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集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的北龍湖也遇瓶頸期，特點(diǎn)就是輝煌已過(guò)，有價(jià)無(wú)市，很明顯現(xiàn)在才姍姍來(lái)遲的亞新星云灣有點(diǎn)生不逢時(shí)，憑一己之力來(lái)盤活南岸市場(chǎng)就有點(diǎn)太難了。

展廳位于龍湖里，將于近日對(duì)外開(kāi)放，12棟7層洋房，276戶，層高3.1米，產(chǎn)品規(guī)劃由奧雅創(chuàng)始人李寶章和CCD事務(wù)所創(chuàng)始人鄭中兩位大師操刀，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，外立面一二層為石材，3層以上為鋁板，高顏值不輸保利和萬(wàn)科兩個(gè)勁敵，同樣是成品房交付，對(duì)于成品房亞新經(jīng)驗(yàn)是非常豐富的，包括豪宅，此次應(yīng)該是亞新北龍湖的收官之作，品質(zhì)還是可以期待一下的。

因?yàn)橛玫匦再|(zhì)問(wèn)題，一個(gè)地塊分南北兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，北側(cè)主要開(kāi)發(fā)商務(wù)獨(dú)棟辦公樓和商業(yè)，后期商業(yè)將統(tǒng)一招商且全部為自持，南側(cè)為住宅用地，二者分開(kāi)管理，與商業(yè)相鄰的好處在于生活配套方便，但也會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題比如社區(qū)居住率達(dá)到一定程度，再加上辦公和商業(yè)人流量肯定大，后期擁堵和嘈雜就無(wú)法避免，喜歡熱鬧的覺(jué)得有煙火氣是優(yōu)勢(shì)，喜歡安靜的就覺(jué)得太嘈雜是劣勢(shì)，所以這點(diǎn)全憑個(gè)人喜好。

南岸的住宅已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，星云灣位置也非常不錯(cuò)，本應(yīng)走稀缺路線收割一波，但北岸涌現(xiàn)的保利和萬(wàn)科從實(shí)力、位置再到產(chǎn)品都有超越其之意，亞新應(yīng)該壓力很大，所以高開(kāi)低走，還是低開(kāi)高走？首開(kāi)的定價(jià)非常重要，北龍湖現(xiàn)在也不特殊，同樣是慢慢賣，賣到現(xiàn)房已是常事。(展開(kāi)全部)

以前的北龍湖：新中式Y(jié)YDS!
現(xiàn)在的北龍湖：非新中式才是王道！

時(shí)隔許久北龍湖南岸又有上新了，亞新星云灣，位于北龍湖南岸九如東路與龍湖中環(huán)路東南，項(xiàng)目地塊鄭政東出（2022）4號(hào)網(wǎng)為商業(yè)用地+城鎮(zhèn)住宅用地，由河南三建（民企）和周口國(guó)資（國(guó)企）聯(lián)合拿下，亞新只是代建，地塊一半商業(yè)一半住宅，商業(yè)部分位于北側(cè)，有產(chǎn)業(yè)引入前置條件，定位為圍繞新材料，生物醫(yī)藥，食品研發(fā)等領(lǐng)域集科研，企業(yè)總部等功能為一體的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，南側(cè)臨東風(fēng)渠的部分是住宅地塊，東側(cè)為美林上苑和龍之夢(mèng)西苑，北側(cè)有上海師大附屬鄭州啟佳學(xué)校等，西側(cè)緊鄰九如東路，距離4號(hào)線龍湖中環(huán)南站900米左右，項(xiàng)目占地91畝，整體容積率1.85，建筑高度24米，規(guī)劃25棟24米建筑，其中12棟科創(chuàng)+商業(yè)，13棟住宅，住宅均為7層洋房設(shè)計(jì)，戶型面積區(qū)間為168-238㎡，一共有5個(gè)戶型，分別為168㎡，180㎡，186㎡，210㎡，238㎡，其中168和180戶型相似，都是變形四葉草戶型，210㎡戶型做了四開(kāi)間朝南和雙陽(yáng)臺(tái)。
項(xiàng)目由奧雅設(shè)計(jì)，CCD香港鄭中設(shè)計(jì)事務(wù)所共同為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)操刀，地塊毛坯限價(jià)37300元/㎡，精裝修限價(jià)42900元/㎡，不過(guò)有產(chǎn)業(yè)引入前置條件，樓面價(jià)合到12050元/㎡，相對(duì)于北龍湖其他地塊動(dòng)輒2W+的樓面價(jià)還是有很大空間的，亞新這個(gè)開(kāi)發(fā)商近幾年還是做了不少高品質(zhì)項(xiàng)目的，北龍湖茉莉公館，濱河的海棠公館，白沙的紫藤公館的“公館系”產(chǎn)品，基本都是片區(qū)內(nèi)賣的最貴的項(xiàng)目之一，不過(guò)這次亞新代建不一定能把控品質(zhì)，算是一個(gè)雙刃劍吧(展開(kāi)全部)

盡管該項(xiàng)目是以代建的形式入場(chǎng)，但亞新攜星云灣再度上新北龍湖南岸關(guān)注度還是非常高的，號(hào)稱是其十年北龍湖戰(zhàn)略作品的項(xiàng)目，隨著南岸住宅項(xiàng)目相繼接近尾聲，這應(yīng)該也是其布局北龍湖的收官之作。

目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已開(kāi)始做前期準(zhǔn)備工作，關(guān)于星云灣的宣傳標(biāo)語(yǔ)已到位，展廳設(shè)在龍湖里，但暫未對(duì)外開(kāi)放。

占地91畝，因地塊性質(zhì)原因，建設(shè)包含科研、企業(yè)總部及高端住宅項(xiàng)目，規(guī)劃11棟科創(chuàng)+商業(yè)，12棟7層洋房，現(xiàn)代美學(xué)建筑風(fēng)格作品，276戶，五個(gè)面積段，168平、180平、186平、210平和238平，其中168平和186平占比最大，南岸豪宅已由曾經(jīng)的200平起步降至200平以下，充分說(shuō)明豪宅剛需化同樣在南岸上演，180平同樣是豪宅的暢銷面積段。

豪宅改善盤的洋房戶型電梯入戶是標(biāo)配，但說(shuō)起戶型設(shè)計(jì)，星云灣相比在售的萬(wàn)科以及保利就有點(diǎn)遜色了，確切來(lái)說(shuō)是太過(guò)于保守，缺少亮點(diǎn)，除了238平為現(xiàn)在流行的端廳設(shè)計(jì)外，其他就是非常普通的四葉草戶型，所以放在從來(lái)不缺優(yōu)質(zhì)戶型的北龍湖，星云灣更多的或許需要在位置、服務(wù)以及價(jià)格上做文章了。

位置自然不用多說(shuō)，南岸哪有多差的位置，出門即是東風(fēng)渠，生態(tài)資源還是非常好的，周邊住宅云集，美林上苑、龍湖上第等，項(xiàng)目多已交房，但因本就是低密度住宅，加上居住人少，所以人氣非常一般。

亞新前幾年的發(fā)展勢(shì)頭比較猛，高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)主要有茉莉公館和紫藤公館，此次再入北龍湖做豪宅，還是值得期待的，個(gè)人認(rèn)為結(jié)合當(dāng)下的形式識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰價(jià)格方面應(yīng)該會(huì)有很大的優(yōu)勢(shì)，南岸剩余的地塊就那么幾塊了，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

星云灣的到來(lái)，無(wú)疑為沉寂已久的北龍湖南岸增添了一分活力。
如果說(shuō)是北龍湖南岸的收關(guān)之作，倒也不算過(guò)分，不管北邊保利璞岸、華潤(rùn)瑞府、萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)等新盤怎么折騰，從目前的拍地來(lái)看，毛坯限價(jià)37300元/㎡，精裝修42900元/㎡，別看和萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞岸一樣，但這個(gè)地住宅地塊小還摻著商務(wù)，所以總體來(lái)看，還是南邊壓北邊的。

星云灣的位置自不用說(shuō)，南岸又有幾個(gè)位置差的呢，南望東風(fēng)渠，北側(cè)海馬九如府、龍湖上第等成熟小區(qū)，離中盟龍湖里也不算遠(yuǎn)，過(guò)了東風(fēng)渠的橋，就來(lái)到了成熟的老東區(qū)，新老豪宅板塊交界處。

這項(xiàng)目與其他北龍湖項(xiàng)目相比，最大的劣勢(shì)是商務(wù)金融和住宅混搭，原來(lái)說(shuō)是友嘉（洗碗機(jī)）研發(fā)中心地塊，13棟住宅加上11棟商務(wù)樓，一下顯得很密集，總共91畝地，住宅可能只有45畝左右，在北龍湖算很小的項(xiàng)目了。

如果這11棟商務(wù)以后都坐滿工作人員，沒(méi)事往南面窗戶看看，星云灣的業(yè)主就沒(méi)啥私密性了。對(duì)于這些商務(wù)樓，目前的打算是引入新材料、生物醫(yī)藥、食品方面的高級(jí)研發(fā)中心，但我們都知道鄭州不管定位多高端的商業(yè)，到最后都會(huì)迭代為沙縣、蘭州、黃燜雞，產(chǎn)業(yè)也是如此，可能最后入駐這的都是說(shuō)不清道不明的小公司，到時(shí)整體感觀會(huì)更近地氣。

好在開(kāi)發(fā)商一門心思只顧著住宅住宅，為了這南岸最后一塊臨河的優(yōu)質(zhì)地塊，也是拼了，直接都是大平層，168平起步，180平、210平，240平，尺度真的夠可以了，比著當(dāng)年的茉莉公館進(jìn)步多了，面積大了，戶型就不可能差，還融合了目前流行的客廳L觀景大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，東風(fēng)渠盡收眼底。

美中不足就是地塊真的太擠了，就三排樓，密密麻麻，景觀打造是別指望太多了。

一共就276戶，金主爸爸也有錢，估計(jì)會(huì)吊著高價(jià)慢慢賣，這項(xiàng)目，與市場(chǎng)無(wú)關(guān)。(展開(kāi)全部)

河南三建、周口城投、亞新地產(chǎn)，這三家合作會(huì)是神馬樣子呢？

6月22日河南三建和周口城投合作拿下鄭政東出(2022)4號(hào)，河南三建總部位于洛陽(yáng)，不屬于國(guó)資，屬于企業(yè)改制后的股份制公司，擁有建筑工程、市政工程、水利工程施工總承包資質(zhì)，十多個(gè)專業(yè)承包資質(zhì)，業(yè)務(wù)從洛陽(yáng)輻射全省再到省外。
一個(gè)洛陽(yáng)的公司+周口城投的資金來(lái)鄭州北龍湖拿地，這倒是罕見(jiàn)的組合罕見(jiàn)的方式，兩家都不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和地方性政策支持，于是找了個(gè)本土知名的亞新地產(chǎn)進(jìn)行代建，要說(shuō)這里面從土地到代建沒(méi)有分量的人牽頭拉線我是不信的。

亞新近幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)于前幾年的激進(jìn)較為萎靡，跟市場(chǎng)大環(huán)境有很大的關(guān)系，之前亞新的融資渠道也受到壓縮，三大公館叫好不叫賣，都成現(xiàn)房了還在慢慢回款，在21年的地產(chǎn)寒冬更是爆出亞新城市公司解散，80%員工解除勞工合同，只保留部分關(guān)鍵崗位和創(chuàng)業(yè)元老，曾經(jīng)的亞新被視為永威康橋后第三個(gè)品質(zhì)的接班者，走到這個(gè)地步也只能唏噓，不過(guò)亞新的離職補(bǔ)償還是挺人性化的，點(diǎn)贊。

項(xiàng)目的銷售設(shè)計(jì)施工管理以及物業(yè)都交給亞新地產(chǎn)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目推廣名：星云灣
項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)北龍湖九如東路與龍湖中環(huán)路東南，房屋產(chǎn)權(quán)70年，占地61000.00㎡，建筑區(qū)域面積181000.00㎡，戶數(shù)276戶，容積率1.69，綠化率35.0%，環(huán)境比較宜居，車位規(guī)劃地下停車489個(gè)，車位配比1.77：1。
因?yàn)橥恋氐男允墙鹑谟玫丶嫒莩擎?zhèn)住宅用地，由奧雅設(shè)計(jì)、CCD香港鄭中設(shè)計(jì)事務(wù)所共同為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，目前流出來(lái)的規(guī)劃是25棟建筑其中13棟洋房住宅產(chǎn)品，戶型建筑面積約168㎡-238㎡，定位大平層改善。從流露出來(lái)的戶型來(lái)看，亞新做的中規(guī)中矩，改善該有的都沒(méi)，標(biāo)準(zhǔn)的方正戶型+南北通透，不過(guò)依舊改變不了次主臥暗衛(wèi)的問(wèn)題，平層的238頂級(jí)戶型是一層一戶，這個(gè)戶型的奢華度更高，整面的玻璃幕墻陽(yáng)臺(tái)使得觀景度更好。

星云灣的位置相當(dāng)不錯(cuò)，九如府、金茂府、龍之夢(mèng)以及美林上苑等各種豪宅都在周邊，南側(cè)更是直面東風(fēng)渠的景觀加持，東邊有管委會(huì)所在的金融智谷和頂級(jí)醫(yī)療配套鄭大一附院，屬于不可多得的好位置。

有人說(shuō)那么好為什么之前沒(méi)人拍，因?yàn)檫@宗地需要產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，一般情況產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入是意向地，但是該宗地之前的歷史也頗為復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件為引入1家上市公司總部及研發(fā)中心、2家小巨人企業(yè)總部及研發(fā)中心、1個(gè)國(guó)家級(jí)研發(fā)中心、1個(gè)省級(jí)技術(shù)研發(fā)中心。能有如此大的資源導(dǎo)入的，已經(jīng)不是的單純的地產(chǎn)公司能搞定的，所以有各種總包資質(zhì)和實(shí)驗(yàn)室的河南三建以及可以利用資源導(dǎo)入周口優(yōu)質(zhì)企業(yè)的周口城投才會(huì)聯(lián)合拿下，這兩家著實(shí)有這個(gè)資源呀。

不過(guò)三建作為甲方，項(xiàng)目的施工不用自家單位著實(shí)說(shuō)不過(guò)去，用了自家單位的話，甲方乙方都是自己，中間有個(gè)代建管理方，這把亞新的管理弄得挺尷尬的呀~騎驢看唱本吧(展開(kāi)全部)

亞新星云灣，占地面積約91畝，總建筑面積約18萬(wàn)㎡，容積率1.69。
土地性質(zhì)由住宅和商業(yè)組成，總共25棟樓，住宅有13棟。

地塊出自今年第一次集中土拍，由鄭州碧辰置業(yè)有限公司以底價(jià)13.6億元競(jìng)得，背后是河南三建和周口城投，此次亞新主要扮演代建角色。
亞新自從茉莉公館、海棠公館、紫藤公館之后很少拿地，在中牟那邊一兩個(gè)項(xiàng)目還在正常售賣，目前也沒(méi)有大的新聞。

平心而論，亞新公館系做的還是很不錯(cuò)，雖然紫藤公館和海棠公館算算賬不掙錢，但在外立面、園林景觀、室內(nèi)精裝方面的用料依然很扎實(shí)。

此次星云灣距離亞新龍湖一號(hào)和茉莉公館不遠(yuǎn)，但茉莉公館畢竟是7年前的產(chǎn)物，單元大堂、室內(nèi)精裝在北龍湖已經(jīng)明顯落伍。

這會(huì)是奧雅設(shè)計(jì)、CCD香港鄭中設(shè)計(jì)事務(wù)所共同為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)操刀，外立面效果圖看著還行，地塊位置也不錯(cuò)，南側(cè)臨東風(fēng)渠，東側(cè)是美林上苑。

戶型有168㎡四室兩廳三衛(wèi)、180㎡四室兩廳三衛(wèi)、186㎡四室兩廳三衛(wèi)、210㎡四室兩廳三衛(wèi)、238㎡四室兩廳三衛(wèi)，尺度比較適中，定位也相對(duì)精準(zhǔn)。

目前南岸在售住宅確實(shí)越來(lái)越少，永威上和琚、青風(fēng)院子、正商禎瑞上境、正商瓏水上境、雅居樂(lè)御賓府等幾個(gè)都是尾盤準(zhǔn)現(xiàn)房，與星云灣直接構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)該就是美林上苑和正商代建名門樾府項(xiàng)目，這幾個(gè)價(jià)格也都差不多。(展開(kāi)全部)

該地塊的性質(zhì)好像是商住混合 項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)是50年嗎？

亞新星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

先簡(jiǎn)單的說(shuō)一下地塊的情況：

該宗土地是今年鄭州碧辰置業(yè)以13.6億元的底價(jià)拿下，鄭州碧辰置業(yè)背后的股東是河南三建和周口國(guó)資，該宗土地的性是金融用地+城鎮(zhèn)住宅，占地面積是91畝，容積率是1.85，建筑高度是24米，另外土地還有限制條件要求有產(chǎn)業(yè)的引入，定位為圍繞新材料、生物醫(yī)藥、食品研發(fā)等領(lǐng)域，集科研、企業(yè)總部等功能為一體的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)1年內(nèi)引入1家上市公司總部及研發(fā)中心、2家小巨人企業(yè)總部及研發(fā)中心、1個(gè)國(guó)家級(jí)研發(fā)中心、1個(gè)省級(jí)技術(shù)研發(fā)中心。

該項(xiàng)目規(guī)劃25棟24米的商住區(qū)，一半科創(chuàng)+商業(yè)，一半住宅，住宅一共是13棟，戶型面積從168平方米-210平方米，占比最多的是168平方米、其次是186平方米。

現(xiàn)在亞新星云灣需要硬剛?cè)f科和保利，萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)規(guī)劃了18棟7層高洋房，戶型建面約199-370平方米，共有355戶，共有811個(gè)車位，共有3個(gè)產(chǎn)品面積段，199平方米，247平方米、370平方米；保利檀園規(guī)劃11棟7+1（悶頂）洋房，312戶，車位632個(gè)，首層層高3.15米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.05米，主流的面積戶型160-180平方米，從戶型面積就能看出來(lái)哪一個(gè)生猛，第一是肯定萬(wàn)科，其次是保利，最后是亞新！

但是作為代建，有幾種情況：

1、甲乙雙方鬧掰了，項(xiàng)目被擱置，比如藍(lán)城蘭園。

2、甲方把乙方給踢走了。

3、乙方由于受限，只能發(fā)揮出來(lái)部分功力，這是最常見(jiàn)的情況，相當(dāng)于貼牌！(展開(kāi)全部)

暫時(shí)看不出什么驚喜 坐等正式開(kāi)放