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龍居華府位于科教園區(qū)龍沄路與鴻寶路交匯處，號稱離北龍湖最近的一個項目，直線距離1公里，可惜隔著個連霍高速，龍沄路這條斷頭路不知何日能通，導(dǎo)航到了這個地方都得失靈，為了找售樓部繞了幾圈才到。
整個項目總占地400余畝，目前在售的為一期，一期總占地66畝，建筑面積16.4萬方，規(guī)劃11棟16層精裝小高層，容積率2.4，綠地率30%，樓棟外立面采用干掛石材、鋁板和玻璃幕墻，樓間距在40米左右，每戶層高3米，房子全部是一梯一戶贈送私家電梯廳，陽臺半贈送，但為了立面統(tǒng)一效果后期交房時候由開發(fā)商統(tǒng)一封，送的，得房率在78%左右。戶型面積段有89㎡兩室兩廳一衛(wèi)，122㎡三室兩廳兩衛(wèi)，135㎡三室兩廳兩衛(wèi)，141㎡四室兩廳兩衛(wèi)，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)，兩房和三房戶型主要分布在北側(cè)4棟樓上，四房的大戶型主要分布在南側(cè)7棟樓上，小區(qū)大戶型3，4房占比80%以上，一期配備業(yè)主會所，后期也對外開放，沒有幼兒園，幼兒園建在2期地塊里，在售的有精裝有毛坯，毛坯均價18500左右，精裝均價21000左右；以9號樓上10層的毛坯面積122.04㎡為例，成交總價約230萬元/套，單價18800左右，首付69萬元，月供7900左右；10號樓上11層精裝為例，面積122.83㎡，總價268萬元左右，單價約22000左右，首付80萬元，月供9000左右；
對比現(xiàn)在萬科的精裝均價才19500元/㎡，益通也是蜜汁自信了，雖說外立面設(shè)計是比萬林府的高級些，裝甲門也是很氣派，但是這個位置幾乎挨著連霍了，相比楊金路周邊的配套情況，這個位置還是謹(jǐn)慎吧，當(dāng)然不差錢的另說。(展開全部)

益通龍居華府，楊金的價格天花板。

南邊7棟樓1#、2#、3#、4#、5#、6#、11#樓全部都是兩個單元，只有一個戶型，140㎡的四房，精裝修，今年年底交房，7#、8#、9#、10#樓，三個單元戶型建面約89㎡兩房，122㎡三房、135㎡、143㎡四房，其中只有9#、10#樓部分房源為毛坯，也是今年年底交房，只有7#、8#樓精裝修是明年6月交房。

目前小區(qū)正中間的6#、11#還沒有加推，主要在售的9#、10#，1#、5#樓，有精裝有毛坯，價格也相差比較多，精裝均價21000元/㎡，毛坯單價合18500元/㎡左右，優(yōu)惠政策也不一樣，不管是精裝還是毛坯，現(xiàn)在都有20萬優(yōu)惠，其中精裝有特批2個點(diǎn)優(yōu)惠，分期的話第一次只需要拿10萬，剩余部分首付每三個月付一次，如果不分期還有額外4個點(diǎn)優(yōu)惠，毛坯不管分期還是不分期都只有20萬優(yōu)惠，跟精裝的分期還不一樣，毛坯的則只需要首付15%，剩余全貸款，這樣月供就比較高。

雖然是小開發(fā)商，提前交房的勇氣可嘉，現(xiàn)在工程進(jìn)度也比較快，小區(qū)已經(jīng)封頂外立面已經(jīng)全部做好了，小區(qū)綠化也都做的差不多了，現(xiàn)在只差室內(nèi)部分，已經(jīng)準(zhǔn)備裝中央空調(diào)了，陽臺交付的時候是開發(fā)商全部封好，不過得等8月份驗收通過之后才能開始統(tǒng)一封陽臺。(展開全部)

益通龍居華府在楊金西片區(qū)一直都是一個傲嬌的存在，畢竟這個項目可是益通有史以來操盤最豪的一個樓盤，以22000元/平米的均價成為楊金西片區(qū)的價格天花板，不甘降價，所以推出18000元/平米的毛坯房源，只有兩棟樓，9號樓跟10號樓。
龍居華府現(xiàn)在也知道購房者的顧慮，爛尾房子太多，根本不敢入手，所以準(zhǔn)備提前分兩批次交房，其中北邊四棟7/8/9/10#樓是明年6月份交房，其余全部是今年年底交房，今年買，明年住，相當(dāng)于是準(zhǔn)現(xiàn)房，能消除部分購房者的顧慮。

像益通龍居華府這種小開發(fā)商的樓盤，憑什么能成為片區(qū)的價格天花板？
一是位置。龍居華府屬于楊金片區(qū)最靠南的項目，距離北龍湖更近，小區(qū)周邊臨近兩條河（售樓部門口正在挖溝），后期生態(tài)環(huán)境會比較好，具備改善的環(huán)境。
二是對標(biāo)北歐龍湖的精裝修配置。全部小高層，一梯一戶，外立面全部采用干掛石材，室內(nèi)裝修全部都采用的一線品牌，能看出來小開發(fā)商也很用心，不過新中式風(fēng)格，屬實不夠現(xiàn)代。

但是這么傲嬌的龍居華府，未必有客戶買單。先不說益通作為本土小開發(fā)商有沒有實力，會不會爛尾，至少益通在做類似北龍湖豪宅的項目上是沒有經(jīng)驗的，能不能做出標(biāo)桿品質(zhì)項目尚且存疑。(展開全部)

龍居華府號稱是楊金片區(qū)距離北龍湖最近的項目，也是在售楊金所有盤中鄉(xiāng)土氣息最濃郁的樓盤，也是楊金片區(qū)唯一一家外立面全干掛石材的樓盤，分三期開發(fā)，目前在售一期，開盤至今高高在上且不切實際的定價導(dǎo)致賣到現(xiàn)在房源依然很充足，精裝修房源20000-21000，新加推9號樓和10號樓毛坯房源面積段135-142，均價17500-18000，說白了就是識時務(wù)者為俊杰變相降價走一波。
雖然益通專門為通往北龍湖而單修了一條臨時通道，但這里畢竟還屬于楊金區(qū)域，楊金片區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展依然在楊金路兩側(cè)，所以龍居華府的荒涼肉眼可見，但好在北側(cè)為東方萬林府一期和二期已交房，龍沄路西側(cè)為金水楊金智慧核心片區(qū)，是屢次上市重點(diǎn)項目名單的項目，目前楊金建投已牽頭摘地，未來將與現(xiàn)有聚方科技園、外包產(chǎn)業(yè)園練成一片，成為楊金片區(qū)商業(yè)、科研中心，所以這里由荒涼到繁華需要的只是時間而已。
益通一路走到現(xiàn)在，一期2022年底前交房，準(zhǔn)現(xiàn)房，目前宣傳的干掛石材外立面已經(jīng)成形，項目熱火朝天的施工階段，這也成了龍居華府的一大特點(diǎn)。
關(guān)于周邊的教育資源，向北康橋南側(cè)已建成馬林小學(xué)，今年招生，據(jù)悉會是個名校直屬托管分校，這點(diǎn)敬請期待。
作為益通的轉(zhuǎn)型之作，從園林到外立面都是各路大師級別人物保駕護(hù)航，但唯獨(dú)在物業(yè)上益通選擇了平庸，使用自己下屬的物業(yè)，要知道物業(yè)水平對于物業(yè)后期增值至關(guān)重要，所以建議益通引入萬科或者綠城等知名物業(yè)為項目增色，另外益通的定位大面積段占比非常大，僅余的89平也做成了兩房，定位有點(diǎn)失誤。
準(zhǔn)現(xiàn)房，但交房品質(zhì)注定會兩極分化：1、品質(zhì)驚艷四座，益通從此一炮走紅，但也意味著二期的品質(zhì)壓力會更大，稍有不慎，就會跌落神壇。2、品質(zhì)一般，益通繼續(xù)走平庸路線。
楊金片區(qū)已今非昔比，品質(zhì)開發(fā)商大盤云集，所以PPT形式的品質(zhì)在交房之前都只能稱之為夸夸其談，益通的位置價值體現(xiàn)更多的在未來5年以后，現(xiàn)在請以價格為準(zhǔn)。(展開全部)

迷之自信的除了美盛金水印，還有楊金片區(qū)的益通龍居華府，以22000的均價成為楊金之最，2.49的低容積率及純小高層在遍地低容積率的楊金片區(qū)已經(jīng)不算是一種優(yōu)勢，論在楊金的位置和配套龍居華府都只能說是平平，它的特點(diǎn)全是開發(fā)商真金白銀砸出來的：1、高規(guī)格精裝修交付，層高3米，3層星級酒店式入戶大堂；2、全為一梯一戶電梯直接入戶設(shè)計；3、全干掛石材外立面，號稱是益通98年成立以來的轉(zhuǎn)型之作，這點(diǎn)有點(diǎn)類似東風(fēng)路待售的豪宅大平層項目未來天奕，看似很用心，但總有一種用力過猛的感覺。
時至今日楊金片區(qū)的現(xiàn)狀早已今非昔比，碧桂園、康橋、萬科相繼進(jìn)駐，連拓荒者偉業(yè)和東方國際也選擇了聯(lián)姻，小開發(fā)商目前在楊金只能以價格為優(yōu)勢，所以高高在上的益通的銷售有多難應(yīng)該只有自己知曉。
質(zhì)疑點(diǎn)依然在：1、益通無任何開發(fā)品質(zhì)盤的經(jīng)驗，但對此我們也不能一票否決，畢竟大正水晶森林一期就是個特例。
2、物業(yè)的重要性直接決定房屋的后期增值，益通旗下的現(xiàn)有這方面基本無任何優(yōu)勢，強(qiáng)烈建議龍居華府引入優(yōu)質(zhì)物業(yè)為項目添色。
3、關(guān)于龍居華府的位置目前主要還是概念和規(guī)劃，優(yōu)勢主要在于龍沄路與北龍湖的無縫對接及隨著中原科技城規(guī)劃而浮出水面的16號線沿龍沄路一路向北，在金城大道與龍沄路交叉口與規(guī)劃20號線交匯，未來龍居華府還會享受到地鐵帶來的便利，但這都是10年以后的事了。
前有萬科，再有正弘和禹洲，還有即將啟動土拍的金水科教園區(qū)智慧城片區(qū)，楊金片區(qū)的競爭只會愈加激烈，去庫存也將成為主要任務(wù)，本就不占優(yōu)勢的龍居華府只會越來越難，據(jù)悉現(xiàn)有19000特價房源，但目前行情買房，安全第一，小開發(fā)商在沒有參照物的情況下品質(zhì)就像拆盲盒，所以建議謹(jǐn)慎。(展開全部)

龍沄路與連霍高速東北角
開發(fā)商：之前中原區(qū)開發(fā)有九龍城，剛需，品牌項減分

1，產(chǎn)品
層高3米，總高16層，全石材干掛外立面，全部一梯一戶，小區(qū)人臉識別，室內(nèi)智能家居，精裝修壁布交付，共11棟樓，1-6、11棟是23年底交付（案場宣傳計劃提前一年交付），其余4棟24年6月交付，小區(qū)里多處體現(xiàn)“龍”元素

2，學(xué)校：
金寶路小學(xué)，鄭州55中

3，不利因素：
作為楊金三大不利因素之一的編組站，在網(wǎng)絡(luò)上被過度放大，實際對很多在售樓盤并無影響，但編組站進(jìn)出的咽喉要道正在龍居華府前，后期不可避免噪音污染

前面7棟樓全是140平戶型，后面4棟樓是89-120-135戶型，3個單元，89放在了邊戶，中間是最大的135面積

①在產(chǎn)品上不斷做加法，是改善樓盤提升溢價最簡單方法，但一切的基礎(chǔ)在開發(fā)商口碑，是否有改善基因，如萬科如永威，購房者認(rèn)可并愿意接受品牌溢價；

②對于自住，同樣22000-23000的單價，追求改善品質(zhì)不如選擇萬科未來時光靠譜，對于投資，超過22000的楊金已經(jīng)失去了意義，最為夸張的是非標(biāo)準(zhǔn)層的一樓送2層地下室毛坯單價35000左右，滿足了空間感的需求，也鎖死了二手房流通性；

③開發(fā)商＞產(chǎn)品，小開發(fā)商的好產(chǎn)品在二手房市場完全跑輸大開發(fā)商的中等產(chǎn)品，因此龍居華府不建議入手。(展開全部)

益通龍居華府項目一共規(guī)劃有四期，三期、四期地塊較為分散，首期規(guī)劃有11棟16層純小高層，容積率僅為2.49，居住舒適度還是有的。

外立面采用干掛石材，鑲嵌龍紋雕花，聽上去就很高級；沿襲新中式園林精粹，規(guī)劃有雙軸八園；共三層精裝大堂，約36米首層單元入戶大堂，地下兩層大堂皆為精裝；雙層地下停車場智能精裝設(shè)計；入戶門采用的是選用梵蒂斯德式裝甲入戶門，造價高達(dá)5萬+；精裝配備有科勒衛(wèi)浴、老板煙機(jī)灶具、西門子洗碗機(jī)、全屋新風(fēng)地暖；5-9平米的私家門廳獨(dú)立入戶，一梯一戶私家電梯廳。

89平戶型沒有做成小三房，而是定位品質(zhì)改善，做成了大兩房，同樣擁有獨(dú)立電梯廳。120平三室及140平四室，戶型設(shè)計中規(guī)中矩，除了贈送面積多，其它倒也沒什么特色。89平戶型價格在23000元/平左右，120平戶型價格在22000元/平左右，140平大戶型價格在21000/平左右，整體均價22000元/平。

與周邊美盛、康橋等大開發(fā)商相比，益通名氣不大，以往項目也都以剛需產(chǎn)品為主，改善產(chǎn)品能夠做成這樣，看的出益通的確是很用心了。

項目西側(cè)為慧城明渠，南側(cè)為楊金明渠，雙渠環(huán)繞，后期居住環(huán)境不錯；西側(cè)龍沄路修通后直達(dá)北龍湖，北側(cè)規(guī)劃有醫(yī)院，同時緊鄰金寶路小學(xué)、東側(cè)臨近東三環(huán)107，自駕出行便利。(展開全部)

益通史上最豪樓盤—龍居華府，為金水科教園區(qū)北錄莊合村并城項目，地塊較為分散，分四期開發(fā)，一期和二期位于項目售樓中心所在位置，三期位于楊金路和明惠路交匯處附近，四期位于鴻園片區(qū)鴻寶路明理路附近，目前一期在售，均價21500起步。
探盤只有四個字“豪氣沖天”：
所有戶型一梯一戶私家電梯廳設(shè)計，連89平也是，且89平占比較少。
楊金片區(qū)唯一一個小高層全外立面干掛石材的社區(qū)，樣板間從入戶門開始各種對標(biāo)北龍湖的高規(guī)格配置。
關(guān)于交通：
目前比較尷尬，周邊以鄉(xiāng)村道路為主，按照一期2023年交房時間來看，在楊金片區(qū)各種配建如此緩慢的情況下，西側(cè)龍沄路及東側(cè)明哲路也未必能如期貫通。
關(guān)于學(xué)校：
在建有金寶路小學(xué)，位于金寶路慧科環(huán)路西北角，36班，計劃2023年投入使用。
鄭州五十五中，位于明哲路東側(cè)，北錄莊安置區(qū)南側(cè)。
馬林小學(xué)位于東麓園南側(cè)景致路慧科環(huán)路西南角，36班，計劃2022年投入使用。
龍居華府所在區(qū)域現(xiàn)在已被歸為楊金片區(qū)東片區(qū)，北側(cè)為在建的萬林府及康橋東麓園，除此之外還有剛摘地的永威測繪局及萬科美盛徐莊項目，配套設(shè)施較楊金片區(qū)核心區(qū)差距還是很大的，隨著周邊2022年相繼迎來交房之后能進(jìn)一步得到改善。
關(guān)于龍居華府的最大問題不是在質(zhì)疑片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Χ窃谟诮环科焚|(zhì)能否如實落地及后續(xù)物業(yè)管理水平如何保持品質(zhì)，目前介紹后期物業(yè)為益通物業(yè)，水平相當(dāng)一般，高端物業(yè)當(dāng)需品質(zhì)物業(yè)來管理，希望后期可以引入重量級物業(yè)為項目助力。
這個價格這個位置顯然已不適合剛需，撲朔迷離，周邊競品不斷涌現(xiàn)，建議謹(jǐn)慎對待。(展開全部)

沒記錯的話，今年鄭州地產(chǎn)圈最盛大的活動當(dāng)屬龍居華府發(fā)布會。

邀請汪峰助陣，會展中心現(xiàn)場獻(xiàn)唱，兩三千人規(guī)模，屬實大氣。

據(jù)說汪峰出場費(fèi)300萬，全部推廣費(fèi)500萬左右，加上活動現(xiàn)場布置等差不多干掉小一千萬。

有的房企倒閉，有的房企揭不開鍋，有的房企發(fā)不出工資，有的房企花錢high。

開發(fā)商益通置業(yè)之前開發(fā)過九龍城，品質(zhì)低劣，維權(quán)不斷。

去年9月份，以4.6億摘得龍居華府首期地塊，位于龍沄路與鴻寶路交匯處。一改之前剛需形象，以改善型產(chǎn)品入市。均價22000元/㎡，力壓康橋東麓園、九州府，與美盛北龍臺相當(dāng)。

地塊位置還是不錯的，被慧城明渠和楊金明渠環(huán)繞，距離北龍湖北岸車程約5分鐘。緊傍北龍湖，這是楊金所有樓盤的賣點(diǎn)。

只是龍沄路向南路況很差，沒有市政投錢。往北到楊金路也是鄉(xiāng)間小道，兩側(cè)還有待拆遷建筑。
整體配置蠻高的，外立面干掛石材，裝甲入戶門，新風(fēng)、地暖、東芝或大金中央空調(diào)、科勒衛(wèi)浴、西門子洗碗機(jī)，號稱4000元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)。只要不過于撲街，2000還是有的。

另外，就是每戶均有5-9平私家門廳，說是贈送，其實還是在公攤里面。

項目在開盤前后賣了一百多套房子，后來艱難去化，搞了個零首付政策，算是有所好轉(zhuǎn)，目前還有三分之二左右房源。也不知道這一千萬扔進(jìn)去，帶響不帶。

后期還有三塊住宅用地，分別位于地塊東側(cè)、東三環(huán)附近、鴻園南側(cè)，貨值比較充足。(展開全部)