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星云灣近期對外出售的房源大致如下——
168戶型：3號樓703、4號樓701和702、12號樓303，403，603，703、5號樓203；180戶型目前有兩套，5號樓的202和9號樓的403；

186戶型目前3號樓西邊戶，12號樓東邊戶，5號樓東西邊戶，第一排1號樓和6號樓還有2層和3層；210戶型還有一套11號樓201；
238戶型有2層和4層。

乍一看快清盤啦，其實還多著呢，網(wǎng)簽數(shù)量到現(xiàn)在都沒突破140套，為什么其他的不推出來？一方面，被內(nèi)購占著，另一方面，大概率是被抵押啦。這也是最近傳言星云灣網(wǎng)簽不了的主要原因。

過去禎瑞上鏡、豐華上鏡、美林上苑都是這樣操作的，本質(zhì)原因就是缺錢。但不至于爛尾，畢竟資金監(jiān)管不像之前那么擺設，降標減配倒是很有可能。

前段時間售樓部就進行了擴招，多了幾個置業(yè)顧問，針對渠道也提高了傭金，準備在年前沖刺一把，回回款，價格變動倒是不大。之前跟同行溝通過，這個盤如果能盡快賣掉200套，資金壓力就會大大降低，后面游刃有余，但因為內(nèi)購以及背后股東關(guān)系復雜，紛紛擾擾也是不斷。

說實話，個人每次過來星云灣還是挺喜歡的，產(chǎn)品層面沒得說，雖然相比璞悅稍微弱了點，但裝修風格更現(xiàn)代一些，不像璞悅過于酒店風。

令人遲疑的無非就是交付能力以及后期物業(yè)的穩(wěn)定性，不著急的話也可以等等正弘瓴北側(cè)新地塊。(展開全部)

亞新星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

好長時間沒有說北龍湖的豪宅，亞新星云灣簽約的有130套，實際賣出去的房子可能有150套，XX套沒有簽約，銷售差不多過半了，亞新有些地方做的也是可圈可點，住宅是45畝，容積率是1.69，規(guī)劃13棟洋房，項目面積從168-238平方米，正好趕上了北龍湖南岸的空白，房價和幾年之前基本沒有太大的變化，二手房方面，北龍湖的供應也是很多的。

北龍湖的洋房大概是1.5萬套，小高層是1萬套，高層大概是2000套，加起來都2.7萬套了，后續(xù)再供應土地，超過3萬套是沒有一點問題。這1.5萬套洋房，按照平均面積140平方米，單價按照3萬計算，這都是630億，再加上剩下其他的超過1000億的總市值沒問題，基本上和鞏義市的GDP差不多了。

有錢人買豪宅大概有幾種用途，第一種就是自己住，人有錢就要買個大房子，買個好衣服，除了舒服以外，還能展示自己的地位，第二種就是固化自己的財富，以前買房子保值增值，現(xiàn)在不跌就不錯，能固化自己的財富，順帶對抗一下通貨膨脹，另外有一部分客戶，全買房，然后抵押貸款再把錢倒騰出來。

中美財富差異還是很明顯的，中國：65%房產(chǎn)加上10%投資加上25%儲蓄；美國：25%房產(chǎn)加上65%投資加上10%儲蓄，中國人普遍喜歡買房子，家庭的大部分資產(chǎn)都在房產(chǎn)上。(展開全部)

星云灣這段時間開始掛鋁板，外立面逐步從效果圖走向現(xiàn)實，看著還是不錯的。

總共276套房，也賣了一年多時間，看看數(shù)據(jù)表現(xiàn)怎么樣：
1、3、4、6、10、11幾棟樓可售房源不多，其他樓棟較多，目前總網(wǎng)簽套數(shù)130套左右。
當然，并不代表這個盤只賣了這個數(shù)，應該在150套往上，只是有些XX留了房源，這波房源如果不簽約的話，遲早要留到市場上，到時候可能會出現(xiàn)更低的價格。網(wǎng)簽率上不來肯定有問題的，過去幾年賣的好的萬科拾謐森語/保利璞悅/華潤幸福里，總來不會在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上掉鏈子，因為也不愁賣，你不按時簽約就敢給你退房，不伺候。

這個盤一直給人的感覺就是不穩(wěn)，產(chǎn)品和戶型其實算不錯的，價格也不貴，這個單價能買到的精裝修房子，產(chǎn)品沒有一個能打的過星云灣的。但期房＋亞新代建多多少少都會被質(zhì)疑。

前幾個月銷量還不多，每月基本上都能突破雙位數(shù)，最近又開始疲軟，跟整個大市場也有相關(guān)，也走不出獨立行情。

整盤最好賣的是210平戶型，受眾群體比較多，186和238端廳戶型中規(guī)中矩，這種過去在其他幾個樓盤里的表現(xiàn)也一般，僅有拾謐森語算是不錯的，但二手房市場不知是否能挺住。

星云灣算是命不錯的，短期內(nèi)還沒有新樓盤競爭，如果能來一個央企新樓盤，那估計更難過，吸引力再次下降。(展開全部)

山姆落地北龍湖的消息這兩天很熱鬧，買過北龍湖的業(yè)主群在討論，考慮買北龍湖的也在討論。

山姆會員商店是沃爾瑪旗下的高端會員制商店，自1983年4月首家商店在美國俄克拉荷馬州的米德韋斯特城開業(yè)起，山姆已有超過30年的歷史。90年代初，山姆開始進入國際市場，山姆在全球已擁有800多家門店，成為全球最大的會員制商店之一，在中國，第一家山姆會員商店于1996年8月12日落戶深圳。隨后北京、廣州、上海、武漢、長沙等多個城市開了47家。

之所以叫會員商店，在于其會員制。山姆會員商店只對會員開放。會員除享受折扣商品外，還可享受“會員權(quán)益計劃”提供的各種生活上的便利及優(yōu)惠。山姆會員卡分為兩種：260元一年的普通卡，680元的卓越卡，口碑評價還都不錯。

鄭州店地址就在如意東路以東、龍湖中環(huán)南路以南，融創(chuàng)中原壹號院的南側(cè)（隔了一塊地），東側(cè)就是北龍湖知名商業(yè)龍湖里。位置很好，南側(cè)是東風渠，旁邊就是4/8地鐵口，地鐵也是山姆選址的一大因素。

接下來就看何時動工、何時開業(yè)，據(jù)說開業(yè)需要兩三年時間。但通過這兩天的反饋，很多南岸業(yè)主并不想家門口開一家山姆，他們覺得過多的人流量會影響片區(qū)豪宅的純粹性，距離越近越不好。距離星云灣倒是還好，騎個電動車一溜煙就能到。

那么，問題來了，之前很多人覺得北龍湖缺少配套，生活不方便，現(xiàn)在可以方便起來，又覺得不是什么好事了，真是不好整。整體上，對于北龍湖肯定是利好的，但還得看落地情況。像湖心島銀泰商業(yè)，之前大家期待滿滿，現(xiàn)在過去真是失望大于希望，交通動線也不合理，我身邊好多人經(jīng)常吐槽這個事。(展開全部)

星云灣最近在持續(xù)發(fā)力，這半個月賣了七八套房，還是大年初一到十五這些過年時間。

尤其是第一排1/6/10三棟樓，可選房源已經(jīng)不多，210㎡賣的不錯，包括238㎡，也不太愁賣。后邊還有幾棟樓沒有完全開，但也都能買。

綜合多方數(shù)據(jù)，目前應該是去化了有一半的房源，本身體量也不大，276套房。

雖然過去開發(fā)商有點爭議，但過去的工程進度還是不錯的，主體早已封頂，已經(jīng)開始做外立面，就看接下來的園林景觀以及室內(nèi)精裝部分，因為這兩塊是大頭，也是比較花錢的地方。

看過了南岸已經(jīng)交付的樓盤，偶爾看一下星云灣還是眼前一亮的，人們總是喜新厭舊。

背后的開發(fā)商是周口城投與河南三建，河南三建名字是不錯，但不是國企，也有小道消息說準備把亞新踢出去，不知真假，如果真是這，那就有點不太靠譜了。

目前給的交房時間是明年年底，也可能會提前到明年10月份，但也有一年半時間，中間還是充滿不確定性。

很多人對這個項目的設計以及產(chǎn)品倒是挺有興趣，只是介意交房時間、地塊較小這些因素。至于價格，倒是不算貴，相比周邊二手房價，還是有點性價比的。

西側(cè)地塊也已經(jīng)確定為學校，只是還未開建，如果上學不著急的話，也算是一個加分項，時間早晚的問題，畢竟周邊公辦學校還不多，確實有需求。
對這個盤，目前還是保持觀望態(tài)度。(展開全部)

星云灣賣的還不錯，一共276套房，開盤半年時間，目前剩60多套房，現(xiàn)在168平和186平的房源在搞一口價活動，還是實體樓樣板間，眼見為實，買得放心。

項目的施工進度也還可以，住宅部分4#、5#、7#、8#主體結(jié)構(gòu)封頂，10#、11#、12#主體結(jié)構(gòu)封頂，二次結(jié)構(gòu)施工完成，剩下的1#、2#、3#、6#、9#主體結(jié)構(gòu)封頂，二次結(jié)構(gòu)施工都進行了一多半。商務樓部分基本都封頂了。目前官方給出的交付時間是2025年12月31日，應該問題不大。

這個盤其實挺有創(chuàng)新意義的，住宅和辦公的面積比例是四比五，而且辦公面積要求全部自持。如果是以往，開發(fā)商拿地都是先住宅再產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)建設能拖就拖，但這個地是要求同步建設，產(chǎn)業(yè)部分50%計容面積達到基礎筏板施工完成，可預售商品住宅不超過可售商品住宅計容面積的50%;產(chǎn)業(yè)部分100%計容面積達到工程基礎筏板施工完成，可預售商品住宅不超過可售商品住宅計容面積的70%;產(chǎn)業(yè)部分100%計容面積達到主體封頂時,可預售商品住宅為可售商品住宅計容面積的100%。

這么大體量的同步建設，勢必對資金要求高，也就是河南三建+周口城投合作開發(fā)才能頂住。
住宅都那么回事，重點還是北地塊的商業(yè)商務，規(guī)劃為11棟6層花園獨棟辦公。一層二層為高端商業(yè)，打造以品牌主力店、高端餐飲、休閑娛樂和部分社區(qū)配套為主的體驗式靜態(tài)商業(yè)街區(qū)。由于是統(tǒng)一招商運營，品質(zhì)還是值得期待的。(展開全部)

北龍湖在售新盤里面，星云灣應該是最有爭議的。

地塊雖然不大，但位置是很多人能接受的，最重要的就是產(chǎn)品，彌補了南岸當下新產(chǎn)品的空白。過去永威上和院受制于戶型，融創(chuàng)壹號院受制于戶型，即使成交量很大的正弘臻、碧桂園豫府、保利瓏熙也是同質(zhì)化嚴重，戶型幾乎是一個模子刻出來的，因為在當時他們前后開售時間差別不大，都是拿出了當時很好的設計，但幾年之后肯定會過時。

星云灣起步面積168㎡，占比很大，主要分布在北側(cè)四棟樓，210㎡主要分布在10/11兩棟樓，可售房源已經(jīng)不多。186㎡端廳戶型分化比較嚴重，有的喜歡，有的排斥，正式售樓部的樣板間也是這個，美中不足的是270°拐角落地窗中間有一根柱子，挺明顯的，這點上還是得佩服下未來天奕。238㎡戶型挺不錯的，動靜分離，還做到了三臥朝南。

會所呈現(xiàn)的也還可以，面積不大，沒有游泳池，估計是亞新吸取了之前三公館的經(jīng)驗，維護成本忒高，后期難以運營。

據(jù)置業(yè)顧問講，目前簽約的有60套，已售未簽約的有幾十套，整體上賣了100套左右。這個成績還行，總共276套房，越往后越好賣，因為呈現(xiàn)的越多，購房者越放心。參考隔壁美林上苑，很多人都稱之為準現(xiàn)房，有沒有問題咱不敢說，但確實對銷售有幫助。這倆盤現(xiàn)在也是直面競爭，南岸接下來還有地塊出讓，明年可以期待一下。(展開全部)

星云灣實體樣板間快裝修好啦，前兩天路過，室內(nèi)正在收尾階段，會所也即將開放，龍湖里展廳這個月房租到期就要搬走。

在正式售樓部里賣房肯定比展廳要好很多，并且工地進展也不錯，主體已經(jīng)封頂，包括北側(cè)商業(yè)部分也已經(jīng)封頂，客戶到現(xiàn)場看房的體驗感也會大大提升。

這個項目是考慮北龍湖尤其是南岸繞不過去的盤，大部分看完對產(chǎn)品也都很滿意，就是不放心開發(fā)商，跟隔壁的美林都是難兄難弟。

至于地塊小、交房晚、亞新代建亞新物業(yè)這些都不是大問題，因為定價也不算貴，唯一解決不了的就是后期交付水準。至于爛尾，我感覺應該不至于，可能性很小。

總共276套房，雖然不多，挺考驗操盤水平的，目前應該賣了接近100套，上個月成交還有兩位數(shù)，這個月還是個位數(shù)。

如果不好好整，那就是賣到現(xiàn)房的節(jié)奏，這個情況在過去的北龍湖屢見不鮮。正商瓏水上境、正商豐華上境、正商禎瑞上境、綠城湖畔雲(yún)廬都是現(xiàn)房在售，包括僅有86套房的青風院子。

并且南岸接下來還有君鄰大院松苑西側(cè)地塊要出讓，有北瀧府和松苑這種大標的在那橫著，這個地塊定位應該是以流量型產(chǎn)品為主，到時候星云灣僅存的產(chǎn)品稀缺性也會被稀釋，還得盡快想想辦法。背后的開發(fā)商也不像中海、保利、華潤那些央企財大氣粗，一堆小股東嗷嗷叫。(展開全部)

9月份單盤成交金額