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萬科云萃苑，惠濟區(qū)天元路南、魯河路西。

咱們先來說一下土地情況：今年2月份，鄭州泰博房地產開發(fā)有限公司拿下鄭政出〔2022〕70號（網），該宗土地位于惠濟區(qū)天元路南、魯河路西，占地面積119318.83平方米，約179畝，70年城鎮(zhèn)住宅，容積率小于3，最終成交總價為153754萬元，樓面價是4295元/平方米。

鄭州泰博房地產開發(fā)有限公背后的股東是河南民泰置業(yè)有限公司（95%），鄭州惠美城市建設有限公司（5%），民泰置業(yè)背后是萬科和民安，惠美城市建設背后則是惠濟區(qū)國資委。

整體來說地塊素質還算是可以，西側是藝茂國際倉，南側則是錦衣四季城蘇屯的5號院和6號院，東側則是毛莊安置區(qū)三號院，距離地鐵毛莊站大概1公里左右，周邊的二手房價格錦藝四季城香頌苑均價1.5萬/平方米，融創(chuàng)城開龍府1號院二手房均價1.6萬/平方米，萬科民安云城二手價格1.56萬/平方米。

該項目占地是180畝，容積率為3，采用的是非常典型的高低配，西側是12棟洋房，東側是11棟高層，為啥房企熱衷于蓋高低配的房子？

咱們舉一個簡單的例子：

一個10萬平方米的“高低配”樓盤，假設高層為8萬平方米，洋房為2萬平方米，高層成交均價10000元/平方米，洋房的成交均價為13000元/平方米，這個項目的總貨值為11.6億元。

如果10萬平方米做成純高層小區(qū)，那么它的總貨值為10億，單純通過產品類型組合的差異，高低配社區(qū)就能實現(xiàn)總貨值收益增加1.6億元。

萬科的項目建議可以關注關注，不一定能做的超出預期，但是有底線。