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萬(wàn)科云萃苑，惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西。

咱們先來(lái)說(shuō)一下土地情況：今年2月份，鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下鄭政出〔2022〕70號(hào)（網(wǎng)），該宗土地位于惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西，占地面積119318.83平方米，約179畝，70年城鎮(zhèn)住宅，容積率小于3，最終成交總價(jià)為153754萬(wàn)元，樓面價(jià)是4295元/平方米。

鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公背后的股東是河南民泰置業(yè)有限公司（95%），鄭州惠美城市建設(shè)有限公司（5%），民泰置業(yè)背后是萬(wàn)科和民安，惠美城市建設(shè)背后則是惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委。

整體來(lái)說(shuō)地塊素質(zhì)還算是可以，西側(cè)是藝茂國(guó)際倉(cāng)，南側(cè)則是錦衣四季城蘇屯的5號(hào)院和6號(hào)院，東側(cè)則是毛莊安置區(qū)三號(hào)院，距離地鐵毛莊站大概1公里左右，周邊的二手房?jī)r(jià)格錦藝四季城香頌苑均價(jià)1.5萬(wàn)/平方米，融創(chuàng)城開龍府1號(hào)院二手房均價(jià)1.6萬(wàn)/平方米，萬(wàn)科民安云城二手價(jià)格1.56萬(wàn)/平方米。

該項(xiàng)目占地是180畝，容積率為3，采用的是非常典型的高低配，西側(cè)是12棟洋房，東側(cè)是11棟高層，為啥房企熱衷于蓋高低配的房子？

咱們舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

一個(gè)10萬(wàn)平方米的“高低配”樓盤，假設(shè)高層為8萬(wàn)平方米，洋房為2萬(wàn)平方米，高層成交均價(jià)10000元/平方米，洋房的成交均價(jià)為13000元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目的總貨值為11.6億元。

如果10萬(wàn)平方米做成純高層小區(qū)，那么它的總貨值為10億，單純通過(guò)產(chǎn)品類型組合的差異，高低配社區(qū)就能實(shí)現(xiàn)總貨值收益增加1.6億元。

萬(wàn)科的項(xiàng)目建議可以關(guān)注關(guān)注，不一定能做的超出預(yù)期，但是有底線。(展開全部)

惠濟(jì)區(qū)上一次刷存在感還是在綠都青云敘、一江云著和融創(chuàng)運(yùn)河源這三個(gè)項(xiàng)目搶客戶的時(shí)候，時(shí)間過(guò)得飛快，現(xiàn)在一江云著和運(yùn)河源這兩個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度都很堪憂，綠都青云敘也沒(méi)有庫(kù)存了。

最近幾次的土拍也都是惠濟(jì)城投拿地，民企甚至是國(guó)央企都不拿地。

不過(guò)最近惠濟(jì)區(qū)終于有新項(xiàng)目了，下半年預(yù)計(jì)有三個(gè)項(xiàng)目即將入市：瑞馥南苑、招商代建項(xiàng)目、萬(wàn)科云萃苑，明年這三個(gè)項(xiàng)目一入市，競(jìng)爭(zhēng)壓力還是有的。

其中萬(wàn)科云萃苑的規(guī)劃也已經(jīng)公示了。

云萃苑地塊由鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價(jià)1153754萬(wàn)元，折合畝單價(jià)859萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4295元/㎡，溢價(jià)率0%。

該地塊建設(shè)用地面積119318.83㎡，約合178.98畝，總建筑面積448325.75㎡，容積率2.99，綠地率30.05%，建筑密度21.9%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有11棟高層以及12棟洋房，規(guī)劃總戶數(shù)2848戶，機(jī)動(dòng)車停車位2945輛，非機(jī)動(dòng)車停車位4552輛。

根據(jù)規(guī)劃公示的17號(hào)樓（洋房）平層圖，三個(gè)單元，一梯兩戶設(shè)計(jì)，雙開門電梯，三室兩廳兩衛(wèi)戶型設(shè)計(jì)，三開間朝南，南北雙陽(yáng)臺(tái)，南側(cè)為連通式大陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)門玄關(guān)處有一個(gè)小的儲(chǔ)藏室，北側(cè)有個(gè)小臥室一半陽(yáng)臺(tái)，后期大概率為贈(zèng)送面積。(展開全部)

萬(wàn)科云萃苑，惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西。

萬(wàn)科惠濟(jì)區(qū)繼續(xù)上新，萬(wàn)科已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有新項(xiàng)目入市，這一次上新了，今年年初鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下毛莊的合村并城項(xiàng)目，地塊位于惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西，占地面積約180畝，容積率小于3，建筑高度小于100米。

鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的背后是誰(shuí)呢？它后面有兩個(gè)股東，一個(gè)是河南民泰置業(yè)有限公司（95%）和鄭州惠美城市建設(shè)有限公司（5%），河南民泰置業(yè)有限公司背后是民安和萬(wàn)科，這也是萬(wàn)科和民安的再度聯(lián)手。

整體的來(lái)說(shuō)位置還是蠻不錯(cuò)的，西側(cè)是藝茂國(guó)際倉(cāng)，東側(cè)是毛莊安置區(qū)三號(hào)院，北側(cè)是錦藝四城蘇屯的5號(hào)院，周邊還有二十中學(xué)（英才校區(qū)），惠濟(jì)區(qū)外國(guó)語(yǔ)，往北1公里左右就是2號(hào)線毛莊站。

附近的旭輝開盤的時(shí)候1.5萬(wàn)靠上，現(xiàn)在只有13000-14000元/平方米，旭輝規(guī)劃的是9棟高層，4棟洋房，高層面積98平方米、109平方米、115平方米和133平方米，洋房面積128平方米和143平方米，萬(wàn)科云萃苑大概率會(huì)延續(xù)萬(wàn)科民安云城的風(fēng)格，戶型面積區(qū)間會(huì)參考旭輝，高層98-133平方米，洋房面積是128平方米和143平方米。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)也很明顯：

1、萬(wàn)科的品牌。

萬(wàn)科的品牌是久經(jīng)考驗(yàn)的，值得信賴，它可能不會(huì)做的超出你預(yù)期，但是也不會(huì)做的太差，另外最重要的是可以安全的把房子給交了，這是一個(gè)妥妥的定心丸。

2、無(wú)競(jìng)品

這附近基本沒(méi)有啥競(jìng)品，所以是蝎子拉屎獨(dú)一份，加上現(xiàn)在的行情，如果定價(jià)合理，應(yīng)該是比較好賣的。(展開全部)

控規(guī)已公示，萬(wàn)科速度很快。

萬(wàn)科惠濟(jì)北再下一盤，同為毛莊城改，這也是繼萬(wàn)科民安云城項(xiàng)目之后的又一力作，案名云萃苑，已開工。

位于天元路南、魯河路西，規(guī)劃11棟33層高層、12棟洋房，萬(wàn)科當(dāng)初沒(méi)有出手摘地多少人對(duì)此也是唏噓一片，如因萬(wàn)科再度與惠濟(jì)城投聯(lián)手，應(yīng)該也是所謂的幕后代建。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目：

1、180畝的地塊已經(jīng)非常大了，跟保利縵城和頌有得一拼，體量大，應(yīng)該也會(huì)分批次開發(fā)，容積率3.0在惠濟(jì)區(qū)的優(yōu)勢(shì)也就那么一點(diǎn)點(diǎn)，畢竟賈魯河沿線好幾個(gè)2.5的項(xiàng)目在那排著隊(duì)等著開發(fā)呢。

2、地塊指標(biāo)條件單套住宅建筑面積禁止超過(guò)144平方米，也意味這這個(gè)項(xiàng)目最大面積止步于144平，走高端純改善路線是不可能了，迎合大眾口味，也就是90-140平的剛需、剛改、偏改善一鍋端路線了。

3、惠濟(jì)北的開發(fā)也在慢慢向西平移，萬(wàn)科這個(gè)位置還是不錯(cuò)的，西側(cè)長(zhǎng)興路，向東固城路，南有英才街，北有開元路，周邊有藝茂國(guó)際倉(cāng)、天倫莊園、已交房的四季城項(xiàng)目，距離地鐵2號(hào)線毛莊站也非常近，成熟度和界面比英才街南賈魯河沿線一帶要好很多。

4、當(dāng)年的幾大宇宙房企，現(xiàn)在也就只剩萬(wàn)科了，萬(wàn)科的樓盤在鄭州市場(chǎng)依舊還是一張名片，交給萬(wàn)科來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目還是非?？孔V的。

惠濟(jì)北天河路、賈魯河、開元路、文化路這個(gè)區(qū)域繼四季城爛尾之后，現(xiàn)在的樓盤只有一江云著，靠著惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)+賈魯河，賣的也是很一般，上周招商剛就其隔壁兩個(gè)地塊進(jìn)行官宣開發(fā)，項(xiàng)目也已開始啟動(dòng)，這樣一來(lái)，萬(wàn)科和招商也將開啟正面交鋒，招商實(shí)力央企，又緊鄰賈魯河，可以說(shuō)是萬(wàn)科的勁敵了。

置業(yè)惠濟(jì)北能天河路東盡量天河路東，可以重點(diǎn)關(guān)注萬(wàn)科和招商這兩個(gè)項(xiàng)目。(展開全部)

再來(lái)一張

發(fā)個(gè)效果圖

萬(wàn)科民安云城后期地塊——萬(wàn)科云萃苑已經(jīng)開始啟動(dòng)了。

這塊地是2023年2月7日集中出讓的，鄭政出〔2022〕70號(hào)（網(wǎng)）地塊位于惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西，周邊還行，西邊有交房的錦藝四季城，南面有錦藝旭輝一江云著和融創(chuàng)瓏府，東邊有鄭州工程技術(shù)學(xué)院，這一片房子基本都差不多了，但人口還沒(méi)跟上，南側(cè)沾了賈魯河的光，整體生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，樓盤密度都不高，再加上人少，倒是很安靜，適合自住。其實(shí)個(gè)人認(rèn)為這是不如云城的，運(yùn)城算是惠濟(jì)核心，離碧源月湖和惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)近，但這里勝在商品房小區(qū)多，比較新，云城周邊太破。

地價(jià)方面，每畝地價(jià)859萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4300元一平，其實(shí)和旭輝一江云著的價(jià)格不差啥，畢竟城投托底，不敢搞的太便宜，雖然市場(chǎng)確實(shí)是不如旭輝那時(shí)候。
整個(gè)地塊素質(zhì)還不錯(cuò)，占地180畝，容積率2.99，從目前的規(guī)劃看，萬(wàn)科還是采取了穩(wěn)妥的高低配，西邊是洋房，東邊是高層，還是精裝修，比旭輝最好的一點(diǎn)在于純商品房，沒(méi)有一絲一毫的安置成分。

看樣子萬(wàn)科沒(méi)打算像老鴉陳一樣做創(chuàng)新性嘗試，效果圖顯示的規(guī)劃產(chǎn)品方面對(duì)標(biāo)萬(wàn)科民安云城，比較常規(guī)，大概率還是89-140的剛需產(chǎn)品線?？磥?lái)是吸取旭輝的前車之鑒了。

旭輝現(xiàn)在的售價(jià)也就13000-14000，遠(yuǎn)遠(yuǎn)匹配不上自稱的高端品質(zhì)。到時(shí)萬(wàn)科可能比這個(gè)高點(diǎn)，還是買萬(wàn)科放心點(diǎn)，至少工期不會(huì)延遲。(展開全部)

這是不是已經(jīng)算是官宣萬(wàn)科了

二次掛牌的毛莊城改70號(hào)地塊，是原萬(wàn)科民安云城的后續(xù)用地，在城投拿地為主流的時(shí)代下，這個(gè)地塊花落誰(shuí)家也是撲朔迷離，傳言萬(wàn)科有意摘地，但終歸還是沒(méi)有出手。

天元路南、魯河路西，178.978畝，容積率3.0，建筑密度22%，建筑高度100米，綠地率30%，單套住房建筑面積禁止超過(guò)144平方米，地塊綜合素質(zhì)及指標(biāo)還是非常不錯(cuò)的。

先說(shuō)70號(hào)地塊的位置，四季城的北側(cè)，挨著藝茂國(guó)際倉(cāng)，北有開元路，緊鄰長(zhǎng)興路，南有英才街，距離地鐵2號(hào)線毛莊站近，出行非常方便，生活配套雖然沒(méi)法跟開元路文化路周邊的繁華相比，但也是可以的，絕對(duì)稱不上荒涼，惠濟(jì)北區(qū)的發(fā)展從文化路英才街起步，然后沿開元路、英才街向西蔓延，目前的現(xiàn)狀是天河路以東區(qū)域陸續(xù)被填滿，可用于開發(fā)的地塊不剩幾塊了，過(guò)不了幾年這里也會(huì)成為惠濟(jì)區(qū)又一核心區(qū)了。

再說(shuō)教育，惠濟(jì)區(qū)近幾年對(duì)教育非常重視，走的也是集團(tuán)化辦學(xué)模式，地塊北側(cè)為惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)總校，這是惠濟(jì)小學(xué)教育的天花板了，南側(cè)還有紀(jì)元校區(qū)，至于距離不太遠(yuǎn)的熱門學(xué)校惠濟(jì)區(qū)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)應(yīng)該劃不進(jìn)去，畢竟本身一個(gè)是毛莊，一個(gè)是蘇屯，而且蘇屯和四季城的生源已經(jīng)人滿為患了。

惠濟(jì)城投在天河路、賈魯河、東風(fēng)渠、開元路這一帶兜底的已經(jīng)有3個(gè)地塊了，前兩塊一直沒(méi)什么動(dòng)靜，所以根本不著急入市，庫(kù)存量仍舊很大，可選擇的空間也非常大，置業(yè)惠濟(jì)可以重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)地塊的動(dòng)態(tài)。

如果又是代建，有沒(méi)有可能會(huì)是萬(wàn)科呢。(展開全部)