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萬科入鄭12年首個錦系作品落地惠濟北，施工速度非常快，目前景觀示范區(qū)及實景樣板間已開放，計劃月底首開。

當初規(guī)劃設計剛公示之際，萬科的高低配讓人誤以為這只是萬科旗下很普通的項目了，沒想到萬科直接憋大招來了個奢適生活方式品牌。

地塊非常大，178畝，典型的大盤，規(guī)劃11東高層和12棟洋房，面積100平、115平、125平、130平和143平，高層兩梯四戶，洋房一梯一戶，高層整體中規(guī)中矩，但洋房在惠濟北是真的稀缺。

萬科的每一個盤都贏在社區(qū)規(guī)劃設計上，云河錦上景觀園林來自于古翠隱秀同款的北京創(chuàng)翌景觀設計，以曼谷市中心湄南河四季酒店為靈感來源，藝術感十足，內部規(guī)劃20000㎡雙主軸中央景觀公園及1700㎡社區(qū)泛會所盒子空間（社交盒子、學習盒子、運動盒子和童玩盒子），這些福利也只有大盤也可以擁有，萬科的產品在每一個區(qū)域真的都比較抗打。

接下來就是位置的競爭了，天河路東、東風渠西、賈魯河北、開元路南這個區(qū)域，基本以英才街為分界線，配套和生活氣息的區(qū)別還是非常大的，萬科所處的英才街北正好是居中的位置，沒有開元路的繁華也沒有英才街南的荒涼，一路之隔就是藝茂國際倉，距離萬達等集中配套也不是太遠，雖人氣一般，但生活起來也是完全沒有問題的，周邊有天倫莊園、錦藝四季城等社區(qū)，但樓市更新的速度之快，以上這些項目也有些年頭了，接下來更新?lián)Q代萬科和招商就是主戰(zhàn)場了。

缺點就是教育資源，這也是整個惠濟北的短板，不過好像萬科很少以學區(qū)房名義賣房，主打就是品牌和設計。

萬科也加入了卷交房，項目計劃明年年底交付，速度夠快，萬科的開盤價將決定片區(qū)的價格走勢，錦藝直接拖了片區(qū)的后腿，旭輝又半死不活，萬科和招商的加入直接讓片區(qū)上升了一個臺階。

置業(yè)惠濟北絕對可以關注的一個樓盤。(展開全部)

毛莊的城改，還是萬科民安給續(xù)上了，畢竟也是肉~

云河錦上項目總占地面積約 178.98 畝，容積率約 2.99，規(guī)劃11棟高層+12棟洋房，高層主力面積建面約 102㎡-143㎡ ，洋房主力面積為建面143㎡四房戶型，整個小區(qū)，四房產品占比50%+。

102㎡三房戶型，南向有小甲板陽臺，北側臥室為儲藏+陽臺的贈送改造，標準的連廊三開間雙衛(wèi)南向戶型；
130㎡四房戶型就是標準的四葉草四房，整個戶型最為傳統(tǒng)古典，沒有任何缺點；
143㎡的高層洋房就有點說法了，首先餐客廳區(qū)域270°觀景落地窗設計，這個在剛改社區(qū)上還比較少見，視覺效果無敵,北側雖然有兩個臥室，但是其中一個朝向東（西）依舊可以沐浴陽剛，南側兩個臥室門口還有一個小的功能區(qū)域空間；但是戶型最大的瑕疵是主臥暗衛(wèi)，沒有十全十美，可惜；
洋房143㎡戶型也是比較傳統(tǒng)古典的，沒有什么太大的改新突破，南向3+1開間，甲板陽臺，北側臥室的贈送等等，整個戶型的得房率和實用空間還是蠻高的。

依舊是萬科標準的精裝修，精裝這個事本來就是仁者見仁智者見智，開發(fā)商都是溢價的，就是保修期內的態(tài)度了，這一點萬科還是把控的相對不錯的，地暖通鋪到陽臺這一點需要點贊！

項目的外部環(huán)境的條件一般，所以萬科把重點放在了本身，宣傳的空間場景和生活方式的營造還是有點東西的，1600平米的四大主題“內盒子功能”空間，北龍湖拾謐森語的同景觀設計院操刀雙主軸中央景觀設計，效果圖展示還是不錯的。

惠濟北的樓盤適合的都是區(qū)域地緣客戶，歸根結底還是就業(yè)機會沒那么多，而且前幾年百花爭鳴的地產時代，一茬一茬的也割的差不多了，區(qū)域大體量的二手房也是價格一天比一天驚人，而且這二手房基本都是交付沒幾年的新小區(qū)，品質也差不到哪里去，所以萬科的銷售勢必會受到很大的影響，今天萬科發(fā)布的2月合同銷售金額140.2億元 同比下降53%，這只是縮影放大的結果，以后的日子會越來越難。


（近日來萬科的負面消息一直不斷，歸根結底還是沒錢了，雖然萬科的負債控制的很好，但是如此環(huán)境下，萬科作為不是純粹的國央企，面臨資金壓力也是正常的，作為常年地產龍頭標桿房企，萬科的一舉一動牽這太多信號。

萬科的困難或許是暫時的，真心希望一直保持行業(yè)清醒頭腦的萬科，第一個喊出“活下去”的萬科，能夠挺過暫時的難關，四兩撥千斤的解決問題。如果恒大之流倒下屬于自作孽不可活，那么優(yōu)等生萬科遇到這種危機，我想這已經不是萬科自身的問題~~~值得深思。）(展開全部)

萬科民安云河錦上，惠濟區(qū)天元路南、魯河路西。

萬科繼續(xù)上新，名字起的還是很有水平的安云河錦上，是萬科和惠濟區(qū)城投合作，屬于毛莊城中村改造，西側是藝倉國際倉，東側是毛莊安置區(qū)三號院，去年拿地還是非常便宜的樓面價4200左右，地塊也大178畝，容積率3，足夠萬科施展才華。

看看萬科如何玩？一共規(guī)劃了11棟高層，12棟洋房，1棟幼兒園，高層面積從102平方米-143平方米，洋房是143平方米，主力戶型高層是102平方米（占比約4成）、130平方米、143平方米，內部打造了一個2萬平方米的中央景觀，有社區(qū)歸家大堂，泛會所盒子，架空層等等。

目前該區(qū)域三個項目一個是綠都上璟苑，另一個是招商春江觀瀾，從開發(fā)商的實力來說招商＞萬科＞綠都，綠都這個地塊只有45畝，規(guī)劃了7棟27層高層，定位的是剛需/剛改，周邊的配套和萬科差不多，相對來說差一些；春江觀瀾位于惠濟區(qū)清華園路與濱河路交會處，占地面積100畝，容積率四2.0，規(guī)劃還是很牛逼的，12棟11層小高層純粹的兩梯兩戶，放眼北區(qū)上上一次是保利海上五月花，再上一次是保利雍瑞園，純粹的小高層在北區(qū)還是非常非常稀缺，招商項目屬于改善。

在資金方面，也就是能不能安全交房這一方面，招商是央企，是強于萬科的，整體小區(qū)居住屬性也是強于萬科，畢竟是純小高層VS高層+洋房，肯定是純小高層筑起來舒服，但是萬科做房子的品質是高于招商，招商在鄭州也有一些項目，沒有摩擦出來啥花火，萬科大家是知根知底，做的不會超出預期，但是可以守住底線。

元芳你怎么選？(展開全部)

北區(qū)迎來綠都上璟苑、萬科云河錦上、招商觀瀾三足鼎立的時代，相比其他區(qū)域，惠濟區(qū)城市發(fā)展幾乎停滯不前，但樓盤品質的進步倒是比其他區(qū)域進步神速，云河錦上算是集大成者了。

置業(yè)顧問說，因為東邊1公里有東風渠，南邊1公里有賈魯河，所以叫云河，倒也算名副其實，這兩條河的水質和綠化配套還都算不錯，比金水北的魏河，管城區(qū)的十八里河要強不少，是加分項。

項目雖然有一定生活氛圍但沒有都市感，周邊天倫莊園、錦藝四季城幾期，蘇屯安置房都交房了，但人氣還是弱，距離惠濟區(qū)的商業(yè)核心惠濟萬達、美景歡樂廣場還有有一定距離，旁邊的藝茂國際倉，不算典型的商業(yè)配套，說是個大雜燴還差不多。

學校方面，倒是不少，惠濟實小，惠濟實小紀元校區(qū)，錦藝實小，英才街小學，惠濟外國語，尚美中學（高中），二十中英才校區(qū)（高中），都緊鄰小區(qū)或隔著一兩個街坊，算是書香環(huán)繞了。
應該說區(qū)域還是不好不壞的，個人感覺算是惠濟區(qū)的第二梯隊吧。
項目本身規(guī)模算是市中心的大盤了，180畝，萬科這次的打造都是比較費心思的。光中庭景觀就有兩萬方，占了小區(qū)的六分之一，1700平的社區(qū)配套盒子，連成一個整體。
最具殺傷力的還是戶型的贈送面積，洋房接近100%，高層近85％，現在的購房者真是幸福，價格低還實得面積多。(展開全部)

萬科民安雲河錦上這塊地幾年前就開始傳，作為萬科民安云城的后期，從2019年之后就開始斷檔，后來形勢急轉直下，地都是惠濟城投托底，現在又交給萬科民安開發(fā)。
算是接下來新樓盤里還不錯的，值得北區(qū)置業(yè)剛需關注。放在行情好的時候，這種盤都能大賣，現在就要難上很多。地塊周邊還算不錯，已經很成熟，南側有錦藝四季城和安置，北側有民安北郡和毛莊安置，西北是惠濟區(qū)zf、公園和醫(yī)院。

過去萬科在惠濟區(qū)的項目還是不少的，最早的萬科天倫紫臺，后來的萬科民安云城，以及大名鼎鼎的萬科江山府，房地產下行期，大戶型還在漲價的樓盤。

地塊比較大，約178畝，估計要賣上幾年，容積率2.99，做成了高低配，高層區(qū)域的容積率應該在4以上，萬科這老小子現在也是追求利潤到極致。

價格目前還沒有完全定下來，周邊價格在1.3萬左右，錦藝四季城價格在1.2萬左右，萬科民安云城價格在1.3萬左右，當時也是精裝修交付。

接下來惠濟區(qū)項目還是比較多的，綠都青云敘后期地塊，招商的春江觀瀾，容積率不超2.0，全部是小高層，一線臨賈魯河，景觀視野也不錯。在花園北路金達路那邊還有一個瑞馥南苑，也是小高層設計，進展較慢。迎賓館東側的現房地塊，應該是純洋房設計，之前也有不少人在等待。

惠濟區(qū)過去兩年新項目其實不多，三年前是最多的，遍地開花，后來有幾個出問題的，有幾個賣到現房賣完的，后期路挺難。(展開全部)

自從萬科最大勁敵招商純小高層規(guī)劃公示之后，高低配的萬科瞬間有被秒殺了的感覺，不過萬科畢竟是萬科，能做到現在的這個位置必定是有兩把刷子的。

目前工地已開工，售樓中心在建中，臨時體驗館已對外開放，備案名雲河錦上，是萬科首個奢適生活方式品牌，也是全新錦系產品，面積段102平、115平、123平、130平和洋房的143平，戶型涵蓋的還是比較全面的，定位適合不同人群，超級大盤，體量很大，應該會分幾期陸續(xù)開發(fā)，最快明年上半年入市，萬科和招商來勢洶洶，帶來的影響不說，反正最近的鄰居一江云著為了避開二者已經開始低價出售了。

盡管萬科這個位置沒有臨近賈魯河的優(yōu)勢，但放在惠濟北絲毫不差，首先是地塊確實很大，小區(qū)四周全是大路，西側緊鄰藝茂倉，這個位置之所以看起來不荒涼，大部分的人氣也都是這個市場帶來的，周邊有幾個毛莊安置房地塊，距離地鐵2號線毛莊站更近了一些。

本來就是內卷的時代，萬科一直喜歡打造薄款，產品規(guī)劃和戶型設計還是非常給力的，這個項目也將以全新的社區(qū)形式展示，繼越秀的高得房率戶型出爐之后其他房企也是紛紛跟進 ，據說萬科的這個戶型也是主打高得房率。100平做到了三面寬朝南的三房兩衛(wèi) ，最有特色的是洋房的143平的四房，有種小豪宅的既視感。

教育資源方面沒有太大的優(yōu)勢，這個項目主要拼的就是萬科的品牌和產品了，可以關注。(展開全部)

雲河錦上，這名字聽著就很古早，很磅礴的感覺，就是不知道實際營造出來怎么樣，希望項目能像案名一樣優(yōu)質吧，目前雙城市展廳已經開放（喆鵬酒店展廳和惠濟萬達展廳），可以一窺項目真容。

據說項目是以曼谷湄南河四季酒店為靈感來源，主打一個城市的繁華與自然的靜謐融合，主要景觀元素有長廊，鏡面水上步道，層疊式綠色庭院，所以說這一次景觀是萬科雲河錦上的核心亮點，萬科打造了約20000㎡雙主軸中央景觀公園，借鑒古翠隱秀打造了1700㎡社區(qū)學習盒子、運動盒子、童玩盒子 、 社交盒子等泛會所空間，還有3000平的開放商業(yè)街區(qū)，整體來看，是一個公共區(qū)域內容豐富的大型小區(qū)。

室外空間沒啥問題，那就看室內空間了。萬科還是很懂惠濟區(qū)客戶的，沒敢太激進，洋房143平四室，相對緊湊，亮點是陽臺餐廳客廳做成了一個很大的中心空間，但一梯兩戶設計，注定這個洋房只是入門級的改善，不能說多優(yōu)質。
高層是102平三房，130平四房，143平四房，相比兄弟項目萬科翠灣中城，云河把110-120平這個面積段砍掉了，項目更純粹，戶型也全部保持了三開間朝南。

個人感覺，除了高低配不臨河這一點，雲河錦山各方面的質感要優(yōu)于單調的招商春江觀瀾，招商還是成本卡的太死了，產品設計思路也比較局面，不像萬科這么會玩。(展開全部)

真的受不了暗衛(wèi)設計，萬科古翠隱秀容積率太高就不說啥了，咋這也是一堆暗衛(wèi)?。?！

“地標最強”萬科惠濟北新盤，實則是惠濟城投的地，萬科只是負責品牌輸出代建而已。

實地探盤剛剛開工而已，并沒有大肆的宣傳，基本與南側的招商節(jié)點類似，所以明年的惠濟北應該會非常的熱鬧。

地塊非常大，位置還是非常不錯的，四周全臨大路出行非常的方便，周邊的人氣比招商那邊要好太多，城市界面也不錯，學校有惠濟區(qū)實驗小學紀元校區(qū)，這個位置在惠濟北現有的未開發(fā)區(qū)域算是比較不錯的了，所以縱使不是萬科開發(fā)，換做別的開發(fā)商也是非常受關注的。

179畝，高低配設計，規(guī)劃11棟高層、12棟洋房，精裝交付，分三期開發(fā)，2848套房源，洋房一梯兩戶，主要是143平的四房，高層兩梯四戶，定位剛需、剛改略帶改善，吐槽的是在改善井噴的時代，各個盤都在拼品質拼戶型，而這個盤的洋房層高居然只做到了2.95米且戶型并沒有太大的創(chuàng)新，可能就是個大型的流量盤而已。

關于現在所謂的穩(wěn)定性，土拍目前也是統(tǒng)一由城投兜底，民企已經倒下去的差不多了，現在的市場出來一個不是國企就是央企，穩(wěn)定性基本都是一樣的，而且還有最重要的一點，現在是買方市場，以后會有越來越多的樓盤賣到現房還沒有清盤。

對于這個盤：位置確實不錯，希望后期物業(yè)還能是萬科，周邊學校，但對于教育荒漠的惠濟北來說，盡管近幾年引入了不少好學校，但都是剛起步而已，對教育需求比較高的建議果斷遠離這個片區(qū)。

惠濟北卷起來，能否上車當然還要看價格。(展開全部)

近兩年土地市場新玩法，特別是城改用地，先由“財大氣粗”的地方城投拿地，資金是否進入土地財政不可置否，而后靜靜等待一段時間，待原始參與城改的企業(yè)資金到位之后，項目公司在進行股東變更，轉而繼續(xù)由原城改企業(yè)進行開發(fā)，這樣的拿地案例不是一個兩個，其實這也算zf的一種幫扶手段吧，土地財政不能停滯不前，我先幫你拿下來，你有錢了再給你。
當然也有一些是原始城改企業(yè)資金鏈斷裂徹底退出的，zf平臺從新招商或者合作開發(fā)。

2023年02月07日?，鄭州泰博房地產開發(fā)有限公司以153754萬元（樓面價4295元/㎡）摘得鄭政出〔2022〕70號（網）地，地塊位于惠濟區(qū)天元路南、魯河路西，為毛莊村合村并城項目改造用地，土地面積119318.83㎡，土地性質為70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1，＜3。

7月份鄭州泰博房地產開發(fā)有限公司股東變更：由惠濟城投的鄭州惠美城市建設有限公司100%變更為河南民泰置業(yè)有限公司95%，鄭州惠美城市建設有限公司5%，民泰背后是萬科+民安，這不就又對上號了嘛

項目目前規(guī)劃已經公示，總建筑面積448325.75㎡，容積率2.99，綠地率30.05%，建筑密度21.9%，規(guī)劃有11棟高層以及12棟洋房和1棟幼兒園，熟悉的高低配是房企利潤最大化的組合。

因為限制144面積，大概率萬科要走剛需+剛改的策略，89-140㎡的戶型分布，公示的洋房戶型來看還是不錯的，一梯兩戶對開門獨享電梯廳，南向甲板陽臺+北側雙陽臺的贈送，兩個臥室都是加點陽臺面積改造而來的，空間使用上大大增加，整個戶型的利用率和空間布局還是挺棒的，萬科的戶型，基本不會讓人失望，高層戶型雖然沒有公示，但是大概率是連廊結構的1T2戶產品，萬科的精裝水平不用多說，雖然依舊達不到業(yè)主的理想水平，但是如果是市面上還有一家值得買的精裝房，那一定是萬科（豪宅除外）。

項目周邊生活配套已然成熟，南側有錦藝安置房等小區(qū)，雖然北側是個鐵路但是目前已經基本廢棄，不會有太大的噪音影響，地塊的位置在惠濟區(qū)不算最優(yōu)，但是出行和配套也算成熟。

別看惠濟區(qū)沒什么好的學校和醫(yī)療配套，但是二手房價格挺堅挺的，個人認為和區(qū)域小區(qū)低容積率以及高綠化帶來的居住舒適感是不錯的，加上新修的市政道路等，整個區(qū)域給人的感覺就是靜謐寬敞，適合居住。

惠濟區(qū)新盤不多，萬科的入市肯定會有一定的市場，加上目前品牌的加持在附近獨一檔，改善洋房應該不缺客戶，至于高層剛需，慢慢賣著唄。(展開全部)