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留言板明理路進度

\ud83d\udc36看了都搖頭，就看價格了。

今年楊金還是有點利好的，前一段龍源路打通了，連接了北龍湖的西楊金板塊，現在就看博學路和明理路啥時全線貫通，這樣能加強西楊金鴻園板塊與龍子湖板塊。
按照鄭州的規(guī)劃，博學路向北跨過賈魯河，下穿連霍高速，延伸至金水科教園區(qū)東片區(qū)至北四環(huán)；明理路向北下穿連霍高速，延伸至金水科教園區(qū)東片區(qū)的慧城大道（興達路）,并連上規(guī)劃中明政路。

總而言之，是賈魯河、鐵路線、連霍高速阻斷了道路的延伸，使東楊金鴻園板塊成為一座孤島。
在這座孤島之中還有個小小的孤島，就是龍子湖和鴻園交匯處，鐵路與連霍高速夾縫中的一個項目，君悅華庭。
就看這大區(qū)域，誰看了不喜歡，就看這小環(huán)境，誰看了不搖頭。

好在開發(fā)商中原高速有錢有經驗，之前開發(fā)過奧蘭和園、英地天驕華庭，金臺府邸，都還不錯，君悅華庭也可以期待下。
現在板塊里供應量也不算小，中豫湖城印象、水投常綠壹號院、龍居華府、信達時代國著都風頭正勁且都是現房，此外還有綠波置業(yè)新項目，楊金的檔次和價格都掉的挺快，華庭的樓面價是6000元一平，還是比較有優(yōu)勢的。

項目主打一個低密中的低密，容積率只有1.99（楊金大多2.5），規(guī)劃了16棟純粹小高層，總戶數只有992戶，綠化空間也大。按說是個靜謐舒適的小區(qū)，但周邊環(huán)境太躁。
所以這項目挺尷尬，做太好檔次高，人們不一定會為這環(huán)境買賬，做太次檔次低，又感覺對不起這地塊素質和東區(qū)的名號。(展開全部)

君悅華庭項目從拿地開始，就一直非常低調，也沒有要入市的動靜。

但是項目進度一直沒停，最近預售證也拿到了。

再說下這個項目基礎信息：該項目總建筑面積191678.85㎡，總用地面積68935.79㎡，容積率1.99，綠地率47.12%，集中綠地面積7052.76㎡，社區(qū)內部共規(guī)劃了16棟16-17F住宅以及相應的配套用房，規(guī)劃總戶數992戶，機動車停車位1166個，非機動車停車位1546個。

關于項目開發(fā)商，河南君宸置業(yè)有限公司，背后股東為河南中原高速公路股份有限公司，再往后為河南交投集團，妥妥的國企一枚。

產品不錯，開發(fā)商也沒問題，君悅華庭最大的問題在于位置。

項目所屬于的鴻園板塊，市場非常冷靜，比楊金西更為冷，基本沒有啥關注度。

項目所在周邊相關配套匱乏，要啥沒啥，沒有居住氛圍，而且硬傷明顯，與鄭徐高鐵、鄭濟鐵路客運專線相鄰，南側有連霍高速，會有噪音影響。(展開全部)

時隔一年再探君悅華庭，周邊環(huán)境基本沒啥改變，還是非常的糟糕，典型的邊角料位置，南側連霍高速和北側鄭徐高鐵的雙面夾擊帶來的視覺效果依舊是非常的炸裂，但也正是這樣未來南側和北側全為大面積的綠地，項目東側的道路并不在下穿連霍高速的計劃之中，周邊是隨處可見的大車，這也是賈魯河東側鴻寶路南側唯一的一個樓盤，總有種孤盤與鴻園其他盤隔絕的感覺，這個位置真的想想就非常難賣。

2021年12月底摘地，已開工，規(guī)劃17棟16-17層小高層，只有992戶，除了臨連霍高速額樓棟其余基本全為一梯一戶的143四房戶型，反正噪音和粉塵啥的還得是剛需們來承擔。

143平就是市場上標準的四房戶型了，南北通透，但君悅華庭做到了一梯一戶電梯直接入戶，四面寬朝南，南側雙陽臺達7.5米，還是非常有競爭力的，不過部分兩房的戶型就明顯是在湊合了。

中原高速實打實的國企背景，主打的就是靠譜，從現場看到的施工現場來看，縱使位置槽點掩蓋了一切，但開發(fā)商沒有絲毫擺爛的跡象。

項目目前沒有太多的信息流入市場，前期傳過房源主要途徑為內購和部分流入市場，但這個位置放在鴻園沒有學校沒有交通在啥啥都不占優(yōu)勢的情況下，流入市場也只能靠低價走量吸引客戶，畢竟鴻園更好位置的廣匯灣、天璽灣、天倫城都賣成現房了也沒啥去化率，所以還是內購更穩(wěn)妥點。

不管是什么房源，主要還是看價格。(展開全部)

鄭政出〔2021〕77號（網）為金水區(qū)楊金片區(qū)儲備地，該宗地用地面積103.4畝，容積率2.6，建筑限高54米，毛坯限價17300元/平方米，帶裝修限價20700元/平方米。該宗地最終由河南君宸置業(yè)有限公司以起始價竟得，成交總價108706萬元，成交單價為1051萬/畝，成交樓面地價為6065元/㎡。

河南君宸置業(yè)有限公司股東為河南中原高速公路股份有限公司，再往后為河南交投集團，妥妥的國企一枚，中原高速最出名的應該是英地系，英地開發(fā)的幾個項目市場反響都相當不錯。

該地塊總建筑面積191678.85㎡，總用地面積68935.79㎡，容積率1.99，綠地率47.12%，集中綠地面積7052.76㎡，社區(qū)內部共規(guī)劃了16棟16-17F住宅以及相應的配套用房，規(guī)劃總戶數992戶，機動車停車位1166個，非機動車停車位1546個，因地塊東西跨度較長所以規(guī)劃設計條件需要布置一條15米寬的街坊路，所以被分割成東西兩個苑。

目前釋放出來的規(guī)劃公示來看，主力戶型為140㎡左右的四房兩廳兩衛(wèi)，該戶型設計一個單元兩戶，一梯一戶，獨立電梯廳設計，四開間朝南，入戶后南北餐客廳通透+雙陽臺設計，而且基本做到動靜分離的使用感，南向陽臺配置甲板陽臺，雖然沒有做到三衛(wèi)，但是公衛(wèi)實現了干濕分離，使用效率上也不低。
三少感興趣的公示釋放出來的2#戶型，從結構建模上來看和7#差不多，但是標準層一梯兩戶的騷戶型是什么鬼，這種過期5年的戶型會出現在這么個綜合指標素質這么好的地塊我是想不到，只能兩種可能，一、該樓棟定向銷售給XX機關XX單位，二、報規(guī)是這兩個，實際合二為一銷售？這個真給我搞蒙了~

再來聊聊環(huán)境，地塊所屬為鴻園片區(qū)，鴻園片區(qū)得益于鴻寶的深耕使得有了煙火氣息，但是這個所謂的煙火氣息也僅限于鴻寶路以北，鴻寶路以南是什么鬼東堤，鐵路+連霍高速把這一塊分割的七零八散的，道路也是坑坑洼洼，這就算了，77號地還正好位于鐵路和高速的中間，南北雙噪音影響，絕了！ 三角形的地塊本身的綜合素質也就一般，外部環(huán)境還這樣，不知道該怎么說出口，原本以為中原高速會找個第三方代建或者合作開發(fā)，目前來看這是準備自己操盤了，之前英地系的產品賣得好最重要的事地段和位置相當棒，此次地段位置大翻天，如果不內購消化一部分，真不知道在當今的環(huán)境下該如何銷售~(展開全部)

中原高速旗下有三家開發(fā)公司，分別是高速房地產公司、英地置業(yè)、君宸置業(yè)3家全資子公司，英地置業(yè)大家都不陌生，比如英地金臺府邸，英地天驕華庭，而君宸置業(yè)主要業(yè)務為代管公司鄭新黃河大橋服務區(qū)和鄭堯高速起點土地開發(fā)項目?？梢赃@樣理解，差不多拿得出手的項目都由英地置業(yè)冠名開發(fā)，而犄角旮旯則丟給了君宸。別看目前房地產市場不景氣，但之前中原高速每年利潤比例的15%都來自地產開發(fā)。

君悅華庭這個項目，其實本來都不該規(guī)劃成住宅的，像東三環(huán)西的高鐵線路，連霍與隴海路之間，基本兩遍都是公園綠地，因為不適合人居住，但一過東三環(huán)就不是這么回事了，貼著高鐵的每一寸都恨不得賣地收錢。

南側是連霍高速，距離四百米，這種距離就算房子不開窗戶也會吵得睡不著，錦藝金水灣一期也是南臨連霍高速，現在一期價格再便宜都沒人愿意接手，和后面幾期的正常房源單價何止差兩千三千。

所以這項目真的愁人，如果做高低配的話，低層的洋房倒是受噪音影響還不大，但由于航空限高，又不想損失容積率，只能全做15-16層小高層，開發(fā)商又是參照的周邊的，規(guī)劃了大量的140左右的戶型，誰會想到來這改善呢？

這塊地本應是楊金板塊的地板，中原高速卻偏偏還有個做中高端的心，可能的解釋就是，這地可能是用來抵債的，可能會返給中原高速一定的錢，實際地價沒表面那么高。

這盤不開盤則已，一開盤必然得玩玩價格戰(zhàn)，不然別人放著價格便宜，旁邊又有河的碧輝園天璽灣不買，來買這死亡三角地呢。

如果非要買的話，就要權衡了，是要離高速近的那一排，還是離高鐵近的那一排，個人感覺，離高鐵近的會好點，一是背對高鐵，起碼能開窗戶了，二是高鐵可能沒那么多粉塵。(展開全部)

君悅華庭，金水區(qū)鴻園板塊德科路北，鴻苑路西，楊科路南。

這個開發(fā)商是河南中原高速，中原高速是A股上市公司，主要的就是做路橋開發(fā)，盈利模式就是收費站，比如機場高速、京港澳鄭州-漯河段，漯河-駐馬店等等都是歸他們負責，瞅了一下2021年的中報，中原高速流動資產56億元，非流動資產413億元，總資產加起來469億，總負債是345億，股東權益是124億，他開發(fā)過英地天驕華庭、英地金臺府邸、奧蘭花園，地理位置都非常棒，產品是做的一般，另外中原高速還持有中原行信托31%的股份。

去年河南君宸置業(yè)有限公司拿下楊金77號了土地，總價是108706萬元，單價1051.28萬元/畝，樓面價6065元/㎡，占地面積103畝，總建筑面積18萬平方米，容積率是2.6，限高是54米，毛坯限價1.87萬元/㎡，裝修限價3700元/㎡，一共規(guī)劃了16棟16-17層的小高層，共計992戶，戶型面積從90-130平方米，主力戶型是130-150平方米，占比78%。

首先說說劣勢：地塊的位置比較尷尬，鴻園的犄角旮旯，周邊不利因素多，北側是提留，一條鐵路把區(qū)域分成了兩個景象，鐵路北側是欣欣向榮，區(qū)域成規(guī)模成氣候，既有瀚海爾灣，又有秀水苑、清水苑、鴻園等等，南邊是連霍高速，恰好被夾在中間，周邊的路網相對于區(qū)域其他地方也弱一些。

優(yōu)勢也是非常明顯的：中原高速是一個國企，爛尾的風險較??；其次位于寸土寸金的鴻園板塊。

總結：所在的位置十分尷尬，食之無味，棄之可惜！(展開全部)

鴻園片區(qū)新盤—君宸君悅華庭。
位于楊科路南、鴻苑路西，103.4畝，容積率2.6，規(guī)劃16棟16-17層小高層住宅，總992戶，其中90≦套型建筑面積≦130平為224戶、130平≦套型建筑面積≦150平為768戶，大面積占比78%以上，兩梯兩戶為主，兩梯四戶為輔，涵蓋三房和四房，戶型臨楊科路及中間樓棟以南北通透大面寬四開間朝南戶型為主設計還是不錯的，但臨連霍高速近的樓棟不乏有少量的一房和二房奇葩戶型，層高3.1米（3.1米的層高一般只會出現在純洋房社區(qū)），集中綠地面積7052.76㎡，地下停車位1166個，車位配比1:1.18，純小高層設計，為保證更好的采光樓棟之間呈錯位分布，平均樓間距50m-60m,最大高達68米，所以單從規(guī)劃設計、戶型配比來看，這是一個更傾向于剛改和改善多一點的社區(qū)。
但理想很豐滿，現實很骨感用來形容這個樓盤再合適不過，鴻園片區(qū)目前已是改善的代名詞，片區(qū)大牌房企云集，也將片區(qū)的土地瓜分差不多，但就是這樣一個規(guī)劃看起來高大上的區(qū)域，經歷數年的發(fā)展依舊甩不開濃郁的鄉(xiāng)村氣息，與龍子湖區(qū)域僅連霍高速之隔，但規(guī)劃的下穿互通道路一條也沒有提上日程，隨處可見的斷頭路，教育資源目前也只有金水第二實驗小學和緯五路一小東岳校區(qū)，一直熱議的省實驗托管鴻興路中學從2021年拖到2022年據悉也已發(fā)生變化，水電暖等配套設施提起來也是一言難盡，入住率整體也非常低，所以雖然同為科教園區(qū)規(guī)劃比楊金西更高大上，改善更純粹，但配套設施和居住氛圍真的不敵楊金西。
君悅華庭的位置更是鴻園片區(qū)的邊角料位置，連霍高速和高鐵前后夾擊，這也是其最大的不利因素。
產品勉強可以給80分，但位置最多50分，中原高速下屬企業(yè)開發(fā)，應該類似永威山水苑，內部就消化差不多，坐等大批量的轉讓房上市吧。(展開全部)