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為國(guó)護(hù)盤(pán)的時(shí)候到了
加油 奧利給

現(xiàn)在還買(mǎi)啥房，鄭州買(mǎi)房，就相當(dāng)于，為國(guó)捐軀

先來(lái)說(shuō)個(gè)有意思的事，地是龍湖全資子公司鄭州龍興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)93545.0萬(wàn)元拿的，拿完地后成立項(xiàng)目公司鄭州通瑞置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，通瑞置業(yè)的股東在8月份由鄭州龍興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%控股變更為：鄭州龍興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%;鄭州龍之瑞置業(yè)有限公司30%;青島錦潤(rùn)佳銘投資有限公司19%；龍之瑞背后大股東為河南通派房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，通派地產(chǎn)在鄭州沒(méi)什么名氣，背后實(shí)控人為海南的企業(yè)，項(xiàng)目在開(kāi)封和南陽(yáng)的下屬縣開(kāi)發(fā)的有，不知道怎么搭上了龍湖這個(gè)大船甚至在管南這個(gè)項(xiàng)目還占股分了一杯羹，還是財(cái)大氣粗的龍湖也需要投資機(jī)構(gòu)和小股東來(lái)承擔(dān)一點(diǎn)資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)？不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目總規(guī)龍湖絕對(duì)控股，小股只有分紅的權(quán)利，標(biāo)準(zhǔn)的龍湖血液是少不了的。


聊聊正主了，龍湖熙上，龍湖地產(chǎn)落子管南的第二子，金岱園區(qū)的第一子，該宗土地之前經(jīng)歷過(guò)流拍，而后zf調(diào)整了土地價(jià)格，稍作優(yōu)惠，終由龍湖溢價(jià)12%拿下，地價(jià)不算便宜，但是想對(duì)龍湖優(yōu)越的低融資利率也算不了什么，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展就是規(guī)模，區(qū)域的發(fā)展也是規(guī)模，沒(méi)有規(guī)模就養(yǎng)不了這么多人，有的時(shí)候不是必須高利潤(rùn)才可以拿地，利潤(rùn)可以，想繼續(xù)深耕市場(chǎng)就要拿地，不拿地，整個(gè)區(qū)域從下到上只能等著被GG，龍湖區(qū)域負(fù)責(zé)人也看到這一點(diǎn)，為了自己也得沖一沖，畢竟龍湖在鄭州的項(xiàng)目都已經(jīng)步入了尾聲，此次金岱的摘地也是可以繼續(xù)平穩(wěn)的度過(guò)這兩年寒冬。

拿了地是第一步，第二步就要考慮銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的不好照樣也得GG，得益于龍湖在鄭州交付項(xiàng)目的優(yōu)秀樣板，前人栽樹(shù)后人乘涼，鄭州光大市民對(duì)龍湖的稱贊還是可以的，負(fù)面消息基本可以忽略不計(jì)，對(duì)于鄭州樓市簡(jiǎn)直是黑暗中的一束光，民企扛把子可不是簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)而已。

熙上的定位龍湖給的也很清楚，答案就是金岱不適合做改善，于是快銷(xiāo)的剛需規(guī)劃上馬，簡(jiǎn)單的三室戶型，最大120㎡，都是市面上經(jīng)過(guò)敲打的經(jīng)典戶型，龍湖微做調(diào)整，均贈(zèng)送半個(gè)陽(yáng)臺(tái)改造一個(gè)小臥室，增大使用空間，整個(gè)規(guī)劃包括戶型就是守成有余，創(chuàng)新不足。

有了產(chǎn)品的定位就該價(jià)格的定位，既然是定位剛需，那么價(jià)格肯定也要向剛需看齊，可是龍湖的項(xiàng)目因?yàn)橛懈咂焚|(zhì)的光環(huán)加持，向來(lái)在同區(qū)域都是價(jià)格高人一等（和永威類(lèi)似），可惜時(shí)代不一樣了，這一點(diǎn)龍湖的管理層思路轉(zhuǎn)變的真快，不得不佩服，拿得起放得下，本以為會(huì)向東邊的富田和西邊的融創(chuàng)看齊，結(jié)果龍湖直接來(lái)一個(gè)“猴子掏月”，最低11XXX價(jià)格，均價(jià)12000左右，這個(gè)可是龍湖哎，不由讓人暈暈的，是之前被富田等賊子欺騙了還是現(xiàn)在被龍湖忽悠了?只能說(shuō)龍湖是尊重市場(chǎng)的，這個(gè)價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)最大的誠(chéng)意，4800的樓面價(jià)，加上3000多的建安成本、1000-2000的融資管理稅費(fèi)等各種支出成本，粗略的算一筆賬，龍湖確實(shí)掙個(gè)微薄的辛苦錢(qián)而已，相比二環(huán)的天鉅土地價(jià)和售賣(mài)價(jià)，簡(jiǎn)直虧到姥姥家了。

這個(gè)價(jià)格帶龍湖的品質(zhì)和后期服務(wù)，個(gè)人感覺(jué)有需求可以沖，畢竟利率也到底了。

熙上的位置在金岱，這個(gè)片區(qū)是管城傾力打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，至于居住嘛仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，目前片區(qū)大范圍產(chǎn)業(yè)廠區(qū)和物流園區(qū)，不過(guò)距離郎莊地鐵口500米的距離是很好的交通加持，南三環(huán)和南四環(huán)近距離也滿足了開(kāi)車(chē)族的便利性，在東邊和南邊工作和生活的確實(shí)可以著重考慮，比如買(mǎi)不起鄭東新區(qū)的東區(qū)工作者，看不上南龍湖的南龍湖工作者等，折中是個(gè)不錯(cuò)的選擇。(展開(kāi)全部)

賣(mài)了這么久，預(yù)售證今天終于公示了。

物業(yè)費(fèi)2.98

目前鄭州最值得買(mǎi)的剛需樓盤(pán)，一定是非龍湖熙上莫屬了。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，龍湖的優(yōu)勢(shì)就是：價(jià)格+區(qū)位+地鐵+產(chǎn)品+安全。

首先，價(jià)格足夠低。開(kāi)盤(pán)前龍湖釋放的價(jià)格是13000-14000元/平米，目前整體均價(jià)在12000元/平米左右。在售的是1號(hào)樓、2號(hào)樓、4號(hào)樓，據(jù)說(shuō)2號(hào)樓主要是TG加上員工自購(gòu)，104平戶型的房源已經(jīng)沒(méi)多少了，不可選，現(xiàn)在主推的是1號(hào)樓跟4號(hào)樓。

12000元/平的均價(jià)，不管是對(duì)比南側(cè)14000元/平的中岳儷景灣二手房，還是對(duì)比片區(qū)內(nèi)新城時(shí)光印象、富田九鼎公館新房的價(jià)格，龍湖熙上的性價(jià)比都很高，并且龍湖現(xiàn)在也執(zhí)行了最新的20%首付政策，單價(jià)低，首付低，利率也低。

不僅是價(jià)格低，地鐵也足夠近，4號(hào)線姚莊站700米；產(chǎn)品也足夠好，龍湖的實(shí)體景觀已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)了；最重要的是開(kāi)發(fā)商足夠安全，雖然是民企，但作為目前鄭州為數(shù)不多，表現(xiàn)還不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，龍湖基本上沒(méi)有負(fù)面，反而是提前交付。

當(dāng)然劣勢(shì)也是有的：

金岱科創(chuàng)園片區(qū)，周邊現(xiàn)有配套不太行，成熟度不夠，比如說(shuō)周邊沒(méi)有學(xué)校，目前片區(qū)內(nèi)比較近的學(xué)校是富田九鼎公館的東關(guān)小學(xué)、以及金岱科創(chuàng)城北側(cè)還在規(guī)劃中的學(xué)校，教育是短板。

總之，硬傷是有的，但對(duì)于剛需、首套、自住的客戶來(lái)說(shuō)，瑕不掩瑜，絕對(duì)是今年上車(chē)的最優(yōu)選。(展開(kāi)全部)

這價(jià)格有點(diǎn)高 等一等1萬(wàn)可以有

聽(tīng)說(shuō)分3批交付，
1234 毛坯24.12月
8/9 25年4月
剩余6精裝25年底

均價(jià)12000，整體在11500-12600區(qū)間，這個(gè)價(jià)格不說(shuō)很勁爆吧，還是很給力的。

原計(jì)劃這個(gè)月首開(kāi)的龍湖煕上，因YQ原因一拖再拖，但也不愿再等，已針對(duì)部分客戶開(kāi)始選房落位。

目前聽(tīng)說(shuō)的大客戶TG的有兩個(gè)，一個(gè)米宅，一個(gè)抖音百萬(wàn)大V大別野，另外應(yīng)該就是渠道貝殼。

作為主城區(qū)三環(huán)邊，地鐵口的項(xiàng)目沒(méi)啥不能買(mǎi)的，只要價(jià)格合適。對(duì)于剛需來(lái)講，如果能正常交付，自住有何不可？

這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在欠缺一個(gè)不錯(cuò)的學(xué)校，如果能來(lái)一個(gè)，那對(duì)剛需簡(jiǎn)直不要太友好啊。

但即使這樣，首開(kāi)賣(mài)個(gè)上百套也不成問(wèn)題，個(gè)人盲猜200套左右。

最近幾天關(guān)于樓市的很多新聞，也說(shuō)明政策底已經(jīng)到啦，先是農(nóng)行與幾個(gè)央企戰(zhàn)略合作，然后交行對(duì)美的、萬(wàn)科提供授信額度，郵儲(chǔ)對(duì)碧桂園提供授信額度。還有消息表明降準(zhǔn)、降息即將再一次到來(lái)。

只是市場(chǎng)底肯定需要一段時(shí)間筑造，尤其是鄭州的市場(chǎng)。鄭州晚于其他城市回暖也是大概率事件，起碼目前看北京、深圳、上海、杭州、南京等一線和強(qiáng)二線還沒(méi)有回暖的意思，最快估計(jì)也得到明年上半年。

龍湖地產(chǎn)的安全性在幾個(gè)月前還是很穩(wěn)的，只是最近一兩個(gè)月出了點(diǎn)幺蛾子，資本市場(chǎng)反映的也很迅速。但隨著利好的不斷刺激，股價(jià)也從低點(diǎn)翻了幾倍，雖然距離高點(diǎn)還有一定距離。

只不過(guò)這個(gè)價(jià)格對(duì)于新城打擊挺沉重，比較郁悶——早知道你龍湖要放低價(jià)，沒(méi)想到這么低，真是后悔上半年沒(méi)降的多一些趕緊跑?，F(xiàn)在整的多尷尬，上不上下不下。好在剩的不多，現(xiàn)在也只能在交房時(shí)間早和精裝修上下文章。。。(展開(kāi)全部)

渠道即將上線：正式預(yù)售證什么時(shí)間能下？

龍湖結(jié)傭（天鉅）有污點(diǎn)，這次需預(yù)付。

米宅鄭州TG《龍湖熙上》已提前開(kāi)啟落位選房

三環(huán)邊+地鐵四號(hào)線縱橫全城，約400米地鐵四號(hào)線姚莊站，四站東區(qū)、七站CBD

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