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北龍湖在售新盤里面，星云灣應(yīng)該是最有爭(zhēng)議的。

地塊雖然不大，但位置是很多人能接受的，最重要的就是產(chǎn)品，彌補(bǔ)了南岸當(dāng)下新產(chǎn)品的空白。過(guò)去永威上和院受制于戶型，融創(chuàng)壹號(hào)院受制于戶型，即使成交量很大的正弘臻、碧桂園豫府、保利瓏熙也是同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型幾乎是一個(gè)模子刻出來(lái)的，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)他們前后開(kāi)售時(shí)間差別不大，都是拿出了當(dāng)時(shí)很好的設(shè)計(jì)，但幾年之后肯定會(huì)過(guò)時(shí)。

星云灣起步面積168㎡，占比很大，主要分布在北側(cè)四棟樓，210㎡主要分布在10/11兩棟樓，可售房源已經(jīng)不多。186㎡端廳戶型分化比較嚴(yán)重，有的喜歡，有的排斥，正式售樓部的樣板間也是這個(gè)，美中不足的是270°拐角落地窗中間有一根柱子，挺明顯的，這點(diǎn)上還是得佩服下未來(lái)天奕。238㎡戶型挺不錯(cuò)的，動(dòng)靜分離，還做到了三臥朝南。

會(huì)所呈現(xiàn)的也還可以，面積不大，沒(méi)有游泳池，估計(jì)是亞新吸取了之前三公館的經(jīng)驗(yàn)，維護(hù)成本忒高，后期難以運(yùn)營(yíng)。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)講，目前簽約的有60套，已售未簽約的有幾十套，整體上賣了100套左右。這個(gè)成績(jī)還行，總共276套房，越往后越好賣，因?yàn)槌尸F(xiàn)的越多，購(gòu)房者越放心。參考隔壁美林上苑，很多人都稱之為準(zhǔn)現(xiàn)房，有沒(méi)有問(wèn)題咱不敢說(shuō)，但確實(shí)對(duì)銷售有幫助。這倆盤現(xiàn)在也是直面競(jìng)爭(zhēng)，南岸接下來(lái)還有地塊出讓，明年可以期待一下。(展開(kāi)全部)

星云灣實(shí)體樣板間快裝修好啦，前兩天路過(guò)，室內(nèi)正在收尾階段，會(huì)所也即將開(kāi)放，龍湖里展廳這個(gè)月房租到期就要搬走。

在正式售樓部里賣房肯定比展廳要好很多，并且工地進(jìn)展也不錯(cuò)，主體已經(jīng)封頂，包括北側(cè)商業(yè)部分也已經(jīng)封頂，客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房的體驗(yàn)感也會(huì)大大提升。

這個(gè)項(xiàng)目是考慮北龍湖尤其是南岸繞不過(guò)去的盤，大部分看完對(duì)產(chǎn)品也都很滿意，就是不放心開(kāi)發(fā)商，跟隔壁的美林都是難兄難弟。

至于地塊小、交房晚、亞新代建亞新物業(yè)這些都不是大問(wèn)題，因?yàn)槎▋r(jià)也不算貴，唯一解決不了的就是后期交付水準(zhǔn)。至于爛尾，我感覺(jué)應(yīng)該不至于，可能性很小。

總共276套房，雖然不多，挺考驗(yàn)操盤水平的，目前應(yīng)該賣了接近100套，上個(gè)月成交還有兩位數(shù)，這個(gè)月還是個(gè)位數(shù)。

如果不好好整，那就是賣到現(xiàn)房的節(jié)奏，這個(gè)情況在過(guò)去的北龍湖屢見(jiàn)不鮮。正商瓏水上境、正商豐華上境、正商禎瑞上境、綠城湖畔雲(yún)廬都是現(xiàn)房在售，包括僅有86套房的青風(fēng)院子。

并且南岸接下來(lái)還有君鄰大院松苑西側(cè)地塊要出讓，有北瀧府和松苑這種大標(biāo)的在那橫著，這個(gè)地塊定位應(yīng)該是以流量型產(chǎn)品為主，到時(shí)候星云灣僅存的產(chǎn)品稀缺性也會(huì)被稀釋，還得盡快想想辦法。背后的開(kāi)發(fā)商也不像中海、保利、華潤(rùn)那些央企財(cái)大氣粗，一堆小股東嗷嗷叫。(展開(kāi)全部)

9月份單盤成交金額

亞新也沒(méi)錢了？所以做代建。
公開(kāi)資料顯示，2023年8月7日，亞新置業(yè)集團(tuán)新增被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額：81,415.59 萬(wàn)元。被執(zhí)行人亞新置業(yè)集團(tuán)有限公司的河南中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)數(shù)2839萬(wàn)元凍結(jié)，股權(quán)凍結(jié)日期2023年8月25日至2026年8月24日。

亞新星云灣終于開(kāi)盤了。

8月18號(hào)，亞新星云灣開(kāi)盤了三棟樓，1#、6#、10#樓，戶型建面約168-238㎡，帶裝修交付。洋房標(biāo)準(zhǔn)層成交均價(jià)為39500-43500元/㎡，首層55000-65000元/㎡，特價(jià)38000元/平米起，首開(kāi)的三棟樓全部都是臨湖的，能享受一線湖景，為區(qū)域稀缺湖景房。

亞新星云灣的整體去化還不錯(cuò)，包括華潤(rùn)瑞府連續(xù)加推兩次，去化效果也都很好，仿佛現(xiàn)在樓市的消極行情，跟北龍湖無(wú)關(guān)，鄭州的有錢人還是多啊。

亞新星云灣項(xiàng)目位于北龍湖南岸，是近三年來(lái)，南岸唯一新供貨的洋房產(chǎn)品，非常稀缺，外立面采用金屬鋁板和玻璃幕墻，規(guī)劃1000平下沉式會(huì)所，產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常不錯(cuò)。

作為北龍湖南岸的唯一改善洋房，精裝標(biāo)準(zhǔn)也差，梵蒂斯裝甲門、耶魯智能鎖、YKK系統(tǒng)窗、霍尼韋爾新風(fēng)、博世廚房電器、林內(nèi)熱水器、怡口凈水器；衛(wèi)生間用的是漢斯閣雅花灑、杜拉維特衛(wèi)浴馬桶、原裝德國(guó)進(jìn)口卡德維浴缸；品牌配置全部是一線品牌。(展開(kāi)全部)

亞新·星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

8月18日的時(shí)候，亞新·星云灣開(kāi)盤了，一共推出了84套房源，去化的71套，去化率是85%，占地面積是45畝，容積率1.69，規(guī)劃13棟洋房，項(xiàng)目面積從168-238平方米，亞新做的是代建，國(guó)企背景加上南岸的稀缺住宅再加上一線河景房加上新一代產(chǎn)品，配置絕對(duì)是呱呱叫，這一次洋房168平方米成交的價(jià)格39500-42500元/平方米，186平方米的均價(jià)42000元/平方米，210平方米的均價(jià)43500元/平方米。

人生沒(méi)有白走的路，每一步都算數(shù)。亞新在成品房這方面還是有所建樹(shù)的，亞新是中原成品房的先行者和標(biāo)準(zhǔn)制定者，率先建立起領(lǐng)先中原的成品房標(biāo)準(zhǔn)體系，一共是有6各方面——客戶研究、前置設(shè)計(jì)、匠心建造、嚴(yán)選材料、省心維保、個(gè)性選配，亞新做的幾個(gè)項(xiàng)目的二手房也比較有較好的反應(yīng)。

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1、北龍湖到底有多少房子？

目前洋房1.45萬(wàn)套左右，小高層有1萬(wàn)套左右，高層大概有2000套左右，加起來(lái)大概有2.65萬(wàn)套，加上后續(xù)的供應(yīng)妥妥的超過(guò)3萬(wàn)套。

河南人口有1億人，3萬(wàn)/1億=0.03%，也就萬(wàn)分之三。一萬(wàn)個(gè)人大概有三個(gè)人，在北龍湖有房子。

2、北龍湖二手房到底掛了多少套？

上一次看了一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，貝殼網(wǎng)上顯示掛了七百多套，再加上開(kāi)發(fā)商手里面的，估計(jì)1000套左右，1000/30000=3.3%，100套房子里面有3套房子要出售。

3、豪宅的交易周期。

豪宅的交易周期比較長(zhǎng)，一般都需要在半年以上，實(shí)際的成交價(jià)格會(huì)比掛牌價(jià)格低幾千。(展開(kāi)全部)

星云灣最近挺熱乎的，畢竟南岸已經(jīng)好久沒(méi)上新了。傳說(shuō)中的建業(yè)君鄰大院松苑和金橋北瀧府還活在傳說(shuō)中。位置在九如東路和龍湖中環(huán)南路交叉口，南側(cè)緊鄰東風(fēng)渠，放眼整個(gè)南岸，也是一流的位置。近期就要開(kāi)盤了，看工程進(jìn)度也挺快，工地叮叮咣咣。

整體占地91畝，但包含了北側(cè)商業(yè)商務(wù)用地45.7畝，住宅也是45畝左右，在北龍湖算是偏小的。開(kāi)發(fā)商是河南三建＋周口城投，亞新代建。亞新也是老朋友了，之前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不算太多，但名氣不小，也都是背靠國(guó)企大樹(shù)。

外立面采用金屬鋁板和玻璃幕，窗墻比很高，看效果圖還挺漂亮，規(guī)劃有1000平下沉式會(huì)所，景觀設(shè)計(jì)是奧雅，創(chuàng)始人也是北龍湖的老朋友李寶章，室內(nèi)設(shè)計(jì)是CCD香港設(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)始人操刀，之前代表作有深圳蛇口太子灣。這個(gè)產(chǎn)品來(lái)講，在北龍湖屬于很不錯(cuò)的，尤其是比著周邊正弘瓴、建業(yè)海馬九如府、國(guó)投九棟這些老派，絕對(duì)是降維打擊。

價(jià)格呢也都不貴，168㎡戶型，均價(jià)4.1萬(wàn)，不挑樓棟和位置的話能做到3.9萬(wàn)，還是精裝修交付，相比九如府均價(jià)4萬(wàn)的二手房?jī)r(jià)，還是有優(yōu)勢(shì)的。精裝標(biāo)準(zhǔn)，從樣板間來(lái)看也值個(gè)三五千一平，戶型設(shè)計(jì)也更上一層樓，還有186㎡的端廳，跟之前萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)有相似之處，很多人還介意這種戶型對(duì)臥室私密性受到影響，但萬(wàn)科賣的哇哇叫，一套不剩。

當(dāng)然，價(jià)格低也是有原因的，開(kāi)發(fā)商土地款都磨嘰了一年才湊齊，導(dǎo)致外界出現(xiàn)很多風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)。真是不如痛痛快快交齊，打出國(guó)企的稱號(hào)，把價(jià)格稍微提前，購(gòu)房者買起來(lái)也舒服。

現(xiàn)在北龍湖房?jī)r(jià)也是風(fēng)雨飄搖，出來(lái)一塊新地，都是低價(jià)入市，快速收割一波，導(dǎo)致很多二手房只有大降價(jià)才能賣出去。連衛(wèi)生間都是落地窗的新產(chǎn)品，誰(shuí)能不喜歡，南岸大部分二手房客廳都做不到全落地，太難了。。。(展開(kāi)全部)

預(yù)計(jì)8月18日 首開(kāi)

星云灣終于要開(kāi)盤了，時(shí)間暫定為8月15日。目前在定存階段，其實(shí)已經(jīng)落位，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)拿到預(yù)售證的原因，不敢直接收定金。

從去年6月份首次拍地后，這個(gè)盤的關(guān)注度還是很高的。北龍湖南岸雖然配套還是弱，但新地塊新樓盤很是稀缺，尤其在亞新拿出還不錯(cuò)的產(chǎn)品后，彌補(bǔ)了很多人想要南岸位置＋北岸產(chǎn)品的空白。但亞新總歸是一個(gè)代建方，背后的河南三建＋周口城投始終沒(méi)有湊夠土地款，導(dǎo)致開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)一拖再拖。好在周口幫還是有實(shí)力的，經(jīng)過(guò)大佬一番游說(shuō)，把錢湊齊了，背后雖然很艱難，但結(jié)果還不錯(cuò)，只是現(xiàn)在的股東太多了，能說(shuō)上話的就有十幾號(hào)，這難免不令人對(duì)中后期決策和交付后的品質(zhì)持懷疑態(tài)度。

據(jù)說(shuō)目前定存選房的有70多組，最火爆的是一樓帶院產(chǎn)品，一樓帶院作為北龍湖最稀缺的產(chǎn)品，很受歡迎，這個(gè)項(xiàng)目還把地下室做成了精裝，過(guò)去是很少的。別看這些富豪一擲千萬(wàn)買豪宅，但是碰到挑高6米左右的毛坯地下室也頭疼。

然后是186㎡/210㎡/238㎡這種大戶型，反倒是168㎡這種入門級(jí)戶型考慮的人不多，并且還不貴，單價(jià)3.9萬(wàn)左右，首付100多萬(wàn)上車北龍湖南岸核心地段精裝洋房，這讓前些年買同等面積需要三五百萬(wàn)首付的人多難受。

難道是越有錢膽子越大？錢越少，越謹(jǐn)慎？

按照目前的情況，定存不一定就會(huì)最終交錢，姑且算這次開(kāi)盤打折后能成交50套，背后那些股東內(nèi)部消化幾十套，那就有100套左右的去化。整盤276套房，把資金的問(wèn)題解決下，中間別掉鏈子，這個(gè)盤應(yīng)該會(huì)賣的不錯(cuò)，畢竟接下來(lái)的市場(chǎng)大概率向好。(展開(kāi)全部)

亞新·星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

亞新重新歸來(lái)，南岸再次添新。

先簡(jiǎn)單的說(shuō)一下土地的情況：今年6月份的時(shí)候被鄭州碧辰置業(yè)有限公司拿下，以底價(jià)13.6億拿下，折合樓面價(jià)是1.2萬(wàn)/平方米，占地面積是92畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅+商務(wù)金融，其中有45畝是商務(wù)用地，45畝是住宅用地，鄭州碧辰置業(yè)有限公司是國(guó)企，亞新做的是代建。

亞新還是蠻適合這個(gè)事情，為啥這樣說(shuō)呢？其一亞新在北龍湖做過(guò)商業(yè)項(xiàng)目，亞新龍湖一號(hào)，龍湖一號(hào)是北龍湖為數(shù)不多的寫字樓，現(xiàn)在的租金在3.8元/平方米/天；另外亞新也有高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，2015年亞新率先啟動(dòng)成品房戰(zhàn)略，而且參加過(guò)河南成品房的性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制定，亞新紫藤公館做的也是有模有樣，現(xiàn)在二手房的價(jià)位在2,3萬(wàn)左右。

45畝土地，容積率1.69，規(guī)劃13棟洋房，項(xiàng)目面積從168-238平方米，均價(jià)是4.3萬(wàn)/平方米，168平方米的四葉草戶型，186平方米平方米270度環(huán)幕客廳，210平方米的四開(kāi)間朝南，238平方米的環(huán)幕客廳+四開(kāi)間朝南。

豪宅設(shè)計(jì)的幾個(gè)要點(diǎn)：

第一是大師：亞新用的也是咱們的老朋友，奧雅設(shè)計(jì)、CCD香港鄭中設(shè)計(jì)事務(wù)所，兩個(gè)是不是看著熟悉，基本也都是在北龍湖有項(xiàng)目。

第二個(gè)開(kāi)發(fā)商：做好豪宅需要開(kāi)發(fā)商的底蘊(yùn)的，開(kāi)發(fā)商需要開(kāi)發(fā)過(guò)不止一個(gè)豪宅，打一個(gè)比方一個(gè)差學(xué)生突然變成好學(xué)生，是很難的，沒(méi)有做過(guò)豪宅想要做好也真的很難。

第三個(gè)戶型：項(xiàng)目的戶型面積從168-238平方米，絕對(duì)的頂級(jí)改善。(展開(kāi)全部)