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龍湖熙上清盤在即，目前五號(hào)樓毛坯清棟在即，成交價(jià)在11000-12000左右，104平的還剩頂?shù)追吭?，邊?20戶型還有幾套不錯(cuò)的樓層。精裝房源104平，118平，139平戶型在6-7號(hào)樓，成交價(jià)格區(qū)間12500-13500左右，合同交付時(shí)間在2025年8月30日。

龍湖這兩年轉(zhuǎn)向營(yíng)銷，熙上的促銷政策還是顯著的，截至今年5月1日，熙上取得預(yù)售證1804套，成交1563套，金額21.37億，取證去化率87%，良好的銷售回款保證了工程進(jìn)度，一期（1-4號(hào)樓、8號(hào)樓9號(hào)樓）均處于門窗和機(jī)電安裝施工收尾階段，完工度接近90%，計(jì)劃12月份交付；二期6棟（5-7號(hào)樓、10-12號(hào)樓）均處于地上主體結(jié)構(gòu)施工階段，說實(shí)話進(jìn)度不能算快，目前銷售的6號(hào)樓7號(hào)樓還不到20層，明年8月能否交付需要打個(gè)問號(hào)，三期的商業(yè)樓已經(jīng)全部完工。龍湖在鄭州目前6個(gè)樓盤，雖然沒有重慶大本營(yíng)那么出色，但起碼該交付的都交付了，所以項(xiàng)目安全性還是有的。
從熙上的銷售情況來看，還是毛坯好賣，精裝難賣，畢竟精裝多出來的那1500元一平，對(duì)于購(gòu)房者還是壓力大的，目前龍湖熙上也別自詡啥品質(zhì)改善了，現(xiàn)在就是個(gè)剛需盤而已，如果你是購(gòu)房者，是愿意多掏1500買個(gè)精裝房，還是買毛坯后找裝修公司800一平來裝一裝呢？答案是不言而喻的。
現(xiàn)在管南南三環(huán)基本就是1萬出頭，個(gè)人感覺二手房?jī)?yōu)于一手房，眼見為實(shí)吧。(展開全部)

龍湖熙上最后一棟毛坯5#清盤特惠10900元一平，房源還有得選，104平還有5層以下房源，118平5層以下、30層以上，此前，龍湖熙上的精裝也在搞特價(jià)，好樓層的139平四房，單價(jià)11999 精裝修，首付僅需20萬，這個(gè)價(jià)位，個(gè)人感覺已經(jīng)到底了，南四環(huán)現(xiàn)在11000差不多了，熙上的位置，地塊素質(zhì)都不錯(cuò)，又是龍湖出品，10900夠意思了。要知道，金岱板塊，新小區(qū)不多，一路之隔的小開發(fā)商中岳儷景灣，2019年尾盤時(shí)都賣到13500的價(jià)格，龍湖現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格真的一點(diǎn)水分都沒有。

龍湖敢于壯士斷腕，低價(jià)甩貨，那是因?yàn)槌杀镜停?022年6月時(shí)以4812元的樓板價(jià)低溢價(jià)拿地，利潤(rùn)空間還是比較大的。
龍湖地產(chǎn)現(xiàn)在的思路也和以前不一樣了，以前是走高投入高品質(zhì)高價(jià)改善盤路線，現(xiàn)在有點(diǎn)像正商升龍，低價(jià)跑量。這兩年，龍湖始終把債務(wù)安全放第一位，所有債務(wù)安全兌付，明確提出償還債務(wù)的優(yōu)先級(jí)，高于發(fā)展新項(xiàng)目。正是由于敢于降價(jià)，降價(jià)果斷，龍湖2023年銷售額1734億，同比自己下降13.9%，相對(duì)百?gòu)?qiáng)17.3%的下跌均值，還算好了。

熙上的工程進(jìn)度也問題不大，叮叮咣咣建設(shè)不停，其中毛坯房1#、2#、3#、4#、 8#、9#號(hào)樓，計(jì)劃2024年年底交房還有可能提前，精裝房5#、6#、7#、10#、11#、12#號(hào)樓預(yù)計(jì)25年8月交付。

金岱的商業(yè)還有待發(fā)展，隔壁的光之谷商業(yè)中心和九鼎公館的商業(yè)還沒有成型，只能蹭一蹭匯美茂、經(jīng)開一大街丹尼斯。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

管南的黑馬，龍湖熙上殺瘋了，原來火熱的管南，現(xiàn)在只有一家賣的不錯(cuò)就是龍湖熙上，到訪成交都不錯(cuò)，我們先說不錯(cuò)。

先說不足的我置頂?shù)狞c(diǎn)評(píng)當(dāng)中有這么一段說龍湖的品質(zhì)：

有一年萬科的高管林少洲去龍湖幫忙，在參觀樣板間的時(shí)候，一行人脫了鞋子，換上棉拖鞋，到室內(nèi)參觀。林少洲在樣板間里面看了很多龍湖的的問題，一個(gè)個(gè)的指點(diǎn)出來，離開的時(shí)候發(fā)現(xiàn)自己的鞋子被調(diào)換了方向。然后林就說：你這個(gè)鞋子哲學(xué)不簡(jiǎn)單呀！就憑這個(gè)經(jīng)營(yíng)理念，你一定能夠成功！

前一段時(shí)間沒有交付就有人去維權(quán)，下面也有人留言說有問題。

我打一個(gè)比方可能你就明白了，網(wǎng)上你跟一個(gè)女網(wǎng)友聊的不錯(cuò)，對(duì)方給你發(fā)過來一張美顏過的照片，打10分，膚白貌美大長(zhǎng)腿，你尋思著線下請(qǐng)她吃個(gè)飯吧，約在星巴克，美女一來你被震驚了，沒有照片里面那么白，也沒有照片里那么高，臉上還長(zhǎng)了痘痘。

其實(shí)開發(fā)商宣傳和交房的過程，和你見美女網(wǎng)友差不多，區(qū)別是有的可以打7分，有的可以打6分，有的不及格，龍湖不會(huì)讓人都滿意，但是我覺得應(yīng)該是比大部分開發(fā)商都強(qiáng)，首先能安全交房，其他可以干翻市面上8-9成的開發(fā)商，為啥呢？一波“動(dòng)蕩”之后，品質(zhì)開發(fā)商死了，小開發(fā)商也死了，央企蓋的房子是不老中，所以……在鄭州買個(gè)好房子是真難！

現(xiàn)在的5號(hào)樓毛坯，戶型面積從103-118平方米，也是最后一棟毛坯房只要11XXX元；2號(hào)樓和7號(hào)樓還有部分的精裝房源，只有13XXX元。(展開全部)

龍湖煕上在鄭州剛需盤里面可以稱為佼佼者，2022年底首次開盤到現(xiàn)在僅剩下5/6/7三棟樓沒售完，其他基本五房可售。

5號(hào)樓三梯五戶，中間三戶104㎡，邊戶118㎡，都是三開間朝南的三房，毛坯交付，目前還有100套左右，可選擇性比較大。單價(jià)11000多，特價(jià)房不到11000。

6號(hào)樓7號(hào)樓精裝交付，戶型有104㎡、116㎡和139㎡目前加起來還有200套左右。

整盤1800套，能在過去賣掉1000多套房，絕對(duì)是有幾把刷子。但價(jià)格并沒有走上去，相比高點(diǎn)便宜了不少，部分業(yè)主已經(jīng)站崗。大環(huán)境不行，怨的了誰，周邊也是一塌糊涂。管南的幾個(gè)明星樓盤富田九鼎公館、永威城、綠都瀾灣二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌到一萬二三，想想之前一萬七的高點(diǎn)，什么都不好使。2021年前的房?jī)r(jià)下跌，不可怕，因?yàn)榻到稻湍苜u出去，之后的房?jī)r(jià)下跌才是最可怕的，降降也賣不出去，不知不覺中大部分小區(qū)又跌了幾十萬，大家也都裝作沒看到，躺平。

龍湖煕上對(duì)于這兩年想上車鄭州的剛需，還是可以的，交通出行便宜，東區(qū)上班也不遠(yuǎn)。開發(fā)商也算不錯(cuò)，民企里的戰(zhàn)斗機(jī)，雖然經(jīng)常有傳聞，但這個(gè)盤到目前這個(gè)階段，大問題應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)，品質(zhì)方面過去龍湖的交付也在中上水平，不可能完美的。工地進(jìn)度也是很快的，看到有個(gè)群里發(fā)的照片，部分樓棟已經(jīng)封頂開始做外立面。
如果不著急的話，也可以再等等，金岱產(chǎn)業(yè)園附近還有不少供應(yīng)，需要卷一卷。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

管南的房?jī)r(jià)真的是硬生生的跌下來了，從最輝煌的時(shí)候17000，跌到12000左右，二手房可能更能反應(yīng)情況，永威一二期也就是一萬二三，綠都紫荊華庭大概也是這個(gè)價(jià)位一萬二三，綠都瀾灣榕園大概在一萬五左右；管南的位置不如金水北，另外就是金水北幾個(gè)熱銷樓盤都有好的學(xué)校，一個(gè)好的學(xué)校加成至少貴一兩千塊。

現(xiàn)在龍湖熙上正在銷售最后一棟毛坯房5號(hào)樓，戶型面積是104—118平方米，均價(jià)只要11600元左右，說這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)說幾點(diǎn)：3.5環(huán)+地鐵口，這個(gè)項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的地鐵口，姚莊站只有500米；再有就是龍湖的品質(zhì)，縱觀交房的項(xiàng)目沒有超出來預(yù)期太多，前一段時(shí)間有客戶去龍湖熙上的售樓部維權(quán)。

沒有對(duì)比就沒有傷害，品質(zhì)都是對(duì)比出來。頗有一種“無敵”是多么寂寞，附近有一個(gè)信達(dá)未來公元，首付5%就可以網(wǎng)簽，購(gòu)房而且有1萬優(yōu)惠包，精裝修是9XXX起步。我問過朋友信達(dá)和康橋到底啥關(guān)系，朋友說這個(gè)項(xiàng)目如果虧錢康橋需要拿出來，如果賺錢了都是信達(dá)的，信達(dá)是只管交付，品質(zhì)不用說了；另一個(gè)項(xiàng)目就是佳田未來新城，二環(huán)內(nèi)的地鐵盤，首付一萬就能網(wǎng)簽，戶型面積從77-145平方米，毛坯特價(jià)房125XX起步，佳田未來新城也是傳聞不斷，有一陣子傳聞佳田退出未來新城，有一陣子傳出央企信達(dá)入駐，過了一陣子，感覺也不是很穩(wěn)當(dāng)……

管南雖然是“四海翻騰云水怒，五洲震蕩風(fēng)雷激”，但是能打得過龍湖基本沒有，第一個(gè)安全，第二是品質(zhì)，比其他開發(fā)商要好一些。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

龍湖“失速”，龍湖的價(jià)格也有點(diǎn)賣不動(dòng)的感覺，整體市場(chǎng)下行，現(xiàn)在也開始搞工抵房的套路，工抵房一平方米比售樓部能便宜千把塊錢，現(xiàn)在買的起才是硬道理，客戶也不管那么多，就是想買便宜的。

關(guān)于工抵房簡(jiǎn)單的說兩句，工抵房有幾種情況：

1、以促銷名義的工抵房，開發(fā)商之前已經(jīng)賣了一部分，現(xiàn)在為了降價(jià)，找一個(gè)借口就是工抵房，一平方米比之前的便宜幾百，上千的也有。

2、真的工抵房，假如我是給開發(fā)商送水泥大沙或者建材等等，開發(fā)商手頭沒有錢，直接抵房子給送水泥大沙的，然后賣水泥大沙的把房子拿出來，為了盡快脫手送水泥大沙會(huì)便宜一些出手。

買工抵房也有很多上當(dāng)，切記不要貪便宜。

再回到龍湖熙上現(xiàn)在正在銷售的是7號(hào)樓和12號(hào)樓全部都是精裝，戶型面積從103平方米、118平方米、139平方米，價(jià)格是13XXX元/平方米。

龍湖號(hào)稱中國(guó)別墅專家，在全中國(guó)開發(fā)了70000多個(gè)洋房，是全中國(guó)第一個(gè)頒布別墅洋房標(biāo)準(zhǔn)的公司，8大體系，20項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，100條細(xì)則，南龍湖龍湖天宸原著二手房?jī)r(jià)格，高層八千多；龍湖·景粼玖序二手房是一萬五六，總的來說產(chǎn)品力要比一般的小開發(fā)商好。

另外就是龍湖的物業(yè)，好的物業(yè)可以給給項(xiàng)目增值保值，上一次我去龍湖熙上看樣板間，在樓梯口的位置，阿姨彎著腰說歡迎光臨龍湖熙上，我逛了這么多剛需的售樓部，現(xiàn)在龍湖是唯一的問好的，中間我跟這個(gè)阿姨聊了一會(huì)天，阿姨說龍湖做物業(yè)各方面要求很高，很累，但是工資給的不錯(cuò)。

整體感覺下來龍湖的項(xiàng)目做的還是不錯(cuò)的。(展開全部)

下行市場(chǎng)，別說啥品質(zhì)不品質(zhì)，品牌不品牌，龍湖熙上之前還想搞漲價(jià)，但現(xiàn)在還不是玩上了工抵房的套路，低于售樓部1000，139平，樓王位置，中間好樓層，邊戶，精裝修 單價(jià)12000多，還可按揭。
熙上的施工進(jìn)度還是不錯(cuò)的，1-4號(hào)樓已經(jīng)初具雛形了，屋面保溫系統(tǒng)已完成，砌筑、石膏抹灰基本完成，外墻保溫完成一半，能看到未來的樣子了。5-7、10-12號(hào)樓就慢多了，主體施工才10幾層，離封頂還有一段時(shí)間，8、9號(hào)樓則是封頂，正在做石膏抹灰，簡(jiǎn)而言之，臨街的展示樓棟都工期較快，靠里的就慢點(diǎn)，原來的交房時(shí)間是毛坯24年12月底，精裝修25年12月底，按目前進(jìn)度倒也還好。
以前覺得金岱是住宅太少（中岳儷景灣和福田九鼎公館也是近兩年才有），產(chǎn)業(yè)過多，配套不足，北側(cè)規(guī)劃的小學(xué)、初中、高中，都未簽約學(xué)校且沒有施工。
但去過幾次后，覺得金岱的問題不僅僅是產(chǎn)住不匹配問題，還有產(chǎn)業(yè)水平品味較低的問題，目前周圍有點(diǎn)氣候的還是茶城、五金機(jī)電市場(chǎng)、鋼鐵園區(qū)，說中小企業(yè)都抬舉了，基本都是小微企業(yè)扎堆，只有福耀玻璃傲視群雄。
現(xiàn)在比較好的是，金岱的城市界面正在快速改善，地鐵已通，曾經(jīng)的南三環(huán)孤島正加速與鄭州主城區(qū)融合，金岱再過幾年應(yīng)該會(huì)成為管南的頭牌區(qū)域，不比綠都紫荊華庭區(qū)域差，現(xiàn)在就看小區(qū)、學(xué)校的建設(shè)進(jìn)度了。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

《孫子兵法·形篇》：昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝。不可勝在己，可勝在敵。故善戰(zhàn)者，能為不可勝，不能使敵之必可勝。故曰：勝可知，而不可為。

這句話是啥意思呢？

善于用兵作戰(zhàn)的人，總是首先制造不可被敵戰(zhàn)勝的條件，并等待可以戰(zhàn)勝敵人的機(jī)會(huì)。使自己不被戰(zhàn)勝，其主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中；敵人能否被戰(zhàn)勝，在于敵人是否給我們以可乘之機(jī)。

龍湖是先為不可勝，到底是哪里不可勝？就是這個(gè)品牌的無形力量，永威、康橋都算是龍湖的徒子徒孫。

故事一：

有一個(gè)龍湖的業(yè)主問物業(yè)管家，為啥我從來沒有感覺到物業(yè)服務(wù)的感覺，既看不到清潔工打掃小區(qū)的身影，也聽不到清潔工掃地的聲音。

物業(yè)管家回答：最好的物業(yè)服務(wù)，就是您看不見的物業(yè)服務(wù)。

龍湖的物業(yè)總是在業(yè)主上班之后開始打掃衛(wèi)生，為的事不打擾業(yè)主生活，在進(jìn)行擦拭的時(shí)候，通常會(huì)在桶里放一塊棉布。

故事二：

有一個(gè)業(yè)主，應(yīng)酬多了，回家的時(shí)候迷迷糊糊，下了出租車走路是踉踉蹌蹌，保安小哥趕緊扶住，一邊通知他的家人，一邊安排隊(duì)友把他扶回家；第二次這位業(yè)主又是喝多了，保安小哥一眼就認(rèn)出來了，然后又把他送回家。

這位業(yè)主一見朋友就開始吹噓：我喝醉了沒關(guān)系，只要一到楓香庭的大門口就等于回到了自己家，就有人管我了……

這樣的故事有很多，這就是品牌的力量，別的開發(fā)商可能知道，但是做不了！

什么又是待敵之可勝？

現(xiàn)在管南一個(gè)抗打的都沒有，原來的霸主富田，交房讓人失望，永威也凋零了，只剩下一家龍湖，其一是自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健，暴雷的風(fēng)險(xiǎn)低，其二是品質(zhì)呱呱叫，來鄭州交付的幾個(gè)項(xiàng)目，還沒有垮掉的，推薦、推薦、推薦。(展開全部)