塊全部已經(jīng)交付，大都會(huì)能持續(xù)交付，也是因?yàn)槠淞己玫匿N(xiāo)售勢(shì)頭，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大都會(huì)項(xiàng)目2023年全年簽約面積16.1萬(wàn)方，住宅簽約套數(shù)1638套，榮獲2023年度鄭州銷(xiāo)售套數(shù)TOP1。

都會(huì)天際占地約118畝，規(guī)劃有10棟高層，號(hào)稱(chēng)升級(jí)之作，社區(qū)內(nèi)部全新規(guī)劃，由外至內(nèi)全面升級(jí)，從建筑外立面到戶(hù)型裝修升級(jí)，這當(dāng)然是吹的成分多，項(xiàng)目本身還是那一套，變化不大。

最主要的還是二七整體區(qū)域的配套有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，商業(yè)方面，嵩南印象城計(jì)劃今年底開(kāi)業(yè)、杉杉奧特萊斯9月開(kāi)業(yè)已經(jīng)招商230余家實(shí)力品牌。交通方面，2024年地鐵7號(hào)線建設(shè)加快，預(yù)計(jì)今年底有望通車(chē)；東邊京廣南路的9號(hào)線也在規(guī)劃布局中。
還有個(gè)網(wǎng)紅打卡地二七米房，占地約26畝，前身是鄭州0143糧倉(cāng)，定位（城市漫步）商業(yè)街區(qū)，運(yùn)營(yíng)是浙江溫州米房的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，被譽(yù)為是鄭州的“圣托里尼”，目前已經(jīng)部分開(kāi)放。萬(wàn)科大都會(huì)，且買(mǎi)且珍惜吧。(展開(kāi)全部)

永威上和琚最近又開(kāi)始宣傳了，220-610平的現(xiàn)房大平層，總價(jià)太高，自然不會(huì)那么好賣(mài)的，這個(gè)項(xiàng)目時(shí)間很久了，2019年都開(kāi)始了，時(shí)隔5年，項(xiàng)目沒(méi)變，市場(chǎng)變了，老盤(pán)碰到新情況，難搞啊。

上和琚的標(biāo)簽早期還是很明顯的，主打北龍湖的高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目，與高高在上的上和院截然相反。上和院很不錯(cuò)，參考萬(wàn)柳書(shū)院，但過(guò)于特立獨(dú)行，單那個(gè)古樸的外立面風(fēng)格，就少有人能欣賞，上和院更符合老錢(qián)的口味。
但北龍湖的新貴客戶(hù)也不少，他們喜歡年輕化、現(xiàn)代化、簡(jiǎn)約化、時(shí)尚化，外立面采用黑白灰三色高階美學(xué)，墻體延面、陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)落、坡屋頂點(diǎn)綴三層視覺(jué)延伸，立面材質(zhì)采用基底灰色石材+頂層金屬鋁板+定制系統(tǒng)門(mén)窗，墻體大面積落地玻璃。
永威上和琚的戶(hù)型分為三個(gè)檔次，主力戶(hù)型是189-221平米，少量260、280平米，幾套320、610平米樹(shù)排面。，室內(nèi)裝修風(fēng)格以極簡(jiǎn)白，高級(jí)灰為基調(diào)，廚房獨(dú)立空調(diào)、雙儲(chǔ)藏冰箱、石英臺(tái)面、落地式洗碗機(jī)等廚房系統(tǒng)選用美諾、漢斯格雅、杜拉維特等全球品牌。

所以說(shuō)雖然看似親民性?xún)r(jià)比路線，但成本依然不菲，跟上和院比是親民了，跟北龍湖其他樓盤(pán)比還是高高在上。

雖然不好賣(mài)，但不可否認(rèn)上和琚的位置是稀缺獨(dú)一無(wú)二的，它處于北龍湖南岸最珍貴的腹地，這里普遍是建筑限高18米，容積率1.5的優(yōu)質(zhì)地塊。而且東邊緊鄰如意西路和如意運(yùn)河，北邊是北三環(huán)和北龍湖。

總得來(lái)看，這房子就隨緣看吧。(展開(kāi)全部)

中原華僑城再創(chuàng)新低，高層清盤(pán)一口價(jià)6700-7200元一平（之前還維持著7500的底線），限量20套（但只要你想要就有），還送價(jià)值12800元康佳家電大禮包，加2萬(wàn)送價(jià)值9萬(wàn)元車(chē)位，首付只要5%剩余首付貸。
二七的華僑城是住宅和樂(lè)園配套同步進(jìn)行，搞得相當(dāng)不錯(cuò)，但中原區(qū)的這個(gè)只聽(tīng)住宅響，不見(jiàn)樂(lè)園配套，在5月時(shí)，倒是傳出名為“中原華僑城須水河及主題樂(lè)園概念規(guī)劃設(shè)計(jì)”的項(xiàng)目招標(biāo)成功，中標(biāo)方為奧展文化旅游投資（深圳）有限公司，難道是樂(lè)園要啟動(dòng)了？

目前華僑城沒(méi)啥玩的，想玩可以乘坐地鐵從柳湖站出發(fā)，1站即達(dá)中央文化區(qū)（四大中心），4站可以到達(dá)中原萬(wàn)達(dá)。
雖然在降價(jià)，但華僑城的底線還是比較高的，別看項(xiàng)目定位剛需，但各方面都不差。新中式的景觀大門(mén)，約700平的社區(qū)入口廣場(chǎng)，特色水系、景觀橋都有，枯山水中軸景觀，一池三山、水月洞天、曲水流觴意境十足。
室內(nèi)部分，約6.6米的高挑空歸家大堂，戶(hù)戶(hù)配備四合一指紋密碼鎖、室內(nèi)地暖系統(tǒng)、蒂森克虜伯品牌電梯及三層中空玻璃。

中原華僑城雖然挺不錯(cuò)，但找不到購(gòu)買(mǎi)的理由，中原區(qū)的剛需完全可以選擇半生不熟的常西湖，完全陌生的四環(huán)外板塊，現(xiàn)在無(wú)人關(guān)注，也沒(méi)啥實(shí)質(zhì)性規(guī)劃，除非華僑城能憑一己之力把這里催熟，不然實(shí)在想不出干嘛買(mǎi)這里。(展開(kāi)全部)

恒大已經(jīng)沒(méi)落，云璽該何去何從？答案只有一個(gè)，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，實(shí)事求是。

近日，鄭州市規(guī)劃局對(duì)119街坊（文化宮路東、工人路西、中原路南、伊河路北）控制性詳細(xì)規(guī)劃119-1地塊進(jìn)行變更批前公示，擬將該用地性質(zhì)修改。
這塊地位于就是恒大云璽的300米超高經(jīng)貿(mào)中心，是商務(wù)用地兼商業(yè)地塊，位于中原區(qū)中原路南、文化宮路東，用地面積18899平方米，原來(lái)規(guī)劃的是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體的商業(yè)中心，這次用地修改直接改為二類(lèi)居住用地，突出一個(gè)字“賣(mài)”。

雖然說(shuō)超高是中原老城區(qū)的野望，但個(gè)人認(rèn)為，中原老城區(qū)真的不配超高，根本就不搭，你想想是不是？中原老城區(qū)的特色是老廠房，家屬院，主打一個(gè)懷舊情懷熱鬧氛圍人家煙火氣，你弄個(gè)大都市摩天大廈算什么回事？
實(shí)在想搞摩天大樓可以，三環(huán)以外的大片空地可以蓋，比如中原科創(chuàng)綠谷的350米雙塔以及280米的鄭州CCD傳媒中心等等。

中原老城區(qū)的商業(yè)夠多了，缺的是好的改善住宅，所以當(dāng)初云璽北苑區(qū)區(qū)四棟住宅樓就敢說(shuō)豪宅，390套當(dāng)年開(kāi)盤(pán)一搶而空，銷(xiāo)售額高達(dá)13.6億元。
這次改成住宅真的合適，地塊盤(pán)活了，恒大云璽就不怕?tīng)€尾了，個(gè)人感覺(jué)這塊地還得是國(guó)央企接盤(pán)，比如中海，剛操盤(pán)時(shí)光之境，比如鄭州燃?xì)?，昆侖望岳堪稱(chēng)中原改善一哥。

期待這個(gè)新地塊入市。(展開(kāi)全部)